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编者按：雄安新区如何能按照习总书记指示，“不要搞土地财政”、“杜绝炒房现象”？这要从基础设施融资和住房供应制度设计上考虑。本文作者提出一些暂不成熟的制度设计初步设想，抛砖引玉，希望读者朋友们指正，并欢迎大家留言探讨。习总书记对雄安新区提出过两点要求，一是“不要搞土地财政”，二是“杜绝炒房现象”。为落实习总书记的这两点要求，现就雄安新区基础设施融资和住房供应提出一些制度设计方面的设想。首先，基础设施融资一要降成本、二要开来源。“土地财政”这个现象要一分为二地看，它固然有弊端，但是它解决了一个城市建设中非常关键的问题：基础设施投资的期限错配。具体来讲，就是建设基础设施存在一个“资金运用短期化，资金来源长期化”的特点。不论是道路、桥梁、地铁，还是学校、医院、公园，其建设都需要在短短几年内大量投资，而其收益要在十几年甚至几十年的时间内分年产生。不搞土地财政，我们就避免了它带来的若干弊端；但是基础设施投资的期限错配问题，仍然要解决。那么怎样解决呢？一要降成本。基础设施的建设成本的一部分是土地征收成本，另一部分是建安成本。其中土地征收成本比重很大。实际上，雄安新区的建设的第一件事就是要从当地农民集体手中征收土地。有了土地，才有空间搞建设。我们可以尝试不一次性向农民支付征收补偿资金，而是在未来相当长、甚至永续时间段内向农民按年分期支付。这样就大大节约了短期内所需支付的基础设施投资，而将这部分成本摊还（amortize）到未来，一定程度上解决了期限错配问题。但问题是，按照现行法律，农民有权主张一次性支付征收补偿资金，如何让他们接受在未来分期支付呢？政府固然可以采用强制手段，但这不好看、更没必要。我们要打破这么一个概念：如果使用农民集体的土地，必须征收、必须获得土地的所有权。政府可以不获取农民的土地所有权，而仅仅获取其土地的使用权。长租土地的使用权，就可以不征收土地，不一次性支付补偿资金了。长租的租金，从征收的房地产税中产生。集体土地使用权入市，我们已经有了几年的实践经验。上述在雄安新区的设想和已有经验的区别有两点：第一，雄安的集体土地使用权是整体打包出让给政府，由政府统一规划，而已有经验是逐个地块入市交易，出让给土地使用者；第二，雄安的集体土地使用权的收益，是在土地使用期内按年支付，相当于“长租”，而已有经验是一次性支付土地出让金。这样相当于我们整个雄安新区建设在农民所有的土地上，这既体现了对当地农民的尊重，降低了征收难度，也解决了土地成本期限错配的问题，降低了基础设施建设的成本。二要开来源。土地的成本可以在未来按年支付，但建安成本仍要在最初几年大量支出。雄安新区的建设固然会有相对较多的中央财政投资，但也要在市场上通过贷款和债权融资的方式获取资金。现有的政府和社会资本合作（PPP）模式可以在产生使用者付费的基础设施中发挥作用，也可以争取国家开发银行贷款，这些都是已有的融资模式。在雄安新区，我们可以安排征收房地产税，借鉴美国税收增量融资（tax increment financing）的理念开展债权融资。具体方式是：以某一基础设施将惠及的各宗土地上产生的未来房地产税收入的一定部分作为偿还来源，发行债权产品，获得融资。与支付土地成本将支出摊还到未来类似，解决建安成本则将未来收益贴现到现在，同样是解决资金期限错配的问题。杜绝炒房现象，就是要回归住房的居住属性，房子是用来住的，不是用来炒的。在雄安新区落实习总书记的这一指示，可以采取只租不售的方式来提供住房。没有住房出售，就不会有炒房。住房只租不售，对于已经快把1998年以前的记忆忘光了的国人好像听起来不可思议。实际上，我们98年住房改革以前，绝大多数城市住房都是租赁给人们居住的公房。而且，这种住房供应方式在世界上也并不鲜见，奥地利的维也纳60%以上的住房都是只租不售，由政府或住房合作社所有，租给人们居住。甚至在市场经济意识形态深入人心的美国，也有大量所谓“rental housing（租赁住房）”，即由房地产企业所有、只出租不出售。反对的意见可能会认为，有恒产者有恒心，只租不售固然解决了住房的问题，但是没有满足人们想拥有一套自己的房子的需求。我们可以规定，在雄安新区建成最初的25年内，房屋只租不售。在这之后，可以出售。但是，要出售给已经在雄安工作、居住、生活了几十年的家庭。他们已经付了这么多年的房租，只需要再付一个大致相当于房屋首付的价格就可以获得自己的一套房子。如此安排，就保证在雄安最初建设的几十年里不存在炒房现象，让财富不沉淀在炒房户手里，让居者有其屋，让为雄安的最初发展出力效劳的人有获得房子的权利。为实现这样的目标，在只租不售的过程中应当做如下安排。成立雄安新区住房局，与房地产企业签订政府与社会资本合作协议（PPP），约定：第一，由房地产企业负责具体住房项目的设计、融资、建设；第二，房地产企业取得租金，有权选择最初的物业服务企业，但要按年缴纳房地产税；第三，在允许家庭购买所租住房的第25年之前，住房的所有权和土地的使用权归房地产企业所有；第25年之后，归住房局所有。对房地产企业而言，这种项目的吸引力有三：不需要支付土地出让金（因为政府也不需要土地出让金来覆盖征地成本），比一般的开发项目资金成本节约不少；25年项目的所有权可以用来抵押、融资；可以获得长期稳定的租金作为收入；物业服务企业可以选择关联企业，物业费也是一笔收益。对政府而言，这样安排的好处是政府可以全盘掌握全城的住房。租房者不可能25年内只租住一个房子，随着其年龄的增大，会选择搬到郊远一些、面积大一些的房子去住，那么最后卖给他的就是这个房子，而城里小一些的、上班方便一些的，不卖给已经住了几十年、退休的人，而是留着租给更年轻的、上班的人，这样才能解决职住分离，避免长距离通勤。刚刚讲到，最后买房者支付的应当是大致相当于房屋首付的价格，因为他已经付了25年的房租，但是他这25年的住的是不同的房子，付给的是不同的房地产企业。只有确保所有的房地产企业都与雄安新区住房局签订的PPP协议，且25年后所有住房的所有权都回到住房局，这个帐才算的过来，而这笔“首付”，也是付给住房局的。住房局可以安排这笔收入，如果房地产企业在PPP协议到期时没有达到约定的收益率，可以用这笔收入来补偿房地产企业。按照上述模式只租不售的住房，应当占雄安新区住房的绝大多数。那是不是干脆所有住房都只租不售好了呢？不是，我们应当留一部分住房——高档的住房——作为商品房。这部分商品房是给当地农民的补偿，农民可以自住一部分，出租一部分，关键是出售一部分。随着雄安新区的发展，区内不动产的价值一定会越来越高，因为大部分住房都只租不售，少数出售的住房就更显金贵。这部分住房由政府作为补偿、允许当地农民所有并出售。这样农民除了按年获得土地使用权的分期支付款外，还有一笔进账。只不过，政府不多花一分钱，由市场来补偿农民。政府所做的，仅仅是用制度安排形成此项红利。另外，只租不售的住房也不应当由房地产企业垄断，应当也允许住房合作社来融资、设计、建设、管理。这里的住房合作社，可以是任何一群个人形成的非盈利组织，也可能是附属于某个单位。只要它愿意与住房局订立上述PPP协议，只要它符合规划，应当不与房地产企业区别对待。前提是，雄安新区的地块要划分得小一些，太大的地块就人为设置了门槛，让实力有限的住房合作社无法开发。雄安新区规划也应当带头落实党中央国务院关于街区制的建议，将地块划分得小一些，路网做的密一些。以上就是我关于雄安新区基础设施融资和住房供应制度的设想。 <p style="max-width: 100%; min-height: 1em; color: rgb(62, 62, 62); font-size: 16px; white-space: normal; background-color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">作者：徐南南，哥伦比亚大学城市规划硕士，不列颠哥伦比亚大学城市规划博士研究生，《国际城市规划》加拿大站联络员。主要研究方向为城市规划理论、城市规划史<p style="max-width: 100%; min-height: 1em; color: rgb(62, 62, 62); font-size: 16px; white-space: normal; background-color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%; min-height: 1em; color: rgb(62, 62, 62); font-size: 16px; white-space: normal; background-color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/VUQicaUeJAkSIwYQ7Vm7CKNiaPF7cic0Mu1mibjDLLicyTfYMXuQib1mgiaYwIJd725icao2axLCTjoDqm7icuXDP3ic2COQ/640?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /><p style="max-width: 100%; min-height: 1em; color: rgb(62, 62, 62); font-size: 16px; white-space: normal; background-color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%; min-height: 1em; color: rgb(62, 62, 62); font-size: 16px; white-space: normal; background-color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;"> <p style="max-width: 100%; min-height: 1em; color: rgb(62, 62, 62); font-size: 16px; white-space: normal; background-color: rgb(255, 255, 255); text-align: center; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">长按识别以下二维码，关注“”：<img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/giaczPmaKp70Yk29n53vicYSygvXa5RiagsGZJ2DQwNRCYBWElsnRfzkNQeGib8qpKCl4Ih3icZkiaiaoY5zJvw5Y4VoA/640?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" />