在北京东二环朝阳门外,有一座大型道观——东岳庙。东岳庙始建于元代,从元代到民国时期,东岳庙是北京香火最兴盛的庙宇(没有之一),也是道教正义派在华北地区的最大庙宇。在东岳庙展室里我们看到了这两张图。
这是1928年,民国北平政府社会局编制的《寺庙财产登记表》,对寺庙财产进行登记。放大了仔细看。
东岳庙,房屋价值一万元;房屋基地71亩,茔地(墓地)20亩,共91亩,价值一千八百元。
也就是说,1928年北京朝阳门外东岳庙。地价与房屋价值比约为1:5。
而如今的东岳庙呢?
目前朝阳门外二手房房价是5-7万一平米,取均价6万。周边房子,普遍容积率大于2,容积率取2,按照现在拿地的楼面价=二手房市场价来算。东岳庙的地价为12万每平米。
不计算20亩茔地,仅计算71亩房屋基地。
71亩=47286约为47000平米。
东岳庙总地价
47000*12万=56亿4千万。
东岳庙建筑当然很漂亮,雕塑很好看。按照高水准新建东岳庙的话,花费也超不过5亿元。
这是一张很好的图,原意是要猜一下房价的走势,但实际上告诉了我们一种现象。买房的房价里,地价因素越来越大,房屋价值因素越来越小。北京的11:1,相当于你房价里,有92%都是地价,8%是房屋价值。当然也有更极端的现象,如今年北京西城的一间10多平米破烂平方卖到了400多万,99%是地价。
当然,我的计算并不全面,仅仅拿北京东岳庙为例计算。今年7月国家统计局统计了全国70个大中城市数据,全国的地价与房价比上升至48.4%,而这一数据在2012年上半年为33.6%。
再看看世界其他主要城市地价占房价的比例。
新加坡:约60%
再看看东岳庙塑像们的表情
汗颜,怎么都那么贵了
左:你说的是真的吗?谁买的起啊!
右:切,还得涨
哇哦,我干了几辈子园林工程,也买不起啊
嘿嘿,老子在这里有好几套房呢
我可是本地的穷人啊
大哥,没事,有房就行了……
(这些塑像都是东岳庙七十六司里的,表情栩栩如生,对话是本人根据本文拟的,不代表东岳庙的内涵)
于是……
(真的很唯美)
(《北京爱情故事》振臂高呼,为房呐喊)
今后地价房价比会如何发展呢??
天地不交为否,天地相交为泰。
切换到房价上,就是土地价值与房屋价值背离为否。土地价值与房屋价值比例合适为泰。
现在的11:1,或者92%为土地价的情况,是相背离的、天地不交,而否极则泰来,最终一定会相交的。地价与房价最终会在合适的比例,有两种情况:
通过房屋建造费上涨,来平衡土地在房价中的比例。
近年来一直如此。房价涨上去了,物价也就上去了,房屋建设费用也就上去了。然后物价的上涨又推动了房价上涨,地价所占比例短时间有下跌,但总体趋涨。这种循环方式,每个周期都会导致M2上涨、出口下降,实体经济冲击等等,是不利的,不可持续的,东京在1988年左右超过了85%,最终导致了崩盘,而北京如今已超过了当年东京。
通过地价的下降,来平衡土地在房价中的比例。
有人说,地价不能跌,跌了其他行业也就完了。笔者也认为地价下跌会导致一定的冲击,但并不是全部。近年来一直都是一线城市地价上涨,带领二三线城市地价上涨。最终导致一线城市地价高升到不可思议的地步。
更好的状态是:一线城市地价下降,二三线城市领涨,最终缩小一线城市与二三线城市的区域差异。让百姓有更多元化的生活选择,留在老家与来到大城市都能有不同的幸福。同时很多城市的土地财政能够更可持续。
(邓丽君《小城故事多》里描述的小城市,景美人美生活更美)
二三线城市地价如何上涨。靠杠杆是没用的,因为一线城市对杠杆更敏感。提高城市公共服务,给予相对宽松的、不拼爹也能生存的环境,更多的落实到二三线城市甚至农村,二三线城市才能更有活力,这样一二三线城市的人生活都能更幸福。
笔者是一位爱玩的城市规划工作者,老北京人,认为在游玩老北京历史文化中能够找到很多当今问题的答案。本文就是在游东岳庙时有所发现,从而开始反思。
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