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<section style="display: none;" data-tools="gulangu" data-label="powered by gulangu"><br  /></section><section data-role="outer" label="Powered by gulangu"><section data-role="outer" label="Powered by gulangu"><section data-tools="gulangu" data-id="87886"><section style="margin-right: auto;margin-left: auto;"><section style="margin-top: 0.5em;margin-bottom: 0.5em;"><section style="height: 1px;background-color: rgb(160, 160, 160);overflow: hidden;"><br  /></section></section><section style="margin: 15px 0%;transform: translate3d(0px, 0px, 0px);"><section style="display: inline-block;vertical-align: top;width: 15%;box-sizing: border-box;padding-right: 1px;padding-left: 1px;" data-width="15%"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;text-align: center;transform: translate3d(0px, 0px, 0px);"><section style="display: inline-block;vertical-align: top;border-left: 1px solid rgb(160, 160, 160);border-right: 1px solid rgb(160, 160, 160);box-sizing: border-box;padding-right: 5px;padding-left: 5px;color: rgb(160, 160, 160);"><section data-brushtype="text" style="display: inline-block;width: 1em;margin-left: 0.2em;margin-right: 0.2em;float: right;"><p style="margin-top: 5px;margin-bottom: 5px;line-height: 1.75em;letter-spacing: 1.5px;"><span style="font-size: 15px;">导读</span></p></section><section style="clear: both;line-height: 0;"><br  /></section></section></section></section><section style="display: inline-block;vertical-align: top;width: 85%;" data-width="85%"><section style="transform: translate3d(0px, 0px, 0px);"><section style="color: rgb(97, 182, 204);"><p style="margin-top: 5px;margin-bottom: 5px;line-height: 1.75em;letter-spacing: 1.5px;"><span style="font-size: 15px;">在国土空间规划体系的叙事语境下，村庄规划是“五级三类”规划层次中的“详细规划”,属于法定规划。虽然，目前《国土空间规划法》尚未出台，但村庄规划编制的基本路径与工作方法，已由五部门2019年壹号文“关于统筹推进村庄规划工作的意见”完成了基本界定。</span></p></section></section></section></section><section style="margin-top: 0.5em;margin-bottom: 0.5em;"><section style="height: 1px;background-color: rgb(160, 160, 160);overflow: hidden;"><br  /></section></section></section></section><section data-role="paragraph"><p><br  /></p><p style="text-align: center;max-inline-size: 100%;margin-top: 5px;min-height: 1em;cursor: text;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);line-height: normal;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;"><img class="rich_pages" data-backh="252" data-backw="523" data-cropselx1="0" data-cropselx2="523" data-cropsely1="0" data-cropsely2="455" data-ratio="0.4831199068684517" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGYf38GA3iaPQickhSDahMBFxud7sicAWQk2WEK69A8WNqMXbmsOvwQYbPA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="859" style="max-inline-size: 100%;width: 100%;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;"  /></p><section style="max-inline-size: 100%;padding-right: 0em;padding-left: 0em;box-sizing: border-box;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);background-color: rgb(255, 255, 255);letter-spacing: 2px;text-align: center;line-height: normal;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;outline: none 0px !important;"><span style="max-inline-size: 100%;cursor: text;font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;">“五级三类”的国土空间规划体系</span></section><p style="max-inline-size: 100%;padding-right: 0em;padding-left: 0em;min-height: 1em;cursor: text;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;"><br  /></p><section style="max-inline-size: 100%;padding-right: 0em;padding-left: 0em;box-sizing: border-box;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);background-color: rgb(255, 255, 255);letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;outline: none 0px !important;"><span style="max-inline-size: 100%;cursor: text;color: rgb(86, 86, 86);font-size: 13px;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;">在前面的两篇微文（<a target="_blank" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3OTUzMTc2Ng==&mid=2658336820&idx=1&sn=054c4921b69ad1cc2b67fcaf367b7147&chksm=8435bbadb34232bb7b18653ba8915bb4bb1a516a8e8b7df156f6c15764d144b01a3d96d3d8ff&scene=21#wechat_redirect" textvalue="对《海南省村庄规划编制技术导则(试行)》的一点浅见" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2" style="max-inline-size: 100%;color: rgb(96, 127, 166);box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;">对《海南省村庄规划编制技术导则(试行)》的一点浅见</a>、<a target="_blank" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3OTUzMTc2Ng==&mid=2658337119&idx=1&sn=432751a51de24e0063f0d0ad5ac07ee6&chksm=8435bac6b34233d095b505a1bf3bbfa6a09deb7b86dfd638a95b4c50c195259464f7e575992a&scene=21#wechat_redirect" textvalue="浅谈实用性村庄规划的编制与点状供地的建设指标控制" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2" style="max-inline-size: 100%;color: rgb(96, 127, 166);box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;">浅谈实用性村庄规划的编制与点状供地的建设指标控制</a>）中，我们在由《海南省村庄规划技术导则（试行）》所引发的关于“实用性村庄规划”编制的业务讨论中，提出了“重点发展类村庄”的概念。</span></section><p style="max-inline-size: 100%;padding-right: 0em;padding-left: 0em;min-height: 1em;cursor: text;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;"><br  /></p><section style="max-inline-size: 100%;padding-right: 0em;padding-left: 0em;box-sizing: border-box;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);background-color: rgb(255, 255, 255);letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;outline: none 0px !important;"><span style="max-inline-size: 100%;cursor: text;color: rgb(86, 86, 86);font-size: 13px;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;">所谓的“重点发展类村庄”，是指将全部村庄划分为“重点、一般、撤并”三类以后所对应的需要重点发展的那一类村庄；重点发展类村庄中，在“聚集提升、特色保护、城郊融合”三种类型基础上，结合海南省情，我们又提出了“交通枢纽、景区配套、农垦并点”三类，共计6种“重点发展类”村庄。这样，就基本建构出了“三类两级”的分类体系。</span></section><section style="max-inline-size: 100%;margin-top: 5px;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: center;line-height: normal;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;"><img class="rich_pages" data-backh="225" data-backw="523" data-cropselx1="0" data-cropselx2="523" data-cropsely1="0" data-cropsely2="225" data-ratio="0.43046875" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGQG74XMOnZWBnIQevqoAkicicD5EZX4lwYb7y2dxGmKVHSpLOQMJZAyYw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1280" style="max-inline-size: 100%;height: 225px;width: 100%;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;"  /></section><section style="max-inline-size: 100%;padding-right: 0em;padding-left: 0em;box-sizing: border-box;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);background-color: rgb(255, 255, 255);letter-spacing: 2px;line-height: normal;text-align: center;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;outline: none 0px !important;"><span style="max-inline-size: 100%;cursor: text;font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;">“三类两级”的规划村庄分类体系</span></section><p style="max-inline-size: 100%;padding-right: 0em;padding-left: 0em;min-height: 1em;cursor: text;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;"><br  /></p><section style="max-inline-size: 100%;padding-right: 0em;padding-left: 0em;box-sizing: border-box;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);background-color: rgb(255, 255, 255);letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;outline: none 0px !important;"><span style="max-inline-size: 100%;cursor: text;color: rgb(86, 86, 86);font-size: 13px;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;">在未来的一段时间内，我们将结合中元设计机构的田野案例，逐一讨论这6种细分重点类村庄的规划问题。今天，我们集中讨论“城郊融合类”村庄中“城边村”建设涉及的规划问题，并结合实例简要说明。</span></section><p style="max-inline-size: 100%;padding-right: 0em;padding-left: 0em;min-height: 1em;cursor: text;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;"><br  /></p><section style="max-inline-size: 100%;padding-right: 0em;padding-left: 0em;box-sizing: border-box;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);background-color: rgb(255, 255, 255);letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;outline: none 0px !important;"><span style="max-inline-size: 100%;cursor: text;color: rgb(86, 86, 86);font-size: 13px;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;">说的不对的地方，希望朋友们不吝赐教、拍砖指正。同时，欢迎后台留言交流，以期互相学习、共同提高。</span></section><p style="max-inline-size: 100%;padding-right: 0em;padding-left: 0em;min-height: 1em;cursor: text;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;"><br  /></p><section style="max-inline-size: 100%;padding-right: 0em;padding-left: 0em;box-sizing: border-box;color: rgb(0, 0, 0);caret-color: rgb(255, 0, 0);background-color: rgb(255, 255, 255);letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;outline: none 0px !important;"><span style="max-inline-size: 100%;cursor: text;color: rgb(86, 86, 86);font-size: 13px;box-sizing: border-box !important;outline: none 0px !important;">以下是正文。</span></section></section><section data-tools="gulangu" data-id="97605"><section style="margin: 10px auto;text-align: center;"><section style="display: inline-block;"><br  /><section data-bgless="spin" data-bgopacity="20%" style="height: 40px;background-color: rgba(254, 254, 254, 0.8);pointer-events: none;overflow: hidden;transform: rotate(0deg);-webkit-transform: rotate(0deg);-moz-transform: rotate(0deg);-ms-transform: rotate(0deg);-o-transform: rotate(0deg);"><br  /></section><section style="font-weight: bold;font-size: 45px;color: rgb(56, 89, 254);padding-right: 10px;padding-left: 10px;margin-top: -38px;font-style: italic;box-sizing: border-box;">0<span data-original-title="" title="" data-num="3">1</span></section></section></section></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><br  /></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(49, 101, 170);"><strong>“城郊融合类”村庄的类型细分</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(49, 101, 170);"><strong>及乡村振兴施策要点</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><span style="color: #3165AA;"><strong><p style="font-size: 14px;"><br  /></p></strong></span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 5px;"><span style="color: #3165AA;"><span style="background-color: #3165AA;font-size: 12px;"><strong> </strong></span><span style="font-size: 14px;"><strong> 0101.“城郊融合类”村庄规划应遵循的基本准则</strong></span></span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">村庄的发展需要产业支撑。就“城郊融合类”村庄的发展而言，其产业发展动力就是与城镇经济社会相融合。<strong>讨论城郊融合类村庄的产业发展，就是讨论它与城市（镇）的关系问题。</strong></span></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">如果从“要素－关系”的角度审视“城郊融合类”村庄以及它们与城市（镇）的关系，不难概括出，其规划编制应遵循的基本准则：</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（1）互补性原则</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">所谓“互补”，是指“农村集体建设用地”和“农村人口”对城市（镇）在建设过程中可能部分缺失的公共或专项服务功能的有效补充。在这个过程中，城市（镇）提供“需求与市场”，城郊融合村提供“场所与产品”。</span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><section data-tools="新媒体排版" data-id="3205233" data-style-type="undefined" style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;box-sizing: border-box;"><section style="color: rgb(62, 62, 62);font-size: 16px;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);max-width: 100%;"><section data-tools="" data-id="87758" data-color="rgb(198, 198, 199)" data-custom="rgb(198, 198, 199)" style="line-height: 25.6px;border-width: 0px;border-style: none;border-color: initial;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 2px;margin-bottom: 2px;max-width: 100%;"><section style="padding: 10px;border-width: 1px;border-style: dashed;border-color: rgb(198, 198, 199);line-height: 1.75em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="line-height: 1.75em;max-width: 100%;letter-spacing: 2px;"><span style="font-size: 13px;color: rgb(49, 101, 170);">——比如，早些年我们在进行三亚市海坡地区的“规划城中村”安置问题的专题研究中，针对“土地征用”后补偿给村集体的留用建设用地的项目发展定位问题，就是按照这种“互补性”原则，确立了“建材、汽配、小商品、公服”等三亚主城区十分缺乏的项目，作为村集体产业的发展方向。</span></section></section></section></section></section><p style="max-width: 100%;"><br  /></p></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">城郊融合类村庄的发展定位，并不仅仅在于本村资源的自平衡发展，甚至也不在于村民们想干什么。更重要的，是在于<strong>要明确这个村庄在相融城市（镇）的发展范围内与过程中，应当充当什么样的角色? 并据此确定本村的产业发展定位，在与城市（镇）功能的互补中完成村庄产业的定位与升级。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><p style="font-size: 14px;color: rgb(86, 86, 86);"><br  /></p></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（2）共生性原则</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">共生性原则要表达的意思是：乡村与城镇需要互为依托、共同生长。共生性原则产生于中国独特的“城乡二元”土地制度——在发挥城市功能方面，城郊融合类村庄中的“城边村”与城市边缘区域的作用是一体的；但是，它们的建设用地所有制属性并不相同。正是这种不同，才使它们彼此可以互补、可以共生。</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">做好实用性“城郊融合类”村庄规划的要诀，就是<strong>充分利用“城乡二元”土地制度的本质特征所导致的地方政府管理机制的差异，及时把握在面对“百年未有之大变局”的世界转型期间国家政策不断调整变化的特点，使村庄与城市的发展紧密地“融合”为一体。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（3）差异性原则</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">这个差异性，是指城郊融合村相互之间产业定位的差异性。一般来说，城市（镇）周边有许多城郊融合类村庄，它们彼此之间的发展定位要有差异性，不能相邻村庄做了这个产业，咱也不加思考地跟着上，最终导致市场需求饱和，大家都发展不起来。岛外著名的例子，如西安的袁家村。<strong>诸位朋友如果有兴趣的话，去考察一下当年那些模仿袁家村的项目，现在有几个还“活着”。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（4）地域性原则</strong></span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">地域性原则是要强调村庄所在地区（域）的独特文化。虽然城郊融合，但城乡毕竟不同。作为城郊融合村，它需要在公共服务与基础设施的配置上，与城市相同或相近，但在生态环境上、生活气氛上、甚至空间尺度关系和建设强度上，与城市（镇或者都市）要有明显不同。并在这不同之中表达出地域性。这就<strong>要求我们的规划人员，要有十分广阔的视野，在更大的地域范围内确定村庄的特色。</strong></span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #3165AA;"><strong><span style="background-color: rgb(49, 101, 170);font-size: 12px;"> </span> 0102. “城郊融合类”村庄的类型细分</strong></span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">我们从“经济影响范围”和“土地空间关联”两个维度来综合考虑城郊融合类村庄的发展模式，并试着对它们进行分类与定义。依据在空间关系上与城（郊）区的距离，由远及近，将城郊融合类村庄分为以下几类。我们分别看：</span></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（1）远郊村</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">“远郊村”是“城郊融合村”中的一类。其基本定义是那些处于城市（镇）的经济影响范围之内、但村中土地无论是农用地还是建设用地都没有与城市（镇）规划建成区有交集的村庄。换成大白话来讲，就是<strong>整个村庄没有土地被征用为国有建设土地，村域土地的边界也不与城市（镇）相接。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（2）近郊村</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">有了远郊村的概念，近郊村就好理解了。<strong>“近郊村”是村域内的一部分土地已被政府征用并纳入城市规划范围的村庄。</strong>与此同时，为了保证村民们的未来生计，按照政策，村庄会获得一块用于村集体经济发展的建设用地——<strong>这是一块产权属于村集体的、具有划拨性质的“国有建设用地”</strong>（详见琼府办2012年97文《海南省人民政府办公厅关于印发海南省征地安置留用地管理办法的通知》）。</span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section data-tools="" data-id="87758" data-color="rgb(198, 198, 199)" data-custom="rgb(198, 198, 199)" style="line-height: 25.6px;border-width: 0px;border-style: none;border-color: initial;max-width: 100%;padding-left: 1em;padding-right: 1em;box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 2px;margin-bottom: 2px;max-width: 100%;"><section style="padding: 10px;border-width: 1px;border-style: dashed;border-color: rgb(198, 198, 199);line-height: 1.75em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><p style="line-height: 1.75em;max-width: 100%;"><span style="letter-spacing: 2px;font-size: 13px;color: #3165AA;">——这块村集体留用的“国有建设用地”，就是农村土地制度改革“三块地”（2016年一号文件提出的“推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点”，简称“三块地”）中“农村土地征收”涉及的那块地。</span></p></section></section></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;"><br  /></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">这类近郊村，已经在物质空间上与城市发生了关联与交集。村民有可能会获得在城市（镇）中就业的机会，并可从土地征收补偿的那块建设用地与投资商合作经营收入中获得稳定的分红。但是，<strong>“近郊村”村民居住的村庄与城市（规划）建成区还有一定的空间距离。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（3）城边村</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">“城边村”是近郊村的特例。指那些<strong>与城市建成区紧密相连、甚至是一墙之隔的村庄。</strong>这时，村庄与城区的建设用地已无缝衔接，在功能上融为一体。</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（4）城中村</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">“城中村”就是现状（或者规划）已经被城区包围的村庄。细分下来，城中村有两种，一种是现状村庄已经被城区包围了的村庄；另一种是村庄目前还与城区有一定的空间距离，但在城市规划中已经将其划分为城市建设用地的村庄。前者，我们叫做“现状城中村”；后者，我们称其为“规划城中村”。</span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section data-tools="" data-id="87758" data-color="rgb(198, 198, 199)" data-custom="rgb(198, 198, 199)" style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;line-height: 25.6px;border-width: 0px;border-style: none;border-color: initial;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 2px;margin-bottom: 2px;max-width: 100%;"><section style="padding: 10px;border-width: 1px;border-style: dashed;border-color: rgb(198, 198, 199);line-height: 1.75em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><p style="line-height: 1.75em;max-width: 100%;"><span style="font-size: 13px;letter-spacing: 2px;color: #3165aa;">——需要指出的是：无论是哪一种“城中村”、无论村民目前是否仍然从事农业生产，城中村的居民，都将会渐渐脱离农业生产成为城市居民；城中村的房子，也许会变成“城镇居民私房”，也许会被整体改造拆除、村民会被重新安置在城市高楼之中并融入城市社会。在这一点上，“城中村”里的居民与“城边村”里的村民是不一样的。</span></p></section></section></section><section data-role="paragraph"><p><br  /></p></section><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;line-height: normal;margin-top: 5px;"><img class="rich_pages" data-backh="148" data-backw="469" data-croporisrc="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGNpm4WyeMedrf5fomW3I7ze3wOk9t8iaxRAgdicIYfjTmuUoibWB0h0clA/0?wx_fmt=jpeg" data-cropx1="89.41176470588236" data-cropx2="1192.9411764705883" data-cropy1="89.41176470588236" data-cropy2="437.64705882352945" data-ratio="0.3155031731640979" 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style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（1）远郊村</strong></span></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">虽然远郊村的土地在空间上与城市（镇）没有接壤，但在经济发展和产业定位上，远郊村依然在很大程度上受到城市（镇）发展趋势的影响。因此，为城（镇）市民提供“休闲农业和乡村旅游”产品、提供城市（镇）稀缺的农副产品等，将是远郊村产业的主要发展方向。</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（2）近郊村</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">在近郊村，已经有部分农地被地方政府征用为建设用地。一般情况下，近郊村的村集体会获得一块“土地征收”补偿的城市建设用地。这块地位于城市（镇）规划的建设区之内，村集体可以自己建设，也可以通过与投资商合作开发的方式确定稳定的年收益分红。总而言之，在近郊村规划中，不仅要考虑村庄本身的建设规划，同时也应深入研究融入城市（镇）的发展规划、建设规划（现在称为“国土空间规划”），并在这一过程之中，找到村庄的发展方向。</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（3）城边村</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">城边村，由于紧靠城区而与城市（镇）建设的关系十分密切。但是，与城中村不同，城边村的村民未来依旧是农民，不会成为市民。<strong>城边村的建设用地不是城镇国有建设用地，但却要承担着与城市（镇）几乎一样的功能使命。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">在较早时期，我们对“城边村、近郊村”等区域还有一个更为通行的称谓——“城乡结合部”。在一般人的印象中，城郊结合部往往是一个城市（镇）中的社会问题较为集中的区域。那个时候，并没有如此清晰的建设用地属性分类、更没有国土空间规划体系的全域考量，各类问题都被“城中村——城郊结合部”这样一个叙事体系所总括。</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">时至今日，<strong>由于“城乡二元”的土地制度面对“城乡一体化”过程所带来的村庄类型混淆与多维问题纠缠的状态并没有得到有效化解，城乡结合部在有效管理方面，依然问题不断。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">我们以为，<strong>产生城乡结合部诸多问题与矛盾的根本原因在于——城市功能的统一性要求与“城乡二元”土地制度的分配管理政策之间未能有效地衔接，而处理好“城边村”的规划建设问题是解决该类矛盾的有效途径之一。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">就像不同种属的植物彼此之间的“嫁接”可以成功、也可能失败一样，城乡结合部的问题并非“铁板一块”、都不可以解决。关键是如何解决？这需要系统论的思考方式。如果我们把“问题本身”也视为一个“系统”并以系统论的思维来思考的话，解决问题的途径就会凸显：找到系统构成要素下一级别的对应关系。</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">党的“十九大”以来，中国农村土地制度改革“三块地”的应对思路、村民宅基地“一户一宅”的平权思想以及乡村土地“三权分置”的处理方法，在“乡村振兴”战略、“海南国际自贸港”建设、“城乡一体化”的发展趋势、“脱贫攻坚”的年度目标实现、“两山论”等一系列不同层级、不同角度的宏观政策的加持下，以及《土地法》、《村民委员会组织法》、《农民专业合作社法》、《民法典》等一系列通过不断修改正在渐次完善的法律所形成的整体制度框架内，<strong>城乡结合部的综合管理问题，通过国土空间村庄规划的政策路径和技术手段是可以获得问题解决出口的。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（4）城中村</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">城中村的问题很复杂，也很有意思。国内有专家学者对此进行了长期深入的研究，成果丰硕。但是，由于城中村在城乡规划中的规划年限内将成为城市（镇）建成区，无论是“规划城中村”还是“现状城中村”，理论上它们均不再属于乡村建设用地。所以在本文中就不展开了。以后有机会、大家有兴趣的话，我们再讨论。</span></section><section data-tools="gulangu" data-id="97605"><section style="margin: 10px auto;text-align: center;"><section style="display: inline-block;"><section data-bgless="spin" data-bgopacity="20%" style="height: 40px;background-color: rgba(254, 254, 254, 0.8);pointer-events: none;overflow: hidden;transform: rotate(0deg);-webkit-transform: rotate(0deg);-moz-transform: rotate(0deg);-ms-transform: rotate(0deg);-o-transform: rotate(0deg);"><br  /></section><section style="font-weight: bold;font-size: 45px;color: rgb(56, 89, 254);padding-right: 10px;padding-left: 10px;margin-top: -38px;font-style: italic;box-sizing: border-box;">0<span data-original-title="" title="" data-num="6">2</span></section></section></section></section><section data-role="paragraph"><p><br  /></p></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(49, 101, 170);"><strong>“城边村、规划城中村”不应成为</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(49, 101, 170);"><strong>村庄规划的编制盲区</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><br  /></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 5px;"><span style="font-size: 14px;color: #3165AA;"><strong><span style="background-color: rgb(49, 101, 170);font-size: 12px;"> </span> 0201. 国土空间规划中的“三区三线”与“城镇开发边界”</strong></span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（1）“三生、三区、三线”的概念</strong></span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>三生</strong>：生活空间、生产空间、生态空间；</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>三区</strong>：城镇空间、农业空间、生态空间；</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>三线</strong>：城镇开发边界、永久基本农田边界、生态保护红线；</span></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（2）“城镇开发边界”的概念</strong></span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">关于“城镇开发边界”，我们看看百度的解释。</span></p><section data-role="paragraph"><p><br  /></p></section><section data-tools="" data-id="87758" data-color="rgb(198, 198, 199)" data-custom="rgb(198, 198, 199)" style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;line-height: 25.6px;border-width: 0px;border-style: none;border-color: initial;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 2px;margin-bottom: 2px;max-width: 100%;"><section style="padding: 10px;border-width: 1px;border-style: dashed;border-color: rgb(198, 198, 199);line-height: 1.75em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165aa;"><strong>“城镇开发边界”的理论概念</strong></span></section><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165aa;">* 城镇开发边界在国外又称“城市空间增长边界”（Urban Growth Boundary，简称 UGB）。这一理念最早来自1945年的大伦敦规划，当时伦敦外围规划了16公里宽的绿带，以控制城市蔓延。之后，美国为了解决城市无序蔓延的问题，也使用了UGB这一概念。</span></section><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;box-sizing: border-box;"><p style="font-size: 13px;color: rgb(49, 101, 170);"><br  /></p></section><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165aa;">* 在我国，这一概念通常被称为“城镇开发边界”。这可以理解为：既可以是有意识地保护城市所处区域内的自然资源和生态环境作为控制城市发展的“刚性”边界；也可以是合理引导城市土地的开发与再开发成为引导城市增长的“弹性”边界。</span></section></section></section></section><section data-tools="" data-id="87758" data-color="rgb(198, 198, 199)" data-custom="rgb(198, 198, 199)" style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;line-height: 25.6px;border-width: 0px;border-style: none;border-color: initial;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 2px;margin-bottom: 2px;max-width: 100%;"><section style="padding: 10px;border-width: 1px;border-style: dashed;border-color: rgb(198, 198, 199);line-height: 1.75em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><strong style="color: rgb(49, 101, 170);font-size: 13px;">“城镇开发边界”的中国应用</strong><br  /></section><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">* 2006年，建设部《城市规划实施编制办法》明确要求制定城市总体规划，要“<strong>研究中心城区空间增长边界，确定建设用地规模，划定建设用地范围”</strong>；</span></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">* 2014年7月，住建部、国土部联合确定全国14个城市开展划定城市开发边界试点工作；</span></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">* 中央城市工作会议后中发〔2016〕6号文件，明确了划定“城市开发边界”的意图在于“<strong>加强空间开发管制</strong>”，“<strong>根据资源禀赋和环境承载能力，引导调控城市规模，优化城市空间布局和形态功能，确定城市建设约束性指标”</strong>。</span></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">* 2017年十九大报告中提出“<strong>完成生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线划定工作</strong>”，成为认识“<strong>城镇开发边界</strong>”作用的新的聚焦点。</span></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">* 2019年1月，中央《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》，再次强调科学划定“三区三线”，是协调国土空间规划中自然资源科学保护与合理利用的基础性工作。</span></section></section></section></section><section data-tools="" data-id="87758" data-color="rgb(198, 198, 199)" data-custom="rgb(198, 198, 199)" style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;line-height: 25.6px;border-width: 0px;border-style: none;border-color: initial;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 2px;margin-bottom: 2px;max-width: 100%;"><section style="padding: 10px;border-width: 1px;border-style: dashed;border-color: rgb(198, 198, 199);line-height: 1.75em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><strong style="color: #3165aa;font-size: 13px;">如何确定“城镇开发边界”</strong><br  /></section><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165aa;">* 有的城市，把各个部门管理下的控制线采取“多规合一”手段，合并出“最大公约数”，划定“生态控制线”，并且与城镇开发边界二线合一。厦门的做法就是这样的。</span></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165aa;">* 有的城市，以城乡规划和土地利用规划两规衔接为基础，将土地利用规划中的扩展边界，就是允许建设区，加上有条件建设区作为具有一定规划期限的城镇开发边界，以<strong>规划建设用地</strong>规模的1.2倍左右(或者不超过规划期内增量建设用地规模的20%) 由此来控制量。</span></section></section></section></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><br  /></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（3）“规划建设用地”与 “规划建设用地规模” </strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">上面的解释中，出现了“规划建设用地”的概念。简单地说，所谓的“规划建设用地”对应的就是城乡规划体系中的城镇建设总体规划在法定规划年限内“规划”可以使用的“建设用地”空间范围。把它变成数量，就是用地规模。</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（4）“城郊融合类”4种村庄与不同开发边界的分类对应</strong></span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">这样，我们可以把“城郊融合类”村庄中的“远郊村、近郊村、城边村、城中村”等4种类型与“国土空间规划”体系内的“城镇开发边界、规划建设用地边界、现状建设用地边界”的三条边界的对应关系用一张示意图来表示。</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;margin-top: 10px;line-height: normal;"><img class="rich_pages" data-backh="325" data-backw="477" data-croporisrc="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGibH7yDRKy0bD39rXibMOAY5mXqwhp9ydabQLVX0W5ibvCyAOpmgaPI1ow/0?wx_fmt=jpeg" data-cropx1="148.37370242214533" data-cropx2="1204.7058823529412" data-cropy1="139.51557093425606" data-cropy2="859.2387543252596" data-ratio="0.6818181818181818" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGjwvxdgsibib0ibqHZkkE0iaElu4wXohx7h6gHj4lwKMiaobYdTzxaBmcRQQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1056" style="width: 100%;box-shadow: none;box-sizing: border-box;border-width: 1px;border-style: dashed;border-color: rgb(65, 70, 75);"  /><span style="color: #7B7F83;font-size: 12px;letter-spacing: 2px;">4种村庄与不同开发边界的分类对应</span></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;margin-top: 10px;line-height: normal;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 5px;"><span style="font-size: 14px;color: #3165AA;"><strong><span style="background-color: rgb(49, 101, 170);font-size: 12px;"> </span> 0202. 在“规划建设用地”与“城镇开发边界”之间的村庄规划编制“盲区”</strong></span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（1）“城市或者乡村，这是一个问题”</strong></span></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">显然，“城镇开发边界”的概念是一个“舶来品”。我们发现，在目前国土空间生活、生产、生态的“三生”空间的全域管控框架内，由于观察事物的“视点、角度”不同、以及对目前中国“城乡二元”的社会治理体制理解不深，导致我们的主管部门在“村庄规划”的编制计划中，受“城镇开发边界”概念的束缚，在实际操作中，造成了一个规划编制的“盲区”。</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">按照国土空间规划“三生空间”控制理论，在城镇建设总体规划法定规划年限内的“规划建设用地”边界之外和“城镇开发边界”之内的所形成的用地区域，是用来协调城市建设用地规划边界与乡村发展用地的关系、同时用于应对城市未来（规划期年内）可能扩大的用地增量的不确定性的范围。</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">这个“刚性”控制范围里的村庄，显然属于“城郊融合类”。在“规划建设用地”以外和“城镇开发边界”之内的区域中的村庄，应该是“近郊村”。但是，由于它们有可能在规划期内未来的时段里成为城市建设区的“备用地”而具有“弹性”——即<strong>它们其中的一部分村庄可能会成为“规划城中村”，另一部分可能仍然是“城边村”或者“近郊村”，但是，决不是这个区域里的全部村庄都会成为城中村。</strong>于是，这个区域内的村庄，在规划上就具备了类型的不确定性，被列为暂不编制规划的村庄。结果，这些村庄，就成为了“薛定谔的猫”——不知生死。套用哈姆雷特的那句名言就是：“城市（生存）或者乡村（死亡），这是一个问题”。</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><section style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><img class="rich_pages" data-backh="304" data-backw="503" data-croporisrc="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGVU8iaoBGiaU7ribhvEtsLkRrudNH90IiaxxIZzDy91ABE5uccATee6Zwhg/0?wx_fmt=jpeg" data-cropx1="152.80276816608998" data-cropx2="1266.7128027681663" data-cropy1="192.66435986159172" data-cropy2="865.8823529411766" data-ratio="0.604129263913824" data-s="300,640" 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style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（2）村庄规划编制中使用“鸵鸟策略”不可取</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">正是这些原因，导致一些城市在确定村庄规划的编制安排中，这类村庄被有意识地“选择性遗忘”了——暂不编制村庄规划——<strong>面对这些最需要编制规划的村庄、这些最需要认真研究的区域，我们却选择了把头埋进沙子里的“鸵鸟策略”。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">如果这样下去的话，海南还如何奢谈经济社会的协调发展? 如何促进“城乡一体化”？如何实施“乡村振兴”战略？如何建设全国最大的国际自贸港？更有甚者，有些城市的乡村振兴专项规划研究报告，不去直面问题提出解决方案，反而<strong>以“多规合一”为借口，将城镇开发边界内的近郊村全部列为“搬迁拆除类”。</strong>谁来搬？如何搬？搬到哪儿？农民怎么办？都不回答。早些年长流镇某村拆除所引起的社会事件，不应该被忘记。</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;margin-top: 10px;line-height: normal;"><img class="rich_pages" data-backh="579" data-backw="515" data-croporisrc="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGt9OkJZia7TH2Nrv9Q2DcLfz7UOfrvOnZSUjY8vxkOdbFYjkDZBKwMAQ/0?wx_fmt=png" data-cropx1="32.998161764705884" data-cropx2="619" data-cropy1="71.68566176470588" data-cropy2="731.6488970588235" data-ratio="1.1243611584327087" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGhBYuamo50FYBmz7IqeXCSSZ6OnT1ozelN8MEeBz0Jic17icvKVhPiaqyg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="587" style="width: 100%;box-shadow: rgb(170, 170, 170) 0px 0px 14px 0px;"  /></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">某地“城镇开发边界”内的村庄</span></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">全部被列为“搬迁拆除类”</span></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（3）编制“城边村”规划的前提条件是平衡利益分配</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">表面上，我们讨论的是“城边村——那些已经紧贴着市区的“村庄”的规划布局和建设容量问题，但这个问题的实质，是“村民、政府、投资商”三家的利益如何分配？空间如何划分？因此，编制“城边村”村庄规划的前提条件，是要<strong>解决如何平衡城边村集体建设用地中的“经营性建设用地”所具备的建设强度增量的潜在市场价值的利益分配问题。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（4）探索实施“乡村振兴”战略的海南路径</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">按照我国的城乡建设管理逻辑，没有规划就不允许报建，当然也就谈不上建设。但是，<strong>“城边村”恰恰是处在建设需求最为旺盛的空间区域，同时也是我们实施城乡一体化的重要载体。</strong>在海南省委省政府高度重视、要求三年完成全省村庄规划编制的大背景下，如果提前做好省域范围内规划编制计划的顶层设计与实施策划，深刻理解当前国家一系列政策法规的实质并充分落实之，海南完全可以将“城乡一体化”建设推进到一个新的高度，向党中央交一份高质量的、“乡村振兴”战略实施的海南答卷。</span></section><section data-role="paragraph"><p><br  /></p></section><section data-tools="gulangu" data-id="97605"><section style="margin: 10px auto;text-align: center;"><section style="display: inline-block;"><section data-bgless="spin" data-bgopacity="20%" style="height: 40px;background-color: rgba(254, 254, 254, 0.8);pointer-events: none;overflow: hidden;transform: rotate(0deg);-webkit-transform: rotate(0deg);-moz-transform: rotate(0deg);-ms-transform: rotate(0deg);-o-transform: rotate(0deg);"><br  /></section><section style="font-weight: bold;font-size: 45px;color: rgb(56, 89, 254);padding-right: 10px;padding-left: 10px;margin-top: -38px;font-style: italic;box-sizing: border-box;">0<span data-original-title="" title="" data-num="3">3</span></section></section></section></section> <section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(49, 101, 170);"><strong>“城边村”建设用地容积率</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(49, 101, 170);"><strong>增值利益分配中的“纳什平衡”</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><br  /></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 5px;"><span style="font-size: 14px;color: #3165AA;"><strong><span style="background-color: rgb(49, 101, 170);font-size: 12px;"> </span> 0301.“纳什平衡”的简易理解</strong></span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">关于“纳什平衡（Nash equilibrium）”的详细解读，朋友们可以自已去网上查询。这里，把我们的理解简单表述一下：纳什平衡的基本思想是在一个系统中维持各系统要素的平衡态。或者说是<strong>在保证各个系统要素的利益最大化的前提下的系统平衡。</strong>这个“系统”，可以是一个相对稳定的“企业”、也可以是一个临时组合的“团队”，或者其它目标。理论上，它可以是任何一个“问题对象”。由此观点来审视前些年海南省力推的“共享农庄”、“田园综合体”等农业产业业态未获成功的根本原因，就是系统内部的“纳什平衡”未形成，总有一个角色（系统要素）希望获得超过系统的平衡态更多的利益，最终导致整个系统无法成型。</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 5px;"><span style="font-size: 14px;color: #3165AA;"><strong><span style="background-color: rgb(49, 101, 170);font-size: 12px;"> </span> 0302.“城边村”中村集体建设用地的规划容积率增值潜力</strong></span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 10px;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（1）“城边村”的两个明显特征</strong></span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 10px;"><br  /></p><section data-tools="新媒体排版" data-id="3174859" data-style-type="undefined" style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;box-sizing: border-box;"><blockquote style="color: rgb(153, 153, 153);line-height: 20px;padding-top: 5px;padding-bottom: 5px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;"><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">* “城边村”的村庄建设用地属性仍然属于“村集体建设用地”，不是“国有建设用地”；<br  /></span></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">* “城边村”的村民仍然继续保留农民身份并以农业生产为主业，不会成为城市市民。</span></section></blockquote></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><br  /></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">由于紧靠城市主城区，“城边村”的村庄建设用地潜在的容积率增量，在填补主城区的某些公共服务功能的缺失的同时、分享了城市基础服务设施的红利，因此拥有较大市场开发价值。当然，反过来说，这种容积率增量也会给城市基础设施带来“增量负担”。但是，<strong>如果规划合理、政策恰当，“城边村”可以成为体现新时代中国特色社会主义的“城乡一体化”示范区域。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong> </strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（2）“规划城中村”与“城边村”的本质区别</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">“规划城中村”在城市规划中已经明确在规划期限内现有村庄将成为城市“规划建设用地”的一部分，未来，这些村庄有可能被拆除，村民居住场所将在城市规划中集中安排（上楼）。“规划城中村”的村民未来（基本上）不会再以农业生产为生存手段，<strong>他们将会融入城市而成为“城市居民”。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">“城边村”则不同。城边村中的村民仍然是农民，虽然村中已经有一些农地被地方政府征用为建设用地，但村民们还需要以农业生产为基本生计，还有一些土地需要耕种。当然，他们也能够积极地融入城市生活，甚至可以获得比从事农业生产丰厚得多的收入。但是，<strong>他们仍然（现在是未来也是）农民身份。</strong>因此，他们的居住形式仍然要按“一户一宅、175平方米宅基地/户”的标准进行安排。至于<strong>其余部分的建设用地，可以参照“三块地”改革中的“村集体经营性建设用地”的政策路径，用于农村产业（参与城市建设）发展。</strong></span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #3165AA;"><strong><span style="background-color: rgb(49, 101, 170);font-size: 12px;"> </span> 0303.“城边村”建设用地容积率增值的收益各方</strong></span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（1）村民</strong></span></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">严格地说，目前中国的农民是以三种状态同时存在的。<strong>如果说人是社会关系的总和，那么，一个现代化的中国当代农民应该是“个体、集体、团体——三体合一”的社会关系集合态。</strong>村民的第一个身份是<strong>“个体农户”主人</strong>；第二个身份是覆盖全体村民的“<strong>村集体</strong>”（指“自然村”或者“村民小组”等村集体的基层单元）<strong>成员</strong>；第三个身份就是由村集体中的若干（不是全部）成员将其部分生产资料或者资金、人力、技术等共同组成的<strong>“农民专业合作社”股东。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">在这种认知的基础上，针对城边村的村庄建设用地，无论如何合作与谁合作，有两个“确保”，是一定要做到的：</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 10px;"><br  /></p><section data-tools="新媒体排版" data-id="3174859" data-style-type="undefined" style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;box-sizing: border-box;"><blockquote style="margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;padding-top: 5px;padding-bottom: 5px;color: rgb(153, 153, 153);line-height: 20px;"><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="color: #3165AA;font-size: 13px;">* 一定要确保个体农户村民宅基地的“一户一宅”政策落实到户；</span><br  /></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">* 一定要确保将“村集体经营性建设用地”与投资商合作后的年收益公平地分红至每个村集体成员。</span></section></blockquote></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><p style="font-size: 14px;color: rgb(86, 86, 86);"><br  /></p></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">此外，农民专业合作社是根据市场需求而成立的经济组织，用来进一步参与“城乡一体化”的发展过程并分享红利。比如，部分农户将其“一户一宅”基础上盖起房屋的部分多余的房间集约起来成立专业合作社来经营“乡村民宿”，或联合外部投资共同经营“农家乐”、“观光农场”等休闲农业项目，等等。这些，在规划上应该予以鼓励。即：我们<strong>要充分利用“城乡二元”制度的互补性来促进“城乡一体化”的发展，而不是一味强调城市发展而牺牲乡村。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（2）地方政府</strong></span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">面对城乡结合部的“城边村”，政府的最大诉求是什么？我们以为，大致上应该有以下几个方面：</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 10px;"><br  /></p><section data-tools="新媒体排版" data-id="3174859" data-style-type="undefined" style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;box-sizing: border-box;"><blockquote style="margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;padding-top: 5px;padding-bottom: 5px;color: rgb(153, 153, 153);line-height: 20px;"><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="color: #3165AA;font-size: 13px;">* 形成良好的城市形象和健康的经济社会秩序；</span><br  /></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">* 为城区中缺失的某些城市功能提供建设空间；</span></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">* 城郊结合部的增量的建设容量不能给城市基础设施增加负担，最好还能有些收益。</span></section></blockquote></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><p style="font-size: 14px;color: rgb(86, 86, 86);"><br  /></p></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（3）投资商</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">投资商的想法很简单，就是赚钱、赚更多的钱。对于投资商而言，只要有投资收益，具体做什么倒并不重要。以前，来钱最快的方式是城市土地财政基础上的房地产开发——商业模式虽然简单粗暴，但来钱快、赚得爽。现在“房住不炒”，这等好事没有了。那么投资商们就得退而求其次，就要结合国家出台的一系列政策，在与政府合作共同实施“乡村振兴”项目的基础上寻找新的发展机会。当然，开发商也要提高自己的管理水平、降低运营成本，获得更高的收益率。</span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><section data-tools="" data-id="87758" data-color="rgb(198, 198, 199)" data-custom="rgb(198, 198, 199)" style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;line-height: 25.6px;border-width: 0px;border-style: none;border-color: initial;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 2px;margin-bottom: 2px;max-width: 100%;"><section style="padding: 10px;border-width: 1px;border-style: dashed;border-color: rgb(198, 198, 199);line-height: 1.75em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><strong style="color: rgb(49, 101, 170);font-size: 13px;"></strong><span style="font-size: 13px;color: rgb(49, 101, 170);">——在目前的中国，如果能够确保投资者有合理稳定的收益，项目就不愁没人来投。在城边村建设用地容积率增值利益的博弈过程中，需要一个“全盘谋划”。这项工作，应该由政府依托咨询机构来做，而不是开发商按照自己利益最大化的目标来“委托设计”。反过来，投资商如果做城边村改造项目研究，也得从政府、社会、村民的多维角度考虑问题、提出切合实际的实施方案。<strong>也就是说，博弈各方都要认同并遵守“纳什平衡”。</strong>或者说，政府的使命就是要建立并实施“乡村振兴”战略的“纳什平衡”。</span></section></section></section></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><p style="font-size: 14px;color: rgb(86, 86, 86);"><br  /></p></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（4）城市公众利益</strong></span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">城市公众的期望，是在“城边村”改造过程中城市功能能够进一步完善。即通过城边村改造项目的建设容量增加而弥补城市正常发展所必须的、但以前可能在城市发展中尚未预留的项目缺失。</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #3165AA;"><strong><span style="background-color: rgb(49, 101, 170);font-size: 12px;"> </span> 0304. 增量容积率“利益蛋糕”的分配原则与实施路径</strong></span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（1）基本思路</strong></span></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">上述各个角色的利益需求，用什么来实现呢？答案很简单：进行“城边村”综合改造。这种改造，不是房地产“城中村”的改造模式，<strong>不是将农民变成市民赶上楼层、把农民所有土地全部征收、通过“招拍挂”建设用地而获得城市收益的模式，而是保留“城边村”的乡村土地属性，在推进农村土地制度改革“三块地”试点工作基础上的改造工程，是实施“乡村振兴”战略的一种新尝试。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（2）操作原则</strong></span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">推进“城边村”综合改造项目的基本原则为：</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><section data-tools="" data-id="87758" data-color="rgb(198, 198, 199)" data-custom="rgb(198, 198, 199)" style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;line-height: 25.6px;border-width: 0px;border-style: none;border-color: initial;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 2px;margin-bottom: 2px;max-width: 100%;"><section style="padding: 10px;border-width: 1px;border-style: dashed;border-color: rgb(198, 198, 199);line-height: 1.75em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165aa;">* 确保目前<strong>已有房屋</strong>的农户“一户一宅”的基本权利，并把宅基地的建设容量用够，每户三层、限高12米，可以建设360平方米的房子（村委会同意，未来的分家户不再预留备用宅基地）；</span></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165aa;">* “多规合一”确定的村庄建设用地范围内，用于拆补<strong>已有房屋</strong>宅基地需求以外的多余土地以“村集体经营性建设用地”入股的方式寻求投资商合作；</span></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165aa;">* 合作方式一定是以建设用地入股获得。具体理由，有机会再与朋友们详细讨论（链接：<a target="_blank" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3OTUzMTc2Ng==&mid=2658336349&idx=1&sn=6da24d2bad6251ca3962699d97b8d255&chksm=843445c4b343ccd260f2f38e9f9f8a34e0d3cd7997080d7cc9574b5825c4ae961083671c3799&scene=21#wechat_redirect" textvalue="2020年中央一号文件“破解乡村发展用地难题”的十句话" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2">2020年中央一号文件“破解乡村发展用地难题”的十句话</a><img data-ratio="1" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGiclmiafBJ07jFFn8QgFbJhmHyB60bia5rpCbrREyxcwDN4bswxwrjPxCQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="19" style="width:19px;display: inline-block;vertical-align: text-bottom;"  />）。</span></section></section></section></section><section data-role="paragraph"><p><br  /></p></section><section style="text-align: center;margin-top: 5px;"><img class="rich_pages js_insertlocalimg" data-backh="697" data-backw="434" data-croporisrc="http://image2.gulangu/cache/remote/aHR0cHM6Ly9tbWJpei5xbG9nby5jbi9tbWJpel9qcGcvcVpYaWNFcGV3Z240SGFDdG9hdGJ1Wmw5VFNiWGNBVGlhR0xKMDFkZlJPNkxLa1lzNE53c1FzaWI2ZXFMREhGdTkxUFNTUWljNnlaZnY3anpYaWJaeldId0RpY1EvMD93eF9mbXQ9anBlZw==" data-cropx1="0" data-cropx2="1080" data-cropy1="0" data-cropy2="1734.4700460829492" data-ratio="1.6046296296296296" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGXjgxv9pAB4RqD2tBkxibichqgcppDGicRmpS5SF68orQVbUwmlibfMcqsw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="box-shadow: rgb(170, 170, 170) 0px 0px 14px 0px;width: 70%;"  /></section><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;line-height: 1.75em;letter-spacing: 1.5px;"><span style="font-size: 12px;letter-spacing: 2px;color: #B2B2B2;">中共中央2020年一号文件关于此问题的表述</span></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><p style="font-size: 12px;color: rgb(178, 178, 178);"><br  /></p></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>地方政府，只需依法适当地调整这块经营性建设用地的建设容量即可。</strong>说的更白话一些，就是将海南省确定的一般村集体建设用地限高12米（三层）的限制，调整为与周边城市建设用地类似的建设强度。但是，<strong>增加的这一部分建设容量的市场红利，将由“地方政府”与“投资商”分享。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（3）实施路径</strong></span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">我们的思路很清晰：在现有规定的基础上适当提高“村集体经营性建设用地”的容积率而带来的市场红利，由“地方政府”与“投资商”共同分享。具体的实施路径如下：</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><section data-tools="" data-id="87758" data-color="rgb(198, 198, 199)" data-custom="rgb(198, 198, 199)" style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;line-height: 25.6px;border-width: 0px;border-style: none;border-color: initial;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 2px;margin-bottom: 2px;max-width: 100%;"><section style="padding: 10px;border-width: 1px;border-style: dashed;border-color: rgb(198, 198, 199);line-height: 1.75em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><strong style="color: #3165aa;font-size: 13px;">* 首先是地方政府。</strong><span style="color: #3165aa;font-size: 13px;">由于提高了村集体经营性建设用地的建设容量控制指标，会给已规划城市（区）的市政基础设施及公共服务设施增加新的负担和开发量，这部分开支，需要在本项目中平衡。除此以外，其它的由于增量建设带来的所有间接费用开支，理论上都应平衡。如果可能，在此基础上略有盈利更好。</span><br  /></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165aa;"><strong>* 其次是投资商。</strong>由于增量建设指标不能用于开发房地产，而是需要投资商长期自持经营的物业，因此也要充分考虑他们的投资回报。对投资商而言，参与“城边村”综合改造工程，是一件喜忧参半的事情。喜的是建设用地不需要另外花钱投资；忧的是集体建设用地目前无法融资。但是，<strong>随着农村改革开放力度的不断加大，我们完全可以预计，由开发商与村集体共同组建的项目企业名下的不动产，应该是可以得到金融部门的支持的。</strong></span></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165aa;"><strong>* 第三是村集体。</strong>除了现状个体村民的宅基地复建补偿之外，原有村集体的各项公益性服务设施，如村委会、卫生所、小学、文化站等，以及考虑未来村庄人口增量分户需求的公寓楼（出租收入先归村集体，孩子长大分户后再归他们）都要落实。原规定12米以内的建筑面积的收益分配按一般类型村庄的通用原则执行，超出12米限高以上的容积率增量所带来的市场红利，应由开发商和地方政府分享。</span></section></section></section></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><p style="font-size: 14px;color: rgb(86, 86, 86);"><br  /></p></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"><strong>（4）补阙措施</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">如果这样确实还算不过来帐的话，也可以考虑以“点状用地”制度将村建设用地的一部分由政府征收通过“招拍挂”方式给转投资商。此举一举两得：政府与村民获得了宝贵的项目启动资金，开发商获得了“一点点”拥有（40－70年）产权的国有建设用地，给投资商小规模疏通了与金融部门沟通的渠道。金融部门也得到了一个既能够扶持乡村振兴、又能确保资金安全的贷款路径。当然，这个设想如果落实，还需要有关部门组织专业咨询机构，深入研究，建立完整的商业模型和实施方案。</span></section><section data-tools="gulangu" data-id="97605"><section style="margin: 10px auto;text-align: center;"><section style="display: inline-block;"><section data-bgless="spin" data-bgopacity="20%" style="height: 40px;background-color: rgba(254, 254, 254, 0.8);pointer-events: none;overflow: hidden;transform: rotate(0deg);-webkit-transform: rotate(0deg);-moz-transform: rotate(0deg);-ms-transform: rotate(0deg);-o-transform: rotate(0deg);"><br  /></section><section style="font-weight: bold;font-size: 45px;color: rgb(56, 89, 254);padding-right: 10px;padding-left: 10px;margin-top: -38px;font-style: italic;box-sizing: border-box;">0<span data-original-title="" title="" data-num="4">4</span></section></section></section></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><strong style="color: rgb(49, 101, 170);font-size: 15px;caret-color: red;">案例研究</strong><strong style="color: rgb(49, 101, 170);font-size: 15px;caret-color: red;"></strong><br  /></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><br  /></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">不知不觉中，码出了这么多文字。为了节省朋友们的时间，同时也由于案例正在进行中，有些细节不便公开。因此就简单叙述一下案例概况，达到辅助本文观点的作用即可。待时机合适，我们会在“<a target="_blank" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MTMyODgyNg==&mid=2651283261&idx=1&sn=448fa9c001caaec8d7d461a8eca7cef7&chksm=8b8de768bcfa6e7efa99bc650ea9ca321832839860e2cf580da2007a01dec90e5cbe6ef58bd7&scene=21#wechat_redirect" textvalue="三合缘文化”公微" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2">三合缘文化”公微</a>的“五色地乡建”平台上，再为大家详细报告。敬请期待。</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">我们分别取海口、三亚、儋州三个城市（镇）中的各一个城边村来讨论。</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 5px;"><span style="font-size: 14px;color: #3165AA;"><strong><span style="background-color: rgb(49, 101, 170);font-size: 12px;"> </span> 0401. 海口市：长流新区式金村</strong></span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">先看几张图。</span></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;line-height: normal;margin-top: 10px;"><img class="rich_pages" data-backh="385" data-backw="578" data-cropselx1="0" data-cropselx2="544" data-cropsely1="0" data-cropsely2="363" data-ratio="0.66640625" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGjFGeMfcNFhPvgTLCibibcTJF2H9A5p5vN7VOzplQiaGxDXQsG02QcwJDg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1280" style="width: 545px;height: 363px;box-shadow: rgb(170, 170, 170) 0px 0px 14px 0px;"  /></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">式金村的周边关系</span></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><p style="text-align: center;margin-top: 10px;padding-right: 1em;padding-left: 1em;white-space: normal;line-height: normal;"><img class="rich_pages" data-backh="433" data-backw="578" data-ratio="0.7485714285714286" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGvthHO4rOqFzhCIqTvz8Iksy4ibRI6wMQp0sV5Sq3Dt2aPuruTpx3nhQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="875" style="width: 544.266px;box-shadow: rgb(170, 170, 170) 0px 0px 14px 0px;"  /></p><p style="text-align: center;padding-right: 1em;padding-left: 1em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">式金村在“多规合一”中的位置</span></p><p style="text-align: center;padding-right: 1em;padding-left: 1em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><section style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;white-space: normal;text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><img class="rich_pages" data-backh="466" data-backw="578" data-ratio="0.805699481865285" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGdx5RYgIiaiaibWEw2icKyJE85FISSRVh0Bm5UmgSkSqhceCMXGDeb6GLwA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="772" style="width: 544.266px;box-shadow: rgb(170, 170, 170) 0px 0px 14px 0px;"  /></section><section style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">式金村在“控规”中的位置</span></section><p style="text-align: center;padding-right: 1em;padding-left: 1em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">通过这几张图，我们可以清楚地了解式金村的区位关系，并做出判断：<strong>式金村是“城边村”而不是“规划城中村”。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">据悉，已有投资商在获得海口市有关部门的意见后做出了式金村改造工程综合开发初步概念方案。但是，由于并未深入了解村庄现状、深刻理解村庄规划并仔细辨别建设用地属性，规划单位按照一般“城中村”改造思路给出了一个大拆大建、村民变市民的方案。花了很多功夫，把重点放在了建筑方案的设计上。</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;line-height: normal;margin-top: 10px;"><img class="rich_pages" data-backh="771" data-backw="578" data-ratio="1.3333333333333333" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGEVoFtMpfgbBeeUJkugZPhvlrFopcCZXmn9oQ0S7M2Bs5ABvkAe1iclQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;"  /></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">式金村改造平面意向方案</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><p style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);"><br  /></p></section><section style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><img class="rich_pages" data-backh="434" data-backw="578" data-ratio="0.75" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaG1M9TDEjicibic0QamGFUb7c70FgbrNwgviap6ibLeWsiaWzMrkibCbsVmaPmA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1280" style="width: 100%;"  /></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">式金村改造建筑意向方案</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;margin-top: 15px;margin-bottom: 15px;box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(178, 178, 178);font-size: 10px;">▽</span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 5px;"><span style="font-size: 14px;color: #3165AA;"><strong><span style="background-color: rgb(49, 101, 170);font-size: 12px;"> </span> 0402. 儋州市：兰洋镇大塘村</strong></span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">大塘村具有得天独厚的自然条件：不仅靠兰洋镇区，同时“多规合一”还给出了较为富裕的建设用地边界。于是，全体村民一致同意、镇政府全力支持，按照政府组织建编制的实用性村庄规划由投资商统一开发：<strong>全部拆除现有的村民住宅，统一紧凑安排宅基地，按“一户一宅”的要求，重新建设且每户建满。</strong></span></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">集约出来土地，以“村集体经营性建设用地”的名义，按照“三块地”的改革思路，由村集体与开发商成立项目公司共同开发建设。这种模式，确保了全体村民有户户有新房、年年可分红。</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">大塘村的供水、供气、污水处理等市政基础设施全部由兰洋镇提供支撑；同时，兰洋温泉的品牌对经营康养项目十分有利。建议下一步进一步明确“村民预留宅基地”与“村集体经营性建设用地”的区别，落实“村集体公益性建设用地”。</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;margin-top: 10px;line-height: normal;"><img class="rich_pages" data-backh="495" data-backw="578" data-ratio="0.8548585485854858" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGwHgjut9p56nTr2mxDU2DEdz4Cmam3IUtAhC8Gz5oPjOiaAtFWX3p6LQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="813" style="width: 100%;box-shadow: rgb(170, 170, 170) 0px 0px 14px 0px;"  /></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">大塘村与兰洋镇的区位关系</span></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><section style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><img class="rich_pages" data-backh="786" data-backw="481" data-ratio="1.634095634095634" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGgkXTS3IpaMQP36Nib3b1YmAbiaZTiaic2pz6VpCOawhnUZwWAaeKwKl5AA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="481" style="width: 100%;box-shadow: rgb(170, 170, 170) 0px 0px 14px 0px;"  /></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">大塘村建设规划平面图</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">（注：感谢雅克设计机构提供</span></section><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">大塘村村庄规划图纸）</span></p><p style="text-align: center;color: rgb(123, 127, 131);font-size: 12px;letter-spacing: 2px;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 5px;"><span style="font-size: 14px;color: #3165AA;"><strong><span style="background-color: rgb(49, 101, 170);font-size: 12px;"> </span> 0403. 三亚市：吉阳区封塘村</strong></span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">三亚市是一个城市规模虽不大但影响力大、且缺乏发展腹地的城市。由于是带状布局，北侧城区与乡村的接壤就显得犬牙交错、互相包容、难解难分；从这个意义上看，<strong>除了育才生态区之外，三亚市相当多的村庄在本质上都属于“城郊融合类”村庄。</strong></span></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">封塘村是一个典型代表。该村位于吉阳镇南丁行政村，与建设中的三亚热带海洋学院一墙之隔，周边已被城市道路及各类基础设施全覆盖，因此其村集体经营性建设用地具有极高的市场增值潜力，完全符合本文前所提及的建设模式。</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">如果能够适当提升村集体经营性建设用地的容积率指标，不仅可以满足三亚热带海洋学院附属服务功能的需求，闯出一条“产、学、研”相结合，“企、学、村”共发展的独特道路，还可以成功地化解目前三亚市近郊村违章乱建的杂象，创造性地走出一条基于全域乡村旅游健康发展的“城乡一体化”三亚道路。</span></section><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;margin-top: 10px;"><img class="rich_pages" data-backh="309" data-backw="578" data-ratio="0.53359375" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaG8uTU5VCJwSpg6UgAgBlal8uTr2pmJCjYQaNfF4Z3NGBIPOAjdYiblKw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1280" style="white-space: normal;width: 544.266px;box-shadow: rgb(170, 170, 170) 0px 0px 14px 0px;"  /></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">封塘村在三亚主城区中的位置</span></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><section style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><br  /></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(123, 127, 131);font-size: 12px;"><img class="rich_pages" data-backh="453" data-backw="578" data-ratio="0.78359375" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaG0QicRrxuwl4rQsianm8Y74zGYZHrjaju3OPf3NJjuASVicl17wkGicjVSw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1280" style="white-space: normal;width: 544.266px;box-shadow: rgb(170, 170, 170) 0px 0px 14px 0px;"  /></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">封塘村在吉阳区的位置</span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><p style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);"><br  /></p><p style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);"><br  /></p></section><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;"><img class="rich_pages" data-backh="366" data-backw="254" data-croporisrc="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaG0QicRrxuwl4rQsianm8Y74zGYZHrjaju3OPf3NJjuASVicl17wkGicjVSw/0?wx_fmt=jpeg" data-cropx1="608.9965397923876" data-cropx2="1171.4878892733566" data-cropy1="155.0173010380623" data-cropy2="965.5363321799309" data-ratio="1.4404973357015987" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGv1dFiahjia1tZZ6or1ljUuhXABW3UvO93uQiaAVYWfnx7EKziaXsfHdQgg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="563" style="width: 100%;"  /></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><span style="color: rgb(123, 127, 131);font-size: 12px;">封塘村在吉阳区的位置（局部放大）</span></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><p style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);"><br  /></p></section><section style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><img class="rich_pages" data-backh="434" data-backw="578" data-ratio="0.75" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGCgD1ndMSlMqALIwmNexooLuwxNZrrTwlnuCzMUhicETB7G8D09h1K9w/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1280" style="color: rgb(123, 127, 131);font-size: 12px;letter-spacing: 2px;white-space: normal;width: 544.266px;box-shadow: rgb(170, 170, 170) 0px 0px 14px 0px;"  /></section><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">封塘村现状平面</span></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><p style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);"><br  /></p></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;"><img class="rich_pages" data-backh="346" data-backw="271" data-croporisrc="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaGCgD1ndMSlMqALIwmNexooLuwxNZrrTwlnuCzMUhicETB7G8D09h1K9w/640?wx_fmt=jpeg" data-cropx1="186.61764705882354" data-cropx2="724.6323529411765" data-cropy1="99.26470588235296" data-cropy2="786.1764705882354" data-ratio="1.2769516728624535" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn4HaCtoatbuZl9TSbXcATiaG7rxDWoFB6S3TFn2qY5TbKPB729mLyzsIcNJb61wjL1hPohiaOlMP0SQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="538" style="white-space: normal;width: 100%;box-shadow: rgb(170, 170, 170) 0px 0px 14px 0px;"  /></span></section><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><span style="font-size: 12px;color: #7B7F83;">封塘村现状平面（局部放大）</span></p><p style="text-align: center;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: normal;"><br  /></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 5px;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">具体到封塘村城边村改造工程，在实施之前，需要至少厘清以下几个问题：</span></p><p style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;margin-bottom: 5px;"><br  /></p><section data-tools="" data-id="87758" data-color="rgb(198, 198, 199)" data-custom="rgb(198, 198, 199)" style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;line-height: 25.6px;border-width: 0px;border-style: none;border-color: initial;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 2px;margin-bottom: 2px;max-width: 100%;"><section style="padding: 10px;border-width: 1px;border-style: dashed;border-color: rgb(198, 198, 199);line-height: 1.75em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="color: #3165AA;font-size: 13px;">* 系统研究“城边村”中“村集体经营性建设用地”对外合作所涉及到的政策通道、技术路径与收益分成等问题，并形成专题研究报告（</span><strong style="color: rgb(49, 101, 170);font-size: 13px;">明确可行性</strong><span style="color: #3165AA;font-size: 13px;">）；</span><br  /></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">* 展开吉阳城区内封塘村周边地区公共服务设施需求量的专题调研。根据城区发展需求，确定用于合作的“村集体经营性建设用地”的规划用地性质（<strong>确定要建什么？</strong>）；</span></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">*全部入户、全面调查封塘村村民合作意愿，依据《村民委员会组织法》依法取得村民意见同意（<strong>取得村民同意</strong>）；</span></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">* 编制封塘村“城边村”改造工程的《项目策划与概念规划》（<strong>投资商需要考虑清楚如何建设？（形成明确的商业模型</strong>）；</span></section><p style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.5em;"><br  /></p><section style="padding-right: 0em;padding-left: 0em;white-space: normal;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 13px;color: #3165AA;">* 在概念规划成果的基础上，编制说明本地块增量建设强度指标导致的市政基础设施、城市交通增量的专题论证报告（<strong>建成以后对城市的影响</strong>）。</span></section></section></section></section><section data-role="paragraph"><p><br  /></p></section><section data-tools="gulangu" data-id="97605"><section style="margin: 10px auto;text-align: center;"><section style="display: inline-block;"><section data-bgless="spin" data-bgopacity="20%" style="height: 40px;background-color: rgba(254, 254, 254, 0.8);pointer-events: none;overflow: hidden;transform: rotate(0deg);-webkit-transform: rotate(0deg);-moz-transform: rotate(0deg);-ms-transform: rotate(0deg);-o-transform: rotate(0deg);"><br  /></section><section style="font-weight: bold;font-size: 45px;color: rgb(56, 89, 254);padding-right: 10px;padding-left: 10px;margin-top: -38px;font-style: italic;box-sizing: border-box;">0<span data-original-title="" title="" data-num="5" aria-describedby="tooltip366529">5</span></section></section></section></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><strong style="color: rgb(49, 101, 170);font-size: 15px;caret-color: red;">一点感想</strong><strong style="color: rgb(49, 101, 170);font-size: 15px;caret-color: red;"></strong><br  /></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><br  /></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">小时学画画，梦想着有一天能够有一支象“神笔马良”那样的神奇画笔，画什么就可以得到什么。<strong>长大以后成为规划师，却发现在乡村规划领域，这支笔早在手中，只是忘记了怎么去用它的初心。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">美丽的海南岛，由于其优越的地理区位和良好的自然环境，每年会吸引大量的“候鸟”人群“长宿”于此。尤其是三亚，是全国范围内为数不多的有乡村人口净增长的中小型城市，这充分说明海南的乡村，有促进地方经济社会发展的强劲动力。在这种背景下，我们与其用大量精力去管控“城边村”的村庄建设需求，还不如充分利用有效的政策通道去疏通化解，把压力变动力，以适应海南“城乡一体化”的发展趋势。<strong>就如当年大禹治水，成功的法宝在于抛弃了他父亲老鲧的堵水策略，改为“因势利导”。</strong></span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;"> </span></section><section style="padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #565656;">在全域覆盖的国土空间规划体系下，“乡村建设用地边界”与“城区建设用地强度”这两个关键指标，都控制在规划主管部门的手中。如果我们能够精心研究、巧施颜色，就能画出海南最美好的城乡画卷。反之，如果<strong>照本宣科国外理论、生搬硬套中央文件，学习外地经验不结合本地情况、不脚踏实地研究本土问题，理论与实践相脱离，</strong>那么，海南的未来有可能会象过去的32年一样，仍然维持建省之初GDP占全国的0.5%、人均收入只有全国平均水平的80%的欠发达地区的身份。做为一个见证了海南建省办大特区的第一代闯海人，不希望这一状况持续不变。</span></section><p style="text-align: right;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 13px;color: #7B7F83;">20200623</span></p><p style="text-align: right;padding-left: 1em;padding-right: 1em;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;"><br  /></p><section style="margin-bottom: 10px;padding-right: 1em;padding-left: 1em;white-space: normal;text-align: center;letter-spacing: 1.5px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;color: #3165AA;"><strong>· 作者简介 ·</strong></span></section><section style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;white-space: normal;letter-spacing: 1.5px;text-align: center;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><strong><span style="font-size: 14px;color: #757474;"><img class="rich_pages js_insertlocalimg" data-backh="239" data-backw="574" data-before-oversubscription-url="http://image2.gulangu/cache/remote/aHR0cHM6Ly9tbWJpei5xbG9nby5jbi9tbWJpel9qcGcvcVpYaWNFcGV3Z242aGlicXRPRkdpY05aSnhkYVdneGUyNEZnUnJQVTJvaWJFRW15RURMUkJxNzRIeWpsV1ZsaWFyM1l3MlhUYUFNSVhHUjRKN1d5UDZaNXNOQS8wP3d4X2ZtdD1qcGVn" data-ratio="0.4166666666666667" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qZXicEpewgn6hibqtOFGicNZJxdaWgxe24FgRrPU2oibEEmyEDLRBq74HyjlWVliar3Yw2XTaAMIXGR4J7WyP6Z5sNA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 540px;"  /></span></strong></section><section style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;white-space: normal;letter-spacing: 1.5px;text-align: center;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><strong><span style="font-size: 14px;color: #757474;">杨春淮</span></strong><br  /></section><section style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;white-space: normal;letter-spacing: 1.5px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(86, 86, 86);font-size: 13px;background-color: rgb(255, 255, 255);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;">1963年生。高级规划师，国家注册城市规划师，中元设计机构董事长、高级合伙人；海南大学林学院、旅游学院硕导。</span></section><section style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;white-space: normal;letter-spacing: 1.5px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(86, 86, 86);font-size: 13px;background-color: rgb(255, 255, 255);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;"><br  /></span></section><section style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;white-space: normal;letter-spacing: 1.5px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="color:#565656;font-family:-apple-system-font, BlinkMacSystemFont, Helvetica Neue, PingFang SC, Hiragino Sans GB, Microsoft YaHei UI, Microsoft YaHei, Arial, sans-serif;"><span style="background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 12px;">文章授权转自“<span style="color: rgb(86, 86, 86);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;font-size: 12px;letter-spacing: 1.5px;background-color: rgb(255, 255, 255);">中元设计机构</span>”，作者：杨春淮，转载请联系原作者</span></span></section><section style="padding-right: 1em;padding-left: 1em;white-space: normal;letter-spacing: 1.5px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;"><span style="color:#565656;font-family:-apple-system-font, BlinkMacSystemFont, Helvetica Neue, PingFang SC, Hiragino Sans GB, Microsoft YaHei UI, Microsoft YaHei, Arial, sans-serif;"><span style="background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 12px;"><br  /></span></span></section><p><br  /></p><section data-role="outer" label="Powered by gulangu" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section data-role="outer" label="Powered by gulangu" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section data-role="outer" label="Powered by gulangu" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;text-align: center;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 14px;line-height: 25.6px;color: rgb(160, 160, 160);font-family: Helvetica, Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><img data-ratio="0.05278592375366569" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/uAdgkdJAdQJjhaoqZ01sMjYibS4tmI4PMI2HjJjjib5pPiaeSZIVyOgZRWibvMEyCKB0icbA5svHvrticfMfZdW1Ricxw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="341" style="margin-right: auto;margin-left: auto;line-height: 25.6px;display: block;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;visibility: visible !important;width: 160px !important;" width="160px"  /></p><section data-tools="gulangu" data-id="16" data-color="rgb(245, 245, 244)" data-custom="rgb(245, 245, 244)" style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 14px;text-align: center;line-height: 25.6px;color: rgb(160, 160, 160);font-family: Helvetica, Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section style="margin: 10px auto;padding: 15px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;border-color: rgb(245, 245, 244);color: rgb(123, 123, 111);border-radius: 4px;background-color: rgb(245, 245, 244);overflow-wrap: break-word !important;"><p style="margin-top: 5px;margin-bottom: 5px;max-width: 100%;min-height: 1em;text-align: left;line-height: 1.75em;letter-spacing: 1.5px;font-family: Optima-Regular, PingFangTC-light;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(62, 62, 62);font-size: 12px;font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, "Hiragino Sans GB", "Apple Color Emoji", "Emoji Symbols Font", "Segoe UI Symbol", Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">合作</strong>：13691104968（微信）</span></p><p style="margin-top: 5px;margin-bottom: 5px;max-width: 100%;min-height: 1em;text-align: left;line-height: 1.75em;letter-spacing: 1.5px;font-family: Optima-Regular, PingFangTC-light;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, "Hiragino Sans GB", "Apple Color Emoji", "Emoji Symbols Font", "Segoe UI Symbol", Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;color: rgb(62, 62, 62);letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">邮箱</span></strong><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;color: rgb(62, 62, 62);letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">：@163.com</span></span></p></section></section><section data-tools="gulangu" data-id="85999" style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 14px;text-align: center;line-height: 25.6px;color: rgb(160, 160, 160);font-family: Helvetica, Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><img data-cropselx1="0" data-cropselx2="226" data-cropsely1="0" data-cropsely2="223" data-ratio="1" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/uAdgkdJAdQLwPfWY19VqIGIpAvaH5pJmz6BwaSD1hZw9Ec7SKekt66TqTCKq6kmept9JxbZCJkfDWLd1UAGhmg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1280" style="letter-spacing: 1.5px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;visibility: visible !important;width: 226px !important;"  /></p></section></section><p style="margin-top: 5px;margin-bottom: 5px;max-width: 100%;min-height: 1em;text-align: center;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 14px;color: rgb(160, 160, 160);line-height: 1.75em;letter-spacing: 1.5px;font-family: Helvetica, Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><img data-cropselx1="0" data-cropselx2="226" data-cropsely1="0" data-cropsely2="226" data-ratio="1" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/uAdgkdJAdQL9MZcKEG1kKvqOibUOqI2kJuicTwL1XyKlRzuWFZb3hHzk3kAB1Pgxopf7sxUjibcia5G8XIfL7ibDGvw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1280" style="box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;visibility: visible !important;width: 226px !important;"  /></p><p style="margin-top: 5px;margin-bottom: 5px;max-width: 100%;min-height: 1em;text-align: center;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 14px;color: rgb(160, 160, 160);line-height: 1.75em;letter-spacing: 1.5px;font-family: Helvetica, Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(127, 127, 127);font-size: 12px;letter-spacing: 0.544px;font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, "Hiragino Sans GB", "Apple Color Emoji", "Emoji Symbols Font", "Segoe UI Symbol", Arial, sans-serif;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">扫描二维码关注</span></p></section></section></section></section></section>
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