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【编者按】日本,是我们熟悉而又陌生的近邻,从古代对中国的亦步亦趋,到明治维新的奋发图强,再到二战时悍然发动侵略最终自身遭受重创,直至今天以倡导和平为主流,日本的形象似乎一直在变化着,不那么容易看清楚。从经济社会发展而言,近半个多世纪以来,日本经历了“奇迹”式的增长,无论是科技制造、城市建设还是文化教育、环境保护,日本几乎达到了全方位的先进。这几十年里,日本究竟经历了什么,得到了什么又失去了什么?其中的成功经验和迷惑反思都值得我们一再探究和学习。在组织“日本城市史漫谈”系列的同时,编辑部将与中国建筑工业出版社展开深度合作,进一步从城市规划和发展的角度来认识日本。近期,我们将围绕《解读日本城市规划——60年获奖实例回顾》这本书展开一个小系列,了解日本不同城市在不同年代的规划实践对城市规划的深远影响。最后,衷心感谢南京大学翟国方教授的引介和建工社刘文昕编辑的大力支持。
本文内容来自中国建筑工业出版社2017年出版的《解读日本城市规划——60年获奖实例回顾》,经中国建筑工业出版社授权转载
2007年代案例:高松丸龟町商业街A街区
城市管理进程下的商业街再生项
照片1 高松丸龟町商业街的标志,圆顶广场
周末和节日开展各类丰富的活动
1 时代背景与项目意义及评价
高松丸龟町商业街振兴工会(以下简称振兴工会)对该项目的构想可以追溯到20世纪80年代的中期。当时商业街的人流量几乎为2006年(A街区再开发大楼开业前)的2倍,也是将要面对泡沫经济的时期。在那样的时期振兴工会冷静地放眼未来,进行单独的调查和探讨,结果得到“物品贩卖过于特殊化的丸龟町今后100年绝对无法得到持续的市民支撑”的结论,有此开始了这个先进项目。事实上,20世纪80年代后半期以来,该地区周围的环境发生了较大变化。一是以四架桥开通为首的城市交通发生了戏剧性的变化,这使得其作为四国门户而获得发展的地理优势下降。二是城市内道路网改造和因此带来的郊区化,这一点和第一点的变化互动,推动了地区外资本在大型店铺上的投资向郊外布局。
在这些变化发生之前实施的本项目,目前被评价为“地方城市中心区再生先进典范”。然而,该项目的意义还不止于此,其意义简而言之即“依靠专家知识和以社区为主体的再开发项目”。该项目的城市管理委员会委员长小林重敬先生认为,迄今为止的城市规划都是以政府行政规制为中心进行制定,今后新的城市规划不可或缺地需要活用社区的力量。1)然而,一般构成社区的居民很难具有有效的项目立案和执行能力。该项目从构想阶段开始,小林先生和城市规划师西乡真理子先生就进行沟通,要提高社区本身的学习能力(地区知识和专业知识相互作用2))。这一点将是今后有效解决城市建设问题的途径。
该项目体系中把“土地所有和使用分离”作为现实问题研究这一点,是该项目中最应该得到评述的关键点,下文将对此进行详述。
2 项目特征
2.1 街区单位的再开发
高松丸龟町商业街是长约470m,面积约4h㎡的道路线形商业街。该商业街分为A~G共7个街区,每个街区有各自理念的同时整体构成一个大型商业购物中心,这是构想之初就形成的再开发计划。该项目的对象区域A街区位于商业街北侧,约0.4h㎡。其北侧和三越百货商店相邻,形成高松中心商业街的一个核心(图1、图2)。
关于振兴工会推进再开发中使用的手法,振兴工会理事长古川康造先生说:“在地权者全体同意的前提下,以街区为单位,有再开发意向的街区自己举手报名的方法。”采取该方法的理由有两点,一是进行多个街区的改造从执行上有难度。7个街区由各个自治会的各町会对应,是最小的社区单位。即每个街区的地权者的考虑都大有不同,整合工作确有困难。结果是从A街区最初开始推进项目,由专家参与的研究会在A街区竣工前,也只对对A街区的土地所有权开放。二是对于振兴工会而言迫切需要一次成功的案例。一次成功必定会引带其他街区形成“成功的连锁反应”。事实上,A街区竣工后,B~F街区得到了全体权利者中80%的同意,得以成功推进地区规划。
图1 高松丸龟町商业街的位置和7个街区
A街区位于最北端,形成高松中心商业街的一核(来源:高松丸龟商业街振兴工会资料)
2.2 土地所有和使用的分离
如上文所述,“土地所有和使用的分离”是该项目最大的特征。具体是在A街区的商业设施中设分店的权属者自己出资设立“高松丸龟町壹番街(公司)”(以下简称壹番街(公司)),在土地的所有上和一直以来的地权者签订60年的定期租地契约。如此来借用地权者的权属地,并全数购入保留地,保证了壹番街(公司)再开发中的所有商业用地的使用权,实现了最恰当的混合租地人制度(图3)。3)
虽然是定期借地契约,地权者也要放弃其60年的使用权。在其他商业街无法实现的协议为何能在A街区实现?古川先生回忆道,人们最初接到专家提出方案时“谁都无法理解”。然而,最终能取得全员同意并下决心实施的原因是“该地区存在长达400多年的社区,地权者们有着和该地同生共死的信念”。事实上,该商业街的领导冷静且有先见,在领导决策后主要由振兴工会青年部负责实施,专家们也参与其中。在完全有可能实施的再开发规划编制之际,强烈认识到,“地权调整一点也不费劲,地权者都希望尽早实施项目”,“如果不这样做,就没有投资机会了”。
图2 以街区为单位的再开发
各街区各有特定的理念(出处:高松丸龟商业街振兴工会资料)
图3 再开发系统
实现土地所有和使用的分离(来源:高松丸龟商业街振兴工会资料)
2.3 城市管理体制
壹番街(公司)拥有土地使用权,主要由入驻店铺业主组成,并没有混合租赁的经验。因此,设立了承包混合租赁和促销等业务的第3部门“高松丸龟町城市建设(公司)”(以下简称城市建设(公司)),壹番街(公司)和该部门缔结了运营委托契约(图3)。城市建设(公司)的董事由各街区的地权者代表构成。12名职员都是拥有专业知识的专家。其中总经理是通过猎头公司挖来的,具有在东京经营商业大楼的经验。地权者“街区情结”也在壹番街(公司)的城市建设(公司)的财务处理中得以体现。壹番街(公司)从租借人资金等的收入中扣除偿还金、管理经费、城市建设(公司)委托金等后支付地权者的地租。即地权者的分配在最后,项目风险由地权者承担,形成保证壹番街(公司)和城市建设(公司)最优先存续的体系。
“不存在不在本地居住的土地所有者”成为社区存在并承担街区营造主体的条件。丸龟町即便到现在也不存在没有居住在当地的地主,为了维持这一点,成立了由地权者出资的社区投资公司。空置地和空置房出现时,该公司将取得该物权。通过委托信托银行和城市建设(公司)运营取得收益。设置从第三者立场对城市建设(公司)活动进行检查的组织“城市管理委员会”,成员由自治体、学者、市民、振兴工会等构成。委员会成员中有一些专家学者,所以会议不仅在高松开,有时也会在东京举行。
2.4 促使居民回流的项目
“我们再开发规划的目的不仅仅是商业街的再生,也是为了居民回流”古川先生断言道。1979年仅仅丸龟町就有1000左右的人在此生活,2005年通过单独的调查,在此居住的仅有75人。当然当时的背景是城市道路网的改造和汽车普及化下的郊区化。古川先生也认识到那样情况是不可避免的,但仅有75人居住的中心商业街是“不合理的缩小”。“在本来就没有人居住的地方聚集商业是没有道理的,应该停止商业转而进行住宅的建设”。在大部分的商业街产生空置地和空置房,不是因为没有需求潜力,而是因为地权者拘泥于高收益(确切说是曾经的高收益)的商业利用。结果,住宅得不到建设,商业也偏向特定的行业,形成了更加缺乏魅力的空间。当然,在曾经的商业地区形成良好的住宅很不容易,然而,在全町实现混合租地体制的丸龟町却很有可能实现这一点。A街区共计供给47户住宅,其他街区也规划了统一的住宅建设。
3 项目后续
高松丸龟町商业街A街区于2001年3月城市规划决定了街区再开发项目,2006年12月再开发项目竣工。A街区再开发大楼使用“壹番街”的名称开放,并于2007年6月完成作为丸龟町商业街标志的圆顶广场。之后,圆顶广场每周末开展咖啡、街头艺术、音乐会集聚的活动,显示出了丸龟町商业街的热闹繁华。如果用数字说明A街区开业后的效果,丸龟町商业街A街区附近每天的人流量相对开业前的12000人左右增加到18000人左右,年销售额(除去外商的店铺直销额)从开业前的10亿日元左右增长到开业后的33亿日元左右,税收中的固定资产税(仅是建筑物)从开业前的400万日元左右上升到3600万日元左右。
照片2 A街区再开发大楼外貌
低层部分改造为商业设施,墙面后退形成高层部分的住宅
照片3 1998年的A街区
郊区开发如火如荼进行的时期(出处:高松丸龟商业街振兴工会资料)
到2010年,A~G街区中,B街区和C街区共同改建大楼竣工,出租摊位顺次开放。G街区于2010年4月开始进行建筑拆解工作,3年后预定分售公寓100户,酒店客房200间,并且位于低层的出租摊位也将提前投入。其他地块的规划也在进行,2014年左右一系列的开发项目将告一段落。作为地方城市的中心商业街再生的旗帜,以人居环境建设为目的的本项目,到现在为止,仅仅丸龟町就增加了共计89户约200名左右的居民,近年来又推进了丸龟町周边的商业街区内的住宅建设。A街区竣工3年后的现在,白天的人来人往带回了该地区从前的热闹。这里以精心设计的公共空间为背景,集聚了地产地消以健康为主题的餐厅和店铺,逐渐形成了人们享受都市生活的日常景观。振兴工会在这7个街区以外,进行了温浴设施的建设等,在开发项目中为居民规划了更具魅力的都市空间。地方社区和专家一起不断学习、推进开发项目,这是本项目的运行机制,也将促进商业街应有的持续新陈代谢。
照片4 现在(2010年)的A街区
绿意丰富的开发空间
◆参考文献
1)小林重敬(2008):『都市計画はどう変わるか─マーケットとコミュニティの葛藤を超えて─』,学芸出版社.
2)小泉秀樹(2010):「都市計画の構造転換は進んだか?─コミュニケイティブ· プランニング· マネジメントの視点から市民参加の到達点を検証する─」,都市計画286,5-10.
3)高松丸亀町商店街振興組合(2010):『コミュニティベースト·ディベロップメント─コミュニティに依拠した都市再生:高松丸亀町商店街の試み─』.
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