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广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于印发广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知
穗建规字〔2024〕15号

各有关单位：

《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局、市规划和自然资源局反映。

广州市住房和城乡建设局
　　广州市规划和自然资源局
　2024年6月28日

广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）

第一章　总　则

第一条  为深入贯彻“人民城市人民建、人民城市为人民”的要求，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市，根据《支持城市更新的规划与土地政策指引》（自然资办发〔2023〕47号）等文件规定，推进城市更新落地实施，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，改善人居环境，完善配套功能，切实解决民生问题，现就开展城镇危旧房改造工作，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于广州市行政区域范围内国有土地上危旧房的改造。

危旧房是指砖木结构房屋或经房屋使用安全鉴定单位根据国家、省危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为Ｂ级、Ｃ级和Ｄ级，或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为一般损坏房、严重损坏房、危险房的单幢危旧房屋或危旧房屋所在的老旧小区。其中，鉴定为Ｂ级或一般损坏房实行“愿改则改”，砖木结构、鉴定为Ｃ、Ｄ级或严重损坏房、危险房实行“应改尽改”，消除房屋安全隐患，提升人居环境与品质。

涉及不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、革命遗存、工业遗产等法律、法规规定的保护对象及预先保护对象或位于历史文化名镇、历史文化名村、历史文化街区、历史风貌区、传统村落、历史名园、特色风貌林荫路、军事保护区以及宗教活动场所内的危旧房改造还应按相关法律、法规、规章和保护规划执行。

对纳入土地储备计划、征收计划的国有土地上危旧房，按照我市国有土地上房屋征收与补偿有关规定执行，不适用本办法。

第三条  市住房城乡建设行政主管部门负责本市范围内危旧房改造综合协调及相应建设管理工作。

市、区规划和自然资源行政主管部门按分工负责危旧房改造工程规划管理工作，参与拆除翻建类危旧房改造联合会审，依职责办理建设工程规划许可、规划核实、补缴土地出让金、确权登记等手续。

第四条  各区人民政府应组织协调有关部门做好辖区范围内的危旧房改造、房屋使用安全监督及管理工作。

区住房城乡建设行政主管部门负责统筹辖区范围内的危旧房普查、督促治理和指导项目建设单位组织实施改造，指导属地镇街对限额以下项目进行方案审查和备案，对无主危旧房实施代管并治理，承担危旧房改造工程的消防设计审查、验收、备案和抽查工作，负责限额以上危旧房改造工程的相关行政许可及施工质量安全监督工作。

区发改、城管、财政、水务等相关部门依职能配合和指导辖区范围内危旧房改造实施的相关工作。

镇人民政府、街道办事处应当协助上级人民政府和有关部门开展危旧房普查，依职责制止、查处、拆除改造过程中违法建设，承担辖区范围内危旧房督促治理以及应急抢险的具体组织实施，并负责办理未达到施工许可证办理限额的房屋建筑工程的开工建设信息录入手续及工程质量安全管理等工作。

第五条  城镇危旧房改造工作应当遵循“尊重历史、实事求是、多措并举、分类实施、因地制宜、绿色安全、优化简化”的原则，打造绿色、宜居、韧性、智慧的“好房子”。

第六条  在确保改善房屋安全状况及不突破生态环境底线管控要求，且周边条件允许的情况下，城镇危旧房可采取以下方式实施改造提升：

（1）维修加固。在不影响房屋结构安全前提下，通过局部拆换（或加固）建筑组成部分、完善使用功能和配套设施、强化安全防护措施等方式予以改造；

（2）拆除翻建。通过整体拆除翻建并优化相关使用功能和配套设施方式予以改造。

第七条  城镇危旧房屋改造项目鼓励户型设计和空间布局创新，完善配套设施，优化使用功能，与周边环境相协调，提升人居环境与品质，推广应用新型工业化建造，并按以下标准进行改造提升：

（一）单幢危旧房屋可按不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系的标准进行改造提升，并鼓励与周围相邻建筑开展连片集中改造。

（二）老旧小区可按不增加户数、不改变原建筑用途、不突破用地红线的标准实施拆除翻建，并宜按照集约用地原则优化空间布局，采取多、高层建筑方式实施改造建设，适当增设公共活动空间和公共服务配套设施，完善小区人居环境。

第八条  城镇危旧房改造项目由房屋使用安全责任人自主筹资实施，也可依法引入市场主体合作改造实施。

其中，政府公房改造资金根据我市国有资产管理规定，分别纳入市、区有关业务主管部门预算统筹解决。

第二章　政策支持

第九条  危旧房采取拆除翻建方式实施改造提升属于存量国有建设用地再利用，无需办理供地手续。

（一）如原房屋建设时的净用地范围与建筑基底一致，则翻建只能在原房屋建筑基底内进行。

（二）如原房屋建设时的净用地范围大于建筑基底，则翻建可在原净用地范围内进行。

第十条  为满足基本生活需求，改善人居环境，城镇危旧房改造项目符合下列情况的可适度增加建筑面积、增配服务设施：

（一）对于非成套住宅进行成套化改造，在确保安全的前提下，原每户套内可完善厨房、卫生间等必备设施功能，具体使用面积厨房约4平方米，卫生间约3平方米；对于套内建筑面积不超过90平方米成套住宅，每户原有厨房、卫生间面积小于《住宅设计规范》（GB50096－2011）最低标准的，可以适当增加使用面积，其中厨房按约4平方米，卫生间按约3平方米适当增加；套内建筑面积超过90平方米的住宅原则上不得增加套内面积。

（二）在符合历史文化名城保护要求，与周边环境相协调，不影响相邻建筑物的通风、采光和日照的前提下，有条件的城镇危旧房屋改造项目可增设电梯、交通必需的公共走廊、无障碍设施、地下停车库等配套及附属设施，补充必要的市政基础设施、公共服务设施与公共安全设施；鼓励通过增加首层架空、利用天面绿化等方式，增加社区公共活动和交往空间。

以上新增建筑面积应按照广州市建筑工程容积率计算有关规定计算规划容积率面积，其中地上建筑规模增量原则上不超过30%。

第十一条  受各种客观历史条件限制，拆除翻建的城镇危旧房改造项目，满足现行相关建筑设计技术标准确有困难的，在保障公共利益，妥善考虑相邻关系人利益的前提下，间距、建筑退让、绿地率等指标和要求可按不低于现状水平控制，但应综合运用新技术、新设备、新材料、加强性管理等保障措施提高结构、消防安全水平和通过第五立面利用、垂直绿化等方式提高绿化水平。

第十二条  城镇危旧房改造项目原则上应按现行国家工程建设消防技术标准进行设计。

若受各种客观历史条件限制，建筑防火间距和消防车道、消防救援场地设置等难以满足现行国家工程建设消防技术标准的，可维持现状或执行原消防技术标准，但应根据实际情况，采取提高建筑外围护结构防火性能、增设室外消火栓以及加强后期使用管理等加强性措施。

第十三条  城镇危旧房改造项目房屋产权手续不全的，由区政府负责组织完善手续，在土地及房屋主体、功能、面积无争议的前提下，可先行办理危旧房改造相关手续。

第十四条  鼓励银行机构提供专项融资服务，支持通过房产抵押进行融资担保，支持房屋安全责任人按规定通过提取物业专项维修资金、单位住房维修基金、个人公积金（住房补贴）以及公积金贷款等方式筹集改造资金。

第三章　改造程序

第十五条  危旧房所有权人是房屋使用安全责任人，为危旧房改造活动的主体。房屋所有权人下落不明或者房屋权属不清晰，有代管人的，代管人是房屋使用安全责任人；无代管人的，房屋使用权人是房屋使用安全责任人。若无法确认房屋使用安全责任人的，可按本市房屋使用安全管理有关规定确认。

第十六条  多产权人的城镇危旧房需经不低于90%的房屋使用安全责任人表决同意改造并确定项目建设单位后，方可启动改造。鼓励成立自主更新委员会代表全体房屋使用安全责任人发起和开展相关改造工作。

房屋使用安全责任人可自主委托政府、原房改房单位、物业服务企业、国有企业等作为项目建设单位。由项目建设单位开展意愿征求、改造项目方案编制、改造协议签订、报建报批、工程建设（工程设计）等具体工作。

单一产权的危旧房改造，可直接开展下步工作。所在乡镇（街道）、社区应当对危旧房改造工作给予支持和引导。发挥党建引领作用，做好居民的解释和疏导，积极促成项目实施。

第十七条  项目建设单位应当委托有相应资质的设计单位进行危旧房改造项目方案设计。设计方案应满足结构、安全需要，符合建筑风貌管理要求。如涉及原不动产单元界址、面积等发生变动的，设计方案应进行标注。

多产权人的城镇危旧房改造项目设计方案应充分征求房屋使用安全责任人的意见，并根据反馈意见予以优化完善。区住房城乡建设行政主管部门应会同区规划和自然资源行政主管部门对项目建设单位做好设计方案的必要性、可行性、合理性等方面指导工作，出具指导意见。

第十八条  项目建设单位应依据经各方认可的设计方案编制实施方案并充分征求房屋使用安全责任人意见，实施方案内容应包括改造范围、改造内容、成本测算及资金筹措、房屋产权分配方案、工程周期、后续物业管理方案等。

第十九条  项目设计方案及实施方案经不低于90％的房屋使用安全责任人依法表决同意后，方可开展下一步工作。

单一产权的危旧房改造，可直接编制项目设计方案开展下步工作。

第二十条  项目建设单位与全体房屋使用安全责任人签订改造协议。协议内容应当包括权利义务、违约责任、实施方案、设计方案、签约时间等。签约面积达到专有部分面积四分之三以上且房屋使用安全责任人签约比例达到四分之三以上的，协议方可生效。协议生效后，项目建设单位按照规定办理报批报建手续，开展相应加固或者拆除重建工作。

未达到签约比例的，项目自动终止。

单一产权的危旧房改造，可直接开展下步工作。

第二十一条  城镇危旧房项目按以下程序办理相关报建手续：

（一）对维修加固项目，不增加建筑面积、建筑高度、建筑层数且不涉及修改外立面、建筑结构和变更规划用途的，无需办理规划手续。其中，达到限额以上工程的维修加固项目，项目建设单位持申请材料到区建设主管部门依法办理建筑工程施工许可证；属于限额以下工程的，项目建设单位持申请材料直接到所属街道（镇）办理“开工信息录入”手续后即可组织实施，项目完工后由项目建设单位自行完成竣工验收。

（二）对拆除翻建项目，由区住房城乡建设行政主管部门牵头受理改造申请，并组织区规划和自然资源行政主管部门、属地街道（镇）等相关单位进行联合会审，并出具联审意见。经审查通过的，区规划和自然资源行政主管部门应当会同项目属地街道（镇），将设计方案在改造现场公示（公示时间不小于15日）。公示期满无异议、异议不成立或异议已妥善处理的，其中达到限额以上工程的拆除翻建项目，区规划和自然资源、住房城乡建设行政主管部门依据联审意见核发建设工程规划许可证、施工许可证；属于限额以下小型工程的拆除翻建项目，区规划和自然资源行政主管部门依据联审意见核发建设工程规划许可证后，建设单位到所属街道（镇）办理“开工信息录入”手续。

第二十二条  城镇危旧房改造项目依法完成相关建设手续办理后，依据经批准的项目设计方案实施改造。工程完工后，项目建设单位应当按规定办理规划核实、竣工验收，验收合格方可交付使用。

第二十三条  危旧房完成改造后，当事人可按不动产登记相关规定申请办理产权登记，对需补缴土地出让金的，按本市出让金计收规则计收。

第四章　监督管理

第二十四条  各区人民政府应组织规划、建设、城管执法等部门建立联合监管与执法衔接机制，落实危旧房屋改造的全过程监管职责，加强日常巡查工作，依法拆除存在重大安全隐患的违法危旧房屋，制止和查处改造过程中违法建设行为，确保公共安全。

房屋使用安全责任人应当定期检查、维修房屋，及时消除房屋安全隐患，配合各级政府、有关部门等做好房屋使用安全普查、巡查和应急抢险等活动。

第五章　附则

第二十五条  本办法由市住房城乡建设行政主管部门、市规划和自然资源行政主管部门负责解释。区人民政府可以结合实际制定具体操作细则。

各区政府可在本办法基础上，参照优化营商环境政策要求，结合实际进一步明确和优化危旧房改造项目的审批程序，简化审批前置要件，压缩审批时间。

第二十六条  本办法自2024年7月2日起施行，有效期3年。

公开方式：主动公开

《广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于印发广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知》政策解读

一、《办法》起草背景

危旧房改造是关系广大群众切身利益的“民心工程”。广州市建城历史较早，每年都有大量老旧房屋发展成为危房，特别是我市范围内还遗留大量砖木结构房屋，基本都已达到Ｂ级或一般损坏房标准，存在较大安全隐患，影响我市人民群众生命财产安全。然而，我市既有危旧房改造受各种客观历史条件限制，往往难以满足现行各类建筑设计技术标准，消防和规划技术标准作为强制性技术标准，矛盾尤为突出，导致我市危旧房屋业主维修改造动力不强，整体危房治理成效不高。

为解决相关标准适用性的突出困难，顺应我市高质量发展要求，需加快探索政策激励措施，研究出台规范性文件，以尊重历史、解决实际问题为导向，在保证结构、消防安全前提下，创新方法，优化危旧房审批条件及流程，提高改造项目整体效能，实现改造工程安全性与经济性的协调统一，促进城镇危旧房通过更新改造解除安全隐患，提高安全水准，打造高质量人居环境。

二、《办法》主要内容

（一）《办法》明确了政策的适用范围，规定砖木结构房屋或经备案的房屋使用安全鉴定单位根据国家、省危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为Ｂ级、Ｃ级和Ｄ级，或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为一般损坏房、严重损坏房、危险房的单幢危旧房屋或老旧小区。其中，鉴定为Ｂ级或一般损坏房实行“愿改则改”，砖木结构、鉴定为Ｃ、Ｄ级或严重损坏房、危险房实行“应改尽改”，消除房屋安全隐患，提升居住环境与品质。

对纳入土地储备计划、征收计划的国有土地上危旧房，按照我市国有土地上房屋征收与补偿有关规定执行。

（二）《办法》明确了危旧房改造基本原则，规定应当遵循“尊重历史、实事求是、多措并举、分类实施、因地制宜、绿色安全、优化简化”的原则实施改造。

（三）《办法》明确了危旧房改造的基本模式，主要包括维修加固和拆除翻建两种模式。

（四）《办法》规定了危旧房改造的基本要求，即规定单幢危旧房屋可按不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系的“四不”标准进行改造提升，并鼓励与周围相邻建筑开展连片集中改造；老旧小区可按不增加户数、不改变原建筑用途、不突破用地红线的“三不”标准实施拆除翻建，并鼓励采取多、高层建筑方式实施改造建设，适当增设公共活动空间和公共服务配套设施。

（五）《办法》明确了改造资金筹措的内容。规定危旧房改造所需资金应由房屋使用安全责任人自主筹集实施，为多渠道扩充改造资金，鼓励市场主体通过入股、联营等方式参与危旧房改造。其中，政府公房改造资金根据我市国有资产管理规定，分别纳入市、区有关业务主管部门预算统筹解决。

（六）《办法》明确了危旧房改造可享受的政策支持措施，主要包括以下五个方面：一是优化供地手续，危旧房拆除翻建类属于存量国有建设用地再利用，无需再办理供地手续，如原房屋建设时的净用地范围与建筑基底一致，则翻建只能在拆除房屋的建筑基底内进行，如原房屋建设时的净用地范围大于建筑基底，则翻建可在原净用地范围内进行；二是支持提质增容，包括允许非成套及成套住宅每户厨房、卫生间总面积小于《住宅设计规范》（ＧＢ50096－2011）最低标准的，适当增加厨房和卫生间使用面积来改善居住条件，并允许有条件的拆除翻建项目增设电梯、地下车库等配套设施，且可增设首层架空，优化第五立面和增加公共开放空间，新增建筑面积按照广州市建筑工程容积率计算有关规定计算；三是优化规划办理条件，对采取拆除翻建项目，执行现行技术标准、规范确有困难的，允许间距、建筑退让、绿地率等指标和要求可按不低于现状水平控制；四是优化消防设计，规定若受各种客观历史条件限制，可维持现状或执行原消防技术标准，但需采取加强性措施；五是妥善处理历史遗留问题，对房屋产权手续不全的项目，区政府组织完善手续，在土地及房屋主体、功能、面积无争议的前提下，可先行办理危旧房改造相关手续。

（七）《办法》明确了城镇危旧房屋改造在贷款和公积金等方面可享受的支持措施。

（八）《办法》明确了危旧房改造程序，规定按照“明确项目改造活动主体、意愿表决、确定项目建设单位、编制设计方案、编制实施方案、方案意愿表决、签订改造协议、办理报建手续、组织实施、办理不动产登记手续”的步骤开展改造工作。

对方案意愿表决，当项目涉及多产权人的，规定项目启动、项目建设单位确定、项目设计方案、项目实施方案需经不低于90％的房屋使用安全责任人依法表决同意。

对项目设计方案，《办法》规定改造设计方案应当委托有资质的设计单位编制，并充分征求房屋使用安全责任人的意见，同时区住建部门应会同区规划部门指导项目建设单位对设计方案做好技术审核，并出具指导意见。

对报建手续，《办法》对单独改造项目视维修加固及拆除翻建分类明确具体报建审批流程。对维修加固项目，不增加建筑面积、建筑高度、建筑层数且不涉及修改外立面、建筑结构和变更规划用途的，无需办理规划手续。项目完工后由项目建设单位自行完成验收。对拆除翻建项目，规定由区住建部门统一受理改造申请，并组织区规自部门、属地街（镇）联合审查，对审查通过的，依据联审意见核发建设工程规划许可证、施工许可证，限额以下直接到属地街（镇）办理“开工信息录入”手续。

城镇危旧房改造项目依法完成相关建设手续办理后，依据经批准的项目设计方案实施改造。工程完工后，项目建设单位应当按规定办理规划核实、竣工验收，验收合格方可交付使用。

对不动产登记，危旧房完成改造后，房屋面积、结构等可能发生变化，现行《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等不动产登记相关法律法规对此均作出了规定，当事人可依据不同的情形申请办理产权登记。涉及补缴土地出让金的，须按《广州市规划和自然资源局关于印发广州市国有建设用地使用权出让金计收规则的通知》相关计收规定补缴土地出让金。

（九）《办法》明确了监督管理的内容，规定各区人民政府应组织规划、建设、城管执法等部门建立联合监管与执法衔接机制，落实危旧房改造的全过程监管职责，加强日常巡查工作，依法拆除存在重大安全隐患的违法危旧房，制止和查处改造过程中违法建设行为，确保公共安全。同时，《办法》还强调房屋使用安全责任人的职责，即应当定期检查、维修房屋，及时消除房屋安全隐患，配合各级政府、有关部门等做好房屋使用安全普查、巡查和应急抢险等活动。

三、《办法》主要创新点

《办法》主要创新点如下：

（一）鼓励“未病先防”，提前防范安全隐患

鉴于每年都有大量老旧房屋发展成为危房，为提前治理和减少危旧房，防患于未然，《办法》将鉴定危险等级为Ｂ级、一般损坏房等不属于一般意义上的“危旧房”也纳入适用范围，鼓励对这类将来可能发展成为Ｃ、Ｄ级或严重损坏房、危险房风险较大的房屋，通过局部拆换（或加固）建筑组成部分、完善使用功能和配套设施、强化安全防护措施等方式予以改造，在减少安全隐患基础上，也可降低社会总体房屋修缮成本。

（二）优化“四不”标准，支持改善居住条件

在不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力前提下，允许单幢危旧房按不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系的“四不”标准，老旧小区按不增加户数、不改变原建筑用途、不突破用地红线的“三不”标准实施改造。同时为改善人民群众居住条件，完善配套功能，切实解决民生问题，对我市现存部分危破非成套住宅和厨厕面积低于国标的成套住宅允许进行成套化改造并适当增加建筑面积。并鼓励有条件的项目增设电梯、交通必需的公共走廊、地下车库等配套服务设施，且可增设首层架空，优化第五立面和增加公共开放空间，充分调动量设定不超过３０％的规定，增加改造灵活度的同时防止无序扩张。

（三）优化建设技术标准，降低改造门槛

在保障公共安全的前提下，按照尊重历史、因地制宜原则，对危旧房改造受各种客观历史条件限制，无法达到现行规划、消防标准和规范或执行代价过大的情形，《办法》允许以不低于现状条件为底线对相关标准进行适应性优化完善，允许适当放宽建筑间距、退距、绿化等强制性现行技术标准，但需采取新技术、新设备、新材料提高结构、消防安全水平。

（四）简化明晰改造流程，推动高质量“有机更新”

办法立足我市实际，以便民、高效、可落地为准则，规定城镇危旧房屋可按照“明确项目改造活动主体、意愿表决、确定项目建设单位、编制设计方案、编制实施方案、方案意愿表决、签订改造协议、办理报建手续、组织实施、办理不动产登记手续”的全流程开展改造工作，并依法合理设定相关民意征求程序及意愿表决比例。

同时为提高改造项目整体效能，一是贯通拆除翻建类项目办理供地手续、方案审查、规划及施工相关行政许可、规划核实及项目验收、补缴土地出让金及确权登记等全流程环节，相应提出各环节具体办理指引，切实优化全过程审批程序，简化各环节办理前置要件，破堵点、优流程。二是《办法》引入联合审核机制，规定拆除翻建项目可联合审查，并依据联审意见办理建设工程规划许可、施工许可等行政许可手续，缩短审批时长，实现改造工程安全性、经济性与高效性的协调统一，切实解决民生问题，激发老城市新活力，满足人民美好生活需求。