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一、起草背景和目的

《湛江市城市更新（“三旧”改造）管理暂行办法》（湛府规〔2021〕5号）（以下简称《暂行办法》）2021年9月15日开始实施，已于2024年9月15日到期。《暂行办法》个别条款不合理不完善，制约城市更新的发展。自《暂行办法》开始实施以来，由于受房地产市场下行的影响，加上政策收紧，市场主体参与城市更新（“三旧”改造）积极性明显降低，大部分“三旧”改造项目推进放缓甚至暂停。

为破解目前困局，激发市场活力，加大对房地产的扶持力度，我市对《暂行办法》进行修订，形成《湛江市城市更新（“三旧”改造）管理办法》（以下简称《管理办法》）。

《管理办法》按制定规范性文件程序，完成征求部门意见、公开征求意见、专家评估论证、风险评估、合法性审查等程序后，经市政府同意予以印发。

二、主要内容

《管理办法》共十一章四十八条，制定了我市“三旧”改造的管理政策体系，规范了“三旧”改造项目的标图入库、年度实施计划、单元规划、改造方案的编制和报批，明确申报主体、改造主体参与“三旧”改造项目的路径、要求、方式以及时限等内容，有助于进一步加快推进我市“三旧”改造项目落地和实施。

《管理办法》主要内容包括：

（一）严控“工改居”（第二十三、二十九、三十九条）

保留原《暂行办法》严控“工改居”的相关条款不变：

一是工业用地控制线内，严禁“工改居”；工业用地控制线外，严控“工改居”；

二是旧工厂用地合法取得土地使用权或实际使用未满20年的，不允许进行“工改居”；“工改居”在市辖区范围内的还应将不低于该项目工业用地总面积20%、县（市）不低于15%的土地无偿移交政府用于公益性建设。

三是在赤坎区、霞山区、经开区（东海岛除外）范围内的，土地出让价款按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下土地使用权价格差价的65%计收；在麻章区、坡头区、经开区东海岛范围内的，土地出让价款按55%计收；县（市）土地出让价款按不低于50%计收。

四是工改商住混合用地中居住计算容积率建筑面积占总计容建筑面积比例大于40%的，按“工改居”项目核算补缴土地出让价款，项目移交公益性用地面积按“工改居”项目要求执行；居住计算容积率建筑面积占总计容建筑面积比例40%及以下的，居住部分和商业部分分别按“工改居”“工改商”项目核算补缴土地出让价款，项目移交公益性用地面积按“工改商”项目要求执行。

（二）合理确定全面改造为居住用地项目的改造面积（第六条）

旧城区存在部分职工宿舍区的面积达不到改造要求且难以与周边地块整合开发，未能进行“三旧”改造。该部分地块存在环境脏乱差、用房危险老旧、设施不完善等情况，尤其是排水排污设施不完善的老旧宿舍区，每逢暴雨或台风来临，容易成为内涝点，存在极大的安全隐患，职工迫切希望改善生活环境，“三旧”改造意愿强烈。

鉴于省相关政策对“三旧”改造项目无改造面积的要求，现结合我市实际，规定：

全面改造为居住用地的，湛江市城区地块面积原则上不低于10000平方米、县（市）城区改造地块面积不低于5000平方米、乡镇改造地块面积不低于2500平方米。

其中，现状为住宅区（职工宿舍区）的旧城镇、旧厂房改造项目，湛江市城区地块面积原则上不低于3000平方米、县（市）城区改造地块面积不低于2500平方米、乡镇改造地块面积不低于2000平方米。

（三）赋权国有企业对政府主导片区改造项目开展前期工作（第七条）

为加强政府对城市更新工作的统筹和引导作用，确保片区内功能结构合理、产城融合，统筹考虑安置、补偿和融资，平衡成本及收益，《管理办法》规定政府主导的成片连片改造项目，由市人民政府或县（市、区）人民政府（管委会）指定政府部门作为申报主体，或通过公开方式确定申报主体。申报主体可委托市（区）属国有企业统筹前期工作。

（四）优化配建保障房政策（第十六条）

为支持保障性住房的有效供给，同时减轻企业建设负担，将原来的“改造项目按规划住宅总计容建筑面积的5%配建保障性住房”降低为2%；允许配建保障房以异地配建或货币认购方式配建保障性住房；配建的保障性住房不纳入容积率计算。

（五）增加改造方案退出机制（第十九条）

根据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）的规定，在本次修订中新增退出机制：经批准改造方案的项目，未能在改造方案批复的有效期内办理供地手续并按合同约定缴交土地出让金的，自改造方案批复有效期期满之日起，3年内不得享受“三旧”改造相关优惠政策。

（六）加大力度推动“工改M0”（第二十三、三十七条）

将“工改M0”相关内容纳入《管理办法》制定：

1.支持“工改M0”条款，补缴地价款由20%降低为15%。第二十三条 协议方式计收：（2）由改造主体自行改造的，“工改M0”用地的出让价按出让时点同地段办公用途市场评估楼面地价的15％计收。

2.第三十七条 支持“工改M0”：（一）“工改M0”用地可采取协议方式出让，政府收储后再次供地的除外。（三）“工改M0”可以自行改造和分割转让。

（七）明确优化“三旧”用地收回补偿标准（第二十八条）

为盘活难以自行改造的低效“三旧”用地，鼓励企业用地交由政府收回，明确政府收回后可按实际需求进行规划调整；补偿标准为“公开成交价的55%”。

（八）优化学位配建计收标准等政策（第四十三条）

为合理优化学位配建生源测算标准，将原来的“根据规划标准和区域居住人口测算生源数量”优化为“根据项目测算人口超过原控规地块测算人口的部分（其中无控规覆盖的按项目规划人口）测算学位数量”，超过原控规部分的学位收取4万元/位学位费。

项目测算人口超过原控规地块测算人口的部分（其中无控规覆盖的按项目规划人口）由自然资源主管部门核定；学位数量由教育主管部门根据自然资源主管部门提供的人口数进行核算。

（九）明确旧村庄、旧厂房、旧城镇定义（附注）

省相关文件未对旧村庄、旧厂房、旧城镇予以定义，借鉴珠海、佛山等其他城市的做法，结合我市实际，对其进行定义。

旧村庄：村集体土地范围内进行“三旧”改造的建设用地。

旧厂房：进行“三旧”改造的工业用地和仓储用地。

旧城镇：进行“三旧”改造的商服用地、城镇住宅用地、公共管理与公共服务用地、军事设施用地、交通服务站场用地、港口码头用地等。

（十）优化开发强度细则（附件1）

各企业反馈原《暂行办法》附件1《开发强度细则》的容积率测算考虑因子多，体系复杂，进行地块开发建筑总量测算时比较吃力。现结合现行《湛江市城市规划管理技术规定》，参照原湛府规〔2019〕9号文的开发强度细则，进行整编修改，简化容积率测算体系。

## 总则
#### 明确目的意义，规范城市更新活动
#### 阐述总体目标，推动城市高质量发展
#### 提出基本原则，指导更新工作开展
#### 划定适用范围，覆盖市辖区更新项目
## 计划管理
#### 确定申报主体，依项目类型而定
#### 规范标图入库，明确地块条件与流程
#### 制定年度计划，加强项目计划管理
## 规划管理
#### 遵循规划原则，构建更新规划体系
#### 落实开发要求，执行强度建设细则
#### 推进规划编制，依情形组织开展工作
#### 开展利益测算，政府主导项目需测算
#### 严格规划审批，按程序审核公示
#### 规范规划修改，区分情形及程序
#### 加强配建管理，保障住房及设施建设
## 改造方案
#### 确定改造主体，依项目情况而定
#### 编制审批方案，明确内容及程序
#### 变更延期方案，依规申请办理
## 供地方式
#### 公开方式出让，含收购储备与统一实施
#### 协议方式出让，依规出让给改造主体
## 土地出让价款计收方式
#### 公开方式计收，确定底价与成交价
#### 协议方式计收，评估地价并公示
## 旧城镇旧村庄成片连片改造
#### 支持整体改造，平衡用地与规划
#### 推动异地平衡，补偿建筑面积可异地实施
#### 鼓励混合改造，打包确定使用权人
#### 允许置换改造，符合条件可互换用地
#### 合理分配收益，依情形给予补偿安置
## 工业用地改造
#### 坚持“工改工”原则，严控“工改居”
#### 设立过渡期政策，支持新产业建设
#### 设定出让条件，推动产业升级
#### 规范分割转让，满足企业空间需求
#### 支持配套设施跨宗地设置，促进资源共享
#### 实行简易审批，提高审批效率
#### 推进区域评估，减少项目评估要求
#### 支持“工改M0”，明确产业准入等
#### 规范“工改商”，无偿移交部分土地
#### 严控“工改居”，限制土地使用权取得时间
## 城市历史文化保护和微改造
#### 保护历史文化，传承城市文脉
#### 简化微改造审批，明确审批流程与要求
## 项目实施监管
#### 落实备案制度，及时上报备案
#### 签订监管协议，明确各方责任义务
#### 推动信息公开，接受公众查询监督
#### 建立倒逼机制，提高用地效率
#### 强化实施监管，定期开展督导调研
## 附则
#### 说明跨区报批，明确受理部门
#### 规定实施时效，解释权归主管部门