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汕自然资发〔2024〕84号

各区县人民政府，市直有关单位：

为进一步支持新型产业发展，助力实现高质量发展，经市人民政府同意，现将《汕头市新型产业用地（M0）管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

汕头市自然资源局
汕头市发展和改革局
汕头市工业和信息化局

2024年11月21日

汕头市新型产业用地（M0）管理办法

第一条  为进一步支持新型产业发展，加快产业转型升级，打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体，根据《中共广东省委 广东省人民政府关于高质量建设制造强省的意见》《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）、《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》（粤办函〔2021〕226号）等文件精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类。在办理供地手续时，土地用途表述为“工业用地（M0）”，并标明为“新型产业用地”。

本办法所称新型产业用地（M0），是指融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产、生产性咨询服务等创新型产业功能以及相关生产服务、行政办公及生活服务配套设施的用地。

支持在新型产业用地（M0）上配置一定比例的生活服务设施、商务办公、配套型住宅（仅限建设员工住宿用房、宿舍型保障性租赁住房）等，统一进行规划、功能适当混合。

第三条 市自然资源主管部门负责新型产业用地（M0）规划、供应的管理、监督和指导工作。

市发展改革、工业和信息化、科技、商务、投资促进等相关部门按照各自职责做好新型产业用地（M0）管理的相关工作。

区（县）人民政府和汕头华侨经济文化合作试验区、汕头高新技术产业开发区、汕头综合保税区的管理机构（以下统称功能区管理机构）负责辖区内新型产业用地（M0）的准入审查、供应实施、项目监管、退出等具体管理工作。

第四条  新型产业用地（M0）管理工作遵循以下原则：

（一）符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划、产业布局规划、年度土地供应计划、生态环境规划等要求；

（二）坚持节约集约用地；

（三）周边交通便捷、配套完善；

（四）产业准入应满足《汕头市产业发展指导目录》要求，宿舍型保障性租赁住房还应符合我市保障性租赁住房政策相关要求；

（五）通过“三旧”改造调整为新型产业用地（M0）的（以下简称“旧改M0”），还应当符合“三旧”改造政策相关要求。

第五条  除位于特殊区域内或者安全、消防有特殊规定外，新型产业用地（M0）规划技术参数按照下列规定执行：

（一）容积率不低于3.5且不超过6.0；

（二）建筑密度不低于30%且不超过50%；

（三）非产业用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%；独立占地建设的配套服务设施用地，其用地面积不大于总用地面积10%。

第六条  新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房和非产业用房。

产业用房包括用于生产制造的工业生产用房及用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产、生产性咨询服务等创新型产业功能用房。

非产业用房包括生活服务设施用房、商业办公用房、员工住宿用房、宿舍型保障性租赁住房。

产业用房中用于生产制造的用房，应当符合工业建筑设计规范；用于研发设计的用房，可参照办公建筑设计规范进行设计。员工住宿用房、宿舍型保障性租赁住房应当符合宿舍建筑设计规范。

禁止利用新型产业用地（M0）建造商品住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

产业用房与非产业用房应当尽量分开设置。产业用房与非产业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。

第七条  在签订新型产业用地（M0）供应合同时，或者已出让工业用地经批准调整为新型产业用地（M0），在签订土地供应合同变更协议时，应当在土地供应合同或者变更协议中约定用地单位应当向所在地区（县）人民政府或者功能区管理机构无偿移交一定面积的项目用房，属于本办法第八条规定的不可分割转让的情形除外。具体移交面积、设计要求、建设标准、移交时间等由用地单位与所在地区（县）人民政府或者功能区管理机构在项目发展监管协议中明确。

无偿移交的项目用房不占用项目可分割登记、转让比例，由所在地区（县）人民政府、功能区管理机构统筹管理，用于引进产业项目、安排公共服务设施或者作其他公益性用途使用。

第八条 新型产业用地（M0）按照产业用房是否允许分割转让分为可分割转让的新型产业用地（以下简称可分割M0）和不可分割转让的新型产业用地（以下简称不可分割M0）。

用地面积15亩以上的，允许规划为可分割M0；面积未达到15亩的为不可分割M0，仅限开发主体自持。

第九条 区（县）人民政府、功能区管理机构按照发改部门制定的新型产业用地（M0）产业准入标准指引组织对各类新增新型产业用地（M0）项目进行准入审查，审查结果报市人民政府批准。

第十条  新增新型产业用地（M0）采取招拍挂方式公开出让，在保障市场主体公平参与市场竞争的前提下，可以将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求等设置为用地出让条件。

第十一条  中标人或者竞得人在与自然资源行政管理部门签订土地供应合同前，应当与所在地区（县）人民政府或者功能区管理机构签订项目发展监管协议。项目发展监管协议在土地公开供应时一并向社会公告，签订项目发展监管协议是签订土地供应合同的前提条件。

项目发展监管协议由区（县）人民政府、功能区管理机构参照现代产业用地项目发展监管协议示范文本拟定，并根据工业产业类型，向市发展改革、工业和信息化、科技等主管部门报备。协议内容应当包括项目开工时间、竣工时间、投产时间、达产时间、投入产出指标、分割转让条件、无偿移交产业用房以及违约处置方式等相关条款。

投入产出指标包括投资强度、土地产出率、地均财税贡献、高新技术企业数量或国家级和省级“专精特新”（高成长）企业数量等，具体指标由所在地区（县）人民政府、功能区管理机构确定。

第十二条 “旧改M0”按照“三旧”改造的相关规定履行审批手续。土地使用权受让人在与自然资源主管部门签订土地供应合同前，应当与所在地区（县）人民政府或者功能区管理机构签订项目发展监管协议。

第十三条  已出让工业用地（含已完成闲置土地处置的工业用地）调整为新型产业用地（M0）的，应当符合新型产业用地（M0）产业准入要求，在通过项目准入审查后，向自然资源主管部门申请办理土地使用条件变更手续，确定应补缴的土地出让金。

土地使用权人在与自然资源主管部门签订土地供应合同变更协议前，应当与所在地区（县）人民政府或者功能区管理机构签订项目发展监管协议。

第十四条  新型产业用地（M0）的供应，可以采用按法定最高出让年限出让、按弹性年期出让、先租赁后出让等多种土地有偿使用方式，保障新型产业用地需求。

新增新型产业用地（M0）和“旧改M0”土地使用年限最高不超过五十年；已出让工业用地转为新型产业用地（M0）的年限，按照原工业用地剩余出让年限确定。

实行按弹性年期出让方式的，出让年限不少于二十年且不超过三十年；年期届满符合条件的，可申请续期，每次续期十年，但累计出让年限不超过五十年。

实行长期租赁方式的，租赁年限不少于五年且不超过二十年。

实行先租赁后出让方式的，租赁年限不超过十年；租赁期满经评估达到土地供应合同约定条件的，可以采取协议方式出让。租赁年限与后续出让年限之和不超过五十年。

第十五条新型产业用地（M0）实行按法定最高出让年限出让的，其底价按照出让时点同地段商业服务业用地市场评估楼面地价的30％，乘以该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积）计算。

计价公式为：P＝C×30％×S

其中：P为新型产业用地（M0）出让底价，C为出让时点同地段商业服务业用地市场评估楼面地价，S为该地块的总计容建筑面积（不含应当无偿移交的建筑面积）。

实行弹性年期出让的，出让底价为前款价格乘以弹性年期与法定最高出让年限的比值。

新型产业用地（M0）出让价格、年租金修正到法定出让最高年限的出让价格后，不得低于该地块所在工业用地基准地价的70%，不得低于国家、省规定的土地出让最低价。

第十六条  不动产登记部门办理新型产业用地（M0）项目用房不动产登记时，应在不动产权登记簿上标明“新型产业用地项目”等字样。

第十七条  新型产业用地（M0）在达到土地供应合同和项目发展监管协议约定条件后，其产业用房可以幢、层等固定界限为基本单元办理不动产分割转让。分割转让的产业用房基本单元套内建筑面积不得少于300平方米；按幢分割的，单幢建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米，且分割转让后的产业用房建筑退让、交通出入口、消防安全距离等应符合相关技术规范要求。

非产业用房不得单独分割转让、抵押，并应当将此要求在土地有偿使用合同或补充协议中作出明确规定，在不动产登记簿和不动产权证上予以注记。但可随分割转让的产业用房按照不高于分割转让的产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的比例，以固定界限为基本单元进行分割转让。

基本单元应当为权属界线封闭、可以独立使用且有明确、唯一单元编号的空间。固定界限按不动产确权登记有关规定执行。

第十八条  新型产业用地（M0）产业用房办理不动产分割、转移等登记，应当遵守下列规定：

（一）开发主体自持产业用房的建筑面积占分割转让前产业用房确权登记的建筑面积比例不得低于40%；自持时间不少于十五年。开发主体自持产业用房不得对外出租。

（二）产业用房自办理不动产转移登记之日起五年内不得再次转让（含通过股权转让或变更的方式变相转让）。需再次转让的，优先由原开发主体或者所在地区（县）人民政府、功能区管理机构按原销售价格回购。原开发主体或者所在地区（县）人民政府、功能区管理机构放弃回购的，方可向其他符合准入条件的主体进行转让。

（三）产业用房分割转让，不得对土地使用权进行分割，在办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或者共同共有。

（四）配套服务设施不得单独进行登记，登记时应当载明所对应的产业用房范围。

第十九条 开发主体转让新型产业用地（M0）产业用房，应当向买受方明示产业用房的规划用途、土地出让年限、契税、公共维修基金、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知买受方应当严格按照规划用途经营使用、不得擅自改变用途以及办理不动产登记证书的具体前提条件，并在转让合同中明确约定。

第二十条  可分割M0产业用房买受方应当为从事研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产、生产性咨询服务等企业，且应按规划用途经营使用、不得擅自改变用途，经所在地区（县）人民政府或者功能区管理机构审查合格后方可购买和办理相关不动产登记手续。

买受方应当与项目所在地区（县）人民政府或者功能区管理机构签订项目发展监管协议，约定受让面积、投入产出指标、再次转让条件、违约责任等。

产业用房用于租赁的，承租方应当符合本条对买受方的条件要求，租赁合同报所在地区（县）人民政府或者功能区管理机构备案。

第二十一条  项目所在地区（县）人民政府、功能区管理机构为新型产业用地（M0）项目发展监管主体，应当制定具体监管措施，对项目发展监管协议履行情况进行监管。

第二十二条  开发主体应当加强对入驻企业的日常管理，包括：

（一）协助区人民政府、功能区管理机构和相关部门建立入驻企业档案，对入驻企业统一进行登记，定期统计整理入驻企业的产业、投入产出效益、知识产权、综合能耗等情况。

（二）对入驻企业对项目用房的使用情况进行监管，发现入驻企业擅自转租、转售、改变项目用房原有使用功能、违法加建改建等行为，应当要求入驻企业限期整改，并及时向监管部门报告。

第二十三条  本办法自2025年1月1日起施行，有效期至2029年12月31日止。本办法实施期间，如国家和省出台的新规定与本办法具体内容不一致的，按国家和省的规定执行。

为进一步支持新型产业发展，助力实现高质量发展，市自然资源局对《汕头市新型产业用地（M0）管理暂行办法》进行了修订，形成了本管理办法。现就政策文件解读如下：

一、起草的背景和必要性

新型产业用地（M0）是指为适应创新型产业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地，是在传统三类工业用地〔一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）和三类工业用地（M3）〕之外的工业用地类型。与传统工业用地相比，新型产业用地（M0）可以整体提高工业用地的容积率和单位土地开发强度，有效促进土地资源节约集约利用；解决新兴产业研发、创意、设计、中试、无污染生产等多种功能需求，生产制造与科技研发之间结合程度更高；降低企业用地成本，为创新型企业成长发展提供低成本的孵化空间；培育先进产业集群、促进产业园区价值与品质的提升。

为进一步支持新型产业发展，加快产业转型升级，助推我市构建“工字为本、工商并举”的现代化产业体系，经征求各有关单位意见，在《暂行办法》基础上，市自然资源局会同市发展和改革局、市工业和信息化局重新拟草形成了《汕头市新型产业用地（M0）管理办法（送审稿）》（以下简称《管理办法》）。

二、《管理办法》基本内容

《管理办法》共二十三条。其中：

第一至八条：释明《管理办法》制订的目的和依据，新型产业用地（M0）的概念、用地分类及适用范围，布局原则，部门管理职责，项目面积要求，分割要求等。

第九至十一条：准入审查、用地出让条件设置、项目发展监管协议签订要求等。

第十二至十五条：主要规范新型产业用地的三种供应方式：旧改M0、已出让工业用地转为M0、新增M0，土地的使用年限、地价确认依据等。

第十六至二十条：规范新型产业用地项目用房的登记管理制度，包括可分割M0的分割要求、买受方条件、登记材料、分割转让材料要求、租赁管理等。

第二十一至二十三条：规范新型产业用地项目监管，明确监管主体及监管措施，以及开发主体的监管责任，规定实施有效期等。

三、主要调整内容说明

1.对适用范围进行调整。为更好适应市场需求，在《管理办法（送审稿）》中明确“支持在新型产业用地（M0）上配置一定比例的公共服务设施用地、商务用地、配套型住宅用地（仅限建设员工住宿用房、宿舍型保障性租赁住房）等，统一进行规划、功能适当混合。”。

2.对用地布局原则进行完善。市发展和改革局2022年印发了《汕头市产业发展指导目录（2022年本）》，作为汕头市现代产业发展和产业结构调整优化的指导性政策文件。在用地布局原则中补充M0产业准入应满足《指导目录》有关要求。

3.对政策依据进行调整。将政策依据更新为《中共广东省委 广东省人民政府 关于高质量建设制造强省的意见》《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）。

4.分割转让面积的调整。将分割转让面积要求调整为15亩以上，与《汕头市人民政府关于印发＜关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见＞的通知》（汕府〔2023〕4号）“七、用地政策”“（八）支持土地分割”中“……分割转让的宗地，分割后单宗用地的面积不少于15亩……”保持一致。

5.容积率调整。根据《关于提高我市工业用地容积率管理意见的函》（汕自然资函〔2022〕59号）“工业（含仓储）用地容积率原则上应按照不下于3.5（容积率≥3.5）控制”的有关要求，将容积率调整为：容积率不低于3.5且不超过6.0。

6.配套服务设施面积调整。根据《自然资源部关于发布＜工业项目建设用地控制指标＞的通知》（自然资发〔2023〕72号），附件表3“行政办公及生活服务设施用地所占比重”，调整面积比重。

四、参考文件

1.中共广东省委 广东省人民政府 关于高质量建设制造强省的意见

2.自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知

3.东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法

4.汕头市产业发展指导目录

5.汕头市人民政府关于印发《关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见》的通知

6.自然资源部关于发布《工业项目建设用地控制指标》的通知