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<section style="display: none;" data-tools="gulangu" data-label="powered by gulangu"><br  /></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.134375" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohYic4cYPibbyIuL7mo9FSiaLW50CKnnSkGWPOODjJKPA2z8ZibaoTQpyfx0DchXnwovtTVmaDsSscQaaw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="640" style=""  /></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: right;"><strong><span style="font-size: 14px;">来源 | 广东省城乡规划设计研究院</span></strong><br  /></p><section style="white-space: normal;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: right;"><strong><span style="font-size: 14px;">撰稿 | 深圳分院 刘勇</span></strong></section><section style="white-space: normal;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: right;"><strong><span style="font-size: 14px;"><strong style="letter-spacing: 0.544px;">审核 | 深圳分院 韩晓莹</strong></span></strong></section><section style="white-space: normal;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: right;"><strong><span style="font-size: 14px;"><strong style="letter-spacing: 0.544px;"><strong style="letter-spacing: 0.544px;">编辑<strong style="letter-spacing: 0.544px;"> | </strong></strong><strong style="letter-spacing: 0.544px;"><strong style="letter-spacing: 0.544px;"><strong style="letter-spacing: 0.544px;">总工程师室 </strong>蔡焕仪</strong></strong></strong></span></strong></section><section style="white-space: normal;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: right;"><strong><span style="font-size: 14px;"><strong style="letter-spacing: 0.544px;"><strong style="letter-spacing: 0.544px;"><strong style="letter-spacing: 0.544px;"><br  /></strong></strong></strong></span></strong></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5575418994413408" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohYic4cYPibbyIuL7mo9FSiaLW5wNHweW8o6fKqCE5yvT11nuKuoNxd4c0oLwXtKTnib6a4jXhcyk3eECg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="895" style=""  /></p><p><br  /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;max-width: 100%;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: center;line-height: normal;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 12px;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">全文共<strong>6995</strong>字，阅读大约需要<strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">19</strong>分钟</span></section><hr style="max-width: 100%;border-style: solid;border-right-width: 0px;border-bottom-width: 0px;border-left-width: 0px;border-color: rgba(0, 0, 0, 0.1);transform-origin: 0px 0px 0px;transform: scale(1, 0.5);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"  /><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><br style="white-space: normal;"  /></section><p><br  /></p><section style="box-sizing: border-box;font-size: 16px;"><section style="margin-top: 30px;margin-right: 8px;margin-left: 8px;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 10px;display: inline-block;width: 562px;vertical-align: top;border-style: solid;border-width: 1px;border-radius: 0px;border-color: rgb(24, 54, 118);box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="margin-top: -30px;box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 24px;color: rgb(108, 139, 156);box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 18px;background-color: rgb(255, 255, 255);box-sizing: border-box;color: rgb(4, 77, 147);"><strong style="box-sizing: border-box;">引言</strong></span></p></section></section><section powered-by="gulangu" style="font-size: 14px;color: rgb(0, 0, 0);line-height: 2;box-sizing: border-box;"><section style="white-space: normal;box-sizing: border-box;line-height: 2em;"><br  /></section><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;line-height: 2em;">深圳市经过快速城市化的发展，土地资源承载力已接近极限，成为经济社会可持续发展的重大瓶颈。自2018年《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法（征求意见稿）》批复以来，深圳逐步探索出了以“利益共享”为核心的土地整备利益统筹经验。土地整备利益统筹是深圳率先探索的土地收储新模式，是以政府为主导、以社区为单元、以低效用地为对象，综合运用规划、经济、土地及相关政策[1]，平衡多方利益，解决土地历史遗留系列问题，实现片区存量用地二次开发路径。<strong><span style="color: rgb(132, 17, 5);">本文以深圳市大鹏新区布新社区土地整备利益统筹试点项目为例，阐述“利益共享”模式下土地整备与规划实施机制。</span></strong></p></section></section></section></section><section style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;"><br  /></section><section style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;"><br style="white-space: normal;"  /></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span><br  /></p><p><br  /></p><section style="white-space: normal;font-size: 16px;text-align: left;display: inline-block;vertical-align: bottom;width: auto;align-self: flex-end;flex: 0 0 auto;min-width: 10%;max-width: 100%;height: auto;box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: right;box-sizing: border-box;"><section style="padding-right: 10px;display: inline-block;width: auto;vertical-align: top;min-width: 10%;max-width: 100%;height: auto;border-bottom: 4px solid rgb(15, 76, 129);border-bottom-right-radius: 0px;box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: center;font-size: 24px;color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><em style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">01</strong></em></p></section></section></section></section><section style="padding-top: 5px;padding-right: 10px;padding-bottom: 5px;white-space: normal;font-size: 16px;text-align: left;display: inline-block;vertical-align: bottom;width: auto;align-self: flex-end;flex: 100 100 0%;height: auto;border-width: 2px 3px 4px 4px;border-radius: 0px;border-style: solid solid solid none;border-color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: justify;color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">深圳当前土地利用面临的问题</strong></p></section></section><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">1.1 增量发展空间“难以为继”</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">深圳经过近30年快速城市化，城市用地达到了近50%的开发强度，新增建设用地严重供应不足，已进入了高度城市化阶段。截止2018年底城市建成区由特区成立之初的约3平方公里扩张至约928平方公里，增长近300多倍[4]。根据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》中数据，按照规划至2020年城市建设用地规模需控制在976平方公里，如今只剩不到50平方公里的建设用地指标[2]。深圳增量用地已几乎“无地可用”。同比一河之隔的香港，香港城市建成区约268平方公里，深圳建成区面积约为香港的3倍，但土地利用效率不足香港的四分之一[4]。</span></section><section style="line-height: 2em;"><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(132, 17, 5);">由此可见，深圳“粗放型”的土地利用方式是导致城市增量建设用地“难以为继”的根源。政府基于传统模式的集体土地征收方式已愈发困难，探索新模式下的城市土地二次开发已迫在眉睫。</span></strong></section><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><p><strong><span style="font-size: 14px;">1.2 存量拓展空间“亟待挖潜”</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">根据2018年深圳普查数据显示，深圳原农村集体约占393平方公里土地，占城市建设用地近30%，其中近300平方公里为合法外用地，存量拓展空间潜力巨大。面对土地紧张、利益主体间冲突严重的形势，存量空间挖潜成为破解土地发展困境的重要支撑。根据《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》，深圳市在城市更新方面将新增实施改造任务不少于600公顷，完成任务不少于370公顷；土地整备方面，2019年全市土地整备任务完成不少于1600公顷，计划安排土地整备项目169个，安排土地整备资金180亿元。</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(132, 17, 5);"><strong>深圳正积极探索实施城市更新、土地整备等多元手段结合的集中连片土地整理模式，引导实现连片存量用地的整体开发。</strong></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">然而，由于城市更新由市场主导，城市公共利益无法有效得到保障，产权不清晰、权属复杂、拆迁赔偿“水涨船高”，使得土地无法高效流转，土地利用和管理陷于困局。以政府为主导的土地整备通过引入“利益共享”的协商谈判机制，</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(132, 17, 5);"><strong>以公共基础设施的规划落实为出发点，成为存量空间拓展与城市公共利益获得平衡的有力抓手。</strong></span></section><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><p><br  /></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">1.3 土地使用权属“错综复杂”</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">根据2018年底深圳最新普查数据统计结果，全市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为37.94万栋，建筑面积高达4.05亿㎡，用地面积131平方公里，是深圳市总建筑面积的49.27%。这些违法建筑一般以“栋”、“套”或“宅基地”为单元申报获得产权，导致相当数量的合法建筑与非法建筑相间混杂存在的局面，在用地空间上呈现“插花地”、“飞地”等用地边界混杂状态。加上土地利用政策的更新变迁，最终形成了集体用地和国有用地犬牙交错，严重阻碍存量用地的二次开发。</span><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(132, 17, 5);">与此同时，政府征地补偿标准低、需协商权利主体多、土地增值收益分配不明确、政策体系不完善等原因，利益平衡成为此类存量用地二次利用的最大瓶颈。</span></strong></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">1.4 二次盘活模式“迭代摸索”</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">根据《2019年城市更新白皮书?城市更新十周年回顾与展望》中显示，截至2018年12月31日，深圳市累计已列入计划项目共计746个，拆除规模合计约58平方公里。根据深圳市规划和自然资源局公布数据，自2011年至2018年底土地整备实施近7年来，土地整备计划任务共计146.98平方公里，累计完成情况157.66平方公里（表1）。土地整备和城市更新可以说是深圳当前获取土地二次开发的主要两种模式。土地整备释放的用地空间是城市更新的3倍多，是当下城市深圳可开发土地资源获取的重要途径。</span><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(132, 17, 5);">土地整备探索是以利益统筹为核心，以公共基础设施落实为出发点、以拓展土地储备来源和盘活城市存量土地为目标，引入“利益共享”谈判协商机制，合理分配多方土地增值收益，通过“共享红利、责任分担”，一揽子解决土地历史遗留问题，最终形成多方共赢的局面。</span></strong></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">表1深圳市2011年——2018年土地整备面积统计表</span></p><table><tbody><tr><td width="81" valign="top"><span style="font-size: 14px;">年份<br  /></span></td><td width="213" valign="top"><span style="font-size: 14px;">计划任务（平方公里）<br  /></span></td><td width="219" valign="top"><span style="font-size: 14px;">完成情况（平方公里）<br  /></span></td></tr><tr><td width="81" valign="top"><span style="font-size: 14px;">2011<br  /></span></td><td width="213" valign="top"><span style="font-size: 14px;">45.28<br  /></span></td><td width="219" valign="top"><span style="font-size: 14px;">46.85</span></td></tr><tr><td width="81" valign="top"><span style="font-size: 14px;">2012</span></td><td width="213" valign="top"><span style="font-size: 14px;">18.7<br  /></span></td><td width="219" valign="top"><span style="font-size: 14px;">20.1<br  /></span></td></tr><tr><td width="81" valign="top"><span style="font-size: 14px;">2013<br  /></span></td><td width="213" valign="top"><span style="font-size: 14px;">18<br  /></span></td><td width="219" valign="top"><span style="font-size: 14px;">20.74<br  /></span></td></tr><tr><td width="81" valign="top"><span style="font-size: 14px;">2014<br  /></span></td><td width="213" valign="top"><span style="font-size: 14px;">16<br  /></span></td><td width="219" valign="top"><span style="font-size: 14px;">18.47<br  /></span></td></tr><tr><td width="81" valign="top"><span style="font-size: 14px;">2015<br  /></span></td><td width="213" valign="top"><span style="font-size: 14px;">15<br  /></span></td><td width="219" valign="top"><span style="font-size: 14px;">15.3<br  /></span></td></tr><tr><td width="81" valign="top"><span style="font-size: 14px;">2016<br  /></span></td><td width="213" valign="top"><span style="font-size: 14px;">11<br  /></span></td><td width="219" valign="top"><span style="font-size: 14px;">11<br  /></span></td></tr><tr><td width="81" valign="top"><span style="font-size: 14px;">2017</span></td><td width="213" valign="top"><span style="font-size: 14px;">12<br  /></span></td><td width="219" valign="top"><span style="font-size: 14px;">12.2<br  /></span></td></tr><tr><td width="81" valign="top"><span style="font-size: 14px;">2018</span></td><td width="213" valign="top"><span style="font-size: 14px;">11<br  /></span></td><td width="219" valign="top"><span style="font-size: 14px;">13<br  /></span></td></tr><tr><td width="81" valign="top"><span style="font-size: 14px;">合计</span></td><td width="213" valign="top"><span style="font-size: 14px;">146.98<br  /></span></td><td width="219" valign="top"><span style="font-size: 14px;">157.66<br  /></span></td></tr></tbody></table><p><br  /></p><p><br  /></p><p><br  /></p><p><br  /></p><section style="white-space: normal;font-size: 16px;text-align: left;display: inline-block;vertical-align: bottom;width: auto;align-self: flex-end;flex: 0 0 auto;min-width: 10%;max-width: 100%;height: auto;box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: right;box-sizing: border-box;"><section style="padding-right: 10px;display: inline-block;width: auto;vertical-align: top;min-width: 10%;max-width: 100%;height: auto;border-bottom: 4px solid rgb(15, 76, 129);border-bottom-right-radius: 0px;box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: center;font-size: 24px;color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><em style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">02</strong></em></p></section></section></section></section><section style="padding-top: 5px;padding-right: 10px;padding-bottom: 5px;white-space: normal;font-size: 16px;text-align: left;display: inline-block;vertical-align: bottom;width: auto;align-self: flex-end;flex: 100 100 0%;height: auto;border-width: 2px 3px 4px 4px;border-radius: 0px;border-style: solid solid solid none;border-color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: justify;color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">布新社区整村统筹土地整备的实践</strong></p></section></section><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">2.1 社区概况</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">大鹏新区布新社区位于深圳市大鹏新区中心区南侧，隶属于大鹏街道。布新社区成立于1991年，社区辖区范围为469.3万平方米（图1）。下辖5个居民小组，包括石桥头、新屋园、布锦、南坑埔、水贝，总人口约8169人，其中户籍人口634人，外来人口7535人。截至2017年社区全年总收入617.51万元，净利润为358.84万元，人均分红2000元。</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(132, 17, 5);"><strong>经济收入主要来源于厂房配套出租，属于典型的物业经济。</strong></span></section><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">本次为整村统筹土地整备项目，以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用的成片区域为实施对象，实施范围总面积为266340.72平方米（图2）。</span></section><p style="text-align: center;"><br  /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6337448559670782" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohZUKlqeh6Rmp5e9fCCUHLuUjQcib76bGSobeUwxubz9JlAwPwib7beM80atwBaGTCy7PtHggN9MTEkg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="486" style=""  /></p><p style="text-align: center;"><br  /></p><p style="text-align: center;"><br  /></p><p><br  /></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">2.2 用地权属</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">项目范围内非农建设用地499.45平方米，旧屋村用地3056.41平方米，未征转土地262784.86平方米。根据《土地整备利益统筹试点项目管理办法》规定，列入布新股份合作公司统筹的土地面积共266340.72平方米，包含23个地块，其中包含有合法用地3555.86平方米（表2，图3）。</span></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">表2布新社区土地整备范围汇总表</span></p><table><tbody><tr><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">社区实际掌握土地<br  /></span></td><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">面积（平方米）<br  /></span></td><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">占比<br  /></span></td></tr><tr><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">非农建设用地</span></td><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">499.45<br  /></span></td><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">0.19%</span></td></tr><tr><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">旧屋村</span></td><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">3056.41<br  /></span></td><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">1.15%<br  /></span></td></tr><tr><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">未征转土地</span></td><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">262784.86</span></td><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">98.66%<br  /></span></td></tr><tr><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">小计</span></td><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">266340.72<br  /></span></td><td width="171" valign="top"><span style="font-size: 14px;">100%</span></td></tr></tbody></table><p><br  /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="1.0715474209650582" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohYzbF7ibIZkxvBag244GF9ZPYjc1CuLjTTsdQYvG0apFRxsibic1ZKwX1oychqPZdibjgst7KxyfHzPJA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="601" style=""  /></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">图3：土地权属及地块编号</span><br  /></p><p><br  /></p><p><br  /></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">2.3土地利用现状</span></strong></p><p><br  /></p><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">布新社区土地整备利益统筹项目用地面积266340.72平方米，其中，四类居住用地面积6249.69平方米，教育设施用地面积910.87平方米，普通工业用地面积8931.23平方米，道路交通用地面积12812.08平方米，水域305.18平方米，农林和其它用地面积247278.96平方米（表3，图4）。</span></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">表3 布新社区土地整备土地利用现状汇总表</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages js_insertlocalimg" data-ratio="0.35304659498207885" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohapd6IIlrhO9Vk6MLNibbdfRPdtdYo5XzEbVN41CYUJOAugwImibPocricPEhJxHgPx4yrOm2ZGaggiaA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="558" style=""  /></p><p><br  /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages js_insertlocalimg" data-cropselx1="5" data-cropselx2="377" data-cropsely1="0" data-cropsely2="439" data-ratio="1.1502890173410405" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohYzbF7ibIZkxvBag244GF9ZPxHia2aXMe5ftYkmlvrxfx1eddI15dWquXml2pZNgw05icx8SH4DK5tdg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="519" style="width: 382px;height: 439px;"  /></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">图4：土地利用现状图 </span></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);"><br  /></span></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);"><br  /></span></p><p style="text-align: center;"><br  /></p><p><br  /></p><section style="white-space: normal;font-size: 16px;text-align: left;display: inline-block;vertical-align: bottom;width: auto;align-self: flex-end;flex: 0 0 auto;min-width: 10%;max-width: 100%;height: auto;box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: right;box-sizing: border-box;"><section style="padding-right: 10px;display: inline-block;width: auto;vertical-align: top;min-width: 10%;max-width: 100%;height: auto;border-bottom: 4px solid rgb(15, 76, 129);border-bottom-right-radius: 0px;box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: center;font-size: 24px;color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><em style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">03</strong></em></p></section></section></section></section><section style="padding-top: 5px;padding-right: 10px;padding-bottom: 5px;white-space: normal;font-size: 16px;text-align: left;display: inline-block;vertical-align: bottom;width: auto;align-self: flex-end;flex: 100 100 0%;height: auto;border-width: 2px 3px 4px 4px;border-radius: 0px;border-style: solid solid solid none;border-color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: justify;color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">土地整备思路</strong></p></section></section><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">3.1 范围划定</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">布新社区整村统筹范围的划定主要依据规划实施需要，为解决08-13地块人才安居房、睿鹏大道、布新路、王母河综合整治工程等重大项目落地及社区发展问题（图5，图6，图7，图8），也在一定程度上体现了社区发展的利益诉求。</span></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages js_insertlocalimg" data-ratio="0.934931506849315" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohapd6IIlrhO9Vk6MLNibbdfRYfV8ibyUJ7vul41UoQrmJicdsboKdtn3j3LO1YoW1TTXtuGibEDV0D4kQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="584" style=""  /></p><p><br  /></p><p><br  /></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">3.2 主要思路</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><section style="line-height: 2em;"><span style="color: rgb(132, 17, 5);"><strong><span style="font-size: 14px;">首先，</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">在2017年正式启动申报纳入整村统筹土地整备试点项目。列入试点后开始启动项目的前期研究，核算政府和社区总体利益，依据《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》规定，确定给予社区（股份公司）留用地规模、规划指标以及收回土地及地上建构筑物的补偿资金。</span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="color: rgb(132, 17, 5);"><strong><span style="font-size: 14px;">其次，</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">以社区（股份公司）为主体，在权益范围内，统筹协调社区与业主利益，按规定对整备范围内的土地和房屋进行权属确认、补偿安置及房屋拆除工作，完成收回土地的清理和移交工作，后续自主开展留用地的开发建设（图9）。</span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="color: rgb(132, 17, 5);"><strong><span style="font-size: 14px;">最后，</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">利用政策手段，通过“捆绑责任”的规划指标管控，理顺各方职责和义务。</span></section><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages js_insertlocalimg" data-ratio="0.49842271293375395" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/JARNncAyohapd6IIlrhO9Vk6MLNibbdfRia7AX5QVjBBKicB45zLwZ8MEYKnVOTLGn6VNtYuBypec5ibgc6ic7Xwibsw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1268" style=""  /></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">图9：土地整备利益统筹模式图</span></p><p><br  /></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">3.3 土地分配</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">本次规划土地分配方案：社区整备范围总用地266340.72平方米，其中，政府储备用地213184.38平方米，社区留用地总面积约55480.80平方米，规划落实社区留用土地53156.34平方米，剩余2324.46平方米留用土地指标纳入南坑埔城中村改造项目中，以捆绑方式在建成区内落实。（图10，图11）</span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6074895977808599" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohZUKlqeh6Rmp5e9fCCUHLuUibRYO3CoGmZcs3rkxNrNmKaTqkicNmd5gWSrWQEiaiaAx4rBqvbv1m6uEg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="721" style=""  /></p><p style="text-align: center;"><br  /></p><p style="text-align: center;"><br  /></p><p style="text-align: center;"><br  /></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">3.4 留用地规划</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">根据上层次规划的要求，结合社区的发展诉求，布新社区留用地主导功能是居住和商业服务。可开发总建筑面积为138206.5平方米，其中居住建筑面积87443.53平方米，商业建筑面积46359.84平方米，配套设施面积4403.13平方米（表4，图12）。另有2324.46平方米的留用土地指标需要落到统筹地块外，在南坑埔城中村改造项目中通过捆绑开发落实。</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(132, 17, 5);"><strong>开发容积率综合多方面因素，从技术层面、社区发展诉求、拆迁谈判以及社区内部平衡等层面来综合确定。</strong></span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">表4 留用土地总建设规模</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages js_insertlocalimg" data-ratio="0.4281609195402299" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohapd6IIlrhO9Vk6MLNibbdfR5a6xJrgTpzEDbupjlGkOBLczCF6icg6lISCNIdYOzYsZQpR52WJM6VQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="696" style=""  /></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages js_insertlocalimg" data-ratio="0.6521739130434783" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohapd6IIlrhO9Vk6MLNibbdfRT8TdrbxyibYzn2e8gdz9PVcFeMRIL2xfDLiaibKFjicgzp7IdF8UaDe0jg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="690" style=""  /></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">图12 留用土地图则调整对比图</span></p><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(65, 70, 75);">3.5 公共基础设施配建及移交责任</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;color: rgb(65, 70, 75);"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">本次规划开发主体负责建设以下配套设施，根据开发计划，07-24-01地块、08-19地块、08-22地块共配套建设社区菜市场、社区警务室、便民服务站、社区管理用房、邮政所、物业服务用房、社区老年人日间照料中心等7处设施全部无偿移交政府（表5）。</span></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">表5 公共服务设施配件及移交责任表</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages js_insertlocalimg" data-ratio="0.4963609898107715" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohapd6IIlrhO9Vk6MLNibbdfRFpwclfDktl9yIoTu9ZXs8iawLkxEOe2rrlweAicib5cibo1es1bnI7gWnQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="687" style=""  /></p><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><br  /></p><section style="white-space: normal;font-size: 16px;text-align: left;display: inline-block;vertical-align: bottom;width: auto;align-self: flex-end;flex: 0 0 auto;min-width: 10%;max-width: 100%;height: auto;box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: right;box-sizing: border-box;"><section style="padding-right: 10px;display: inline-block;width: auto;vertical-align: top;min-width: 10%;max-width: 100%;height: auto;border-bottom: 4px solid rgb(15, 76, 129);border-bottom-right-radius: 0px;box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: center;font-size: 24px;color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><em style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">04</strong></em></p></section></section></section></section><section style="padding-top: 5px;padding-right: 10px;padding-bottom: 5px;white-space: normal;font-size: 16px;text-align: left;display: inline-block;vertical-align: bottom;width: auto;align-self: flex-end;flex: 100 100 0%;height: auto;border-width: 2px 3px 4px 4px;border-radius: 0px;border-style: solid solid solid none;border-color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: justify;color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">实施效益</strong></p></section></section><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">4.1 实施时序</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">根据政府主导、规划引导、计划统筹、平衡各方利益的思路，结合整备项目的实际情况，优先考虑政府迫切需解决的大鹏新区08-13人才住房用地和睿鹏大道建设用地，按地块分期分批，由市土地整备中心、市规划国土委大鹏管理局、新区城市更新局（土地整备局）与大鹏办事处共同组织验收，整备土地符合入库标准，验收合格后办理书面移交手续，纳入市储备土地。</span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="color: rgb(122, 68, 66);"><strong><span style="font-size: 14px;">4.1.1 第一期开发08-13人才住房用地和睿鹏大道建设用地</span></strong></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">为保障大鹏新区08-13人才住房和睿鹏大道的建设，在与布新社区签订试点项目的框架协议书后，先期支付部分补偿费用给予布新社区，布新社区先行移交08-13人才住房项目和睿鹏大道工程建设用地（DP5、DP21、DP66、DPJ14、DPJ3、DPJ4、DPJ5、DPJ6、DPJ7）面积63,859.03平方米，社区留用土地12,091.49平方米（DP5、DP61、DPJ15)，完成地上建筑物、青苗、果树、构筑附属物补偿及清理后，政府与布新股份合作公司签订征转地协议，社区配合政府完成地块的验收并移交入库，在2017年7月底完成（表6）。</span></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">表6 第一期土地移交统计表</span></p><table><tbody><tr><td width="114" valign="top"><span style="font-size: 14px;">类型<br  /></span></td><td width="235" valign="top"><span style="font-size: 14px;">地块编号<br  /></span></td><td width="99" valign="top"><span style="font-size: 14px;">面积（平方米）<br  /></span></td><td width="44" valign="top"><span style="font-size: 14px;">备注你</span></td></tr><tr><td width="114" valign="top"><span style="font-size: 14px;">留用土地<br  /></span></td><td width="235" valign="top"><span style="font-size: 14px;">DP5、DP61、DPJ15<br  /></span></td><td width="99" valign="top"><span style="font-size: 14px;">12091.49<br  /></span></td><td width="44" valign="top"><span style="font-size: 14px;">-<br  /></span></td></tr><tr><td width="114" valign="top"><span style="font-size: 14px;">纳入政府储备土地<br  /></span></td><td width="235" valign="top"><span style="font-size: 14px;">DP5、DP21、DP66、DPJ14等</span></td><td width="99" valign="top"><span style="font-size: 14px;">635859.03<br  /></span></td><td width="44" valign="top"><span style="font-size: 14px;">-</span></td></tr></tbody></table><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><span style="color: rgb(122, 68, 66);"><strong><span style="font-size: 14px;">4.1.2 第二期开发范围内未征转土地</span></strong></span></p><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">第二期收回范围内交通设施用地、教育科研用地等公共配套设施用地和其他用地，移交地块为DP93、DP16、DPJ1、DPJ2等共计10个地块，纳入政府储备土地面积149,325.34平方米，社区获得留用土地面积41,064.86平方米。完成地上构筑附属物、花木、青苗果树补偿后，在2017年10月31日前完成（表7，图13）。</span></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">表7第二期土地移交统计表</span></p><table><tbody><tr><td width="114" valign="top"><span style="font-size: 14px;">类型<br  /></span></td><td width="235" valign="top"><span style="font-size: 14px;">地块编号<br  /></span></td><td width="99" valign="top"><span style="font-size: 14px;">面积（平方米）<br  /></span></td><td width="44" valign="top"><span style="font-size: 14px;">备注你</span></td></tr><tr><td width="114" valign="top"><span style="font-size: 14px;">留用土地<br  /></span></td><td width="235" valign="top"><span style="font-size: 14px;">DP44、DP16<br  /></span></td><td width="99" valign="top"><span style="font-size: 14px;">41064.86<br  /></span></td><td width="44" valign="top"><span style="font-size: 14px;">-<br  /></span></td></tr><tr><td width="114" valign="top"><span style="font-size: 14px;">纳入政府储备土地<br  /></span></td><td width="235" valign="top"><span style="font-size: 14px;">DP93、DP16、DPJ1、DPJ2</span></td><td width="99" valign="top"><span style="font-size: 14px;">149325.34<br  /></span></td><td width="44" valign="top"><span style="font-size: 14px;">-</span></td></tr></tbody></table><p><br style="white-space: normal;"  /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages js_insertlocalimg" data-ratio="0.7064516129032258" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/JARNncAyohapd6IIlrhO9Vk6MLNibbdfRzAuoHTjickBoDLGCZCEics69yZm4Md5h9vwZqx5fZSDpq0micpPu4fdeg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="930" style=""  /></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">图13 土地整备实施时序示意图</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">4.2 整体效益</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><span style="color: rgb(122, 68, 66);"><strong><span style="font-size: 14px;">4.2.1 经济效益</span></strong></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="color: rgb(122, 68, 66);"><strong><span style="font-size: 14px;">（1）政府成本及收益分析</span></strong></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="color: rgb(132, 17, 5);"><strong><span style="font-size: 14px;">政府投入的主要资金为项目补偿资金，整备后政府收益主要包括社区留用土地地价收入、税收等资金收益，以及公共管理与服务设施用地、交通设施用地、绿地与广场用地、其他用地（农林和其他用地）等土地收益，</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">共可获得约3万平方米的道路交通及配套设施用地，11.83公顷绿地，可保障睿鹏大道、布新路、王母河综合整治工程的顺利实施。</span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="color: rgb(122, 68, 66);"><strong><span style="font-size: 14px;">（2）社区成本及收益</span></strong></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">社区成本包含留用土地市场开发成本、社区居民安置成本、外卖地开发利润三个方面。其中社区需按照《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》留用土地地价计收规则补缴社区留用土地入市所需地价。收益包含物业出售、补偿资金两部分。</span></section><p style="text-align: center;"><br  /></p><p><br  /></p><section style="line-height: 2em;"><span style="color: rgb(122, 68, 66);"><strong><span style="font-size: 14px;">4.2.2 空间效益</span></strong></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="color: rgb(122, 68, 66);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></strong></span></section><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">本次整备总用地266340.72平方米，政府收回土地213184.38平方米，社区通过腾挪、整合，实现社区相对集中留用地总面积55480.80平方米，规划落实社区留用土地53156.34平方米，剩余2324.46平方米留用土地指标纳入南坑埔城中村改造项目中，以捆绑方式在建成区内落实。</span></section><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><section style="line-height: 2em;"><span style="color: rgb(132, 17, 5);"><strong><span style="font-size: 14px;">整备后的国有土地和社区留用土地可以统一规划、统一实施，有效释放社区未利用土地，拓展城市发展空间，提升土地集约利用水平。</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">政府收回的用地，为坪盐通道、南坪三期道路的建设提供了空间，推动睿鹏大道、布新路、王母河综合整治工程等重大公共项目的落实。避免了单宗土地确权补偿的复杂手续；解决了社区历史遗留问题，为公共配套设施的落实提供了空间；推动了社区城市化，使社区居民能共享城市发展红利；为全市及其他地区的土地二次开发、土地确权积累了工作经验。</span></section><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="color: rgb(122, 68, 66);"><strong><span style="font-size: 14px;">4.2.3 社会效益</span></strong></span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;">通过本次整备推动了新区的保障性住房建设，为大鹏新区未来的建设和发展提供有力的人才支撑。解决了道路、公共服务设施、河道等公共基础设施建设用地的需求，完善片区市政交通设施，改善居民生活环境质量，促进集体经济转型提升。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><br  /></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="color: rgb(132, 17, 5);"><strong><span style="color: rgb(132, 17, 5);font-size: 14px;">（1）提高土地节约集约利用水平</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;">在全市土地资源供需日益紧张的情况下，“整村统筹”土地整备是破解土地资源困境，拓展城市发展空间，推进土地资源节约集约利用的重要手段。本项目可整备出26.63公顷的土地，整备后的社区留用土地和国有土地都可以统一规划、统一实施，有效释放社区未利用土地，拓展新区城市发展空间，提升土地节约集约利用水平。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="color: rgb(132, 17, 5);"><strong><span style="color: rgb(132, 17, 5);font-size: 14px;">（2）推动重大项目落地</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;">顺利推动睿鹏大道、布新路、王母河综合整治工程等公共项目的建设落实。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="color: rgb(132, 17, 5);"><strong><span style="color: rgb(132, 17, 5);font-size: 14px;">（3）推动社区经济转型发展</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;">推动新区的保障性住房建设，为大鹏新区未来的建设和发展提供有力的人才支撑。从股份公司的层面来看，有利于集体经济的持续健康发展、促进集体经济转型提升。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="color: rgb(132, 17, 5);"><strong><span style="color: rgb(132, 17, 5);font-size: 14px;">（4）改善居民生活环境</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 14px;">政府收回道路及公共配套设施用地和绿地，可以解决道路、公共服务设施、河道等公共基础设施建设用地的需求，完善片区市政交通设施，改善居民生活服务环境，提升城市发展质量。</span></section><section style="line-height: 2em;"><br  /></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><br  /></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="white-space: normal;font-size: 16px;text-align: left;display: inline-block;vertical-align: bottom;width: auto;align-self: flex-end;flex: 0 0 auto;min-width: 10%;max-width: 100%;height: auto;box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: right;box-sizing: border-box;"><section style="padding-right: 10px;display: inline-block;width: auto;vertical-align: top;min-width: 10%;max-width: 100%;height: auto;border-bottom: 4px solid rgb(15, 76, 129);border-bottom-right-radius: 0px;box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: center;font-size: 24px;color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><em style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">05</strong></em></p></section></section></section></section><section style="padding-top: 5px;padding-right: 10px;padding-bottom: 5px;white-space: normal;font-size: 16px;text-align: left;display: inline-block;vertical-align: bottom;width: auto;align-self: flex-end;flex: 100 100 0%;height: auto;border-width: 2px 3px 4px 4px;border-radius: 0px;border-style: solid solid solid none;border-color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: justify;color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><strong>整村统筹模式及经验</strong></p></section></section><p><br  /></p><p><br  /></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">5.1 “整村统筹”的实施范围是项目顺利推进的基础</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">土地整备范围划定是项目实施和利益平衡的基础。划定实施范围主要基于两方面因素: 一是规划实施需要，结合08-13地块人才安居房、睿鹏大道、布新路、王母河综合整治工程等项目用地红线确定，将公共城市基础设施建设需要征用的农村集体土地纳入土地整备范围，解决项目用地问题；二是农村集体的发展诉求，将布新社区内大量合法外用地纳入土地整备范围。通过土地确权重新赋予农村集体土地开发权，鼓励更多合法外用地进行二次开发。</span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">5.2 “自上而下”的政府主导模式是土地整备的支撑</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(132, 17, 5);">本次土地整备坚持以政府为主导、社区（股份有限公司）为主体的原则，统筹运用城市规划、土地产权、资金保障三大政策，全面解决社区土地历史遗留问题，优化整合城市空间，促进社区转型发展。</span></strong><span style="font-size: 14px;">利用城市规划的政策性，通过土地整备项目专项规划与土地整备项目实施方案充分协同，解决规划与实施的矛盾；运用土地权属管理，政府通过基准权益的保障和发展权益的合理分享，彻底解决原农村土地产权问题；通过政府运作资产，使整村统筹土地整备可以较为经济的方式进行。</span></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">5.3 “利益共享”的分配机制是平衡多方利益的关键</span></strong><span style="font-size: 14px;">（图14）</span></p><p><span style="text-align: left;text-indent: 32px;color: rgb(132, 17, 5);"><strong><span style="line-height: 150%;font-family: 宋体;font-size: 14px;"><br  /></span></strong></span></p><section style="line-height: 2em;"><span style="text-align: left;text-indent: 32px;color: rgb(132, 17, 5);"><strong><span style="line-height: 150%;font-family: 宋体;font-size: 14px;">在土地整备过程中，政府与包含原村集体在内的相关土地权利人形成“利益共同体”。</span></strong></span><span style="text-align: left;text-indent: 32px;line-height: 150%;font-family: 宋体;font-size: 14px;">通常以社区为主体，通过经济测算、容积率赋值、公共利益捆绑等多元因子确定补偿机制与责任划分，平衡政府与社区的利益空间。通过建立“利益共享和责任分摊”机制，合理分配土地增值收益，政府收回部分经营性用地和公共配套设施用地等，以落实重大基础设施的用地需求，落实相关规划。原村集体通过贡献大部分实际占有使用的合法外用地，政府按征地的一定比例向村集体提供留用地，作为集体未来可入市发展的合法用地。使得社区能够共享片区改造升级后带来的增值收益，提高村民整体收入水平等。最终实现政府、原村集体、村民的多方共赢。</span></section><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;text-align: left;text-indent: 32px;line-height: 150%;"><span style="line-height: 150%;font-family: 宋体;font-size: 14px;"></span></p><p><span style="font-size: 14px;"></span><br  /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages js_insertlocalimg" data-ratio="0.49013417521704816" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/JARNncAyohapd6IIlrhO9Vk6MLNibbdfRuOicxeKTqsicXsjH9WDTGtg6ac0JfmCdEWGc9N7kVqSDfnPAySHXgC2A/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1267" style=""  /></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">图14 土地整备“利益共享”机制图</span></p><p><br  /></p><p><strong><span style="font-size: 14px;">5.4 “上下沟通”的共赢协商制是整备方案实施的保障</span></strong></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">从深圳市土地整备各相关试点情况来看，整备涉及大量的利益谈判和多方协商工作，涵盖土地历史遗留、留用地、征地拆迁、房屋征收、土地收储与出让等一系列内容，涉及市政府、区政府、街道、社区四级政府部门。</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(132, 17, 5);"><strong>在整备过程中需要建立上下沟通的规划协商机制，通过利益博弈，对土地使用权进行再分配。结合“上游——下游”相关利益主体需求编制利益统筹方案。</strong></span><span style="font-size: 14px;">统筹原村集体的土地历史遗留问题、土地确权问题和政府公共基础配套、征地拆迁、房屋征收等问题，最终在合作共赢的协商机制下推动整个土地整备工作。 <br  /></span></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><br  /></p><section style="white-space: normal;font-size: 16px;text-align: left;display: inline-block;vertical-align: bottom;width: auto;align-self: flex-end;flex: 0 0 auto;min-width: 10%;max-width: 100%;height: auto;box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: right;box-sizing: border-box;"><section style="padding-right: 10px;display: inline-block;width: auto;vertical-align: top;min-width: 10%;max-width: 100%;height: auto;border-bottom: 4px solid rgb(15, 76, 129);border-bottom-right-radius: 0px;box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: center;font-size: 24px;color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><em style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">06</strong></em></p></section></section></section></section><section style="padding-top: 5px;padding-right: 10px;padding-bottom: 5px;white-space: normal;font-size: 16px;text-align: left;display: inline-block;vertical-align: bottom;width: auto;align-self: flex-end;flex: 100 100 0%;height: auto;border-width: 2px 3px 4px 4px;border-radius: 0px;border-style: solid solid solid none;border-color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><section powered-by="gulangu" style="text-align: justify;color: rgb(15, 76, 129);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">结论与展望</strong></p></section></section><p><br  /></p><p><br  /></p><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">从本次布新土地整备实践来看，整备的实质是土地收储，通过“利益共享与责任分摊”，政府给与原村集体留用地及一定的货币补偿，争取原村集体和村民参与土地整备的积极性，通过“政府主导”，“上下沟通”的工作方式编制利益统筹方案，充分利用政策、规划、土地、资金等手段保障整备方案实施[3]。其核心内容包括以“留用地+货币”形式解决社区土地历史遗留问题，以“共享红利、责任分担”为公共基础设施建设提供空间两个方面。最终实现存量低效用地的二次开发，保障城市公共利益落实，提升半城市化地区城市形象。</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(132, 17, 5);"><strong>本次研究总结了深圳最新土地整备实践模式，为未来进一步提升土地整备的效能，探索存量土地二次开发提供强有力的借鉴作用。</strong></span></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><p><span style="font-size: 14px;"> </span></p><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0px 0px;border-color: rgba(0, 0, 0, 0.1);transform-origin: 0px 0px;transform: scale(1, 0.5);"  /><p><br  /></p><section style="line-height: 2em;"><strong><span style="font-size: 14px;">参考文献：</span></strong></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">[1] 戴小平,程家昌,孙志龙. 整村统筹土地整备与规划实施机制——以深圳沙湖社区为例[J].城市规划，2017,41（7）：114-117.</span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">[2] 刘芳，张宇,姜仁荣.深圳市存量土地二次开发模式路径比较与选择[J].规划管理,2015,31（7）:49-54.</span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">[3] 魏秀月，戴根平.整村统筹土地整备工作的政策探索与规划实践[J].规划管理,2017,33（6）:67-72.</span></section><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(123, 127, 131);">[4] 郑坚.深圳土地整备实践模式研究[D].广州：华南理工大学，2018.</span></section><p><span style="font-size: 14px;"><br  /></span></p><section style="font-size: 16px;white-space: normal;box-sizing: border-box;text-align: center;"><strong>-END-</strong></section><section style="font-size: 16px;white-space: normal;box-sizing: border-box;text-align: center;"><br  /></section><section style="font-size: 16px;white-space: normal;box-sizing: border-box;"><section style="line-height: 2;box-sizing: border-box;"><section style="text-align: center;"><br  /></section></section></section><section style="font-size: 16px;white-space: normal;box-sizing: border-box;"><section style="padding-top: 0.65em;text-align: center;box-sizing: border-box;"><section style="width: 578px;height: 1px;background-color: rgb(72, 72, 72);box-sizing: border-box;line-height: 0;"><br  /></section><section style="margin-top: -0.65em;box-sizing: border-box;"><section style="padding-top: 1px;padding-right: 8px;padding-left: 8px;display: inline-block;vertical-align: top;height: 1.3em;line-height: 1.3em;border-color: rgb(0, 0, 0);border-left-width: 3px;border-left-style: solid;border-right-width: 3px;border-right-style: solid;background-color: rgb(255, 255, 255);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">近期阅读推荐</strong></p></section></section></section></section><section style="font-size: 16px;white-space: normal;">                                            </section><section style="white-space: normal;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;font-size: 16px;text-align: center;max-width: 100%;box-sizing: border-box;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);color: rgb(0, 0, 0);overflow-wrap: break-word !important;"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: 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