国匠城工作台

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2023-06-27

#问题# 某个地块2020年国土变更调查为商业和工业，在这轮规划用地用海里面规划用途也为商业和工业吧（中心城区外的）？在规划用地用海图层里面可以把商业也调整为工业吗？

------社群讨论------

现状变更调查和规划是两码事，变更调查每年都会重新确认，所见即所得。

规划层面在编制规划过程中都可以按需要调整，按法定程序审查批复就行，能不能实施又是另说。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-27

#问题# 2021年拿块地，已建所有单体，在2023年又拿了邻近的一块地，2023的地上建筑物不知什么原因产生了位移，占了2021地的红线，请问可以合成一个土地不动产证吗？用地单位是同一家，都是出让的工业用地。

------社群讨论------

建议两宗地分别按原规划许可完成建设、规划核实、不动产登记手续后，再由建设单位以建筑跨越两宗地为由申请宗地合并登记，然后再对移位的建筑进行处罚补证。

对于工业项目要宽容一点，也是提高营商环境的需要，本身都是同一家企业，估计都是一个大围墙以内，调整优化总平面布置，跨宗建设也是提高利用土地，所以建议移位那栋先不予核实，待合并宗地，调整总平，再予核实以及后续产权登记。

工业用地的容积率是鼓励提高的，只要消防间距等硬性规定符合，还是应该为企业考虑，完善相关手续就好了。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-26

#问题# 2003年一家医院租赁的村集体建设用地建了住院楼和餐厅，没有办理任何手续，后来医院规模扩大，想拍下这块土地，这里也已划归城区，可老百姓不同意土地征收，现在医院想盖餐厅，手续怎么办理呢？

------社群讨论------

这个是历史遗留问题了，建议按照各省市历史遗留问题补办不动产权证，至于土地征收困难，需要镇村进行矛盾协调。

规划方面，其实也简单，有控规，相符，就能出规划条件。

按正规程序，从控规、集体转国有、净地出让、规划办证、消防要求、日照、建筑退距等要求，写个材料给上级，集体决策吧。

集体转国有，涉及到征地、省转国有建设用地批复、净地出让，这些都是不好做的，（不是规划的事）。

国土空间规划是用途管制的依据，不是办理不动产权证的依据。

这种行为涉嫌非法转让土地与违法建设行为。

如须完善手续，必须首先解决医院用地的征地与农转用（如涉及），完善建设用地手续后依据控规提供规划条件（可明确保留建筑），带建筑挂牌出让。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-26

#问题# 一栋建筑10年前已经验收合格并投入使用，去年申请的贴建，现在已经联合验收合格，企业想要把贴着的部分进行打通，现在消防二次验收的时候提出不可以打通防火墙，需要把两个建筑合成一个建筑，然后内部的改动就不涉及两栋建筑的防火墙问题，那么这个事情到底是否涉及工规证的调整呢？或者这种情况如何帮助企业顺利的把内部打通？（前提条件：我们这边规资部门已经不审施工图，只核发建筑立面，贴建部分因为相连，也没有立面形式）

------社群讨论------

如果不是小区内建筑，不考虑开发期限，可以进行改扩建的话，这个情况肯定属于改扩建，应该发工规证，至于后面消防能不能通过是消防的事情。规划不是万能的，我们能做的就是能不能依法批准规划许可。

消防方面比较敏感，可以邀请图审和消防及相关专家及部门进行联审。

这个项目因为已经规划核实，不存在变更工规证的问题，只能是改扩建，再立项，再申请工规证。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-26

#问题# 规划类专业评职称评成什么专业好一些？

------社群讨论------

城乡规划，看自然资源部规划编制单位资质管理规定征求意见稿。

按你们单位能聘用啥就上啥，如果不考虑个人去外单位发展，都无所谓的。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-26

#问题# 煤矿的工业广场是什么用地性质，是采矿用地还是工业用地？采矿用地必须在采矿范围之内么，地面工业广场超出采矿范围线怎么办？

------社群讨论------

采矿用地，按工业地出让。其他一般在采矿权审批方案里约定。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-26

#问题# 关于规划核实的分期验收都是怎么实施的？一个建设工程规划许可10栋建筑，但是因为疫情和售卖情况现在申请验收5栋，车位绿化水电暖都到位了。看到之前有同行说按照规划许可，一个许可对应一个核实，有没有什么依据？

------社群讨论------

可以分批核实，最后一期再核算容积率、建筑密度、绿地率等指标。

未核实部分的指标也要算清楚，做到整体可控。

主要核对这五栋楼的建筑面积、位置、退线、高度等，只要按图施工，没问题就可以核实。

可以分期核实，建设单位提出分期核实申请以及理由，并承诺什么时间完成剩余楼栋的建设。先予以核实的楼栋要完成所附带的地下室部分面积核实以及周边的道路工程、消防登高面必须做完，绿化可以放在末期统一核实绿化率。有独立公建配套的如垃圾转运站、居家养老用房、社区服务用房这些出让合同或地方规定有要求需要首期建设，同步验收同步交付的公建不能分期核实。

后补申请分批核实的，建议提交当地人民政府，同意后，再组织规划核实。

一个工规证一个规划核实是各省的地方规定，比如浙江，没有这个规定的省份可以自己考量。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-26

#问题# 如果符合单独选址项目，同时也在国空的重点项目表里，应该编详规、核发用地和工程证。争议点是，这类的土地报批没问题，可是控规编制和规划许可后面怎么做？

------社群讨论------

单独选址本来争议就很多，如果硬要套符合总规就没有办法做下去了。可以参考省级重大基础设施选址管理办法这种，通过一定程序独立选址的也符合总规，或者说是总规的重要特殊补丁。然后向下做地块的控规或图则，然后再许可。

土地法第八十六条　在根据本法第十八条的规定编制国土空间规划前，经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。

当前很多单独选址项目，按老规划土地和城规都不包含，按新的三区三线，它又没在开发边界内，厅里应该严格有监督管理，基层才能有方向。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-26

#问题# 对于未纳入城镇开发边界内的已经批回但是未供应的城镇建设用地后期对项目建设有影响吗？

------社群讨论------

未纳入城镇开发边界的，可纳入村庄规划，以村庄规划（村庄规划属于详细规划）为依据直接核发乡村规划许可证，再近一步履行供地手续，不影响项目建设。

工业用地即使是纳入村庄规划，如果上不豁免环评类项目，后续还是有问题的。建议这种开发边界外的仅布置基础设施和公建类项目，非必要不要做什么独立选址或者纳入村庄规划。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-25

#问题# 划拨土地建设的公建项目规划设计条件书过期了，没有图则，只有大控规，基本对容积率无限制。现在要发生新的建设，超出原有规划设计条件书的容积率要求，但条件早就过期了。在这种情况下，是要走容积率调整程序呢还是直接依据方案出新的规划设计条件？规划条件书上写了有效期两年，就是很早就划拨完了的医疗卫生用地，土地证都在手了。立项文件一般就写用地面积和建筑规模。容积率对当地公建未明确，但是容积率管理办法要求是划拨土地容积率变动也要走程序啊。

------社群讨论------

划拨用地的，已经办理了建设用地规划许可就不存在规划条件过期问题了，建议按容积率管理规定，走容积率管理调整程序。

划拨土地的规划条件是载入划拨决定书内，可以查阅一下。有些很早的土地，可能要去供地档案里去找一下。

规划条件有效期，是指你出具条件以后应当在有效期内进行土地的划拨或者出让，并不是对应建设时期。即便昨天出的规划条件，只要今天没划拨或出让，遇到政策性调整或者其它原因导致条件发生变化，都可以将原来的作废重新出具。

所以得看出具的规划条件到底有没有进行土地的划拨或者出让。没有，可以重新出具；有的话，就得走调整容积率的程序。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-25

#问题# 酒店建筑出入口增加雨篷，需要走什么程序？

------社群讨论------

规划核实后不能批，在规划核实前，按正常规划变更程序，变更规划设计方案-变更规划许可，必须进行公示。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-25

#问题# 有没有关于商业地块配建公共设施的相关标准？

------社群讨论------

有控规和专项的最好，不然就是在规划条件出具时，征询各部门的意见，比如公厕、社区用房等都是可以的。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-25

#问题# 住宅项目中，物业用房位置的规定，有参考依据么？住宅楼一层可以设物业用房吧？

------社群讨论------

社区用房，会规定必须有底层入口，而且会保证底层至少有一个接待处。地方技术规定里可以做要求。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-25

#问题# 生态保护红线自然资源和生态环境各管哪块？

------社群讨论------

一般都是自然资源部门负责规划编制和红线调整，土地出地红线确定等。生态环境部门负责项目准入，环评审查和日常监管等。

各地会出台相应的具体管理细则，结合生态保护红线管理办法和生态保护红线监管办法具体落实职责。

江苏某市规定：市、县(市、区)自然资源和规划主管部门负责生态空间管控区域的划定、优化调整和勘界定标等工作;生态环境主管部门牵头负责生态空间管控区域的监督管理和执法工作。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-25

#问题# 如何定义改建、扩建、新建？

------社群讨论------

民用建筑通用规范

1.0.2 本条规定了本规范的适用范围，要求新建、扩建和改建的民用建筑都要严格遵守。并应贯彻民用建资建设、使用、维护全过程。新建是指建设新建筑物的行为或项目，或是指将既有建筑物全部拆除后重新建设的行为或项目。扩建是指对既有建筑进行扩大建设规模或体量的建设行为或项目，改建是指对原有建筑将其一部分拆除，在建设规模成体量不变的情况下，进行重新建设的行为或项目，或因建筑使用性质、结构体系改变而进行的建设行为或项目。

建筑节能与可再生能源利用通用规范

1.0.2 本规范适用范围。本规范适用于新建、扩建和改建的民用建筑及工业建筑，除新建建筑节能设计章节以及针对新建建筑的条文外，也适用于既有建筑节能改造。扩建是指保留原有建筑、在其基础上增加另外的功能、形式、规模，使得新建部分成为与原有建筑相关的新建建筑；改建是指对原有建筑的功能或者形式进行改变、而建筑的规模和建筑的占地面积均不改变的新建建筑。既有建筑节能改造是在建筑原有功能不变的情况下，对建筑围护结构及用能设备或系统的改善。

消防给水及消火栓系统技术规范

1.0.2本条规定了本规范的适用范围

本规范适用于新建、扩建及改建的工业、民用、市政等建设工程的消防给水及消火栓系统。新建建筑是指从无到有的全新建筑，扩建是指在原有建筑轮廓基础上的向外扩建,改建是指建筑变更使用功能和用途，或全面改造,如厂房改为餐厅、住宅改为宾馆、办公改为宾馆或办公改为商场等。

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2023-06-25

#问题# 公建超过24米算高层，是哪个规范约定的？

------社群讨论------

建筑设计防火规范，建筑高度大于24m 的多建筑高度大于27m的多层厂房、仓库和其他民用建筑。

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2023-06-25

#问题# 多个立项可以办理一个工规证吗？

------社群讨论------

以前按理是可以的，但是现在有个工改系统，做不到一一对应，所以不建议，而且实际上很多企业在实际推进或者融资的时候都是分开办证会方便很多，好合难分的。

前提的土地权属和项目的建设单位是一致的，同一家。

房地产开发项目，一次规划，两次施工许可，一次规划核实。

部分省份是要求一个工规证一个规划核实的。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-25

#问题# 如何解决开发边界外违法用地，是不是先处罚完了或者没收，在编可以按照单独选址的项目，纳入国土空间规划重点项目清单中？

------社群讨论------

开发边界外的是土地违法。

符合“三区三线”管控要求，已纳入国空项目清单的可以处罚后补办手续，不符合要求的要拆除。

------以上整理自群友问答，仅供参考

2023-06-25

#问题# 咨询下南京高铁沿线退让建筑物的距离，工业、住宅多少米合适依据哪个规定规范执行的？

------社群讨论------

坐标武汉，中心城区外。武广高铁沿线在规划一张图控制20米宽防护绿地。武汉市规划管理技术规定，建筑退让绿地5米以上。

按控规，并按地方技术规定，建议在征询铁路主管部门的意见，因为有可能有变化。

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2023-06-25

#问题# 开发边界外的风电项目需要核发建设工程规划许可证吗？已经列到项目清单了。

------社群讨论------

如果符合单独选址项目，同时也在国空的重点项目表里，应该编详规、核发用地和工程证。

大部分风电只有办理建设用地规划许可，现场施工就是塔基和风筒，塔底算构筑物，但是基本没有来办工规证的。

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2023-06-21

#问题# 村庄里的现状工业厂房（无证），现在想申请挂牌，没有规划依据。现在编制村庄规划的话，这块地可以以工业用地的性质进行村庄规划吗？该厂为二类工业。如果可以的话，挂牌后期手续如何办理？

------社群讨论------

对于三线一单和村庄规划的结合可能没有多大实践案例，但是对于环评豁免类项目是可以的，而且鼓励村庄规划里布置一定数量的产业用地。建议独立选址，并后期纳入村庄和规划，后期正常办理报建。

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2023-06-21

#问题# 民用建筑通用规范中，阳台的开敞面如何认定呢？是不是只要敞开一点点就可以认定为敞开，然后计算半面积？

------社群讨论------

阳台本身国家规范有更清晰的定义：即主体结构外的才是阳台，计一半面积。其实根据这一条就足够判断阳台的各种歪主意，主体结构外，哪怕该项目所在地没有地方规定敞开比例，都是算一半面积，封闭也是一半面积。

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2023-06-21

#问题# 工业项目设计门卫室在建筑控制线以外可以么？

------社群讨论------

小配套用房，可以突破，不出用地界就可以，地方规定上有。

建筑控制线可以突破，但是不能突破高等级电力线、轨道、铁路等距离要求。

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2023-06-21

#问题# 污水管网可以出用地预审与选址书么？

------社群讨论------

需要供地就出，不需要的话，可以确定审定一个线性定位图。

地下空间开发权都可以独立出让，出也没问题。

不新增占地不用预审哦，有需要也满足条件可选址。

不能出具不需要用地预审与选址的情况说明。

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2023-06-21

#问题# 安装储能电池集装箱需要办建设工程规划许可证吗？

------社群讨论------

作为设施设备，不需要办理工规证。

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2023-06-21

#问题# 小区已交付使用，现申请围墙变更，请问能否变更，流程怎么走？方案里有围墙，也按方案实施了，现在是入住后小区居民要调整。

------社群讨论------

首先围墙在不在审批范围内（中央城市工作会议以后新建居民小区不设围墙，我们方案都不批围墙）。方案审批后验收前按正常变更程序，应公示取得利害关系人意见后综合判定。

各个城市不一样，我们这里允许批建围墙，但是一般建设单位不申报。

有的拿不批围墙说事，有的说批的没有围墙，但实际却建围墙，所以各地应该自行出台管理办法，严格统一操作办法，要么就豁免，要么就都办工规证。

现在很多城市是在景观方案里完善围墙样式，后期规定工规证豁免。

个人理解开放式街区，不是不许可建设围墙。通知要求的是优化街区路网结构，建设开放式街区，是让小区内部道路承担市政支路的功能，主要是为了窄马路密路网的路网结构，从而解决交通路网布局问题。

不再建设封闭式小区，要把小区内部路拿出来当成市政局来用，没说不让圈围墙。

有过原建设厅的司法解读或者是疑难解答，主要是两个问题有过争论，一是完全的开放式的小区，安全问题怎么解决，两个紧挨着的小区怎么区分。另一个是小区内部路变为市政局，是否违反物权法。

入住后，再研究围墙，属于房产交付后，属于物业管理主管部门，其实应该和加装电梯一样，居民自治，政府部门介入会越搞越麻烦。

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2023-06-21

#问题# 工业厂区内会设计多层混凝土框架厂房，功能标注的精加工车间，但看似是办公类建筑，这种情况有遇到过吗？这样设计是否合理？

------社群讨论------

土地集约节约利用鼓励建设多层厂房，但是要规避后期搞写字楼开发的风险，要注意报规的方案文本的审核，包括设计依据（不能以民用建筑规范为依据）、建筑说明（注明厂房生产类别、耐火等级）等。目前规划部门只能做到这一步，后续规划核实时，建筑的毛坯房状态是无法核实使用性质的。

这个要涉及到和图审及后期监管的联动，在消防设置和结构荷载上能进行判断，可以严格要求，后期可以监督，改变功能要处罚并整改。也可以地方上出台相关政策，必须配备一定比例的办公用房，但是也有一些地方所有建筑物都收取配套费。

2013年某省已经开始审批高层厂房，没有先例，业主从深圳、珠海拿已经开工的项目提供审批参考，之后大家就都接受了，主要防止住宅化设计，这块要严格控制。

立面要完整简洁（不能出现阳台、露台），平面开间控制，上下水设计控制，控制最小房间面积，避免分割为单元套间，不能出现厨房浴室这类居住性质的结构。

------以上整理自群友问答，仅供参考