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 香港是世界上交通最为繁忙、地铁出行又极为便利的城市之一。2015年，香港日均出行人次1200万，公交出行占比超过九成，而港铁占公交系统载客量的42%，日均客流量450万左右，每万人拥有轨道线达295米，可以说，港铁是真正意义上城市公交的骨干。同时，港铁运营又以高效和高成本收益著称，“物业+轨道”的发展模式让港铁成为世界少有盈利的轨交机构。港铁的成功值得挖潜，如何维持稳定充足的客流，带来高收益的物业发展，无疑与站点周边合理的土地利用开发模式密切相关，因此下文将从土地利用的视角展开港铁的开发特征分析。<h2 style="margin-top: 8px; max-width: 100%; white-space: normal; border-color: rgb(172, 29, 16); text-align: justify; color: rgb(172, 29, 16); line-height: 28px; font-family: 微软雅黑; border-bottom-width: 2px; border-bottom-style: solid; min-height: 32px; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">特征一：公屋制度与轨道建设相结合，引导城市发展</h2>“公屋”指由政府出面修建面向低收入人群的廉租房，香港近1/3的人口居住在公屋内；公屋主要规划于9个新市镇，不仅缓解了中心城区压力，而且公屋开发与轨道建设结合，保障足够客源的同时，引导城市发展格局。<img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/ueJQzQVBwAicaCtVj9ib2Tib0Hwk6GuMwJ85Qiaw7ohuLMDSRKv8u0hamh71fTNYVZClnkicTxKI9ECMQ8Ka2IMANZw.jpg" /> 图：港铁与公屋分布图<h2 style="margin-top: 8px; max-width: 100%; white-space: normal; border-color: rgb(172, 29, 16); text-align: justify; color: rgb(172, 29, 16); line-height: 28px; font-family: 微软雅黑; border-bottom-width: 2px; border-bottom-style: solid; min-height: 32px; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">特征二：高强度的用地综合开发吸引站点人流，保证物业收益</h2>港铁站点200米范围内采取高强度的综合开发模式，以地铁上盖综合体或区域综合开发为主，商业和写字楼面积可达55% ；开发强度则因基地的区位等级有所不同，一般商办容积率达到8-15，住宅容积率达到6-10。<img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/ueJQzQVBwAicaCtVj9ib2Tib0Hwk6GuMwJ8Xibqa1DROl0NGFA0tWg66gbnfdSHzicDcO08PLTtRlo3cM8Q1WWvagSA.jpg" /> 图：港铁站点周边用地开发强度<h2 style="margin-top: 8px; max-width: 100%; white-space: normal; border-color: rgb(172, 29, 16); text-align: justify; color: rgb(172, 29, 16); line-height: 28px; font-family: 微软雅黑; border-bottom-width: 2px; border-bottom-style: solid; min-height: 32px; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">特征三：步行系统高效疏散客流，确保核心用地价值</h2>市中心站点多具有高效疏散人流、提高用地效率的诉求，如中环站的进出站乘客超过6.7万人次每小时，所以港铁车站设置较多出入口，平均每站5.8个，其中中环站设有14个，交通枢纽金钟站设有9个出入口。同时，站点具有四通八达的步行网络，通过连续密集的建筑架空层、灰空间、二层平台、过街桥、过街楼以及人行步道与周边设施接驳便利。<img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/ueJQzQVBwAicaCtVj9ib2Tib0Hwk6GuMwJ8mZ1eXr83sSX7OibibWE1uebuiaysChialmMcHKMdQUjMcRDoO0wk83GRSw.jpg" /> 图：便捷的步行网络<h2 style="margin-top: 8px; max-width: 100%; white-space: normal; border-color: rgb(172, 29, 16); text-align: justify; color: rgb(172, 29, 16); line-height: 28px; font-family: 微软雅黑; border-bottom-width: 2px; border-bottom-style: solid; min-height: 32px; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">特征四：根据站点区位和开发条件不同，分类型开发</h2>港铁开发从“以运送客流、改造旧城为目标”的市中心站点建设向“以轨道交通带动新市镇开发”的郊区站点建设发展，站点首先可按区域差异分为市中心型与新市镇型两大类，新市镇又可按功能定位差异分为城市型、居住型和交通型三小类。<img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/ueJQzQVBwAicaCtVj9ib2Tib0Hwk6GuMwJ81lTx6kJYVtOokRKmfdJ1Z06vlEXOmc9tWMWJibfFBFTjLDWWic1FmAJA.jpg" /> 图：港铁站点分类<h2 style="margin-top: 8px; max-width: 100%; white-space: normal; border-color: rgb(172, 29, 16); text-align: justify; color: rgb(172, 29, 16); line-height: 28px; font-family: 微软雅黑; border-bottom-width: 2px; border-bottom-style: solid; min-height: 32px; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">案例：尖沙咀-尖东站</h2>该站位于香港中心城区，邻近多个著名旅游景点、大型购物商场及酒店，周边商圈包括尖沙咀老商业商圈、尖东新商务区、西部海港城城市综合体群以及南部城市文化娱乐公共服务设施区，高峰期站点人流可达4万人次每小时。站点为区域综合开发模式，以地铁车站所组织的地下步行交通空间为核心，串联区域内交通换乘、休闲购物、娱乐餐饮、办公商务、酒店公寓等多个物业项目，形成一个综合开发区域。<img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/ueJQzQVBwAicaCtVj9ib2Tib0Hwk6GuMwJ8eoyQJ6gnEqSaRq88UBWD9KkQSFEOICxwY4ed1j9162fmysvSYoBfuA.jpg" /> 图：区域综合开发模式（左），站点通过地铁上盖或地下步行与商圈联系（右） 土地利用功能包括商办、住宅、绿地、公建和交通，物业配比以商办、高密度住宅为主，用地整体混合度较高，站点500米范围外才开始出现纯居住及办公用地。<img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/ueJQzQVBwAicaCtVj9ib2Tib0Hwk6GuMwJ8FmZ3VsMzhj053T26icYLunzGnIcFtZ87rLeI8kWictpZSB1UcebybodA.jpg" /> 图：土地利用功能与比例（尖东站周边保留了原九龙公园、讯号山等丘陵绿地） 土地利用开发强度较高，站点500米范围内平均开发强度达到4.8。同时，开发强度与地下步行交通出入口和用地类型的联系紧密，在出入口200米范围内的商办用地平均容积率达到8-12，公建绿地综合用地则能达到2-4。例如K11综合体的开发，它距尖东站250m，与N3、N4出入口直接相连，其地下B3、B4层为停车场，B2、B1层为地下商场，并沿地铁公众通道开设展示玻璃窗；地上裙楼为5层，其中地面层让出一部分面积为24小时的公众休憩通道，直接打通加拿分道与么地道，成为一个具有极佳展览空间的城市客厅；裙楼上盖5-24层高星级凯悦酒店和26-67层高级住宅。<img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/ueJQzQVBwAicaCtVj9ib2Tib0Hwk6GuMwJ8x2PN3UI8cOorVS65F1L9ibCZicPwez4om5lZ8vXSwWVb5q7QQGEZu44g.jpg" /> 图：开发强度分布（左、中），K11综合体竖向开发（右）<h2 style="margin-top: 8px; max-width: 100%; white-space: normal; border-color: rgb(172, 29, 16); text-align: justify; color: rgb(172, 29, 16); line-height: 28px; font-family: 微软雅黑; border-bottom-width: 2px; border-bottom-style: solid; min-height: 32px; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">案例启示</h2>对港铁土地利用开发特征的解读也许能引发我们对上海轨交站点的更新改造形成以下几点思考：（1）站点分类。根据站点区位条件与整体功能定位对各站点分类，市中心、郊区应分别考虑，市中心站点分为公共服务型、综合开发型等，郊区站点分为城市型、居住型、交通型。功能改造要以匹配周边人群的活动需要作为更新目标。<img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/ueJQzQVBwAicaCtVj9ib2Tib0Hwk6GuMwJ8rGbDficTiaptaApukZMwnqoNEjLS2Sq1JaCbjKhFthibzAL0DZE52ciceQ.jpg" /> 图：站点分类 （2）郊区居住型站点可借鉴香港公屋开发，将上海保障性住宅规划与郊区轨道站点建设相结合。（3）站点周边开发分圈层，核心区强调土地的混合利用。轨交站点周边的土地利用开发功能与强度呈明显的圈层布局，对上海部分轨交站点周边用地作分析，可发现圈层边界为300米与500米，300米内核心区以商业、办公、居住混合物业为主，充分发挥土地的经济价值。<img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/ueJQzQVBwAicaCtVj9ib2Tib0Hwk6GuMwJ8XwI8a0KKdsdiaAXicNhXB2IrVNwtZYKNspfXAyFu8jjBPaSFDKfNvKfg.jpg" /> 图：上海部分轨交站点圈层分布 参考资料：吴景炜.香港尖沙咀_尖东地铁站域空间综合开发的评价与启示[D].华南理工大学,2013. 本期内容由上海市城市规划设计研究院规划四所（城市设计研究中心）王也供稿<img src="http://up.upnews.cn/images/20160608/ueJQzQVBwA894fhnays953DmGMAAxrrWMwRqcHLiaNTMHViaib0CNDMqAXhxPeslRt83Zdc3zRwnNgIaImINt5iaOw.jpg" />   
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