国匠城工作台

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<section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><section style="max-width: 100%; box-sizing: border-box; border: 0px none; font-size: 14px; font-family: 微软雅黑; word-wrap: break-word !important;"><section style="margin: 10px auto; max-width: 100%; box-sizing: border-box; border: 1px solid rgb(197, 200, 204); text-align: center; border-radius: 5px; box-shadow: rgb(255, 255, 255) 0px 1px 0px, rgb(197, 200, 204) 0px 2px 0px, rgb(255, 255, 255) 0px 3px 0px, rgb(197, 200, 204) 0px 4px 0px; word-wrap: break-word !important;"><section style="max-width: 100%; box-sizing: border-box; height: 25px; border-bottom-width: 0px; border-bottom-style: solid; border-bottom-color: rgb(197, 200, 204); border-radius: 4px 4px 0px 0px; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(219, 219, 221);"><section style="margin-right: 100px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; display: inline-block; height: 14px; width: 14px; border-radius: 7px; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(173, 173, 173);"><section style="margin-top: 30px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; height: 14px; width: 14px; border-radius: 7px; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(222, 222, 222);"></section><section style="margin-top: -37px; margin-left: 2px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; width: 8px; height: 30px; border: 1px solid rgb(202, 202, 202); border-radius: 3px; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);"></section></section><section style="max-width: 100%; box-sizing: border-box; display: inline-block; height: 14px; width: 14px; border-radius: 7px; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(173, 173, 173);"><section style="margin-top: 30px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; height: 14px; width: 14px; border-radius: 7px; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(222, 222, 222);"></section><section style="margin-top: -37px; margin-left: 2px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; width: 8px; height: 30px; border: 1px solid rgb(202, 202, 202); border-radius: 3px; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);"></section></section></section><section style="margin: 30px 10px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; word-wrap: break-word !important;">【规划月度大讲堂简介】诞生于2015年8月。“中规院业务交流会”的“姐妹花”活动。一个下午，一个主题，一组项目。热点、新类型……有深度、有内容单向交流、双向互动 总工室与党办、人事处、各业务所室……倾力合作、共同呈现 海绵城市、多规合一、城市设计、城市安全、城市更新……欢迎“点播”，欢迎“登台”</section></section></section></section><section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><section style="margin:1em auto;border-style: none;"><img style="vertical-align: top;display:inline-block;" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpic5VnsjkjNicUC8mJllWHIuZneAId3kLIXvtSW81umg6Pfibd79jSEZnBw/0?wx_fmt=gif" class="" data-type="gif" data-ratio="2.75" data-w="4" /><section class="yead_bgc yead_bdc" style="color: rgb(255, 255, 255); display: inline-block; text-align: center; padding: 5px; min-width: 30px; border-color: rgb(51, 51, 51); background-color: rgb(51, 51, 51);">第三期</section><section class="yead_bdc" style="padding: 28px 16px 16px; border: 2px solid rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 30px; text-indent: 2em;"> <img data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicmrA01vm6Gun01Bk3qH47tx6C8AXLZaMCBEfkKB75EBJSvZmmAORN5A/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="1.4153846153846155" data-w="520" /> 2016年6月23日下午，中国城市规划设计研究院2016年第三期“规划月度大讲堂”在院主楼开讲，本期主题为“更新不止于空间”，朱荣远老总主持，内容包括主旨报告、案例解读、互动对话三大版块，参与交流的专家和同仁以自己的实践经历深入探讨了城市更新的问题，本号将逐一推送，欢迎分享。</section></section></section><img data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicDTk1cfMvpBiakYG3cK3gaOibuOJZ80BaIgnUZBd3ia6dibapj5p21ghJGw/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5593525179856115" data-w="" /> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><fieldset style="border: 0px; margin-top: 1em; margin-bottom: 1em;">本文为中国城市规划设计研究院上海分院规划研究室孙晓敏规划师在本期讲堂上做的报告，感谢作者悉心整理&授权发布。感谢活动主办单位总工室等部门提供的资源支持！</fieldset></section>项目编制单位：中国城市规划设计研究院上海分院<section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="border: none; margin: 5px auto; text-align: center;"><img src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicNOApiatbUW7X183P3XohdCaCV1I9gmWTw4dG0qAlaZ5EweOJicQWhLhw/0?wx_fmt=gif" class="" data-type="gif" data-ratio="0.030575539568345324" data-w="" /></section>城市更新多发生在特大城市的中心城区，只有当土地资本价值严重高于现状情况时，资本导向的城市更新才会寻租般的出现。 上海、深圳、北京的旧城更新的模式都不尽相同，深圳有NGO团体、各式机构、甚至个人参与的自下而上更新，最成功的例子就是华强北。北京也有企业导向的自主更新，最典型的例子是中关村。而上海伴随着愈发高大上的全球城市目标追求，中心城区更新往往采用自上而下的模式，曾经那些有些破烂、有些低效的地方，正被洗刷成为新的城市地标，褪去其原本的胎记，我认为其中最能代表上海更新模式的莫过于九星。 本次交流以九星建材市场的更新改造为契机，分享该项目9年的更新历程，多主体的博弈焦点，探讨规划师在其中的价值、立场，以及服务主体从单一到多元的情况下，如何兼顾、协调多主体利益，争取各方共识，逐渐走向实施的规划方法。<section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><section style="margin-top: 10px; margin-bottom: 10px; padding-left: 20px; box-sizing: border-box; border: 1px dashed rgb(204, 204, 204);"><section class="yead_bdlc" style="padding: 10px; box-sizing: border-box; border-left-width: 7px; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(51, 51, 51);">一、更新之路缘起</section></section></section>九星位于上海市闵行区，紧邻外环，是华东规模最大、品类最全的建材批发市场，用地面积1.3平方公里，建筑面积80万平米，内有商户约2.5万人。自1998年营业，至今已有18年。<img data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpic8vhTfibXj6mOyv5NFH2mGFqhh3BllmhfHic23gtSt9Io33suSC1icS11w/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.49640287769784175" data-w="" /> 九星的前身，是一片村集体建设用地。随着其所在的闵行外环地区翻天覆地的变化，一路之隔的九星还处于过去原始的建材市场形态，三合一商铺的安全隐患，内部人行、小汽车、货运地面交织带来的地区的交通，给城市外环带来了严重交通拥堵，噪音对居民区带来的环境干扰，以及原始业态产出低的问题均逐渐显现。<img data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpiczB8ubHbhp0Rm6R2IjAmAgaWEaI8DScbpom6ojMUccLsERM01dYo8Ag/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.6762295081967213" data-w="488" /> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><section style="margin-top: 10px; margin-bottom: 10px; padding-left: 20px; box-sizing: border-box; border: 1px dashed rgb(204, 204, 204);"><section class="yead_bdlc" style="padding: 10px; box-sizing: border-box; border-left-width: 7px; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(51, 51, 51);">二、转型模式的讨论</section></section></section>由此，自2007年九星地区的改造更新就被提上议事日程，而在更新改造之前，也曾有过关于更新模式的大讨论。 <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><p class="yead_bdlc yead_color" style="border-width: 0px 0px 0px 5px; margin-top: 5px; margin-bottom: 13px; padding-right: 10px; padding-left: 10px; color: rgb(51, 51, 51); line-height: 20px; border-left-color: rgb(51, 51, 51); border-left-style: solid; white-space: normal; -webkit-font-smoothing: antialiased;">1、关于更新模式的大讨论：渐进针灸式OR整体全面更新</section>关于怎么改、怎么更新当时成为当时讨论的焦点。项目组针对九星商户、顾客、周边居民等多类人群进行了调研访谈。整理多方想法，关于更新模式的讨论总体分为两大派。一派倾向针灸更新型，渐进式分阶段推进。环境整治、内部街巷、局部空间进行改造，植入绿地、广场空间等。一派倾向整体更新型，推倒重来。全面更新，构建新的空间、新的功能、新的形象。 <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicXowKfdErpIhKMxkBlFVlP7RqRYB2BZC0rpa4nibVyf2r3mX1bbqD4rw/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.41007194244604317" data-w="" /> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><p class="yead_bdlc yead_color" style="border-width: 0px 0px 0px 5px; margin-top: 5px; margin-bottom: 13px; padding-right: 10px; padding-left: 10px; color: rgb(51, 51, 51); line-height: 20px; border-left-color: rgb(51, 51, 51); border-left-style: solid; white-space: normal; -webkit-font-smoothing: antialiased;">2、突发安全事件：渐近更新被否决，全面更新推进</section>正当各方还在为九星未来更新模式争论不休时，2009年、2012年、2013年九星发生了三场严重火灾，内部商铺多处损毁。同时随着周边居民投诉的不断升级，周边地区交通拥堵的加剧。重压之下，政府部门只能痛下决心，要求九星升级转型，自上而下全面更新。 <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><section style="margin-top: 10px; margin-bottom: 10px; padding-left: 20px; box-sizing: border-box; border: 1px dashed rgb(204, 204, 204);"><section class="yead_bdlc" style="padding: 10px; box-sizing: border-box; border-left-width: 7px; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(51, 51, 51);">三、多主体的多轮利益博弈</section></section></section>由此，关于九星转型的序幕正式拉开，自2007年起，九星共经历6轮规划设计，历时9年。而9年时间一轮轮规划的背后，更是代表了不同利益与权责主体的多样诉求。 <img data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicjxCsJPnbicQRDXaibaKD2csaZRXNNwzWbhW4mImic4PE2HWKLG0DDniakg/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.8185567010309278" data-w="485" /> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><p class="yead_bdlc yead_color" style="border-width: 0px 0px 0px 5px; margin-top: 5px; margin-bottom: 13px; padding-right: 10px; padding-left: 10px; color: rgb(51, 51, 51); line-height: 20px; border-left-color: rgb(51, 51, 51); border-left-style: solid; white-space: normal; -webkit-font-smoothing: antialiased;">1、九星的多主体诉求</section>由于集体土地性质的缘故，九星涉及三个最直接相关的利益主体。包括：九星村集体、七宝镇，以及土地一级开发商。三方各有各的利益诉求，九星村要求保证集体经济收益，未来开发量分配中不能低于现状；七宝镇服务九星村多年，其诉求为解决镇里公共设施及绿地欠账；而土地一级开发商受市、区委托，希望取得基本的资金平衡，获得开发收益。与利益主体相对应的是负责监管的各部门主体，监管开发强度、公共空间、交通强度、绿地系统等。同时还有多家设计单位参与其中，在不同的规划中表达各自业主诉求与立场。这样的三方阵营，构成了此次九星规划的博弈圈子。 <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicHeF4LjlulAljUibWOWJibCjYNQeGY5Afp8hqLles86eOcDsF5sWALMuA/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.5989208633093526" data-w="" /> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><p class="yead_bdlc yead_color" style="border-width: 0px 0px 0px 5px; margin-top: 5px; margin-bottom: 13px; padding-right: 10px; padding-left: 10px; color: rgb(51, 51, 51); line-height: 20px; border-left-color: rgb(51, 51, 51); border-left-style: solid; white-space: normal; -webkit-font-smoothing: antialiased;">2、三大争论焦点</section>而圈子里争论的焦点，主要围绕开发规模、利益分配、公共利益三个方面。其中开发规模的争论是此次项目中过程最漫长，争论最多，也是最关键的议题。而在开发规模确定后，面临的则是利益的分配，以及公共利益的守护。围绕三方面的核心焦点的争论，九星的工作过程可以总结为三个阶段，即做蛋糕、分蛋糕与蒸蛋糕。<img data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicXJCvpPoA14iaC2upbLYss9a7DRnRYScsATl0EhU2UdkLJCoJryVERgw/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.498960498960499" data-w="481" /> <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicOneS9Tby7TS0Wz6ebfQcojmgMz90f3ouJe4qpePHlKHiaLPkicZYnWkg/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.4766187050359712" data-w="" /> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><p class="yead_bdlc yead_color" style="border-width: 0px 0px 0px 5px; margin-top: 5px; margin-bottom: 13px; padding-right: 10px; padding-left: 10px; color: rgb(51, 51, 51); line-height: 20px; border-left-color: rgb(51, 51, 51); border-left-style: solid; white-space: normal; -webkit-font-smoothing: antialiased;">3、博弈历程</section>（1）第一轮：做蛋糕——开发量的博弈 做蛋糕阶段，对弈的三方主要为市、区两级部门、九星开发主体。三方关于开发量的争论，就花费了4年的时间，以3个立场开展了3版规划。 第一版， 2012年闵行区主导启动第一次控规调整。基于改善交通、提升环境品质的立场，此次规划将开发规模从现状80万提高至118万平米。市局通过审批，然而开发主体并不买账，规划难以实施。 第二版，2013年九星村与开发商主导开展概念规划。基于平衡拆迁成本与增加开发收益的立场，将开发规模从118万平米提高至280万平米。开发主体利益得到了最大化，但巨大开发量将造成更大的交通压力，在市、区级层面没有通过此方案。 第三版，2013年闵行区再次主导开展新一轮功能定位研究。基于切实推进地区改造的立场，综合业态、交通、开发成本等因素整合方案。将开发规模从上轮280万平米降低为200万平米，然而市局从部门权责的角度，认为在交通上仍将会加剧地区的交通拥堵，在管理上3.5容积率也将突破一般中心地区的开发强度规定，其倾向应进一步降低开发规模。 在缺少一个终极裁判方的情况下，关于项目开发量的争执难有定论，项目进入了为期2年的搁置期。 <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicrbIicxMCoibxRmADjcHmGmZrT4TtaE40ghGemTsKTEuCzgJ8eoeYVERg/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.4694244604316547" data-w="" /> 直至2015年1月，终于有“大法官”解决了这一难题。站在全市总体利益的立场上，上海市领导提出“交通、开发强度突破等不能作为衡量项目是否上马的单一标准，项目的好坏、带来的整体效果是考虑的主要因素”，最终确定了外环以东开发总量为150万平米。<img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpic4pibOXuubdrhxm3tibZRib4ubyErZLDiclnEv8dtmtaCOkzreHtKhIdPibw/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.28776978417266186" data-w="" /> （2）第二轮：分蛋糕——利益分配的博弈总盘子确定好了之后，就迎来了分蛋糕的阶段。九星村集体诉求是未来分配给村集体的开发规模不能低于现状开发规模；七宝镇表示土地转为国有后，约1/4用地需求布局公共设施；而作为土地一级开发公司，要取得商办、商品房以及商业用地的开发权。 最终在控规阶段，由闵行区政府裁决了最终利益的分配。九星村如愿以偿拿走了最中央的九宫格地区；而七宝镇在其中配置了镇里亟需的各类服务设施以及公园绿化。土地一级开发公司获得南北临近地铁站的商业、商务用地，以及中部的住宅用地。在控规中一张简单的用地图，但在更新项目中用地图的背后更是利益的分配图。<img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicURm99U3p15cMX7C2IeicJVtpDiaunrRfNEJvAdHxZgUZpWt5XvaQbr2Q/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.7607913669064749" data-w="" /> （3）第三轮：蒸蛋糕——公共利益的博弈在相关主体的诉求达成一致后，就进入到了部门与规划师守护公共利益的阶段。蒸蛋糕阶段的对阵方又变为了开发主体与市区两级部门，而规划师重新回归本色，站在部门与公众的一方，在困难重重的限定条件下，追求与优化公共利益。 ? 打破既有空间利益格局构建开放绿地系统。东西向为连接古美社区与闵行体育公园，构建4条绿化轴带。南北向为连接南北两个地铁站，构建3条绿化轴带。在临近地铁站，古美社区界面设置3处入口广场与公园，在此基础上划定附加图则约束不同开发主体预控公共空间。 <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicic4hF4T3jWx0dq2ymDENQxQEDkt0ttEt06FkeVTDyLZTSlLmX9Z7w4g/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.6007194244604317" data-w="" /> ? 打破既有均质化格局打破九宫格地区9个均质化独立街区空间，塑造“十字+环”开放空间体系，在满足开发强度的基础上，推敲公共空间方案，纳入控规法定附加图则。 <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicicOxkwE35UwbnYLL5onkA5WgAk4WrzhbULSicFicna6u0e0E8oT1zOzIA/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.48381294964028776" data-w="" /> “商贸功能组群化，公共空间外部化”：根据人的一日体验的极限尺度，将三个商贸街区作为组织公共空间的一处组群，一处组群体间塑造一个核心公共空间，最终塑造三大核心广场+三大门户看台的核心空间。 <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpic6vXSuT0hSjkruXmJz8whVe96NicStzicG7ZakSj5RcXzq3X6yEyjhd1w/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.33093525179856115" data-w="" /> <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicbHzeic4nJ30YWpoMjbRq8WZKuiciasic9jvdmHicaYf2PW04zgDcFrMONjw/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.49460431654676257" data-w="" /> ? 链接提高公共开放性九星的东侧为人口稠密的古美社区，西侧为闵行区体育公园，规划设想构建东西向二层平台，形成东西向链接古美社区与闵行体育公园的链接通道，既能增强地区的公共开放性，又能链接社区居民与开敞空间，市民可以通过二层平台，慢跑、健步至闵行区体育公园，满足市民公共活动需求。 <img data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicHkYyjyCPQpYXe1oVuqWCHibnibqJmehoxCI0mjJ9GAtiaWtkQ4icJIGopw/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5215827338129496" data-w="" /> 同时规划改造了九星市场里一座跨外环的老步行桥，利用原来步行桥的位置、桥墩等，设计一条跨外环，沟通古美社区与闵行体育公园的新景观桥，并要求九宫格核心区各相关地块预留景观桥接口。<img data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpiciaakx13Hr9lA5d723RNEZKG9qXln6DkMdgUL9OINHA3AevuWNPqIWoQ/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.7039337474120083" data-w="483" /> <img data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicSNk4oc3VXYZEIoFotsLFadwr0F2aNKsPp5A3icPUvyMroJzMBk0V2tA/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.7571428571428571" data-w="490" /> ? 小街坊提升内部路网密度为提升内部道路网密度，构建更为适合商贸建筑布局的形态，九宫格核心区对路网进行二次加密，从200-300米的街区，提升到90-120米的小街坊。 <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicxYBQhEdgc5Tb6ZvbjuBPuCibZHgzibSGBs1pTQTlyuKtUZYQbiato5UxQ/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.539568345323741" data-w="" /> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><p class="yead_bdlc yead_color" style="border-width: 0px 0px 0px 5px; margin-top: 5px; margin-bottom: 13px; padding-right: 10px; padding-left: 10px; color: rgb(51, 51, 51); line-height: 20px; border-left-color: rgb(51, 51, 51); border-left-style: solid; white-space: normal; -webkit-font-smoothing: antialiased;">4、阶段回顾</section>回顾9年间的四阶段，第一阶段4年时间纠结要不要更新、讨论更新的模式，第二阶段4年时间解决开发规模的争论，第三阶段1年时间解决规模利益的分配，第四阶段1年时间解决公共利益的守护问题，每一阶段都是通往下一阶段的必然条件。而从时间上来看，在自上而下式的更新中，最为关键和漫长的博弈就是关于确定开发规模、总盘子的议题，而内部的利益协商、以及公共利益的协调都较为顺利。 <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicxz3DibOmbYy2XU9stUsZVcylc3me9ibiaBm9ldG8wpxYFxsydom2MAq6A/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.75" data-w="" /> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><p class="yead_bdlc yead_color" style="border-width: 0px 0px 0px 5px; margin-top: 5px; margin-bottom: 13px; padding-right: 10px; padding-left: 10px; color: rgb(51, 51, 51); line-height: 20px; border-left-color: rgb(51, 51, 51); border-left-style: solid; white-space: normal; -webkit-font-smoothing: antialiased;">5、项目进展：控规通过审批进入实施阶段，市场外迁16KM</section>2016年2月，历经9年时间，九星地区控规终于完成审批，中规院上海分院参与其中3轮规划，跟踪5年时间。 <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicQHIXEic1ZWwE4rdzP8KwBBAFtTeHx4xF1cw8j1TpEiaKcIhOkNObfPoA/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.5881294964028777" data-w="" /> 而在完成项目审批后，2015年九星新市场外迁16公里于青浦重新开业，经营业务跟原九星基本一致，建筑面积20万平米，镇长热烈欢迎纳税大户的到来。同时2016年九星西侧地块拆迁，385处商户开始拆迁，安置地点选择在青浦，这似乎是这个故事的大结局。 <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicUb1KbXAicSzVW5DJyGtr8S7ZwSrAoO3o267Ticaicf7w0fbTqibFMauSNg/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.420863309352518" data-w="" /> <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicgkDibQG1nkmkxnsqEBribUAsjnDJRtLTxvoteeUYIC6fmZNU7sS2MEZg/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.4172661870503597" data-w="" /> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><section style="margin-top: 10px; margin-bottom: 10px; padding-left: 20px; box-sizing: border-box; border: 1px dashed rgb(204, 204, 204);"><section class="yead_bdlc" style="padding: 10px; box-sizing: border-box; border-left-width: 7px; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(51, 51, 51);">四、感悟与困惑</section></section></section><section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><p class="yead_bdlc yead_color" style="border-width: 0px 0px 0px 5px; margin-top: 5px; margin-bottom: 13px; padding-right: 10px; padding-left: 10px; color: rgb(51, 51, 51); line-height: 20px; border-left-color: rgb(51, 51, 51); border-left-style: solid; white-space: normal; -webkit-font-smoothing: antialiased;">1、关于更新模式的困惑：只有全面更新一种模式？</section>中心城的大型市场搬迁，九星是第一家，但在中心城里还有很多可更新的空间，如位于中环边上的恒大、城大，以及城区内一些小的建材轻纺市场。这些位于中心城区里的市场，未来结局是否同九星一样，全部推倒重来？比如我们看到上海宜山路徐汇文定的改造，将老旧厂房改成家居创意广场，改造后的空间效果非常好，高端的家居品牌入驻；或者深圳华强北、北京中关村都有不同的更新模式，上海中心城区更新改造是否可以有新的更新模式？ <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicW54kpAGJpSFhhoCiamMrg9tSg6bK8YrOtx903R7jMiaNgIkP6lsicDQxw/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.5449640287769785" data-w="" /> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><p class="yead_bdlc yead_color" style="border-width: 0px 0px 0px 5px; margin-top: 5px; margin-bottom: 13px; padding-right: 10px; padding-left: 10px; color: rgb(51, 51, 51); line-height: 20px; border-left-color: rgb(51, 51, 51); border-left-style: solid; white-space: normal; -webkit-font-smoothing: antialiased;">2、自下而上更新遇到的困难：同地不同权</section>但是新模式确实困难重重，并非每个项目都能有选择自下而上更新的权利。虽然村集体与政府同样拥有土地所有权，然而村集体却没有土地处置权，比如最核心的土地出让权以及规划编制权。自下而上的旧城更新，要么村民具有高度的自发性，主动自下而上式的更新；要么领导的村集体公司具有强烈的改造意愿；要么有市场资本的介入，策划项目并就土地进行投资改造。但是大多数的村集体用地并不具备上述条件，更多没有条件的村集体用地，大多数变的更加破败萧条，或者同九星一样最终划归国有，展开全面更新，纳入国有土地话语体系，从而拥有土地出让权、规划编制权。自下而上遇到的困难，需要的条件，法制化的支撑比自上而下的更新更难、更为复杂。 <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicvs6dDzIWfNEO5iboqGqGUAmibSqZAGFQbkskzfBJDzMhwO2O86UybiaCA/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.6241007194244604" data-w="" /> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><p class="yead_bdlc yead_color" style="border-width: 0px 0px 0px 5px; margin-top: 5px; margin-bottom: 13px; padding-right: 10px; padding-left: 10px; color: rgb(51, 51, 51); line-height: 20px; border-left-color: rgb(51, 51, 51); border-left-style: solid; white-space: normal; -webkit-font-smoothing: antialiased;">3、规划师的角色与价值探讨</section>在更新项目中，规划师的角色也一直在转变。在第一轮做蛋糕阶段，规划师的角色更像是律师，依据自己的技术逻辑，规划师是为业主争取利益的服务方。在第二轮分蛋糕阶段，规划师通过控规、城市设计帮助区局进行空间利益与规模利益的协调，在这一阶段，规划师的角色更像是权衡利益的协调方。在第三轮蒸蛋糕阶段，当各级各类部门提出部门诉求以及公共利益诉求时，规划师的角色更像是寻找方案的设计方。 <img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicuDJiaSQ5nbXr6mt45gKStpianfB6FFtxl1MiaeHCocUbrwmBB49ibztBww/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.4910071942446043" data-w="" /> 但在多方博弈更新模式、开发规模、以及利益分配时，规划从来都不是裁决方。只有在面对部门、守护公众利益时，规划师才具有一定的话语权。但并不是规划师的角色就不重要，在更新规划的不同阶段，规划师承担着不同的作用。在为业主争取利益的阶段，规划师能利用自己的技术最大化合理论证业主诉求。在多方利益权衡时候，规划师可以全面沟通、协调、均衡利益。在面对部门诉求以及公共利益面前，规划师具备全局观念，站在城市、市民、多主体的综合视角，实现多主体利益与公众利益的协调统一。<img data-s="300,640" data-type="png" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDflBqmM7GdEMiaWxLZSqVvpicXNlUEfNqiaiax66eXArGfrjvhIYfSdCJmdobSmicwo9Bx3C7A0ibrTwv0Q/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.5107913669064749" data-w="" style="line-height: 1.6;" /> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><p class="yead_bdlc yead_color" style="border-width: 0px 0px 0px 5px; margin-top: 5px; margin-bottom: 13px; padding-right: 10px; padding-left: 10px; color: rgb(51, 51, 51); line-height: 20px; border-left-color: rgb(51, 51, 51); border-left-style: solid; white-space: normal; -webkit-font-smoothing: antialiased;">4、面对博弈：“协商式规划”的探讨</section>在一个仅有1.3平方公里的地区中，九年的规划博弈，是一个非常漫长的过程。然而回顾这一历程，九年时间经历的四个阶段又是不可避免的，它的内部似乎潜藏着一种行事规则，即“自身诉求——多方博弈——判定结果——统一共识”。这是更新类规划多主体、多诉求的特点决定的，而适应此类特征和需求，也需要一些新的规划方法和应对。 （1）规划类型上：从一个到多个，从一轮到多轮。不是仅仅一个、一轮规划就能解决所有问题，而是需要一系列、不同导向的多轮规划。（2）服务主体上：从单一到多元。委托方不再是唯一的服务主体，需要兼顾到多个利益主体、多个审批部门。（3）规划视角：从关注空间塑造到关注利益协调。更新规划不仅落脚规划技术的合理性，更应关注利益的协调。（4）规划方法：从技术理性到现实理性。完美的规划方案不是解决的主要方法。带着方案寻求认同、反复修改争取共识是逐渐向实施靠拢的最佳途径。（5）规划追求：从“完美”方案到“完美”过程。从追求一个完美的空间方案，到追求完美的规划过程（多方协商、达成共识），最终通向实施、改变现状，是规划最终的目标，也是“协商式规划”的价值。 <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto;white-space: normal;"><section style="-webkit-border-image:url(http://img.yzcdn.cn/146676229680.png) 66 60 37 53 fill repeat;border-width:33px 30px 19px 26px;margin:10px auto;width:90%"><section style="line-height: 30px; text-indent: 2em;">
        孙晓敏，中国城市规划设计研究院上海分院研究室  城市规划师1984年生，同济大学硕士。近年参与并获奖的项目包括：《天台县白鹤镇重点地区总体城市设计》获2014-2015年度中规院优秀村镇规划设计一等奖；《上海市嘉定城北大型居住社区控制性详细规划》《嘉兴国际商务区总体规划及核心区城市设计》获2010-2011年度中规院优秀城乡规划设计三等奖；《上海市域城镇体系和城市发展边界研究》获上海2040战略专题研究成果评选三等奖；此外负责或参与的项目还包括《马鞍山市城市总体规划（2002-2020年）（2015年修订）》、《武汉市城市总体规划（2016-2030年）》、《上海浦东新区空间发展战略》、《嘉兴市城市总体规划（2003-2020）（2015年修订）》等。近年来负责或参与的课题研究包括：《城市总体规划实施评估办法课题》、《建设部一带一路空间战略研究》等。</section></section></section> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto; line-height: 25.6px; white-space: normal; border: none; text-align: center;"><img src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDc1XLV2ahtuog4r65mNuicI2jNxVicZOzicwJFNhtwvibtoa2ibyf38ndNpGyib5wdLWl6ZS4DaHEyxMVtw/0?wx_fmt=gif" class="" data-type="gif" data-ratio="0.030575539568345324" data-w="" /> </section><section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto; line-height: 25.6px; white-space: normal;"><section style="margin-right: auto; margin-left: auto; height: auto; text-align: center;"><section class="yead_color" style="margin-right: auto; margin-left: auto; line-height: 25.6px; width: 556px; word-break: break-all; color: rgb(51, 51, 51);">相关主题文章，继续推送ING...</section><section class="yead_bdtc" style="margin-top: -5px; margin-right: auto; margin-left: auto; line-height: 25.6px; width: 0px; height: 0px; border-top-width: 8px; border-top-style: solid; border-top-color: rgb(51, 51, 51); border-left-width: 10px; border-left-style: solid; border-left-color: transparent; border-right-width: 10px; border-right-style: solid; border-right-color: transparent;"></section><p style="margin-top: -3px; margin-right: auto; margin-left: auto; line-height: 25.6px; width: 0px; height: 0px; border-top-width: 8px; border-top-style: solid; border-top-color: rgb(51, 51, 51); border-left-width: 10px; border-left-style: solid; border-left-color: transparent; border-right-width: 10px; border-right-style: solid; border-right-color: transparent;"> <section class="yead_editor" label="Copyright ? 2015 Yead All Rights Reserved." style="margin: 5px auto; line-height: 25.6px;"><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 10px; margin-bottom: 10px; box-sizing: border-box;"><section class="yead_bdc" style="padding-top: 10px; padding-bottom: 10px; padding-left: 10px; display: inline-block; width: 556px; border: 1px solid rgb(51, 51, 51); box-shadow: rgb(204, 204, 204) 0.2em 0.2em 0.3em; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: -3px; margin-bottom: -3px; box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 478.719px; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="line-height: 1.4; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;">点击“阅读原文”浏览“城市更新”专题海量微信文章干货</section></section></section></section></section><section style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 65.2656px; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: -3px; margin-bottom: -5px; box-sizing: border-box;"><img src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDdWgibbZDOWPpwia0to2mdwxTBnGmEH0sGgpzHGvUVyh5aLR5UYq6YySdnRe8ibTnWLgTLbnvN2xhK4A/0?wx_fmt=png" class="" data-type="png" data-ratio="1.1363636363636365" data-w="22" style="box-sizing: border-box; vertical-align: middle;" /></section></section></section></section></section></section></section></section></section></section><img data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/qAEVTTssxDdWgibbZDOWPpwia0to2mdwxTM3r7UUQsMHKbfC43Wic6bMHb60FIBKVUtEZGJwCrEbF1uQibicqHR0rhA/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="1.6654676258992807" data-w="" /></section></section> 
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