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<p><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; " powered-by="xiumi.us"><section class="" style=" margin-top: 10px; margin-bottom: 10px;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; width: 100%; border: 1px solid rgb(226, 226, 226); padding: 10px; box-shadow: rgb(226, 226, 226) 0px 16px 1px -13px; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="box-sizing: border-box;"><p style="text-indent: 2em; box-sizing: border-box;">随着上海总人口的不断膨胀、中心城 双增双减”政策的持续推行以及大型居住社区的集中建设，城市大量人口逐渐向城市外围近郊地区转移近郊城市化进程提速明显，而与之产生反差的是近郊老镇改造进度的相对滞后。由于多种原因的叠加效应，老镇改造工作一直处于缓慢推进的状态。</p><p style="text-indent: 2em; box-sizing: border-box;">上海宝山近郊顾村老镇位于外环线以北、沪太路东侧、宝安公路南侧，用地面积约99hm2，由于紧邻上海市中心城，地区改造要求非常急迫，从2005年起就拟启动改造工作。但是根据土地管理政策采用了毛地供应、地块捆绑的方式进行操作，将老镇区、老镇居民安置区以及用地平衡资金的捆绑地块一起交由开发单位负责征地、动迁和建设实施，力求解决动迁进度难把握、开发单位无积极性参与的问题。但是由于老镇规模非常大，项目当中的不确定因素比较多，一直没有建设单位愿意参与。本文在借鉴台湾、香港地区 深圳市老镇改造案例的基础上，提出两种不同的改造模式供参考。</p></section></section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; " powered-by="xiumi.us"><section class="" style=" margin-top: 10px; margin-bottom: 10px; text-align: center;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="padding: 3px; display: inline-block; border-top-width: 1px; border-top-style: solid; border-top-color: rgb(249, 110, 87); box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">一、“就地安置、对应出让、分级缴费”模式</strong></p></section></section></section></section><p><br  /></p><p style="text-indent: 2em;">由于顾村老镇的大部分土地为村集体土地，可考虑由当地经济实体为主导实施改造。借鉴台湾市的重划方式、深圳自行改造以及容积率分级补偿方式，实施“就地安置、对应出让、分级缴费”。首先通过城市规划的功能布局，重新确定地块范围，对其中涉及到规划住宅用地由村集体经济实体或镇属企业代表村集体作为开发主体，签订相应的挂牌出让合同或补充合同，以确保迅速启动改造。住宅用地首先以解决农民就地回迁安置问题为主，要在一定程度上既保持老镇原有的社会关系，又能使老镇居民提高动迁积极性，享受到改造益处，这一部分的容积率使用基本在1.2左右。同时在满足当地居民安置需求外，剩余的容积率部分按照一般商品房建设后供给市场。老镇范围内的公共设施用地及绿地建设等，仍按照划拨手续办理。在出让金收取方面，将老镇改造全部的土地成本、建设成本（包括出让地块和划拨地块）与住宅用地的收益统筹起来考虑，通过分级或分类缴费，对测算后用以抵扣公益性设施、配套商品房土地成本及配套商品房建设成本的容积率收益部分实行免缴，超过的一定比例以内的容积率收益部分实行优惠，超过一定比例以上部分按照市场价正常缴付相关出让金和税费。通过土地出让金的逐级收取，最终达到加快老镇启动速度，同时体现保障民生和市场公平之间的平衡关系的目标。</p><p style="text-indent: 2em;">这种模式的优点在于涉及面较小，动迁难度低，有利于快速启动。存在的工作难度主要集中在土地出让方式和缴纳地价上，一是由村集体经济实体或镇属企业代表村集体作为开发主体具有一定的定向性，且属于现状出让方式，二是分级缴费方式也与现行的土地出让政策有一定矛盾，都需要通过一定程序对这种出让方式和适用范围予以认定。</p><p style="text-indent: 0em;"><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; " powered-by="xiumi.us"><section class="" style=" margin-top: 10px; margin-bottom: 10px; text-align: center;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="padding: 3px; display: inline-block; border-top-width: 1px; border-top-style: solid; border-top-color: rgb(249, 110, 87); box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">二、“地块捆绑、异地安置、现状出让”模式</strong></p></section></section></section></section><p><br  /></p><p style="text-indent: 2em;">顾村老镇由于用地规模大，权属主体繁多，依靠各权属人单独操作的难度不小，综合借鉴香港和深圳模式它还可以尝试另一种改造模式。</p><p style="text-indent: 2em;">这种模式首先要由政府拟定旧改计划圈定改造范围，这个范围既要包括老镇核心改造范围，也要明确当地居民的安置基地，这样可以便于确定实施范围和相关政策的适用区域。列入旧改计划范围的土地按照不同的使用方式操作，其中出让部分，包括商业、住宅等用地以现状出让方式出让给开发单位实施建设，包括社区公共服务设施、市政设施、基础教育等用地在内的划拨部分，由开发单位作为实施主体进行建设，竣工后交给当地镇政府管理。关于开发单位的选择要优先考虑当地镇属国有企业与大型市场开发单位的组合，将纯市场行为转化为半政府半市场行为，这样既可以发挥大型开发单位的专业优势，确保后续建设质量，又能避免出现烂尾现象，还可以提高当地政府的参与积极性，充分利用基层政府的号召力，确保动迁进度。</p><p style="text-indent: 2em;">在实施过程中，为降低后续各种不确定性，提高拟开发单位的推进积极性，可考虑出让用地上动迁主体与建设主体相分离，通过签订出让金定向回补动迁成本及划拨用地建设成本的相关协议保持前期动迁工作与后续出让之间有一定弹性，确保原定的开发单位即使没有最终取得土地的出让权，仍然可以通过原定协议收回成本并取得一定的补偿。</p><p style="text-indent: 2em;">考虑到老镇改造可能存在的资金缺口问题，旧改计划还可以相应地捆绑一定规模的出让用地作为资金回补在老镇改造出现资金缺口、运作困难时，根据老镇改造的阶段性实际需要分批出让该范围地块，给予动态的资金支持。 但是值得注意的是，掌握这一环节主动权的应该是政府，而不能是企业。因为一旦捆绑地块直接交给开发单位，就有可能产生开发单位后续由于动迁成本不断上升，提出增加捆绑用地或提高地块开发容量的计划外要求，对政府施加压力。</p><p style="text-indent: 0em;"><br  /></p><p style="text-align: right;">来源：《现代城市研究》</p><p style="text-align: left;"><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; " powered-by="xiumi.us"><section class="" style=" margin-top: 0.5em; margin-bottom: 0.5em; text-align: center;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="margin-top: 12px; display: inline-block; vertical-align: top; float: left; width: 43%; border: 1px solid rgb(249, 110, 87); box-sizing: border-box;"></section><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/5PiaCuYF5a0J1QopszLEumArgpjErAIIG4n8XmfJMFhNB3WPB6j6At0r0wmvzmicAOlxjdMQM7d12C1o57uKEibFw/0?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 43%; margin-top: 12px; border: 1px solid rgb(249, 110, 87); float: right; box-sizing: border-box;"></section><section class="" style="clear: both; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><p><br  /></p><p style="text-align: center;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/5PiaCuYF5a0LdbzZfRm4MLjickJPPOwGqZUQCj41eRgiatppXA2ULYaNZCBPtWFFTIgDLdL39ujTPxibvFPNYLFzQw/0?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /></p><p><br  /></p>
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