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在市场经济和小汽车大量增加的背景下,传统的城市更新面临着成本高昂、交通拥堵、社会分化等困境,亟须借助TOD理念转变更新策略。
1 基于TOD的城市更新策略探析
基于TOD的内涵和“5D”原则【合理距离(distance)、目的地可达(destination accessibility)、高密度(density)、功能混合(diversity)、良好设计(design)】,本文从选址、功能定位、规划设计三个方面探讨城市更新的改进策略及其效用。
选址:城市更新要尽可能靠近公共交通站点,充分利用公共交通的运能和物业增值效应,提高项目的交通和经济可行性。
功能定位:城市更新的功能定位要尽量丰富和完善轨道沿线及站点地区的功能构成,提高公共交通目的地可达性,建立基于公共交通线路或网络的紧凑城市区域,使居民可以通过公共交通线路或网络达到较多的目的地,满足居民大部分的出行需求,降低对小汽车的依赖,从而进一步缓解城市更新项目的交通压力。
规划设计策略:站点地区的城市更新要进行与公交运能相匹配的高密度开发,为公共交通提供客流的同时,也给城市更新提供更大的盈利空间;城市更新要提高项目本身和整个站点地区的混合度,包括商业、居住、公共服务等不同城市功能的混合,以及高、中、低等不同社会阶层的融合;步行友好,设施齐全,尺度宜人,丰富有趣的街区环境设计是鼓励居民非机动化出行的重要条件(图1)。
图1 基于TOD城市更新策略框架
2 深圳市的实践探索
龙华新区位于深圳市福田区北侧,该区域面临以下几个严峻问题:用地紧缺、产业亟须转型、交通拥堵。
策略1:轨道交通引导城市更新
轨道交通线路选址兼顾城市更新潜力。4号线首先确定在原龙华镇中心周边设置站点,以缓解道路的交通压力。但是4号线并没有选择最近的路径连接这里,而是绕到工业用地集中的上塘和龙胜片区。因为最近路径需穿过数个城中村,而城中村内聚集的主要是村镇集体工业的务工者,对外交通需求相对较低;另一方面,城中村更新成本高、周期长、动力不足,不利于推动区域转型升级。相比之下,上塘和龙胜周边以工业用地为主,产权清晰,再开发成本低、周期短,能迅速带动区域发展新兴产业,改善区域建成环境。
城市更新项目选址靠近轨道交通。确定轨道交通线路选址的同时,深圳市开始重点推动站点周边的城市更新工作,包括拆迁补偿谈判、土地收储、控制性详细规划的编制调整、土地出让等。为加快轨道交通沿线的城市更新,深圳市和龙华新区采取了多种手段。首先,以容积率奖励提高开发商利润空间——站点周边的城市更新项目可以提高0.2~0.6的容积率;其次,在城市更新项目审批阶段,临近站点的项目具有优先权;第三,政府对于部分重点项目给予一定的财政补贴,以加快更新进程,比如龙华地铁站周边原龙华镇中心边缘的工业区,龙华新区政府承担了大量现状调查、规划编制等前期工作。
策略2:公共交通导向的规划
规划原则和要求:在项目规划设计层面,深圳市在功能定位、开发强度、混合利用,以及站点保护等方面制定了相应的政策,引导城市更新项目的规划设计符合TOD的要求。
(1)功能定位。为了保证4号线的客流,规划部门只批准居住、商业办公或新兴产业类的城市更新项目。
(2)开发强度。前文指出,深圳市为鼓励站点周边开发,提高了站点周边的容积率上限,与此同时,站点地区的法定图则还要求站点500m内的开发强度不得低于容积率上限的90%,以保证较高的开发强度。
(3)混合使用。深圳市采取多种措施鼓励土地混合使用。尽管更新项目以居住为主,但是每一个项目都需要贡献3000㎡以上且不低于项目总用地面积15%的公共服务用地,并且按建筑面积比例配建保障性住房【《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》要求各级城市中心区在地铁站点1000m范围内,保障性住房配建比例为8%;如果在500m范围内,则再增加3%】、创新性产业用房、公共服务配套设施及市政设施,均能获得相同建筑面积的奖励,而配建公交综合车站、垃圾转运站、变电站则能获得2倍的建筑面积奖励。
(4)步行友好。规划部门要求城市更新单元规划要专门研究社区步行系统,并与市政道路的步行系统衔接。此外,城市更新项目如果在地块之间或与周边地块设置架空连廊,将按其对应投影面积获得1倍建筑面积奖励。
(5)历史建筑保护。城市更新单元拆除用地范围内,若保留符合规定的历史建筑并无偿移交给政府,将获得相应建筑面积的1.5倍奖励,如果历史建筑具有重大保护价值,奖励额还将提高。
效果评价
促进区域转型升级。在4号线和城市更新的带动下,龙华新区地铁沿线地区逐步由较为低端乡镇集体工业模式转变为新型现代化城区,低端的工业制造被淘汰,取而代之的是现代化生活社区,原龙华镇中心商业功能的规模和档次得到明显提升。
地铁客流明显增加。4号线开通初期,清湖站到深圳北站之间的客流相对较少,随着沿线城市更新项目的开发,客流不断增加,地铁运能得到充分发挥。
地铁沿线物业增值效益显著。地铁沿线的城市更新项目得到市场的积极响应,2010—2015年,龙华新区内4号线沿线的房价涨幅超过200%,而非地铁沿线的涨幅为150%左右。
3 启示与展望
与传统的城市更新相比,基于TOD的城市更新在提高经济可行性、避免交通拥堵、促进社会融合等方面具有较大的潜力。
深圳市龙华新区内地铁4号线沿线的发展实践表明,基于TOD的城市更新是可行的和有效的。第一,城市轨道交通建设与城市更新要紧密配合,一方面城市轨道交通的规划选址要充分考虑城市更新的潜力,另一方面要通过城市更新构建公共交通发展走廊和TOD社区;第二,要制定合理的政策,鼓励市场主体在城市更新项目遵循TOD原则。容积率和可售建筑面积是开发商能够获取足够利润的关键指标,通过这两个指标的奖励能够有效鼓励开发商遵循TOD原则进行项目开发。
作者:田宗星,硕士,深圳市北京大学规划设计中心。tianzongxing@pku.edu.cn
李贵才,北京大学深圳研究生院,城市规划与设计学院,教授、博士生导师。ligc@pkusz.edu.cn
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