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北京市住房和城乡建设委员会关于印发《老旧低效楼宇更新技术导则 （试行）》的通知

各区人民政府、经开区管委会、各相关单位：

为贯彻落实《北京市城市更新条例》，按照市政府研究编制各类项目更新导则，明确技术标准，指导项目实施的有关要求，更好地服务于老旧低效楼宇更新改造，市住房城乡建设委制定了《老旧低效楼宇更新技术导则（试行）》，已经审查通过，现印发给你们，请各单位在开展老旧低效楼宇更新工作中参照执行。

特此通知。

附件：关于印发老旧低效楼宇更新技术导则（试行）通知.docx

北京市住房和城乡建设委员会
2024年3月18日

### 总则

本导则为贯彻《北京市城市更新条例》编制，适用于本市建成区特定功能的老旧低效楼宇更新，不适用于涉及不可移动文物等的更新。其编制结合多法规政策，遵循“保底线”与“重引导”结合等原则，旨在实现存量空间提质增效，补充城市功能短板。

### 术语

明确老旧楼宇、低效楼宇、老旧低效楼宇更新项目等相关术语含义，如老旧楼宇是指设计标准低或运行有问题的建筑物，低效楼宇是对本区综合贡献率偏低的建筑物等，还介绍了修缮工程、内部装修工程等不同更新工程类型的定义。

### 基本规定

老旧低效楼宇更新要满足安全、绿色等多方面要求，实现功能等提升。更新原则包括业态优化、生态优先等，更新方向有优化商务办公空间、提升商业服务空间、补充街区功能等，同时规定了不同更新分类的实施要求及行政管理、标准执行等方面的内容。

### 评估决策

实施主体应依据多方面情况确定更新要素，开展信息收集等工作并编制实施方案。对于特定情况的楼宇应进行整体技术评定。信息收集要全面，检测鉴定包括结构、外围护等系统，技术评定涵盖多系统且要综合分析，实施方案要遵循相关原则并进行多方面论证。

### 工程设计

遵循建筑方针和上位规划要求开展设计。在安全方面，结构安全要考虑后续工作年限等，消防安全要符合法规标准，建筑防灾包括防内涝、防雷等；性能提升涉及空间、室内环境、外立面等多方面；绿色化要符合节能标准并采用适宜技术；智慧化要利用多种技术手段提升建筑智慧水平。

### 施工与验收

施工安全管理要求参建单位执行法规标准，做好风险防控等多方面工作。验收要按照相关标准进行质量控制和验收，包括按规定划分工程、执行验收合格标准等，同时要做好资料收集整理和档案建立。

### 后评估与运营维护

更新后评估在项目竣工验收正常运行一年后开展，报告包括多方面内容并与前期工作形成闭环。运营维护方面，更新期间可招商引资，更新后要加强服务治理，运维人员需有资格证书，可构建运营维护平台实现多方面管理。

## 总则
### 编制目的
#### 落实更新条例
#### 服务楼宇改造
#### 提质增效空间
### 编制依据
#### 北京更新条例
#### 专项规划文件
#### 指导意见政策
### 适用范围
#### 建成区旧楼宇
#### 特定功能为主
#### 不涉及文保等
### 编制原则
#### 保底线重引导
#### 全过程导向
#### 系统集成目标
## 术语
### 老旧楼宇
#### 标准低有问题
#### 两类情况界定
### 低效楼宇
#### 综合贡献低
#### 多种情况说明
### 老旧低效楼宇更新项目
#### 采取改造行动
#### 特定建筑类型
### 修缮工程
#### 维修养护工程
#### 恢复原有功能
### 内部装修工程
#### 内部装饰装修
#### 前提条件限制
### 现状改建工程
#### 局部整体更新
#### 面积不增要求
### 新建扩建工程
#### 局部整体新建
#### 结合场地功能
### 检测鉴定
#### 检验测试评价
#### 多性能检测
### 技术评定
#### 收集分析资料
#### 现状评估判定
### 楼宇数字资产
#### 建筑数据集成
#### 数字孪生价值
## 基本规定
### 基本要求
#### 满足安全等要求
#### 实现提升目标
### 更新原则
#### 业态功能优化
#### 生态绿色发展
#### 集约高效共享
#### 尊重历史统筹
#### 坚守安全底线
### 更新方向
#### 办公空间优化
#### 商业服务提升
#### 补充街区功能
### 老旧低效楼宇更新的分类与实施要求
#### 修缮工程要求
#### 内部装修要求
#### 现状改建要求
#### 新建扩建要求
## 评估决策
### 一般规定
#### 确定更新要素
#### 整体技术评定
### 信息收集
#### 图纸资料收集
#### 现场踏勘补充
#### 构建数据资产
### 检测鉴定
#### 制定方案要求
#### 结构安全鉴定
#### 外围护检测
#### 机电系统检测
#### 防水装修检测
### 技术评定
#### 评定依据作用
#### 各系统评定
### 实施方案
#### 总体编制要求
#### 综合策划论证
#### 规划技术指引
#### 结构改造判定
#### 外围护改造判定
#### 申报审批流程
## 工程设计
### 一般规定
#### 遵循建筑方针
#### 依方案做设计
### 安全
#### 结构安全要点
#### 消防安全要求
#### 建筑防灾措施
### 性能提升
#### 空间品质提升
#### 室内环境改善
#### 外立面性能提
#### 屋面性能改进
#### 无障碍改造
### 绿色化
#### 总体绿色要求
#### 冷热源系统
#### 暖通空调系统
#### 给水排水系统
#### 电气系统改造
### 智慧化
#### 数据完善要求
#### 设计技术手段
#### 智慧提升方式
#### 系统改造设置
#### 预留接口条件
## 施工与验收
### 施工安全管理
#### 执行法规标准
#### 风险防控措施
#### 隐患排查制度
#### 消防安全管理
#### 危大工程管理
#### 有限空间作业
#### 极端天气应对
#### 施工工期规定
#### 管线建筑保护
#### 沟通协调机制
#### 文明施工要求
### 验收
#### 质量控制验收
#### 工程划分标准
#### 合格处理程序
#### 资料档案管理
## 后评估与运营维护
### 更新后评估
#### 评估报告内容
#### 形成闭环作用
#### 评估指标依据
### 运营维护
#### 招商同步实施
#### 加强服务治理
#### 人员资格证书
#### 构建管理平台