国匠城工作台

当前：新闻编辑 | 格式化工具 | 查看本文

/h1

/h2

strong

/strong

<div class="rich_media_content " id="js_content">
                        
                        <p><img id="ledtxt.com" data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/raykBSCslW7TufZOicUr74aPWukZMM5tQrlSRiahKicNLMyYLcAvfibLic0v1VKKTEylKFd3K8S6Mu8z9c35br8XaicQ/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5557553956834532" data-w=""  /><br  /></p><p><br  /></p><section style="border: 0px; margin: 1em; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="font-size: 1em; font-family: inherit; text-decoration: inherit; color: rgb(255, 255, 255); border-color: rgb(88, 179, 224); box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block; padding: 3px 8px; line-height: 1.4; border-top-left-radius: 8px; border-top-right-radius: 8px; font-family: inherit; box-sizing: border-box; background-color: rgb(88, 179, 224);" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="box-sizing: border-box;"><strong>作者简介</strong></section></section><section style="margin-top: -1px; box-sizing: border-box; border: 1px solid rgb(88, 179, 224); border-bottom-left-radius: 8px; border-bottom-right-radius: 8px; font-size: 1em; font-family: inherit; text-decoration: inherit; color: rgb(51, 51, 51);" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section style="padding: 16px; border-bottom-left-radius: 8px; border-bottom-right-radius: 8px; line-height: 1.4; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="box-sizing: border-box;"><p><strong><span style="font-size: 14px; color: rgb(136, 136, 136);">唐健</span></strong><span style="font-size: 14px; color: rgb(136, 136, 136);">，中国土地勘测规划院地政研究中心主任，主要从事土地经济、土地制度、土地政策研究工作</span></p><p><strong><span style="font-size: 14px; color: rgb(136, 136, 136);">王庆日</span></strong><span style="font-size: 14px; color: rgb(136, 136, 136);">，中国土地勘测规划院地政研究中心研究员</span></p><p><strong><span style="font-size: 14px; color: rgb(136, 136, 136);">谭荣</span></strong><span style="font-size: 14px; color: rgb(136, 136, 136);">，现任浙江大学土地与国家发展研究院副院长，浙江大学土地管理系副系主任</span></p></section></section></section></section><section style="width: 0px; height: 0px; clear: both;"></section></section><section><section><section><section><section><section><section><section><section><p><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-top: 10px; margin-bottom: 10px;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; box-sizing: border-box;"><section style="border-left-width: 1px; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(88, 179, 224); box-sizing: border-box;"><section class="" style="border-left-width: 5px; border-left-style: solid; line-height: 1.5em; padding-left: 5px; border-left-color: rgb(88, 179, 224); box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="color: rgb(32, 146, 239); box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(217, 33, 66);"><strong style="box-sizing: border-box;">要点提示</strong></span></section></section></section></section></section><section class="" style="margin-top: 10px; margin-left: 10px; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="font-size: 14px; box-sizing: border-box;"><p><br  /></p><p><span style="line-height: 1.6;">（1）</span><span style="color: rgb(61, 170, 214); line-height: 1.6; text-decoration: underline;">现行的国有土地到期处置法律规范</span><span style="line-height: 1.6;">主要有以下三个特点：第一，<span style="line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">到期处置的政策处于逐步完善</span>的过程；第二，续期方式、费用等的用语反复变动，说明<span style="line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">政策本身在处置办法上的模糊</span>；第三，<span style="line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">重视保障作为土地所有权人的国家在收回非住宅类国有土地使用权方面的权力</span>。</span></p><p><br  /></p><p>（2）<span style="color: rgb(61, 170, 214); text-decoration: underline;">到期处置方案</span>可以按三类进行设计：</p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(255, 104, 39);">——到期自动续期类。</span>主要针对住宅类建设用地，包括居住用地和含有住宅的综合用地，其使用权到底后自动续期。</p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(255, 104, 39);">——到期申请续期类。</span>主要针对非住宅类国有土地，其使用权到期前一年由使用权人提出续期申请，由国土管理部门审核批准。</p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(255, 104, 39);">——到期政府收回类。</span>主要针对非自动续期和原使用权人没有申请续期的土地，主要包括：为了建设公共设施、落实城市规划、提高土地利用效率等公共利益实现的需要，不予批准土地使用权人的续期申请的；土地使用权人未按规定提出续期申请的；出让土地闲置时间超过国家规定的。</p><p><br  /></p><p>（3）<span style="color: rgb(61, 170, 214); text-decoration: underline;">续期的期限</span>设计如下：</p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(255, 104, 39);">——自动续期类</span>：1990年5月19日以前出让且出让年限不足最高年限的，自动续期年限为该土地用途最高年限与使用年限之差；1990年5月19日以后出让或者原出让年限已达最高年限的，自动续期年限为50年。</p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(255, 104, 39);">——申请续期类</span>：1990年5月19日以前出让且出让年限不足最高年限的，国土部门应当批准其续期请求，续期年限为该土地用途最高年限与使用年限之差；1990年5月19日以后出让或者原出让年限已达最高年限，国土部门应当根据土地利用的实际情况、公共利益的需要和其他相关规定，批准或驳回续期请求，批准续期请求的，续期期限为30年。</p><p><br  /></p><p>（5）<span style="color: rgb(61, 170, 214); text-decoration: underline;">续期收费制度</span>设计如下：</p><p><br  /></p><p>——1990年5月19日以前出让且出让年限不足最高年限的，一次性缴纳续期使用费，标准由当地政府根据个案实际制定；1990年5月19日以后出让或者原出让年限已达最高年限的土地，到期自行续期或申请续期得到批准的，可以选择一次性缴清续期使用费或按年缴纳。</p><p><br  /></p><p>——对于按年缴纳续期使用费，暂不发放完全产权的土地使用权证，不允许进入商品房市场进行产权转让，同时也不允许进行抵押。一次性缴纳50年的续期使用费，应当发放完全产权的土地使用权证，并允许上市交易和抵押贷款，此种方式体现了房屋的资产功能。</p></section></section></section></section></section></section></section></section></section><p><img id="ledtxt.com" data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/raykBSCslW7TufZOicUr74aPWukZMM5tQ1Z2v2Yjxen8gtzrBd8wbLQibs8NFp5p5qjsvIn7NQkc1Bly48XCHDXA/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.6955555555555556" data-w="450"  /><br  /><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-top: 0.5em; margin-bottom: 0.5em;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; box-sizing: border-box;"><section class="" style="width: 1.5em; height: 1.5em; border-radius: 100%; display: inline-block; vertical-align: bottom; color: rgb(255, 255, 255); text-align: center; font-size: 24px; box-sizing: border-box; background-color: rgb(67, 83, 108);"><section style="box-sizing: border-box;">1</section></section><section style="padding-right: 5px; margin-top: -2.3em; margin-bottom: 0.8em; margin-left: 2em; box-sizing: border-box; background-color: rgb(185, 238, 228);"><section class="" style="padding-right: 10px; padding-left: 20px; color: rgb(255, 255, 255); text-align: center; line-height: 2; box-sizing: border-box; background-color: rgb(205, 220, 241);"><section style="box-sizing: border-box;"><strong><span style="color: rgb(0, 128, 255);">研究背景及现行政策法规梳理</span></strong><br  /></section></section></section></section></section></section></section><p>上世纪80年代末，深圳和上海开启了我国土地有偿使用制度的先河。1988年的宪法修正案明确，在坚持城市土地国家所有的前提下允许土地使用权可以依照法律的规定转让。随着《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法》等一系列法律法规的颁布实施，我国基本确立和逐步完善了<span style="color: rgb(255, 104, 39);">国有土地有偿出让制度</span>。</p><p><br  /></p><p>时至今日，<span style="color: rgb(255, 104, 39);">一些在土地出让最高年限规定出台前出让的土地已经到期或者濒临到期。</span>由于没有统一的规则，地方政府在与使用者协商谈判时，引发了较强的社会反响甚至发生了矛盾；与此同时90年代出让的综合用地、工业用地也将在10-20年内到期，国有土地使用权到期的处理办法已经到了必须明晰的时候。</p><p><br  /></p><p><img id="ledtxt.com" data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/raykBSCslW7TufZOicUr74aPWukZMM5tQtlsK8mkpwVXJF0dOMdyKCic77fccY1L9Re5MxRxmOLUlNz0nnzyQ9Tg/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.7140287769784173" data-w=""  /></p><p><br  /></p><section><section><section><section><section><section><section><section><section><section><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; width: 95%; vertical-align: top; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" transform: translate3d(10px, 0px, 0px); margin-right: 0%; margin-bottom: 5px; margin-left: 0%;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; width: 100%; vertical-align: top; box-sizing: border-box; background-color: rgb(0, 0, 0);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="color: rgb(238, 235, 234); font-size: 18px; line-height: 1.8; padding-right: 6px; padding-left: 6px; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">现行政策法规梳理</strong></section></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" transform: translate3d(10px, 0px, 0px); -webkit-transform: translate3d(10px, 0px, 0px); -moz-transform: translate3d(10px, 0px, 0px); -o-transform: translate3d(10px, 0px, 0px);  box-sizing: border-box; "><section class="" style="color: rgb(68, 67, 67); box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></section><section style="box-sizing: border-box;">我国涉及到国有建设用地使用权到期处置的法律法规如下：</section><section style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 12%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" font-size: 9.6px; margin-top: 3px; margin-bottom: 3px; text-align: center;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; width: 1.8em; height: 1.8em; line-height: 1.8em; border-radius: 100%; margin-left: auto; margin-right: auto; font-size: 11.52px; color: rgb(255, 255, 255); border: 1px solid rgb(88, 179, 224); box-sizing: border-box; background-color: rgb(88, 179, 224);"><section style="box-sizing: border-box;">1</section></section></section></section></section><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 88%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="font-size: 14px; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;">《<strong style="box-sizing: border-box;">中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990）</strong></section><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px; box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></span></section></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 12%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" font-size: 9.6px; margin-top: 3px; margin-bottom: 3px; text-align: center;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; width: 1.8em; height: 1.8em; line-height: 1.8em; border-radius: 100%; margin-left: auto; margin-right: auto; font-size: 11.52px; color: rgb(255, 255, 255); border: 1px solid rgb(88, 179, 224); box-sizing: border-box; background-color: rgb(88, 179, 224);"><section style="box-sizing: border-box;">2</section></section></section></section></section><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 88%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="font-size: 14px; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》</strong></section><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px; box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></span></section></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 12%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" font-size: 9.6px; margin-top: 3px; margin-bottom: 3px; text-align: center;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; width: 1.8em; height: 1.8em; line-height: 1.8em; border-radius: 100%; margin-left: auto; margin-right: auto; font-size: 11.52px; color: rgb(255, 255, 255); border: 1px solid rgb(88, 179, 224); box-sizing: border-box; background-color: rgb(88, 179, 224);"><section style="box-sizing: border-box;">3</section></section></section></section></section><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 88%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="font-size: 14px; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">2007年修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》</strong></section><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px; box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></span></section></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 12%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" font-size: 9.6px; margin-top: 3px; margin-bottom: 3px; text-align: center;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; width: 1.8em; height: 1.8em; line-height: 1.8em; border-radius: 100%; margin-left: auto; margin-right: auto; font-size: 11.52px; color: rgb(255, 255, 255); border: 1px solid rgb(88, 179, 224); box-sizing: border-box; background-color: rgb(88, 179, 224);"><section style="box-sizing: border-box;">4</section></section></section></section></section><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 88%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="font-size: 14px; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">《中华人民共和国物权法》（2007）</strong></section><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px; box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></span></section></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 12%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" font-size: 9.6px; margin-top: 3px; margin-bottom: 3px; text-align: center;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; width: 1.8em; height: 1.8em; line-height: 1.8em; border-radius: 100%; margin-left: auto; margin-right: auto; font-size: 11.52px; color: rgb(255, 255, 255); border: 1px solid rgb(88, 179, 224); box-sizing: border-box; background-color: rgb(88, 179, 224);"><section style="box-sizing: border-box;">5</section></section></section></section></section><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 88%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="font-size: 14px; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">《国有建设用地使用权出让合同示范文本》（2008）</strong></section><section style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></section></section></section></section></section></section></section></section></section></section></section><p><span style="line-height: 1.6;">现有多个法律法规都涉及到国有土地使用权到期处理的问题，其相关规定在逐步改变和完善，一些明显的特点和问题包括：</span></p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(255, 104, 39);">第一，对土地使用权人续期使用土地的权利保障逐步深入。</span>1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》把国家无偿收回到期使用权放在了更加突出的位置，只是表明使用权人有申请续期的权利，但没有规范国家对其续期申请是否予以批准的原则；2000年的《国有土地使用权出让合同示范文本》和2007年修正的《城市房地产管理法》则要求国家除根据社会公共利益需要收回到期土地外，应当批准使用权人的续期申请；2007年的《物权法》更是直接规定住宅建设用地使用权到期后自动续期，也即政府不能无偿收回到期的住宅建设用地使用权。从规律法规的变更来看，国家越来越重视对公民合法财产权利的保护，逐步限制政府权力。</p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(255, 104, 39);">第二，坚持了国有土地有偿使用的原则，但对于未来如何缴纳续期使用费用没有明确的态度。</span>续期缴纳费用的用语经历了“出让金——土地有偿使用费——出让金”的变动，这个变动实质上反映了规则的不明确。土地出让金是一次性缴纳一定年限的费用以使用国有土地，应该说它属于土地有偿使用费的一种。然而，土地有偿使用费除了可以像土地出让金那样一次性缴纳，还可以实行按年分期缴纳，这个用词的变动实质上反映了制度设计上的非明确性。</p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(255, 104, 39);">第三，国家为了公共利益的需要可以无偿收回到期的住宅建设用地外的其他国有经营性土地，但需要对其上不动产按照其残值予以补偿。</span>自2000年的《国有土地使用权出让合同示范文本》以后，明确了国家收回土地使用权时，对于地上建筑物及其他附着物，应当根据收回时的残余价值给予受让人相应补偿。</p><p><br  /></p><p><img id="ledtxt.com" data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/raykBSCslW7TufZOicUr74aPWukZMM5tQEqbG4dGHLyAtkOh705Nb3BXcicDeggCNh4m3tZuQtIFTVqkibFpUxrsA/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.81" data-w="500"  /><br  /></p><p><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-top: 0.5em; margin-bottom: 0.5em;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; box-sizing: border-box;"><section class="" style="width: 1.5em; height: 1.5em; border-radius: 100%; display: inline-block; vertical-align: bottom; color: rgb(255, 255, 255); text-align: center; font-size: 24px; box-sizing: border-box; background-color: rgb(67, 83, 108);"><section style="box-sizing: border-box;">2</section></section><section style="padding-right: 5px; margin-top: -2.3em; margin-bottom: 0.8em; margin-left: 2em; box-sizing: border-box; background-color: rgb(185, 238, 228);"><section class="" style="padding-right: 10px; padding-left: 20px; color: rgb(255, 255, 255); text-align: center; line-height: 2; box-sizing: border-box; background-color: rgb(205, 220, 241);"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(0, 128, 255);"><strong>其他国家和地区实践借鉴</strong></span></section></section></section></section></section></section></section><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-top: 0.5em; margin-bottom: 0.5em;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block; vertical-align: top; margin-left: 1em; box-sizing: border-box;"><section class="" style="display: inline-block; padding: 5px 10px; box-sizing: border-box; background-color: rgba(88, 179, 224, 0.831373);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="text-align: center; color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><strong>1.德国</strong></section></section></section></section></section><section style="width: 0px; border-top-width: 0.5em; border-top-style: solid; border-top-color: rgb(7, 99, 151); border-right-width: 1em; border-right-style: solid; border-right-color: rgb(7, 99, 151); border-bottom-width: 0.5em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; border-left-width: 1em !important; border-left-style: solid !important; border-left-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section><section style="width: 3em; height: 2em; margin-top: -2em; box-sizing: border-box; background-color: rgba(88, 179, 224, 0.831373);"></section></section></section></section></section><br  /></section></section></section></section></section></section></section></section></section></section><p><img id="ledtxt.com" data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/raykBSCslW7TufZOicUr74aPWukZMM5tQJn2HDwSm6FtYngBibpBX8vaCTqyqUQdwDqUdwIyOM3aR5rw6vD1AvBA/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.37589928057553956" data-w=""  /><br  /></p><p>德国模式如图中所示，即<span style="color: rgb(255, 104, 39);">土地使用权到期后，使用权人丧失使用权，但拥有要求所有权人按照合同约定或其他惯例对其上建筑物进行补偿的权利，即补偿请求权。</span>土地所有权人在补偿使用人以后收回土地使用权，如果土地所有权人暂时不愿意进行补偿，则可以要求使用权人继续使用免费该土地，即延期请求权，使用权人可使用到期土地，直到所有权人做出补偿为止。</p><p><br  /></p><p>德国经验的启示主要在于<span style="color: rgb(255, 104, 39);">地上物的补偿</span>，所有权人应该按照某一标准对使用权人所有的建筑物予以补偿后方能收回土地使用权，不补偿就只能允许使用权人继续免费续用土地。</p><p><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-top: 0.5em; margin-bottom: 0.5em;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block; vertical-align: top; margin-left: 1em; box-sizing: border-box;"><section class="" style="display: inline-block; padding: 5px 10px; box-sizing: border-box; background-color: rgba(88, 179, 224, 0.831373);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="text-align: center; color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><strong>2.香港</strong></section></section></section></section></section><section style="width: 0px; border-top-width: 0.5em; border-top-style: solid; border-top-color: rgb(7, 99, 151); border-right-width: 1em; border-right-style: solid; border-right-color: rgb(7, 99, 151); border-bottom-width: 0.5em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; border-left-width: 1em !important; border-left-style: solid !important; border-left-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section><section style="width: 3em; height: 2em; margin-top: -2em; box-sizing: border-box; background-color: rgba(88, 179, 224, 0.831373);"></section></section></section></section></section><p><br  /></p><p>香港的到期土地续期处理主要由<span style="color: rgb(255, 104, 39);">《政府租契条例》、《新界土地契约（续期）条例》</span>等法律规定。目前香港土地以拍卖、招标或协议的方式批租土地，但租约的期限最长只能到2047年，土地承租人可以一次交清地价外，也可以按年缴纳新地税。</p><p><br  /></p><p>对于到期的土地，<span style="color: rgb(255, 104, 39);">1997年7月1日以前</span>期满的土地契约可以<span style="color: rgb(255, 104, 39);">续约</span>；<span style="color: rgb(255, 104, 39);">1997年7月1日到期</span>的土地契约可以<span style="color: rgb(255, 104, 39);">自动延长至2047年</span>；租赁期限超过1997年7月1日的土地契约依然有效。</p><p><br  /></p><p>在续期方式上，是<span style="color: rgb(255, 104, 39);">土地自动续期</span>，期限同上一次土地批租年限，并在土地注册处登记簿上注明。<span style="color: rgb(255, 104, 39);">续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税</span>，标准为年度“差饷”（土地税）的3%，大致约为房产年租租金的1.5‰，所以香港土地续期按年度缴纳的新地税在很大程度上仅具象征意义。</p><p><br  /></p><p>另外，在香港即便已经批租给公司或个人，且在约定租期之内，但只要<span style="color: rgb(255, 104, 39);">政府“为了公共利益”，便可以“收回”。</span>为此，香港法律专门有<span style="color: rgb(255, 104, 39);">《收回土地条例》</span>，规定因卫生欠佳、不适合人居住或危害健康、或为军事利用以及“为行政长官会同行政会议决定为公共用途的任何类别用途”，政府就可以把官地“收回作公共用途”。政府收回官地，要给以“公正的补偿”。原租用业主有异议，也可要求独立的“土地审裁处”裁决。但拒绝迁出者，政府可以“占用官地”的罪名起诉、强制执行。</p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(61, 170, 214); text-decoration: underline;">香港经验给我国的启示</span>主要在于：第一，尊重历史，实事求是地<span style="color: rgb(255, 104, 39);">有差别化地解决遗留问题</span>；第二，由于香港物业税较高，因此按年缴纳的新地税较小，我国也<span style="color: rgb(255, 104, 39);">必须做好国有土地续期使用费与即将开征的物业税之间的协调</span>；第三，<span style="color: rgb(255, 104, 39);">允许政府为了公共利益收回土地</span>，但应做出相应补偿。</p><p><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-top: 0.5em; margin-bottom: 0.5em;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; box-sizing: border-box;"><section class="" style="width: 1.5em; height: 1.5em; border-radius: 100%; display: inline-block; vertical-align: bottom; color: rgb(255, 255, 255); text-align: center; font-size: 24px; box-sizing: border-box; background-color: rgb(67, 83, 108);"><section style="box-sizing: border-box;">3</section></section><section style="padding-right: 5px; margin-top: -2.3em; margin-bottom: 0.8em; margin-left: 2em; box-sizing: border-box; background-color: rgb(185, 238, 228);"><section class="" style="padding-right: 10px; padding-left: 20px; color: rgb(255, 255, 255); text-align: center; line-height: 2; box-sizing: border-box; background-color: rgb(205, 220, 241);"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(0, 128, 255);"><strong>处置方案设计</strong></span></section></section></section></section></section></section></section><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-top: 0.5em; margin-bottom: 0.5em;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block; vertical-align: top; margin-left: 1em; box-sizing: border-box;"><section class="" style="display: inline-block; padding: 5px 10px; box-sizing: border-box; background-color: rgba(88, 179, 224, 0.831373);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="text-align: center; color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><strong>1.土地使用权到期自动续期类</strong></section></section></section></section></section><section style="width: 0px; border-top-width: 0.5em; border-top-style: solid; border-top-color: rgb(7, 99, 151); border-right-width: 1em; border-right-style: solid; border-right-color: rgb(7, 99, 151); border-bottom-width: 0.5em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; border-left-width: 1em !important; border-left-style: solid !important; border-left-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section><section style="width: 3em; height: 2em; margin-top: -2em; box-sizing: border-box; background-color: rgba(88, 179, 224, 0.831373);"></section></section></section></section></section><p><br  /></p><section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-bottom: 10px; margin-left: 0%; transform: translate3d(0px, 0px, 0px);  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 24%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-left: 0%; font-size: 12.8px;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 2em; padding: 0.3em 0.5em; color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box; background-color: rgb(62, 62, 62);"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;"><strong style="box-sizing: border-box;">适用条件</strong></span></section></section><section class="" style="display: inline-block; height: 2em; width: 0.5em; vertical-align: top; border-left-width: 0.5em; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(62, 62, 62); border-top-width: 1em !important; border-top-style: solid !important; border-top-color: transparent !important; border-bottom-width: 1em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 76%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="line-height: 1.6; font-size: 14px; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;">为了切实优先保障公民的居住权利，保持设计方案与已有政策之间的连续性，本方案遵循《中华人民共和国物权法》，对住宅建设用地到期自动续期。并在此基础上，进一步界定了住宅建设用地的具体内涵：<span style="color: rgb(255, 104, 39);">居住用地和包括住宅的综合用地</span>。</section></section></section></section></section></section></section><section><section><section><section><section><section><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-bottom: 10px; margin-left: 0%;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 40%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-left: 0%; font-size: 12.8px;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 2em; padding: 0.3em 0.5em; color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box; background-color: rgb(62, 62, 62);"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;"><strong>续期期限</strong></span></section></section><section class="" style="display: inline-block; height: 2em; width: 0.5em; vertical-align: top; border-left-width: 0.5em; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(62, 62, 62); border-top-width: 1em !important; border-top-style: solid !important; border-top-color: transparent !important; border-bottom-width: 1em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section class="group-empty" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 50%; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;">住宅建设用地使用权到期后可自动续期，从这个角度上看，<span style="font-size: 14px; color: rgb(255, 104, 39);">只要使用权人不主动放弃或者因不可抗力不得不放弃土地使用权，续期年限不是重点</span>。</span></p><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;">但是考虑到续期费用的缴纳方式，若采用按年缴费则不受续期期限的影响，<span style="font-size: 14px; color: rgb(255, 104, 39);">若一次性缴纳，则长时间的续期年限将会产生较大的缴费压力。</span></span></p><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;">同时考虑到续期导致的行政成本，过短的续期期限将增加续期次数，从而造成无谓的行政成本，并且续期期限较短也无法充分发挥住宅类房屋的效用。</span></p><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;">表1 自动续期类不同续期期限的利弊分析</span></p><p><img id="ledtxt.com" data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/raykBSCslW7TufZOicUr74aPWukZMM5tQ7MxusD4ntWLowT9RCUF43qpe14TWibghPA0qj2xqPUDmF3H7wIVZ7Jg/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.26618705035971224" data-w=""  /><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;">综合考虑，为了和现行出让年限对接，并考虑到本方案出台前后房地产市场的基本稳定，<span style="color: rgb(255, 104, 39);">住宅建设用地的续期年限可设定为目前普遍采取的<strong>50年</strong></span>。</span></p><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;">需要单独指出的是，<span style="font-size: 14px; color: rgb(255, 104, 39);">1990年5月19日之前签订的国有土地出让合同，其土地出让年限未达到规定的最高出让年限，可以进行国有土地使用权续期。</span>续期年限不得长于该土地用途最高使用年限与已使用年限之差，并且不得超过2060年5月19日。相关土地在进行国有土地使用权续期时，应当一次性补缴地价，缴纳标准由当地政府根据实际情况制定。</span></p><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;"><span style="font-size: 14px; color: rgb(255, 104, 39);">1990年5月19日之后签订的国有土地出让合同</span>，应严格按照国有土地出让合同、国有土地使用权证和（或）房屋所有权证上载明的国有土地使用权年限执行。<span style="font-size: 14px; color: rgb(255, 104, 39);">居住用地到期后自动续期，续期年限为<strong>50年</strong>。</span></span></p><p><br  /></p></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-bottom: 10px; margin-left: 0%;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 40%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-left: 0%; font-size: 12.8px;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 2em; padding: 0.3em 0.5em; color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box; background-color: rgb(62, 62, 62);"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;"><strong>续期费用缴纳方式</strong></span></section></section><section class="" style="display: inline-block; height: 2em; width: 0.5em; vertical-align: top; border-left-width: 0.5em; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(62, 62, 62); border-top-width: 1em !important; border-top-style: solid !important; border-top-color: transparent !important; border-bottom-width: 1em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section class="group-empty" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 50%; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px;">理论上，续期费用可以按年缴纳和一次性缴纳，其利弊如表2所示。</span></p><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;">表2 自动续期类续期费用不同缴纳方式的利弊分析</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><img id="ledtxt.com" data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/raykBSCslW7TufZOicUr74aPWukZMM5tQrxQK37FYtlibCMTGuc8rHV8ia3bJ9d8qNIibLRG9HRkHO2Z40EK0TeyCw/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.3345323741007194" data-w=""  /><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px;"></span></p><p><span style="font-size: 14px;">为了切实保障住宅建设用地能够实现自动续期和公民的居住权利，<span style="font-size: 14px; color: rgb(255, 104, 39);">续期费用的缴纳不应一刀切</span>，应当赋予土地使用权人根据自身需要和能力灵活选择的机会。本方案借鉴深圳经验，<span style="font-size: 14px; color: rgb(255, 104, 39);">提供按年缴纳和一次性缴纳续期使用费两种方式</span>。</span></p><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px; color: rgb(255, 104, 39);">对于按年缴纳续期使用费，暂不发放完全产权的土地使用权证，不允许进入商品房市场进行产权转让，仅能根据已缴纳的续期使用费出租房屋，同时也不允许进行抵押。</span><span style="font-size: 14px;">此种缴纳方式实现了房屋居住功能，但不能体现房屋的资产性质。</span></p><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px; color: rgb(255, 104, 39);">一次性缴纳50年的续期使用费，应当发放完全产权的土地使用权证，并允许上市交易和抵押贷款</span><span style="font-size: 14px;">，此种方式体现了房屋的资产功能。</span></p><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;">对于按年缴纳续期使用费的土地使用权人，若需要在商品房市场上进行房屋转让，或者利用房屋进行抵押贷款，可以在一次性补缴清剩余年限的续期使用费后获得上述权利。若需要进行土地抵押贷款，则所有相关的土地使用权人应当一次性补缴清剩余年限的续期使用费。</span></p><p><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-bottom: 10px; margin-left: 0%;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 40%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-left: 0%; font-size: 12.8px;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 2em; padding: 0.3em 0.5em; color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box; background-color: rgb(62, 62, 62);"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;"><strong>行政程序</strong></span></section></section><section class="" style="display: inline-block; height: 2em; width: 0.5em; vertical-align: top; border-left-width: 0.5em; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(62, 62, 62); border-top-width: 1em !important; border-top-style: solid !important; border-top-color: transparent !important; border-bottom-width: 1em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section class="group-empty" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 50%; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px;">居住用地或含有住宅的综合用地土地使用权到期，自动续期。国土部门审核到期土地出让合同的签订时间和出让期限。分为以下两种情况：</span></p><p><br  /></p><section style="border: none; margin-top: 0.5em; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section style="box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 1.8em; color: rgb(88, 179, 224); width: 1.8em; border-radius: 50%; border: 3px solid rgb(88, 179, 224); font-size: 112.5%; font-family: inherit; font-weight: bold; text-align: center; text-decoration: inherit; box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section style="line-height: 1.6em; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="box-sizing: border-box;">1</section></section></section></section><section style="float: left; margin-top: -1.56em; margin-bottom: 1em; margin-left: 0.5em; border-radius: 1em; font-size: 87.5%; font-family: inherit; text-decoration: inherit; color: rgb(255, 255, 255); border-color: rgb(249, 110, 87); box-sizing: border-box; background-color: rgb(88, 179, 224);" class="tn-Powered-by-XIUMI"><span style="padding-right: 10px; padding-left: 2em; margin-left: 5px; float: left; display: inline-block; vertical-align: top; font-family: inherit; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px; line-height: 22.4px;">1990年5月19日之前（含当日）且原出让期限不足最高期限</span></section></span></section><section style="width: 0px; height: 0px; clear: both;"></section></section><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">首先，</span><span style="font-size: 14px;">自动续期年限为该土地用途</span><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">最高年限与已使用年限之差</span>；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第二，国土部门在<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">土地到期后的一个月内</span>与土地使用权人当面签订国有土地使用权续期出让合同，土地使用权人应交回原有产权证，合同应载明双方约定的续期使用费缴纳方式、标准和时间；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第三，土地使用权人应当在约定时间前<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">一次性补缴续期使用费</span>，缴纳标准由当地政府根据实际情况制定，缴清后国土部门颁发新产权证；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第四，<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">无力补缴地价</span>的土地使用权人，可以将房屋<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">转让给他人</span>；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第五，<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">约定时间内尚未补缴地价</span>的土地使用权人，应当按日<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">缴纳滞纳金</span>，拒不缴纳者主动放弃国有土地使用权和与之关联的房屋所有权，国家在补偿其房屋价值后予以收回。</span></p><p><br  /></p><section style="border: none; margin-top: 0.5em; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section style="box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 1.8em; color: rgb(88, 179, 224); width: 1.8em; border-radius: 50%; border: 3px solid rgb(88, 179, 224); font-size: 112.5%; font-family: inherit; font-weight: bold; text-align: center; text-decoration: inherit; box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section style="line-height: 1.6em; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="box-sizing: border-box;">2</section></section></section></section><section style="float: left; margin-top: -1.56em; margin-bottom: 1em; margin-left: 0.5em; border-radius: 1em; font-size: 87.5%; font-family: inherit; text-decoration: inherit; color: rgb(255, 255, 255); border-color: rgb(249, 110, 87); box-sizing: border-box; background-color: rgb(88, 179, 224);" class="tn-Powered-by-XIUMI"><span style="padding-right: 10px; padding-left: 2em; margin-left: 5px; float: left; display: inline-block; vertical-align: top; font-family: inherit; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px; line-height: 22.4px;">1990年5月19日之后，或者出让期限已为最高期限</span></section></span></section><section style="width: 0px; height: 0px; clear: both;"></section></section><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">首先，自动续期年限为<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">50年</span>；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第二，国土部门在土地到期后的一个月内与土地使用权人当面签订国有土地使用权续期出让合同，土地使用权人应交回原有产权证，合同应载明双方约定的续期使用费缴纳方式、标准和时间；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第三，续期年费标准（元/㎡）由政府根据<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">土地类型、区位</span>等因素确定，一宗土地上的同一种土地类型执行同样的续期年费标准（元/㎡）。政府应当向社会公示续期年费标准，并根据经济和社会发展情况定期予以调整；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第四，土地使用权人应当在<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">约定时间前缴纳续期使用费</span>，可<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">自愿选择</span>一次性缴纳或者按年缴纳；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第五，<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">一次性缴纳续期使用费</span>的使用权人，缴纳后获得国土部门颁发的<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">新产权证</span>；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第六，约定时间内尚未补缴地价的土地使用权人，应当按日缴纳滞纳金；拒不缴纳者主动放弃国有土地使用权和与之关联的房屋所有权，国家在补偿其房屋价值后予以收回。</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><img id="ledtxt.com" data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/raykBSCslW7TufZOicUr74aPWukZMM5tQneBIpibjrlhDJ3G4lwE1libZbIXHgmKppZbxO9kUDtB0D499y6HWFl4g/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.75" data-w="400"  /><br  /></span></p><p><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-top: 0.5em; margin-bottom: 0.5em;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block; vertical-align: top; margin-left: 1em; box-sizing: border-box;"><section class="" style="display: inline-block; padding: 5px 10px; box-sizing: border-box; background-color: rgba(88, 179, 224, 0.831373);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="text-align: center; color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><strong>2.土地使用权到期申请续期类</strong></section></section></section></section></section><section style="width: 0px; border-top-width: 0.5em; border-top-style: solid; border-top-color: rgb(7, 99, 151); border-right-width: 1em; border-right-style: solid; border-right-color: rgb(7, 99, 151); border-bottom-width: 0.5em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; border-left-width: 1em !important; border-left-style: solid !important; border-left-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section><section style="width: 3em; height: 2em; margin-top: -2em; box-sizing: border-box; background-color: rgba(88, 179, 224, 0.831373);"></section></section></section></section></section><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"></span><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-bottom: 10px; margin-left: 0%; transform: translate3d(0px, 0px, 0px);  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 24%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-left: 0%; font-size: 12.8px;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 2em; padding: 0.3em 0.5em; color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box; background-color: rgb(62, 62, 62);"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;"><strong style="box-sizing: border-box;">使用条件</strong></span></section></section><section class="" style="display: inline-block; height: 2em; width: 0.5em; vertical-align: top; border-left-width: 0.5em; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(62, 62, 62); border-top-width: 1em !important; border-top-style: solid !important; border-top-color: transparent !important; border-bottom-width: 1em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 76%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="line-height: 1.6; font-size: 14px; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;">住宅建设用地以外的其他国有经营性土地，<span style="color: rgb(255, 104, 39);">使用权届满前一年，其使用权人若需继续使用该土地，应向国土部门申请</span>，除根据社会公共利益需要收回土地的，国土部门应当予以批准。</section></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-bottom: 10px; margin-left: 0%;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 40%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-left: 0%; font-size: 12.8px;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 2em; padding: 0.3em 0.5em; color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box; background-color: rgb(62, 62, 62);"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;"><strong>续期期限</strong></span></section></section><section class="" style="display: inline-block; height: 2em; width: 0.5em; vertical-align: top; border-left-width: 0.5em; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(62, 62, 62); border-top-width: 1em !important; border-top-style: solid !important; border-top-color: transparent !important; border-bottom-width: 1em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section class="group-empty" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 50%; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;">一般来说，工业、商业和其他用地与住宅用地相比，重新开发和调整的频率较高，且企业生命周期有限，另一方面，在住宅建设用地自动续期的情况下，应当保证地方政府为了建设公共设施、落实城市规划、提高土地利用效率的需要，在必要的时候能够收回部分非住宅类经营性土地。因此，<span style="font-size: 14px; color: rgb(255, 104, 39);">非住宅类国有经营性土地到其续期期限应短于50年，建议定为<strong>30年</strong></span>，以实现住宅类和非住宅类用地续期年限的差值与现行最高出让年限差值匹配。其利弊分析如表3所示。</span></p><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;">表3 申请续期类续期不同期限的利弊分析</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><img id="ledtxt.com" data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/raykBSCslW7TufZOicUr74aPWukZMM5tQWqJ2HR3ykcPicCiaP44JYhAp8TAvgM8vqK3XzQv0qiaUfrKPTaAOLMeWg/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.33992805755395683" data-w=""  /><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px;"></span></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-bottom: 10px; margin-left: 0%;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 40%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-left: 0%; font-size: 12.8px;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 2em; padding: 0.3em 0.5em; color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box; background-color: rgb(62, 62, 62);"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;"><strong>续期费用缴纳</strong></span></section></section><section class="" style="display: inline-block; height: 2em; width: 0.5em; vertical-align: top; border-left-width: 0.5em; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(62, 62, 62); border-top-width: 1em !important; border-top-style: solid !important; border-top-color: transparent !important; border-bottom-width: 1em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section class="group-empty" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 50%; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">续期使用费的缴纳与住宅建设用地原则上保持一致。</span><br  /></p><p><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-bottom: 10px; margin-left: 0%;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 40%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-left: 0%; font-size: 12.8px;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 2em; padding: 0.3em 0.5em; color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box; background-color: rgb(62, 62, 62);"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;"><strong>行政程序</strong></span></section></section><section class="" style="display: inline-block; height: 2em; width: 0.5em; vertical-align: top; border-left-width: 0.5em; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(62, 62, 62); border-top-width: 1em !important; border-top-style: solid !important; border-top-color: transparent !important; border-bottom-width: 1em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section class="group-empty" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 50%; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px; color: rgb(255, 104, 39);">非住宅类国有经营性用地土地使用权届满前一年，土地使用权人若需继续使用该土地，应向国土部门申请</span><span style="font-size: 14px;">；国土部门审核到期土地出让合同的签订时间和出让期限，分以下两种情况：</span></p><p><br  /></p><section style="border: none; margin-top: 0.5em; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section style="box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 1.8em; color: rgb(88, 179, 224); width: 1.8em; border-radius: 50%; border: 3px solid rgb(88, 179, 224); font-size: 112.5%; font-family: inherit; font-weight: bold; text-align: center; text-decoration: inherit; box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section style="line-height: 1.6em; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="box-sizing: border-box;">1</section></section></section></section><section style="float: left; margin-top: -1.56em; margin-bottom: 1em; margin-left: 0.5em; border-radius: 1em; font-size: 87.5%; font-family: inherit; text-decoration: inherit; color: rgb(255, 255, 255); border-color: rgb(249, 110, 87); box-sizing: border-box; background-color: rgb(88, 179, 224);" class="tn-Powered-by-XIUMI"><span style="padding-right: 10px; padding-left: 2em; margin-left: 5px; float: left; display: inline-block; vertical-align: top; font-family: inherit; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px; line-height: 22.4px;">1990年5月19日之前（含当日）且原出让期限不足最高期限</span></section></span></section><section style="width: 0px; height: 0px; clear: both;"></section></section><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">首先，国土部门同意予以续期，续期年限为<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">最高年限与已使用年限之差</span>；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第二，国土部门在土地到期前与土地使用权人<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">当面签订国有土地使用权续期出让合同</span>，土地使用权人应交回原有产权证，合同应载明双方约定的续期使用费缴纳方式、标准和时间；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第三，土地使用权人应当在<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">约定时间前一次性补缴续期使用费</span>，缴纳标准由当地政府根据实际情况制定，缴清后国土部门<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">颁发新产权证</span>；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第四，<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">无力补缴地价</span>的土地使用权人，可以将房屋转让给他人；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第五，<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">约定时间内尚未补缴地价</span>的土地使用权人，应当按日<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">缴纳滞纳金</span>；拒不缴纳者主动放弃国有土地使用权和与之关联的房屋所有权，国家在补偿其房屋价值后予以收回。</span></p><p><br  /></p><section style="border: none; margin-top: 0.5em; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section style="box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 1.8em; color: rgb(88, 179, 224); width: 1.8em; border-radius: 50%; border: 3px solid rgb(88, 179, 224); font-size: 112.5%; font-family: inherit; font-weight: bold; text-align: center; text-decoration: inherit; box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section style="line-height: 1.6em; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="box-sizing: border-box;">2</section></section></section></section><section style="float: left; margin-top: -1.56em; margin-bottom: 1em; margin-left: 0.5em; border-radius: 1em; font-size: 87.5%; font-family: inherit; text-decoration: inherit; color: rgb(255, 255, 255); border-color: rgb(249, 110, 87); box-sizing: border-box; background-color: rgb(88, 179, 224);" class="tn-Powered-by-XIUMI"><span style="padding-right: 10px; padding-left: 2em; margin-left: 5px; float: left; display: inline-block; vertical-align: top; font-family: inherit; box-sizing: border-box;" class="tn-Powered-by-XIUMI"><section class="tn-Powered-by-XIUMI" style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px; line-height: 22.4px;">1990年5月19日之后，或者出让期限已为最高期限</span></section></span></section><section style="width: 0px; height: 0px; clear: both;"></section></section><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">首先，国土部门决定是否批准其续期请求，除根据社会公共利益需要收回土地的，国土部门应当予以批准；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第二，续期年限为<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">30年</span>；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第三，国土部门在在土地到期前与土地使用权人当面签订国有土地使用权续期出让合同，土地使用权人应交回原有产权证，<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">合同应载明双方约定的续期使用费缴纳方式、标准和时间</span>；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第四，续期年费标准（元/㎡）由政府根据土地类型、区位等因素确定，一宗土地上的同一种土地类型执行同样的续期年费标准（元/㎡）。政府应当<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">向社会公示续期年费标准</span>，并根据经济和社会发展情况定期予以调整；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第五，土地使用权人应当在约定时间前缴纳续期使用费，可<span style="font-size: 14px; line-height: 1.6; color: rgb(255, 104, 39);">自愿选择一次性缴纳或者按年缴纳</span>；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第六，一次性缴纳续期使用费的使用权人，缴纳后获得国土部门颁发的新产权证；</span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;">第七，约定时间内尚未补缴地价的土地使用权人，应当按日缴纳滞纳金，拒不缴纳者主动放弃国有土地使用权和与之关联的房屋所有权，国家在补偿其房屋价值后予以收回。</span></p><p><br  /></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-top: 0.5em; margin-bottom: 0.5em;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block; vertical-align: top; margin-left: 1em; box-sizing: border-box;"><section class="" style="display: inline-block; padding: 5px 10px; box-sizing: border-box; background-color: rgba(88, 179, 224, 0.831373);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="text-align: center; color: rgb(255, 255, 255); box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><strong>3.土地使用权到期收回类</strong></section></section></section></section></section><section style="width: 0px; border-top-width: 0.5em; border-top-style: solid; border-top-color: rgb(7, 99, 151); border-right-width: 1em; border-right-style: solid; border-right-color: rgb(7, 99, 151); border-bottom-width: 0.5em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; border-left-width: 1em !important; border-left-style: solid !important; border-left-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section><section style="width: 3em; height: 2em; margin-top: -2em; box-sizing: border-box; background-color: rgba(88, 179, 224, 0.831373);"></section></section></section></section></section><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"></span><br  /></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"></span></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-bottom: 10px; margin-left: 0%; transform: translate3d(0px, 0px, 0px);  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 24%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-left: 0%; font-size: 12.8px;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 2em; padding: 0.3em 0.5em; color: rgb(255, 255, 255); font-size: 13.7846px; box-sizing: border-box; background-color: rgb(62, 62, 62);"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;"><strong style="box-sizing: border-box;">适用条件</strong></span></section></section><section class="" style="display: inline-block; height: 2em; width: 0.5em; vertical-align: top; border-left-width: 0.5em; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(62, 62, 62); border-top-width: 1em !important; border-top-style: solid !important; border-top-color: transparent !important; border-bottom-width: 1em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 76%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="line-height: 1.6; font-size: 14px; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;">国家可以在一定情况下<span style="color: rgb(255, 104, 39);">收回到期的非住宅类国有经营性土地使用权</span>：</section><section style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></section><section style="box-sizing: border-box;">第一，<span style="color: rgb(255, 104, 39);">为了建设公共设施、落实城市规划、提高土地利用效率等公共利益实现的需要</span>，不予批准土地使用权人的续期申请的；</section><section style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></section><section style="box-sizing: border-box;">第二，<span style="color: rgb(255, 104, 39);">土地使用权人未按规定提出续期申请的</span>；</section><section style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></section><p style="box-sizing: border-box;">第三，<span style="color: rgb(255, 104, 39);">出让土地闲置时间超过国家规定的</span>。</p><p style="box-sizing: border-box;"><br  /></p></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-bottom: 10px; margin-left: 0%;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 24%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-right: 0%; margin-left: 0%; font-size: 12.8px;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; height: 2em; padding: 0.3em 0.5em; color: rgb(255, 255, 255); font-size: 13.7846px; box-sizing: border-box; background-color: rgb(62, 62, 62);"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;"><strong style="box-sizing: border-box;">行政程序</strong></span></section></section><section class="" style="display: inline-block; height: 2em; width: 0.5em; vertical-align: top; border-left-width: 0.5em; border-left-style: solid; border-left-color: rgb(62, 62, 62); border-top-width: 1em !important; border-top-style: solid !important; border-top-color: transparent !important; border-bottom-width: 1em !important; border-bottom-style: solid !important; border-bottom-color: transparent !important; box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section class="" style="display: inline-block; vertical-align: top; width: 76%; box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style="line-height: 1.6; font-size: 14px; box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;">第一，国土部门在相应土地<span style="color: rgb(255, 104, 39);">到期前下达《国有土地收回决定书》</span>，向原土地使用权人详细解释收回土地的原因；</section><section style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></section><section style="box-sizing: border-box;">第二，<span style="color: rgb(255, 104, 39);">土地使用权人有权对决定书提出质疑</span>，并在规定时间内提出行政复议；</section><section style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></section><section style="box-sizing: border-box;">第三，国土部门与土地使用权人就地上物的补偿进行协商，原则上应按照残余价值进行补偿；</section><section style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></section><p style="box-sizing: border-box;">第四，国土部门按协商结果向使用权人支付地上物补偿，同时土地使用权人交回土地使用权证。</p><p style="box-sizing: border-box;"><br  /></p></section></section></section></section></section></section></section><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"></span></p><section style="box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="   box-sizing: border-box; "><section class="" style=" margin-top: 0.5em; margin-bottom: 0.5em;  box-sizing: border-box; "><section class="" style="display: inline-block; box-sizing: border-box;"><section class="" style="width: 1.5em; height: 1.5em; border-radius: 100%; display: inline-block; vertical-align: bottom; color: rgb(255, 255, 255); text-align: center; font-size: 24px; box-sizing: border-box; background-color: rgb(67, 83, 108);"><section style="box-sizing: border-box;">4</section></section><section style="padding-right: 5px; margin-top: -2.3em; margin-bottom: 0.8em; margin-left: 2em; box-sizing: border-box; background-color: rgb(185, 238, 228);"><section class="" style="padding-right: 10px; padding-left: 20px; color: rgb(255, 255, 255); text-align: center; line-height: 2; box-sizing: border-box; background-color: rgb(205, 220, 241);"><section style="box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(0, 128, 255);"><strong>政策建议</strong></span></section></section></section></section></section></section></section><p><span style="line-height: 1.6;"><img id="ledtxt.com" data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/raykBSCslW7TufZOicUr74aPWukZMM5tQ0ib3D2BNLtDOOXcOHhLicCDWwaJEz07WPZ2djlUdk6Isc5os8dthPykw/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.75" data-w=""  /><br  /></span></p><p><span style="line-height: 1.6;"><br  /></span></p><p><span style="line-height: 1.6;">为了做好国有经营性建设用地的到期处置工作，现阶段亟需在以下几方面进行改进和完善：</span><br  /></p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(255, 104, 39);">第一，尽快出台《国有经营性土地使用权到期处置条例》</span>，为到期处置办法奠定法规基础。出台国家统一的政策法规或指导性意见，是使用权到期处置工作的前提。当前，已有一些地区的使用权到期或者濒临到期，但因为没有国家统一的政策法规而暂时搁置了到期处置的问题。</p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(255, 104, 39);">第二，进一步完善和调整规划，为到期处置方案的选择指引方向。</span>最早到期的国有土地大都出让于上世纪80年代，其土地利用用途、规模等情况可能与现在的城市发展不相协调，国土管理部门应该尽快抓紧实际地块的调研，按照实际需要对规划进行调整。<span style="color: rgb(255, 104, 39);">高质量的城市规划和土地规划是政府处置到期土地使用权的必要保障。</span></p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(255, 104, 39);">第三，重视土地权属和使用情况的调查评价，为到期处置提供必要支撑信息。</span>摸清土地权属、利用现状是使用权到期处置工作的基础。当前需要各地开展土地权属调查、土地使用情况调查和评价，重点关注权属纠纷的提前解决、土地利用效益评价等。</p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(255, 104, 39);">第四，加强土地利用监管，为到期处置提供行政保障。</span>不同土地用途在出让和续期年限规定、出让金和续期使用费的缴纳标准上存在较大差异，要防止土地使用权人擅自更改土地用途进行违法经营的行为，特别是要加强对住宅用地上从事经营活动、非住宅用地上违法修建住宅等行为的监管。</p><p><br  /></p><p><span style="color: rgb(255, 104, 39);">第五，及时开展土地使用权到期处置的制度研究。</span>对比国内外土地使用权到期处置的经验和案例，结合现有土地产权理论方法，总结并分析我国土地使用权到期处置的特点，为到期处置实践提供科学参考。</p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><br  /></span><span style="font-size: 14px;"><strong>内容来源：微信号“土地国策30人”</strong></span><br  /></p><p><span style="font-size: 14px; line-height: 1.6;"><img id="ledtxt.com" data-s="300,640" data-type="jpeg" src="http://img02.store.sogou.com/net/a/05/link?appid=100520091&url=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/raykBSCslW7HW6UTxRuj1D4NcMfgL2a645C5FeZRE3Jib8aiaUb49Wuv08RvC8elEfJtjfu6fibqXN5l2ibO4HGRgA/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.3723021582733813" data-w=""  /><br  /></span></p></section></section></section></section></section></section></section></section></section>
                    </div>