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2023-06-30
#问题# 有没有文件要求，非机动车停车位必须设施车棚？
------社群讨论------
没有的，而且各地很多都是回避这个，不实施车棚，在项目交付后由物业来进行统一实施。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-30
#问题# 风景名胜区要划入生态红线么？
------社群讨论------
符合生态红线要求的划入生态红线，不是全部的风景名胜区都划入生态红线。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-30
#问题# 城镇开发边界外的单选项目，没有分图图则，现在已经有了预审与选址意见书了，下一步审查方案和核发用地规、工规证时，能否直接依据预审与选址意见书，还是需要再单独编制分图图则？原有的国有建设用地，不涉及新增。不是工业项目，是社会救助站。
------社群讨论------
各地两种方式都用，很难说那种方式好。
各省市政策不一样吧，某省要求：按照现行的土地管理法、城乡规划法，村庄规划是农村住房和在集体建设用地上建设相关项目实施乡村建设规划许可的依据。其他如需使用国有建设用地的项目，必须按照乡镇或者县国土空间总体规划进行选址建设，或者使用单独选址方式进行建设用地报批。变电站供电所等设施，如果需按照国有用地建设，不可以依据村庄规划进行。村庄规划范围内如有现状的国有建设用地，建议在乡镇国土空间总体规划中予以布局、明确用地性质以便办理相关规划审批手续。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-30
#问题# 政府委托住建局以ppp形式建设大学校区，整体建好后移交学校。现在土地证、建设工程规划许可证、不动产证（房屋所有权证）都是以学校的名义弄的，但后来政府又在校区内盖了网球馆、培训中心，后盖的没有工程证，现在要求处罚，是处罚住建局呢还是处罚学校呢？
------社群讨论------
产权证是学校的，应该处罚主体就是学校，这个情况下被委托的住建局相当于施工单位了，而且后续盖网球馆培训中心，又没有取得学校同意，或者说相关委托有没有得到任何学校加盖公章的书面材料，如果有，那就更能说明学校的责任了。
都是政府部门单位，而且是公建，施工前应该建设工程设计方案得到了批准的，就算是可以改正的，可以通过相关会议确定免于处罚就是了。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-30
#问题# 法院咨询一个问题，就说架空能否设置电动车充电桩，是否需要审批，法律法规规定是什么？
------社群讨论------
应该查阅当时工规证附件，看当时批准的时候是不是车位，如果是车位，那么在车位上加充电桩是没有问题的，但是如果是活动场地或者绿地，现在改车位就违反了规划。其次就是可以通过老旧小区改造，通过改造方案公示后由政府实施，这也没有矛盾，如果是某一户居民擅自改造添加车位再加充电桩就有矛盾了。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-30
#问题# 商业网点一户分成多户，同时窗改门怎么批？
------社群讨论------
能保证规划许可和规划核实保持一致就可以了，比如规划许可的时候一个商业空间200平方米，规划核实的时候还是200平方米一个大空间，能做到预售的时候是200平方米，产权登记的时候也是200平方米没有进行分割就已经算很成功了。现在有很多地方规划是规划，房产预售的时候直接变为8个25平方米，然后产权登记也是8个证，这个才是麻烦的。各地做法不一样，要统一一下管理口径。从规划角度来讲是不同意，也不批准，工规证是如何分割，后续就应该还是那样，不能加隔墙不能分割销售，不能窗改门。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-29
#问题# 日照分析时，低层住宅（2-3层一套）的日照标准如何确定？是2-3层视为1套住房？还是分层把每层视为1套住房？旁边将建高层，需要分析对既有多层建筑的日照影响。按技术规范，居室少于四个的，至少一个居室日照达标，居室多于四个的，至少两个居室日照达标。N年前建的，二层以上每层均有居室。
------社群讨论------
一套住房则日照易达标，若将每层视为一套住房，则很难达标。
城市居住区规划设计标准：每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照。
条文解释：7.1.1每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照。7.1.1日照对人的生理和心理健康都非常重要，但是住宅的日照又受地理位置、朝向、外部遮挡等许多外部条件的限制，很不容易达到比较理想的状态。尤其是在冬季，太阳的高度角较小，在楼与楼之间的间距不足的情况下更加难以满足要求。由于住宅日照受外界条件和住宅单体设计两个方面的影响，本条规定是在住宅单体设计环节为有利于日照而要求达到的基本物质条件，是一个最起码的要求，必须满足。事实上，除了外界严重遮挡的情况外，只要不将一套住宅的居住空间都朝北布置，就应能满足这条要求。 本条文规定“每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照”，没有规定室内在某特定日子里一定要达到的理论日照时数，这是因为本规范主要针对住宅单体设计时的定性分析提出要求，而日照的时数、强度、角度质量等量化指标受室外环境影响更大，因此，住宅的日照设计，应执行《城市居住区规划设计规范》(目录50180等其他相关规范、标准提出的具体指标规定。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-29
#问题# 盖雨棚，是否要申请建设工程规划许可证 自己家的露台，加盖以钢结构支撑的雨棚，是否要申请建设工程规划许可证？
------社群讨论------
您主要咨询盖雨棚是否要申请建设工程规划许可证相关问题。经核实，雨棚属于建筑构建，需要办理工规证，但是您这种情况，涉及增加建筑面积，影响住宅建筑整体立面，所以不能予以办理建设工程规划许可证。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-29
#问题# 危房重建有什么规定 ？特别是老城区，允许按原址原面积重建，还是统一纳入旧城改造项目？
------社群讨论------
统一纳入旧城改造，小地块新改扩建都不利于城市建设，都是要么整片区开发，要么城市更新。
就算是乡镇或农村也一般也是三原原则，四原原则，原基底、原高度、原面积、原性质。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-29
#问题# 有化工工程要补办规划许可证，有处罚决定书，想让企业提供消防意见，但是找不到文件依据，请问大家怎么把握的？企业认为后期要消防验收或备案才能投产，后期会监管，我们在补办规划时要求消防意见不合理？
------社群讨论------
确实是规划在前，消防在后，所以应该召开部门会商会，或者邀请专家来论证把关。化工企业应该要编制安评，安评里有各类建筑物构筑物的安全间距控制一览表。
不仅仅是要考虑规划的问题，还是要考虑后续消防、建筑质量、施工许可补办、产权登记等问题，一般都是几个部门联合会商，整个通道都畅通，才可以往下办理。
各地现在普遍不再提历史遗留问题的规划许可完善，而是直接产权登记了。所有已竣工项目，一律不给补办规划许可证。
即使是以前补工规证，也都是规定化工企业除外，因为风险太高了。现在不动产权证补办，也是化工企业除外。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-29
#问题# 小区验收多年后，靠边的地上一层车库私自改住宅，公共走廊建厕所，出现上访，到底该自然资源部门负责还是住建部门负责管理？
------社群讨论------
依据部门的三定方案，对违法建设行为拥有执法权的是哪个部门，就由哪个部门负责管理。
物业管理部门也要管。一个是执法监管权，一个是行政处罚权。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-28
#问题# 建设项目少建地下面积（地下车位不足），应如何处理？如将未投入的建筑成本算作违法收入予以没收是否合理？
------社群讨论------
责令整改，不予规划核实，停车位不满足，如何能通过核实，无法向业主交待的，会导致很多后续复议和行诉。应该调整建设工程设计方案，满足规划条件中要求的车位，如果实在满足不了，那就拆改，满足为止，不建议异地或者经济处罚解决。
历史遗留问题的处置，地方上有些有规定可以在附近征用一块地用作小区停车场。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-28
#问题# 空闲地作为临时停车场（主要涉及收费），你所在的城市如何管理，规划审批怎么批？
------社群讨论------
临时用地涉及商业行为，一般都不批。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-28
#问题# 农村集体土地可以建设加油站吗？地块规划用途是商业，土地目前还是集体所有，而且符合加油站专项布点规划。
------社群讨论------
市局答复不行，必须招拍挂。
发改委、商务也是不认可集体建设用地。
入市的集体经营性建设用地可以用于工业、商业用途，不入市的集体建设用地要符合农村一二三产业融合发展用地要求。
入市的集体土地才可以办，未入市的不给办。敏感的就会商会办，没有明确的反对意见，就可以办，我们是按照规划办，只要是商业用地，符合专项规划，就可以。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-28
#问题# 占地面积是否有计算规则依据？地下建筑算占地面积吗？散水台阶算占地面积吗？项目内道路算构筑物吗？地面机动车、非机动车停车位 算构筑物吗？
------社群讨论------
道路不算构筑物，在规划法条款中是和建筑物构筑物并列的。
散水台阶一般不算占地面积，算建筑的附属，也可以视作构筑物。车位算构筑物。
统计建筑物、 构筑物占地面积时候 ，地下建构筑物不计入。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-28
#问题# 规划核实发现因为地下空间施工图设计，地上建筑发生了偏移且超出误差范围，现在建设单位申请调整规划方案。像这类问题大家是如何处理的？
------社群讨论------
1、请测绘单位出具实测报告，报告建筑位置和建筑高度。2、请第三方设计单位出具日照分析和消防符合性报告。3、认定符合规划要求。4、与工规证不相符、处罚。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-28
#问题# 小区大门私自移位，侵入建筑退线。规划核实中能保留吗？
------社群讨论------
看当地控规有没有明确附属设施建筑退线要求。门卫啥的小型建筑，酌情处理。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-28
#问题# 地下连通轨道的通道，审批程序是什么？要先选址还是先出方案？是否需要规划设计条件？轨道连接地块的。
------社群讨论------
需要建设，就需要供地，需要供地就要选址，策划前期，方案先行也没有问题。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-28
#问题# 各地非机动配建情况了解一下。
------社群讨论------
0.8每户。
住宅1.5/户，商业3/百平米。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-28
#问题# 规划核实后，改变用途，是哪个部门管辖的呢？
------社群讨论------
城管局或者综合执法局。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-28
#问题# 规划核实前，改变用途咋处理？
------社群讨论------
要么恢复原状要么修改规划。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-28
#问题# 对于一个项目用地内的建设，分期办理工程规划许可证，我们这里是，工业项目允许业主申请分期，最小可以以每幢建筑物为单位办理工规证；其他项目要分期必须在设计方案时明确并落到总平图上才可按分期办理。现在有一个非工业项目已办了工规证，又来申请要变更成分2期的工规证，怎么办？
------社群讨论------
看立项文件，立项文件怎么要求，咱们怎么办理。
只要允许分期规划核实，对建设单位没有影响啊。
分期如原方案未提及分期的话，需重新上报分期方案经规委会审议后，分期办证。但有个问题，不动产办理的时候因是完整一宗地，登记不了，只能等全部建设完成后，才能首登之类的。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-28
#问题# 项目开口问题，用地红线和道路之间有10绿化带，项目想开口这十米绿化带还不在开发边界内？可以按照单独选址嘛？
------社群讨论------
现在各地对这种情况都算违法用地了，确实比较难搞，如果要规范必须走单独选址了，没有其他好办法。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-28
#问题# 选址预审附规划条件吗?
------社群讨论------
选址时不需要出具规划条件，这个时候，建设方案的意向都没有出来，规划条件不稳定，一般各地都会作为建设用地规划许可证的附件，甚至是划拨决定书的附件。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-27
#问题# 居住小区的配套商业的产权证是如何办理的，标注写商业和40年，还是居住70年，还是商业70年？
------社群讨论------
现在比较普遍的做法是，规划条件上写居住兼容商业，规定商业面积不高于10%，商业的部分规划许可是商业，办理产权证也是商业，40年。
以前确实也有用地就是纯居住，但是规划许可里有配套商业面积，然后产权登记就晕了，但是还是办的商业40年。但是也有些地方特别是一线城市有不写用途，直接40年的。
还是规划管理者对于用地兼容和建筑适建的理解，从规划管理角度是没有问题，但是在产权登记角度就有了冲突。
大家各地可以留意一下，然后再来就实际情况做一个交流。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-27
#问题# 某地出让了一宗二类居住用地，规划条件载明了居住建筑计容建筑面积大于95%，请问社区用房、物业用房、养老用房、垃圾房等这些建筑面积算不算居住建筑面积里？
------社群讨论------
目前居住小区中，主要就分三类居住、商业、公建；如果分两类，就是居住和配套；但是很多规划管控的时候，规划条件里只提商业建筑面积占比不大于10%，这个时候公建是不考虑上限的。
控制居住建筑计容占比确实非常少见，可以让出条件的部门来解释一下，解释权在他们。
公建不考虑上限，按照规范下限或者规划条件规定的下限来控制。商业目前按12部门联合发文应该也是下限控制，鼓励多做，而且开发商一般是不愿意不配套的，毕竟不好销售。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-27
#问题# 有一块国有建设用地原为某国企产业用地，全部资产无偿移交国资，企业退场了。现在有个养殖基地项目想利用该地块。因养殖项目为设施农用地考虑到是建设用地，想着已国资的名义立项个产业项目正常办理相关手续，后续租赁给企业从事养殖，这个不影响吧从规划角度？
------社群讨论------
建设用地用于养殖，属于降维使用了，关键是考虑是不是浪费了建设用地资源，是不是用作养殖后，影响后期城市建设开发等，但是就规划管理讲，设施农用地不需要办理规划许可手续，所以不用管。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-27
#问题# 某镇区城镇开发边界内村庄可否利用集体土地，建设村民安置房?可否核发建设工程规划许可证？
------社群讨论------
如果是编制了村庄规划，在范围内，发乡村规划许可，否则就发工规证。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-27
#问题# 加气站涉及非法占地和未办理建设工程规划许可证擅自动工建设，现在行政处罚呢，是否按照一事不二罚罚款就高，还是各罚各的罚款合并执行？
------社群讨论------
如果没合并，这个事情就是两个部门执行两部法律，应该分别处理。合并后，就出现异议了，说一个部门不能两次处罚了。我们一个案例就按照那个处罚高就按照那个罚了。
提交业务会审，请律师拿出书面法律意见。然后按照这个办理。
之前讨论过没有办理工规证和施工许可证就开工的，大家可以去翻一下。各地的情况不同，连专家也有不同的看法，目前问了各地情况也问了各地行政庭法官，都是建议采取一事不二罚的原则，就高处罚就可以了。
大家如果有相关案例的判决书或者巡视巡查审计的相关材料给大家共享一下就更有借鉴意义了。
违法占地在先，先处理。处理的结果是交罚款、建筑物没收或是拆除。如果拆除，不需要考虑的未批先建。如果是没收那就是国有资产了，待土地报批后，建筑物随土地一并出让。
先去立案，看立个什么案，万一占了永农就简单了。
------以上整理自群友问答，仅供参考
2023-06-27
#问题# 有一宗二类居住用地，土地已供，规划方案已批，因末征拆完，现开发商想用部分土地做游乐场地，要办理临时建设手续，能批吗？
------社群讨论------
建议参考苏州的临时建筑管理规定，对于用作商业性质的临建是禁止的，而且这种游乐场地属于人员密集型的，后续管控不到位，发生事故，倒查很恐怖的。
------以上整理自群友问答，仅供参考
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