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《导则》PDF文件可以查看附件，《实施指引》部分需至政策库查看：
<a href="https://gui-hua.com/zhengce_detail.php?zid=998">海淀区城市更新实施指引（2025年版）</a>

一、文件发布概况

北京市海淀区人民政府于 2025 年 7 月 1 日印发《海淀区城市更新导则 (2025 年版)》《海淀区城市更新实施指引 (2025 年版)》，用于指导海淀区行政区域内各类城市更新活动，旨在推动新质生产力发展、建设世界领先科技园区，加快建成国际一流高品质典范城区。

二、海淀区城市更新导则 (2025 年版)

（一）总则

编制目的：落实上级要求，以城市更新强化科技和文化双轮驱动，指导海淀城市更新活动。

适用范围：海淀区行政区域内各类城市更新活动，重点、涉密项目参照相关规定。

工作原则：坚持党建引领，践行人民城市理念，包括以人民为中心、强化规划引领、坚持系统观念、加强政府引导 4 项核心原则。

编制依据：依据中共中央办公厅国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》（中办发〔2025〕34 号）等 11 项文件。

（二）总体要求

推动城市空间提质增效：盘活存量空间，为人工智能等新质生产力提供空间，打造 53 平方公里人工智能创新街区。

建设产城融合创新城区：促进 “街区、校区、园区、社区” 融合，构建一刻钟便民生活圈，推动功能混合与用地兼容。

展现文化底蕴魅力：融合三山五园红色文化、自然生态文化，塑造城市新文化，强化五大风貌特征管控。

提升城市活力：塑造全域无界花园城市，完善慢行系统，打造 “公园活力圈” 与 “第三空间”。

强化人才吸引力：提供多样化居住空间，完善 “一老一小” 设施，推进全龄友好型城市建设。

加快智慧城市与绿色低碳发展：建设人工智能创新应用先行区，推动韧性城市建设与建筑绿色低碳改造。

（三）重点片区工作要点

（四）重点类型工作要点

产业类：包括低效产业园区 “腾笼换鸟”、老旧厂房改造（保留建筑肌理，融入科技功能）、老旧低效楼宇提质（优化办公空间，补充保障性住房）、低效商业设施升级（传统商圈转型，智慧场景应用）。

居住类：涵盖危旧楼房改建（排除隐患，补充设施）、老旧小区改造（菜单式整治，试点央地混合产权同步改造）、社区配套完善（完整社区建设，加装电梯）、保障性租赁住房建设（适配科创人群需求）。

设施类：涉及公共服务设施（补 “一老一小” 短板，利用存量资源改造）、市政交通设施（优化路网，改造地下管线）、公共安全设施（更新消防设施，推进 “平急两用”）、既有建筑节能改造（提升能效，引入社会资本）。

公共空间类：包括绿色空间（增绿提质，提升 500 米服务半径覆盖率）、滨水空间（生态修复，打造滨水休闲带）、慢行系统（优化通勤通学道路，塑造林荫街巷）、小微空间（利用边角地，转化为文化节点）等。

区域综合性更新：推进活力片区（功能转换与业态升级）、文化片区（“文化 + 科技” 融合）、轨道站点周边（一体化更新与土地复合利用）等多要素融合更新。

（五）支撑保障

建立优化更新实施传导机制、片区策划设计引导与统筹推进工作机制，形成政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

三、海淀区城市更新实施指引 (2025 年版)

（一）总则

编制目的：提升更新效能，打通政策落地 “最后一公里”。

适用范围：海淀区行政区域内城市更新项目实施。

工作原则：统筹协作、民生优先、繁简分流、优化营商环境。

基本概念：明确城市更新实施单元、实施主体、统筹主体等 6 大核心概念。

（二）项目生成

按政府谋划类与市场申报类分类，明确各类型项目责任单位（如居住类由区住建委牵头，产业类由中关村科学城管委会牵头，街镇负责辖区项目申报）。

（三）方案编制与审查

入库要求：符合更新类型与规划，明确主体与资金匡算，经联合审查后纳入储备项目库。

实施方案模块：包括 11 大模块（基本信息、前期评估、功能定位、规划方案等），需征求物业权利人意见。

审查流程：联合审查类项目经区政府审查后公示（不少于 15 个工作日），其他项目按行业政策实施。

（四）行政许可办理

规划许可：简易项目豁免规划许可，复杂项目经 “多规合一” 会商后办理。

施工许可：限额以下小型工程可豁免，其他需向区住建委申请。

消防与施工图审查：特殊工程需消防设计审查，非特殊工程采用事中事后抽查；多数项目取消施工图事前审查。

（五）建设运营

包括施工管理（绿色施工与安全保障）、产业监管（签订监管协议）、竣工验收（联合验收或专项验收）、不动产登记（过渡期暂不登记）、项目库退出（验收合格满一年后退出）。

（六）保障措施

涵盖组织保障（多部门协同）、规划保障（指标合理调整与功能兼容）、用地保障（五年过渡期政策）、资金保障（财政支持与多元融资）、实施引导（专家指导与政策解读）。

关键问题

问题：海淀区城市更新的核心目标与总体要求是什么？

答案：核心目标是推动新质生产力发展、建设世界领先科技园区，加快建成国际一流的高品质典范城区。总体要求包括：优化城市空间以支撑新质生产力；促进 “四区” 融合的产城一体化；传承文化底蕴与塑造城市风貌；提升城市活力与全龄友好度；推进智慧城市、韧性城市与绿色低碳发展。

问题：人工智能创新街区作为重点片区，其城市更新的独特策略有哪些？

答案：一是打造 53 平方公里新质生产力示范区，推动 “街区、校区、园区、社区” 融合；二是布局与企业全生命周期匹配的产业空间（孵化型、成长型、引领型）；三是依托京张铁路遗址公园塑造创新交往带，挖掘 “第三空间” 潜力；四是推动无界连通的城市首层建设，开放大院大所设施，完善慢行与停车系统。

问题：城市更新项目从生成到运营的关键流程节点有哪些？

答案：关键流程包括：①项目生成（政府谋划或市场申报，明确责任单位）；②入库审查（符合条件后纳入储备项目库）；③方案编制与联合审查（11 大模块内容，区政府审查后公示）；④行政许可办理（规划、施工等许可）；⑤建设运营（施工管理、产业监管、竣工验收）；⑥项目退出（验收合格满一年后退出项目库）。

北京市海淀区人民政府于 2025 年 7 月 1 日印发《海淀区城市更新导则 (2025 年版)》《海淀区城市更新实施指引 (2025 年版)》，用于指导海淀区行政区域内各类城市更新活动。核心目标是推动新质生产力发展、建设世界领先科技园区，加快建成国际一流高品质典范城区。工作原则包括以人民为中心、强化规划引领等。重点围绕人工智能创新街区（53 平方公里新质生产力示范区）、三山五园地区、“马上清 (青) 西” 地区、南部存量地区、科学城北区五大片区，推进产业类（老旧厂房改造等）、居住类（老旧小区改造等）、设施类（公共服务设施等）、公共空间类（绿色空间等）、区域综合性五大类更新，建立政府引导、市场运作、公众参与的实施机制，保障更新有序推进。

## **海淀区城市更新导则(2025年版)**
- 总则
  - 编制目的：支撑新质生产力发展等
  - 适用范围：海淀区行政区域内
  - 工作原则：以人民为中心等4项
  - 编制依据：中办发〔2025〕34号等11项
- 总体要求
  - 空间提质增效：保障新质生产力空间
  - 产城融合：“四区”融合、功能混合
  - 文化底蕴：三山五园等文化传承
  - 城市活力：全域无界花园城市
  - 人才吸引力：全龄友好、设施完善
  - 智慧城市与绿色低碳：韧性城市、节能改造
- 重点片区工作要点
  - 人工智能创新街区：53平方公里示范区
  - 三山五园地区：文化“金名片”
  - “马上清(青)西”地区：功能提升
  - 南部存量地区：高品质典范城区
  - 科学城北区：园区与城区融合
- 重点类型工作要点
  - 产业类：低效园区、老旧厂房等
  - 居住类：危旧楼房、老旧小区等
  - 设施类：公共服务、市政交通等
  - 公共空间类：绿色空间、滨水空间等
  - 区域综合性：活力片区、文化片区等
- 支撑保障
  - 优化传导机制、设计引导、工作机制
## **海淀区城市更新实施指引(2025年版)**
- 总则
  - 编制目的、范围、原则、基本概念
- 项目生成
  - 分类：居住类、产业类、设施类等
  - 负责单位：各委办局、街镇
- 方案编制与审查
  - 入库条件、实施方案11大模块
  - 审查流程：联合审查、公示
- 行政许可办理
  - 立项、土地配置、规划许可等
- 建设运营
  - 施工管理、产业监管、验收等
- 保障措施
  - 组织、规划、用地、资金、实施引导