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 本文从空间博弈的基本机制出发，探讨阻碍城市工业园区存量更新的深层次矛盾，构建基于价值均衡的理想博弈模型，并具体分析深圳和常州高新区两种治理模式，指出其主要问题和未来的制度创新方向。城市工业园区存量更新本质上是一种合作空间博弈，权属调整与价值分配的均衡是达成合作协议实现博弈均衡的关键。对于一般性地区的城市工业园区而言，通过构建适用于工业用地更新的政策体系与主动介入的触媒式项目，可以实现交易成本的下降与合作剩余的提高。 <span class="" style="margin-right: 8px; padding: 4px 10px; max-width: 100%; white-space: pre-wrap; text-align: justify; color: rgb(255, 255, 255); line-height: 27.99px; font-family: 微软雅黑; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(0, 154, 215);">1<strong class="" style="max-width: 100%; font-size: 18px; white-space: normal; font-family: 微软雅黑; line-height: 27.9948px; text-align: justify; color: rgb(0, 154, 215); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">空间博弈的理论基础 博弈论基于行为主体互动决策的研究范式，可以成为解释众多城市发展、规划现象的认知工具和分析视角。在市场经济条件下，土地及其附属权力被作为商品在不同的使用者之间流通，围绕着土地的权力和权益关系日趋复杂化，当面临城市土地再开发、再利用的时候，相关的理性“经济人”就会围绕着空间的变化而展开利益博弈，也即所谓的“空间博弈”。空间博弈本质上是对其权力、利益关系再调整的过程，在这个过程中，不同行为主体间的决策相互影响，不同主体间的竞争与合作、利益冲突与统一并存。空间博弈必然涉及对传统权力关系的改造，实现对权力关系的合理再建，其前提是保证各博弈方的收益与其在空间改造中的价值贡献比例相对等，也即保证权益关系能够被理顺和明晰。从参与空间博弈的角色关系来看，由于参与动因的差异，主导者的角色不断变化，继而决定了重建中成本支付比重和重建后最终利益的分配。空间博弈要最终形成用地更新的现实效应，则必须通过多利益方的协商谈判并达成改造更新的协议，这就属于典型的合作博弈范畴。在城市工业园区更新的空间合作博弈框架中，主要的局中人有政府、原土地产权人、第三方市场主体等，3大利益主体间围绕着各自在土地更新的可能收益而相互博弈。从空间合作博弈的稳固实施与外部效应角度来看，3个方面将是决定其成败的关键：（1）整体博弈均衡的达成需要有制度通道。（2）博弈格局中利益联盟的形成及其内部权益的分配。（3）合作博弈需要在协议层面设计如何将外部性成本内部化。 <span class="" style="margin-right: 8px; padding: 4px 10px; max-width: 100%; white-space: pre-wrap; text-align: justify; color: rgb(255, 255, 255); line-height: 27.99px; font-family: 微软雅黑; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(0, 154, 215);">2<strong class="" style="max-width: 100%; font-size: 18px; white-space: normal; text-align: justify; font-family: 微软雅黑; line-height: 27.9948px; color: rgb(0, 154, 215); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">单维失衡与零和困境：城市工业园区更新中的现实矛盾 2.1  园区政府在博弈体系中的单方强势城市工业园区存量更新过程中的博弈格局往往体现出3个特征：（1）政府主体相对强势，在博弈中扮演着多样的角色，集博弈规则制定者、博弈参与者和博弈监督者三重身份于一体；（2）原产权人主体的经济理性更强，更愿意采取合作的、非对抗的方式进行博弈；（3）如果涉及土地利用性质的变化，各方对空间增值的预期会更高。园区政府在工业用地更新空间博弈中的强势地位是由现有博弈体系所决定的，不同的是其强势程度随着所在地区市场化动力的强弱而发生改变。在市场化动力强的地区，成本投入和收益分配都可以通过更为货币化和计量化的手段予以实现，从而为博弈均衡提供了相对优良的条件，园区政府的强势地位也就相对削弱；在市场化动力弱的地区，园区政府则更加强势，而博弈也就进一步失衡，从而使得更新也就难以启动和推进。2.2  园区政府与原权利人间的零和博弈城市工业园区存量更新能否得以进行，依赖于有效的空间博弈，而现有很多城市工业园区更新工作之所以陷入困境，更多是因为空间博弈的体制没有得到确立。政府主导从收储到招拍挂的垄断经营模式是一种非合作的零和博弈，这里的零和博弈不是典型的非赢即输的模式，而是指园区政府与原产权人无论博弈结果如何，最终的收益都不如预期。 <img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/Ev6YOunONJMjYQYiaKlWUS5Ph6DryscuCQ6zC6bgRiaw1D6iaiaJGIlR8I9XFiciatDWrt7bGC0kI50wk2y9YXS8l0TA.png" /> 园区政府与原权利人的零和博弈 两者博弈的中心是土地的增值收益，存在两种可能的博弈结果：（1）博弈造成用地更新停滞，园区政府难以推进工业用地更新，结果导致新兴服务业态和产业转型都缺乏适宜的空间，空间利用成本持续上升，城市整体发展利益受损。（2）博弈造成政府高成本收储，而企业的用地权益则彻底退出，结果导致政府财务压力、土地未来发展不确定性、社会安置和相关税务成本大幅上升。总体上，在城市工业园区中围绕工业用地更新，园区政府、原产权人和市场主体间矛盾重重。既有现行体制下园区政府与原产权人间的零和矛盾，也有空间博弈中不同主体间的价值不均矛盾，共同导致了工业用地更新难以普遍开展。 <img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/Ev6YOunONJMjYQYiaKlWUS5Ph6DryscuCVLAFBY6oVFVFY0mtI52maR6J33oiaiaCEn4B74tJNJQZ3m40KqAwS13A.png" /> 城市工业园区更新中的现实矛盾 <span class="" style="margin-right: 8px; padding: 4px 10px; max-width: 100%; white-space: pre-wrap; text-align: justify; color: rgb(255, 255, 255); line-height: 27.99px; font-family: 微软雅黑; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(0, 154, 215);">3<strong class="" style="max-width: 100%; font-size: 18px; white-space: normal; font-family: 微软雅黑; line-height: 27.9948px; text-align: justify; color: rgb(0, 154, 215); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">空间博弈与价值均衡：存量土地更新治理的关键 3.1  以空间为核心的权属关系与价值关系在现行制度环境下要打破非合作零和博弈的困境，就需要构建基于合作的空间博弈体系，要实现空间博弈的稳定实施，就需要完善合作空间博弈中的价值分配机制。在城市工业园区存量更新中，以空间为核心的权属关系及其衍生出来的价值关系，就是合作空间博弈的核心，也是破解既有矛盾的抓手。在权属关系上，政府与原权利人的权属格局是城市工业园区更新的既有基础，也是搭建更新制度、构建更新博弈和实现更新治理的调整对象。以调整权属关系为核心的工业用地更新制度，为工业园区存量更新提供了开展合作博弈的规则和条件，同时权属关系调整制度的进一步完善，将赋予合作博弈以进一步的活力与动力。在价值关系上，原权利人对土地增值预期的合理满足，市场主体价值创造者和实现者利益的合理回报，以及园区政府综合目标效益的实现，将是实现合作博弈均衡的关键。理顺价值关系为工业用地存量更新空间博弈找到均衡点提供了可能，也使得空间博弈均衡的集体理性得到进一步优化。3.2  合作博弈的理想模型：权属调整与价值分配的均衡城市工业园区存量更新中的空间博弈就是园区政府、原产权人、市场主体围绕空间对合作剩余追逐的过程，权属关系的调整是博弈模型的基础，价值关系的调整是博弈模型的具体过程。 <img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/Ev6YOunONJMjYQYiaKlWUS5Ph6DryscuCjjSlb6ET1y6sLgibRBcDooaricYMp4kAs1vI8MbVRGAgjRRosp4JnqTQ.png" /> 工业园区更新空间博弈的理想模型 针对城市工业园区存量土地更新的合作博弈模型中，权属调整是博弈模型的基础，权属调整与价值分配的均衡则是合作博弈能否稳固实施的关键。对比于理想的合作博弈模型，可以看出我国当前城市工业园区存量更新中的关键及矛盾症结所在。对于一般地区的城市工业园区而言，权属关系调整的制度性缺失是制约更新活动的关键，同时合作剩余的不足可能导致博弈难以发生；对于已经建立权属关系调整制度性平台的地区，权属调整与价值分配的不均是主要问题，这样的不均不仅伤害了部分博弈主体，同时也容易通过成本溢出效应损害城市的整体利益。 <span class="" style="margin-right: 8px; padding: 4px 10px; max-width: 100%; white-space: pre-wrap; text-align: justify; color: rgb(255, 255, 255); line-height: 27.99px; font-family: 微软雅黑; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(0, 154, 215);">4<strong class="" style="max-width: 100%; font-size: 18px; white-space: normal; font-family: 微软雅黑; line-height: 27.9948px; text-align: justify; color: rgb(0, 154, 215); box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">工业园区更新中合作治理模式创新的比较 4.1  深圳模式：规则引领下的市场化模式深圳模式的产生，与其处于一线城市的实力地位、活跃的市场环境、增量土地几近枯竭等背景条件是紧密关联的。以《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》等为核心，深圳市逐步探索建立起了较为完整的城市更新体制，并逐步完善相关法规、政策、技术标准、操作等层面的制度建设。 <img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/Ev6YOunONJMjYQYiaKlWUS5Ph6DryscuC2RutYkZFdjYviaYjab6NOqOpGNKDA5ss7fVeG5a1InQySJH2Jp0ibm7Q.png" /> 深圳市城市更新技术与制度体系 深圳对工业区存量更新的治理模式，在某种意义上就是由政府搭建更新的制度规则，市场主体与原权利人在市场条件下自由博弈的模式。在这样的模式下，其工业用地的存量更新呈现出合作博弈的基本态势。例如，在深圳市南山区田厦工业区更新的过程中，业主、政府和市场达成了三方都较为满意的更新协议并顺利实施，而以产权调整为核心的城市更新政策是推动南山工业区更新的重要催化剂，政策设计中关于增值收益分配的合理安排也为博弈均衡的达成提供了条件。4.2  常州高新区模式：触媒引导下的差异化模式城市中心城区逐步向外围拓展、国家土地管制的日益严格、工业企业生命周期的逐步终结等，共同构成了现阶段常州城市工业园区存量更新的基本背景，这在全国都有一定的普遍性。基于长期收益与短期收益平衡的出发点，常州高新区政府对更新政策、策略进行了针对性的考虑。首先，按照转型方向的差异，不同片区制定了不同的目标和功能导向；其次，设计了包含供地模式、实施机制、产权管理、创新引导、税收激励、绩效评估、准入准出等7个方面的差异化政策体系；最后，以选择清单的形式给出了不同片区差异化的政策组合引导。 <img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/Ev6YOunONJMjYQYiaKlWUS5Ph6DryscuCuN2tnYibRACPPDy5xMdhpolEbFicwKzWRdj5iaiaB8noibCNMIIzDbbe5EQ.png" /> 常州新区存量更新中片区差异化的目标与功能导向 不同功能片区政策体系的选择清单<img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/Ev6YOunONJMjYQYiaKlWUS5Ph6DryscuCDbIhlM9DVEOBs0JRsdkZfOTnQ1SjFsXzK6icib7omT6AHjexhM44KLfQ.png" /> 这种更新治理模式是一种触媒引导下的差异化模式，具有两方面的特征：一是通过政府主导的触媒式项目来提升区域空间增值的预期，做大合作剩余；二是针对发展目标与功能的不同，对不同片区实行差异化的更新政策，既通过制度设计降低了市场主体介入的交易成本，同时又满足了政府对产业发展方向的管控。在这样的模式下，其工业用地的存量更新呈现出一种政府主动作为下的合作博弈。 详情请关注《上海城市规划》2016年第2期《城市工业园区存量更新中的利益博弈与治理创新——深圳、常州高新区两种模式的比较》，作者：姜克芳、张京祥，南京大学建筑与城市规划学院。 <img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/Ev6YOunONJP5YxUiaDr0rvxxeFUNIHt8WRkmgCRkickpAxWbyKHg674NM9wPico0DL0GtA05rYIQTeEgia0YXic0gQw.jpg" /> 
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