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关于支持常州市城市更新的若干政策措施

为有力有序有效推进城市更新工作，实现城市发展方式转型，增进民生福祉，提升城市活力，统筹城市高质量发展和高水平安全，根据《自然资源部办公厅关于印发〈支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）〉的通知》（自然资办发〔2023〕47号）、《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）和《省政府办公厅印发关于支持城市更新行动若干政策措施的通知》（苏政办规〔2024〕3号）等文件精神，针对经批准纳入常州市低效用地项目库并报自然资源部备案的项目和经市政府批准的城中村自主更新试点项目，明确以下措施。

1.优化规划编制实施管理。对满足城市更新改造需求的既有详细规划，可直接沿用；对确需调整的，按照“急用先编”的原则，结合更新单元的划定，参考城市更新设计，通过修改或技术修正等方式，动态有序地开展更新类详细规划分层编制工作。建立城市更新详细规划动态维护机制，经批准的详细规划编制成果纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统。

2.实行技术指标差异设置。城市更新项目可按照“优化不恶化、矛盾不外延”原则，以不低于现状条件为底线在详细规划中对相关规划指标进行适应性优化完善。城市更新项目中建筑首层架空部分作为地块内公共活动空间、增设必要的公用基础设施及建筑附属设施的建筑面积不计入规划容积率；经法定程序认定的历史文化保护对象的建筑面积不计入规划容积率。

3.鼓励公共服务空间供给。在商业、办公、工业类城市更新项目中，为城市提供规划要求配置以外的公共服务设施、公用基础设施的，经核准可将新增设施建筑面积的1.2倍纳入该项目建设规模总量作为奖励；提供非营利性质的绿地广场、地面通道、地下通道等城市公共空间，并由更新主体承担其建设责任及费用的，经核准可将新增设施投影面积的1.5倍纳入项目建设规模总量作为奖励。奖励部分的建筑面积不计入规划容积率。

4.支持居住户型改善优化。在居住类城市更新项目中，为改善居住条件，补充厨房、卫生间等必备设施功能，房屋建筑面积可在合法建筑面积基础上给予一定比例增加，但不得超过详细规划确定的容积率上限。

5.倡导招挂结合方式供地。城市更新项目需采取公开方式供地的，结合城市设计、产业发展、保留建筑、职住平衡等需求，可采取综合评价出让方式，通过挂牌与招标相结合的方式“好中选优”。在不违反市场公平竞争原则的前提下，可采取带方案出让。

6.提高项目审批服务效能。新出让的城市更新住宅类项目土地价款按规定可分期缴付，土地出让价款缴纳比例不低于50%时，用地单位可先行办理地块《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等审批手续。优化建设工程设计方案审查程序，推进城市更新项目建设工程设计方案备案制度。

7.统筹零星低效用地开发。针对城市更新项目范围内的零星低效用地（如夹心地、插花地、边角地等），可进行统筹布局，腾挪优化，优先用于补充公共服务设施和公用基础设施，并按相关规定办理土地供应手续。

8.完善土地权属确定规则。城市更新项目启动建设前，缺失土地权属来源的房屋按照历史遗留问题处理意见确认土地使用权归属。项目范围内原房屋拆除的，保留土地使用权并办理变更登记；实施主体以划拨或协议出让方式取得的零星建设用地使用权，与原有土地使用权合并宗地；打破原土地权属界限，土地使用权可设为原权利人和实施主体共同共有。

9.提升产权登记办理质效。原权利人可公证委托统一的实施主体代办不动产登记事项。城市更新项目改造建设完成后，凭城市更新协议约定、相关许可等材料办理房屋所有权首次登记，土地使用权可依约定按建成后房屋建筑面积比例按份共有，原土地使用权性质不变。新增成套房屋可由实施主体交易转让给购房人。