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 <img id="ledtxt.com" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/yhJ4vQAvfZB29ibhOgZEsnGKPfxDGXbFiaNKFXsywIgCA8GGEPYbsiaGdbViasM7z5qTztfBsFDWHGljgByrcL3zYw/0?wx_fmt=gif" data-w="" data-ratio="0.11870503597122302" data-type="gif" style="line-height: 28px;" />文 | 郭谁琼 城市与交通规划所日前，温州20年产权住宅土地使用权到期的事件引起了各大媒体的广泛关注。温州市鹿城区内600多套20年产权的住宅土地使用权到期，地方政府要求续期需按房产价格三分之一缴费，一套百万的房子需要补缴三十多万的续期费。 由于这是全国首例住宅土地使用权续期案例，温州市政府的处理方式，以及国家相关部门对此事件的态度，在一定程度上，很可能成为未来70年住宅产权到期后参照的“惯例做法”。<section class="wx96Diy" data-source="bj.96weixin.com">
			<section weixin-id="22" class="96wxDiy" style="border-top-color: rgb(27, 0, 235);"><section style="-webkit-box-reflect:below 0px -webkit-gradient(linear, 0% 0%, 0% 100%, from(transparent), color-stop(0.2, transparent), to(rgba(250, 250, 250, 0.3))); margin-top:15px;line-height:20px;">并不恰当的比喻</section></section>
		</section> 由于事件受到持续关注，有记者对温州市国土局相关工作人员进行采访，当问及现行缴费标准是否合理时，得到如下回应：“土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。这些相关业主，就好比用高价买了辆快报废的二手车。” 房产与车能否类比？答案是否定的。房产由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋会随着时间流逝而折旧贬值；但土地使用权，尤其是住宅类型的土地使用权，显然是随时间推移不断增值的。而车辆，往往随着折旧和技术更新不断贬值。房产具有使用价值和投资价值，而车辆一般来说只具有使用价值。这就是为什么，各大城市会出现房产投资客，却鲜有车辆投资客的原因。房与车的价值本质不同，因此并不适合进行类比。<section class="wx96Diy" data-source="bj.96weixin.com">
			<section weixin-id="22" class="96wxDiy" style="border-top-color: rgb(27, 0, 235);"><section style="-webkit-box-reflect:below 0px -webkit-gradient(linear, 0% 0%, 0% 100%, from(transparent), color-stop(0.2, transparent), to(rgba(250, 250, 250, 0.3))); margin-top:15px;line-height:20px;">该不该交续期费？</section></section></section>根据物权法，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。可见，物权法对住宅和非住宅的使用权到期，是有意识的区别对待。然而，“自动续期”的“自动”，修饰的到底是“续期”的条件？还是“续期”的程序？根据城市房屋管理法，我国实行国有土地有偿、有限使用制度。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。可见，房屋管理法明确规定了土地使用权续期应按土地出让程序，订立出让合同并缴纳出让金。由此看来，物权法中的“自动”，极有可能解释为，针对一般性“续期”程序的“提前申请”“批准后续期”的过程。即住宅土地使用权到期后，如果房屋所有权尚未灭失，则土地使用权可不经申请、批准程序直接续期，但依然需要补缴土地出让金。<section class="wx96Diy" data-source="bj.96weixin.com">
			<section weixin-id="22" class="96wxDiy" style="border-top-color: rgb(27, 0, 235);"><section style="-webkit-box-reflect:below 0px -webkit-gradient(linear, 0% 0%, 0% 100%, from(transparent), color-stop(0.2, transparent), to(rgba(250, 250, 250, 0.3))); margin-top:15px;line-height:20px;">缴费标准是否合理？</section></section>
		</section> 温州采取的缴费标准是房价的三分之一，这一收费标准显然是不合理的。房屋产权人拥有房屋的所有权和土地的使用权，土地使用权的到期，其续期费用应仅针对土地使用权，不应包含已经买断所有权的房屋价格。那么，住宅的土地使用权续期费用应当如何收取呢？ 由于这一问题争议性过大，尚未有官方机构给出明确回应。笔者认为，争议性主要体现在续期年限、收费标准和收费方式三个方面。首先续期年限，是逐年续期还是20年、40年甚至70年续期？逐年续期可以实现房屋使用权和土地使用权的同步，即房屋灭失后就不得续期，但行政实施成本极为高昂。如果允许多年续期，一旦土地使用权超出房屋使用寿命后，能否翻建？不允许翻建，剩余年限土地使用权谁来补偿？允许翻建，又将面临新一轮土地使用权续期问题。其次收费标准，续期的土地出让金单价以当年地价还是当前地价为参照基准？在目前土地出让金收入占地方财政收入近一半的情况下，以当年地价为收费基准似乎并不可能。若以当前地价为标准，部分地价与房价倒挂的地区，将出现一大批交不起续期费的居民，又将引发新的社会问题。最后收费方式，目前多数住宅小区都是商品房，几户甚至几十户居民的房屋共享同一块土地的使用权。楼下的居民按规定续期了土地使用权，楼上的居民即使不续期，似乎也可以继续实现房屋的使用价值。搭便车行为的低成本将导致大多数人缺乏遵守规则的动力。如果不交续期费的后果，仅有房屋无法二次买卖，那么对于大多数居民来说，交与不交的区别似乎并不大。如何制定公平、合理、可操作的土地使用权续期缴费制度，将是国家相关机构面临的重大挑战。<section class="wx96Diy" data-source="bj.96weixin.com">
			<section weixin-id="22" class="96wxDiy" style="border-top-color: rgb(27, 0, 235);"><section style="-webkit-box-reflect:below 0px -webkit-gradient(linear, 0% 0%, 0% 100%, from(transparent), color-stop(0.2, transparent), to(rgba(250, 250, 250, 0.3))); margin-top:15px;line-height:20px;">守住恒产者的恒心</section></section>
		</section> 孟子说过，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。大意是，有一定的财产收入的人，才有一定的道德观念和行为准则，没有一定的财产收入的人，便不会有一定的道德观念和行为准则。 住宅，作为城镇居民家庭财产的重要组成部分。住宅土地使用权的续期问题，涉及到千万居民的切身利益，也与社会稳定息息相关。由于当前国家法律和顶层制度的欠缺，造成地方政府处理实际问题时缺乏有效引导，也引发了一系列舆论争议和社会波澜。国家应当尽快研究并完善相关法律制度，才能真正守住恒产者们的恒心。JUP微信公众平台（微信号jupchina），如有任何需要请通过后台留言或者发送邮件至caoxc@jupchina.com <img id="ledtxt.com" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/yhJ4vQAvfZDhSLJUvYyiaiahLoyIuAmWSUbkV5aAo5gWo9LgVLSZjdl7qkYMGW2O87S58cdzichBnIPX7Su0GqXAg/0?wx_fmt=png" data-w="536" data-ratio="0.5988805970149254" data-type="png" data-s="300,640" style="line-height: 28px;" /> 
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