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[]关于加强规划和用地保障 支持深化土地集约增效存量蝶变工作的指导意见[/]

（征求意见稿）

为全面贯彻落实党中央国务院、省委省政府关于实施全面节约战略、盘活存量资产的决策部署，进一步提升全省土地资源配置和管理效率，高质量发展建设共同富裕示范区，为深化土地集约增效存量蝶变工作提供规划和用地保障，根据《浙江省深化土地集约增效存量蝶变工作方案》要求，结合各地实践经验，现提出如下指导意见。

■ 一、加强规划支持

1.加强规划弹性管控。在落实规划刚性管控要求的前提下，支持各地加强规划弹性研究，在详细规划编制中增加弹性表达内容，各设区市可结合实际情况界定详细规划局部调整和技术修正的具体情形。详细规划局部调整、技术修正应当以保障公共利益和人民群众高品质生活为前提，原则上不得违反详细规划的强制性内容和约束性指标。鼓励各地在满足安全、环保等要求的前提下，尊重历史、因地制宜实施存量改造，确保不减损周边地块的权益。鼓励各地探索负面清单管控，以规划的弹性适应市场的不确定性。

2.优化功能布局。在落实规划刚性管控要求的前提下，支持各地探索建筑规模、配套设施等在详细规划单元内统筹布局的规则和机制，形成规划管控与市场激励良性互动。统筹的建筑规模可优先向城市功能核心区、轨道交通站点核心区转移，实现城市整体利益平衡。在满足相关规范和要求的前提下，支持各地将详细规划单元内的公共绿化、公共服务设施、人防工程等统筹平衡，支持各地将产业园区内的绿地、机动车停车位、生活服务、人防工程等配套设施统筹平衡、集中布置、共建共享，创造良好的城市公共空间。

3.优化容积率计算。以改善人居环境、完善城市功能为导向，支持各地在存量改造中增设必要的公共管理与公共服务设施、社区公益设施和公共开放空间，并结合实际优化容积率计算规则。对城市更新项目，为满足安全、环保、无障碍标准等要求而增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其建筑规模可不计入规划容积率。多保留的不可移动文物和历史建筑等公益性贡献，其建筑面积可相应补足。

■ 二、完善土地供应方式

4.支持自然资源资产组合供应。在符合国土空间规划的前提下，对特定国土空间内需整体配置的土地、森林、矿产、海域、水等多门类自然资源资产，可以资产包形式组合供应，由同一主体在浙江省自然资源智慧交易服务平台上实施。涉及不同供应权限的，可采取委托方式由同一主体实施。在组合供应方案中应将各类资源资产的使用条件、开发要求、出让底价、溢价比例等内容全部纳入，按资源资产门类分别签订供应合同、缴纳相关收益，并按照各资源资产管理权限落实后续监管。

5.支持国有+集体建设用地整体供应。在符合国土空间规划、用途和使用年期一致等前提下，支持各地结合集体经营性建设用地入市的国家统一部署，对位置相邻、需整体规划建设的国有建设用地和集体经营性建设用地（商品住宅除外），整体编制供应方案、一次性出让供应、统一开发建设、同步竣工验收，并依法办理不动产登记。

6.支持地上地下空间统一供应。在符合规范要求的前提下，鼓励用地和建筑功能在地上地下统筹安排、复合设置。对轨道交通场站、公共设施等需整体规划设计、统筹开发建设的地上地下空间，可依法实施带设计方案、带场站设施建设要求等方式公开出让，实行地上地下一次性统一供应，分用途、分层设立国有建设用地使用权。

7.支持土地混合供应。鼓励各地加强土地混合开发利用，工业（物流仓储）主导型（一类用地为主）可混合物流仓储（工业）、研发、办公、商业等用途，商业主导型可混合公共管理与公共服务、交通运输等用途，居住主导型可混合商业服务业、市政（不包括邻避型设施）和公共服务设施等用途，各地可结合实际制定混合开发利用的正负面清单、规模控制比例和分割转让规则。混合用地的供应方式按主导用途确定，主导用途可依据建筑面积占比确定，也可依据功能的重要性确定。支持各地结合新产业、新业态发展需要，依法依规对存量工业用地进行混合改造，配建一定比例的行政办公、生活服务等配套设施，改造后主用途与原用途一致、且符合比例要求的，可按原用途管理；超过比例要求的，依法办理用途变更手续。

■ 三、支持存量用地改造

8.鼓励片区联合改造。鼓励各地从整体利益平衡出发，以片区形式推进存量改造。在城镇社区更新活动中，对既有建筑依法拆除重建，其建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、绿地率、机动车停车位等确实无法达到现行标准和规范的，经业主依法表决同意，可按不低于现状水平为底线开展改造。片区改造涉及的零星用地，经论证不具备单独开发条件的，可以协议方式供应给相邻产业一并改造开发（商品住宅除外）。在符合规划的前提下，除法律法规、划拨决定书规定或出让合同约定必须收回的以外，支持原土地使用权人按照规划用途（商品住宅除外）改造。支持相邻工业用地整体改造，各地可探索重新约定土地使用年限，但不得超过整体改造前各宗地中最长剩余年限，并按规定补缴土地价款。

9.鼓励产业入园集聚。支持各地优化产业空间布局，推动工业企业入园集聚发展。产业园区外符合地方产业发展导向、满足产业链配套需求、现状效益较好且拥有合法国有建设用地产权的工业企业，可通过“以地换地”“以地换房”等方式向产业园区（平台）集聚。现状效益可参照亩均效益综合评价结果确定。采取“以地换地”的，允许以协议方式办理用地手续，签订土地出让合同及履约监管协议，按规定补缴土地价款，原地块建设用地使用权由政府收回，产权主体可先建设后腾退，保障生产平稳过渡。

10.支持存量商业服务业用地改造。在符合国土空间规划的前提下，鼓励各地对闲置、低效商业服务业用地进行改造利用。其中涉及改变土地用途的，按照用途转换的相关规定执行，支持优先用于保障性住房建设；涉及改扩建的，经批准后重新核定规划条件，可以协议方式完善用地手续。扩建土地符合零星用地标准的，可按协议方式完善用地手续，重新约定土地使用条件。增加建筑面积的，按规定补缴土地价款。

11.支持用途合理转换。在依法依规、符合规划、保障安全的前提下，支持各地对存量用地及其建筑实施用途转换，经批准后办理规划和用地手续。各地可结合实际建立用途转换的正负面清单、规模控制和分割转让要求，鼓励将存量建筑转换为公共设施。对利用存量建筑等低效空间资源发展国家鼓励的产业、行业的，可享受5年内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。过渡期满涉及办理协议出让的，企业无法一次性补缴土地价款时，经集体决策可两年内分次缴清，但首次缴纳比例不得低于50%。

■ 四、明确地价计收规则

12.优化工业用地成本价计算方法。存量工业用地由政府收回后再供应的，再供应的价格应不低于成本。其中，工业用地成本价可按照片区统筹、整体均衡的原则，采取片区内不同用途土地面积或土地价格占比分摊计算，土地价格按公示地价计算。

13.完善存量用地改造地价计收标准。在符合国土空间规划、不改变用途的前提下，利用自有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，以及自有仓储用地经批准提高容积率并用于物流设施建设的，不再增收土地价款。存量工业、仓储用地增加地下空间建设仓储、停车、设备用房的，不增收土地价款。

■ 五、优化不动产确权登记

14.规范混合用地登记。依据本指导意见第7点实施混合用地供应改造的，除划拨决定书、出让合同或变更协议等批准文件约定可分割登记的以外，原则上应整体持有，办理整体产权登记，在附记栏中注记约定的用途清单和比例构成等内容。划拨决定书、出让合同或变更协议等约定可以分割登记的，建成后经审批，可按审批结果办理分割登记。兼容多种功能的土地和建筑物，对于可分割的可考虑按不同宗地范围、不同建筑区域或楼层办理分割审批手续、分区分层设权后，办理不动产登记。

15.提升企业不动产登记增值化服务。按照“高效办成一件事”要求完善企业专窗，优化企业不动产登记和缴交税费的“一窗受理、并行办理”。落实免收小微企业不动产登记费。结合“一码管地”提前开展地籍调查，逐步实现土地供应、规划许可、不动产登记等业务的信息共享和并行办理，推进交地即交证、成交即交证、竣工即交证。

本指导意见自印发之日起执行，有效期至2030年12月31日。各地在实施过程中，要结合土地市场动态监管监管、国土空间规划“一张图”实施监督等相关工作，统筹安排、联动实施。有条件的地方，可结合实际制定实施细则。

[]《关于加强规划和用地保障 支持深化土地集约增效存量蝶变工作的指导意见（征求意见稿）》的起草说明[/]

■ 一、起草背景

为全面贯彻落实党中央国务院、省委省政府关于实施全面节约战略、盘活存量资产的决策部署，进一步提升全省土地资源配置和管理效率，我厅在充分总结地方经验做法的基础上，起草了《关于加强规划和用地保障 支持深化土地集约增效存量蝶变工作的指导意见（征求意见稿）》（以下简称《指导意见》）。

■ 二、起草过程

6月初，我厅启动起草《指导意见》，于6月底形成征求意见稿。随后，我们向厅内相关处室、各设区市自然资源主管部门征求意见，对《指导意见》进行修改完善。

■ 三、主要内容

《指导意见》共5大点15条内容。

（一）加强规划支持。在落实规划刚性管控要求的前提下，支持各地加强规划弹性研究，在详细规划编制中增加弹性表达内容。在落实规划刚性管控要求的前提下，支持各地探索建筑规模、配套设施等在详细规划单元内统筹布局的规则和机制，形成规划管控与市场激励良性互动。支持各地优化容积率计算。

（二）完善土地供应方式。支持需整体配置的多门类自然资源自然组合供应。在符合条件的前提下，支持国有+集体建设用地整体供应。允许地上地下空间统一供应，分用途、分层设立国有建设用地使用权。鼓励各地加强土地混合开发利用。

（三）支持存量用地改造。鼓励各地从整体利益平衡出发，以片区形式推进存量改造。支持相邻工业用地整体改造。支持各地优化产业空间布局，推动工业企业入园集聚发展。在符合国土空间规划的前提下，鼓励各地对闲置、低效商业服务业用地进行改造利用。允许各地对存量用地及其建筑实施用途转换。

（四）明确地价计收规则。优化工业用地成本价计算方法，存量工业用地由政府收回后再供应的，再供应的价格应不低于成本。完善存量用地改造地价计收标准，符合条件的提容项目，不再增收土地价款。

（五）优化不动产确权登记。规范混合用地登记，依据本指导意见第7点实施混合用地供应改造的，除划拨决定书、出让合同或变更协议等批准文件约定可分割登记的以外，原则上应整体持有，办理整体产权登记。提升不动产登记增值化服务，推进交地即交证、成交即交证、竣工即交证。