国匠城工作台

省名

市名

县区名

区域全称

政策名称

发布时间

链接

专题

附件（输入链接，用 | 隔开）

文件正文与扩展阅读

一、起草的背景

党的二十大报告提出实施城市更新行动。党的二十届三中全会提出“建立可持续的城市更新模式和政策法规”。2024年，《国务院政府工作报告》提出“稳步实施城市更新活动”。为贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，各地积极探索、分类推进实施城市更新行动，城市更新实践“由点向面”推广开来。为有序推进城市更新，推动低效用地再开发，加快实施“百千万工程”，按照上级文件精神，我市结合实际，积极探索土地资源价值化的有效路径，努力把土地资源优势转化为推动经济高质量发展的优势。“三旧”改造、低效用地再开发、城中村改造等作为推动城市更新的重要抓手，对盘活利用存量用地、完善城市功能、保护和延续历史文化、推动高质量发展具有重要意义。积极开展城市更新活动，不仅能够让各类低效用地得到有效利用，更能让城市更宜居、更韧性、更智慧，让人民群众生活得更方便、更舒心、更美好，让整个城市更具焕发活力。因此，按照市政府的工作部署，根据有关文件，制定《潮州市城市更新办法》（以下简称“《办法》”）显得非常必要。

二、制定依据

（一）《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）

（二）自然资源部办公厅关于印发《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》的通知（自然资办发〔2023〕47号）

（三）《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）

（四）《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）等。

三、制定程序

《办法》已按规定征求各县区、市直有关单位及社会公众的意见，经市自然资源局政策法规科合法性审查，并经市自然资源局领导班子集体研究、市市场监督管理局公平竞争审查，市司法局合法性审核，由制定机关主要负责人签发，符合有关程序和相关规定。

四、主要内容说明

《办法》坚持问题导向和系统思维，树立“算大账”思想，主要以自然资源部支持城市更新的规划与土地政策、广东省“三旧”改造政策为依据，提出五十七条针对性的细化改革措施。

第一章 总则：明确《办法》的起草目的、适用范围、基本原则及各级各部门的职责。

第二章 城市更新规划：将城市更新要求融入国土空间规划体系、注重历史风貌区和历史建筑的保护与活化利用、编制城市更新专项规划、明确城市更新单元详细规划的重要性和编制的基本要求等。

第三章 用地管理：包括“三旧”改造用地审批、优化标图入库审查要求、加大“工改工”推进力度、允许土地置换、支持集体和国有建设用地混合改造等。

第四章 一般规定：明确城市更新项目的改造模式及实施的一般程序、明确城市更新项目申报主体的确定、改造方案的编制与审批、“工改商”项目无偿移交政府公益性项目用地、规范全面改造项目补偿标准、优化微改造和混合改造项目行政审批手续、加大对文化旅游产业项目的支持力度、发挥政府补位作用、强化政府对土地一级市场的调控管理、优化地价计收规则等。

第五章 监督管理：强化政府对城市更新改造项目的监管，包括信息公开、绩效评价和联合监管等。

第六章 附则：包括对施行前项目的处理、历史遗留问题的解决以及《办法》施行时间等。

五、主要政策亮点

（一）明确城市更新的概念及基本原则。包括按照“三旧”改造、低效用地再开发、城中村改造、城镇老旧小区改造等政策，对低效建设用地进行盘活利用、城市功能完善、城市基础设施更新改造、历史文化保护传承等城市更新行动。（第二、四条）

（二）加强规划的管控引领作用。将城市更新要求融入国土空间规划体系。明确城市更新单元是城市更新改造实施的基本单位。市、县（区）自然资源部门或者乡镇人民政府可结合城市更新专项规划（或年度实施计划），按照保证基础设施和公共服务设施功能相对完整的基本要求，划分更新单元；根据需要组织编制或者修改城市更新单元范围内的国土空间详细规划，结合实际组织编制城市更新单元详细规划。（第六、十条）

（三）明确单元规划和实施方案编制要求。城市更新单元详细规划与实施方案同步组织编制、充分衔接，并对改造目标、改造模式、公共设施等方面提出具体要求。实施方案包括改造意愿及补偿安置、利益平衡情况等内容。（第十二条）

（四）保障公益性项目用地供给。涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（“工改商”项目），由原土地权利人自行改造或合作改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照详细规划要求，将不低于该项目工业用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施等公益性项目建设。涉及全面改造及混合改造的“改住”项目原则上应配置不低于可建计容建筑面积3%的住房无偿移交给住房和城乡建设部门。相关要求落实在单元规划中予以规划控制。（第十三、二十八条）

（五）规范补偿安置标准。城市更新全面改造项目应制定补偿安置方案。补偿安置一律按照经依法依规批准公布的补偿安置方案公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。涉及征收与补偿安置的，原则上按集体土地征收与补偿安置、国有土地上房屋征收与补偿有关规定执行。被征收人在规定期限内提前交付土地或地上建筑物，配合完成相关手续的，可在规定的补偿标准基础上适当给予奖励。（第三十二条）

（六）加大对文化旅游产业项目的支持力度。对推动全市文化旅游产业发展具有示范带动效应、资产自持和长期经营的，经市人民政府认定的重点文旅产业项目，自然资源部门与土地受让人可在土地出让合同中依法约定分期缴纳土地出让价款，最长不超过两年。（第三十八条）

（七）发挥政府补位作用。市场主导的拆除重建类改造项目，已签订搬迁补偿安置协议的土地所有权人100%和使用权人90%以上的，且经县（区）人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，各县（区）人民政府可以依照法律、行政法规及相关规定对未签约部分房屋实施征收。（第四十五条）

（八）优化土地征收、出让途径。全面改造的城市更新连片改造项目，县（区）人民政府可结合实际，按程序选定项目前期服务单位。相应城市更新改造项目内的土地可以依法实施综合评价出让或者带设计方案出让。（第四十八条）

（九）优化地价计收规则。除“工改工”项目外，旧厂房的土地使用权人申请按建设用地规划条件自行改造，协议出让给原土地使用权人的，应补缴的土地出让金按（新建设用地规划条件下的土地评估市值-拟出让时原用途的土地评估市值）×折扣率计收。根据改造后容积率的不同，折扣率按40%到60%阶梯式收取。（第五十条）

（十）做好新老政策衔接。强化政府对土地一级市场的调控管理。在符合公共利益的前提下，支持在城镇开发边界内旧村庄改造中依法对集体土地进行征收。《办法》明确对本办法施行前项目改造方案已经批准同意且县（区）人民政府认定改造方案有效的，可按项目改造方案继续组织实施。（第四十七、五十五条）