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2015年上海商品住宅市场表现强劲，全市成交均价再创历史新高，办公楼租赁市场同样表现优秀，2015年办公总吸纳量再创新高，达到约130万平方米，是2014年的2倍。从特征上来看，主要体现在中央商务区供不应求和新兴商务区供应过剩的两极分化趋势，那么2016年上海办公租赁市场又会有怎样的变化？以下通过6点对2016年办公楼市场做了一个初步的预测和展望。

1，租金依然具有较大上涨空间

首先，我们把视野提升到上海以外，2015年在全球经济不景气的大背景下，亚太区乃至全球核心城市写字楼租金依然保持强劲，伦敦和旧金山的超甲级写字楼租金均价2015年分别增长10.7%和8.2%，上海超甲级写字楼租金均价也保持有10%左右的增长，达人民币13.5元/平/天左右，在全球排第11名，排名首位的依然是香港，达到约人民币35元/平方米/天左右。从排名上看，作为国际大都市的上海仍具有较大空间。

从需求端看，写字楼的主要租户—上海第三产业的产值增幅达10.6%，相较2014年8.8%增加1.8个百分点，预计2016年增幅将继续扩大，这说明上海的经济结构正在逐步变化，企业对写字楼的租赁需求会进一步提升。

从供应端看，2015年新兴商务区的高空置率一定程度上抑制了开发商对于郊区办公的开发供应，反而中央商务区内优质写字楼供应量加大，如2015年底入市的世纪大都会（13.5万方），世纪大厦（3.9万方），上海国际航运中心（4.9万方）以及2016年预计入市的徐汇万科中心，万科翡翠滨江，浦东国际金融中心等。整体供应的地段和楼宇品质的提升可直接促使2016年上海写字楼租金进一步上涨。

2，租赁需求开始外溢，两极分化趋势有望减弱

中央商务区日益增长的租金和供应的缺乏必然会导致企业的外迁，例如2015年松下电器搬迁至SOHO虹口广场租赁10,000平方米的面积。目前中央商务区的租金增长幅度较大，例如竹园的世纪大都会2015年底入市价格在10元/平方米/天，当月出租率达到30%以上，高出区域均价20%以上，已经逐渐超出了部分公司的预算。导致目前次级商务区如原闸北、虹口、普陀以及滨江线的徐汇滨江，北外滩等地需求逐渐旺盛，进而影响到新兴商务区（如大虹桥商务区，五角场等）的空置率逐步下降，大虹桥板块内的写字楼（如虹桥世界中心等）也将逐渐展现升温的趋势，租金价格也将逐步上升，两极化趋势有望逐渐减弱。

虹桥枢纽

五角场

非常值得一提的是，作为上海“十二五”规划重点发展的区域之一，徐汇滨江板块是上海市政府斥资千亿余元，被规划为徐家汇商业圈的延伸与升级板块。有人说这里是市中心最后一块成片开发的区域。

徐汇滨江板块区位图

徐汇滨江板块规划效果图

目前徐汇滨江板块的写字楼租金均价在6.5元/平/天，而随着周围商业，配套不断成熟，作为当下城市发展重点区域，目前板块内无论办公、居住、投资等需求都在呈上升发展态势。预测在未来1-2年内，板块内的高档写字楼（例如绿地中心一期、二期）租金价格将上涨10%-20%左右。

3，浦东写字楼供不应求现象有望缓解

2015年浦东空置率明显低于浦西，主要是由于供应缺乏。2016年已知入市办公产品较多，主要是竹园杨高路板块以及陆家嘴东延区域，使得浦东商务区供不应求现象得到一定缓解

4，联合办公进一步活跃，优胜劣汰现象会开始出现

2014年SOHO 3Q和优客工场开始进入办公市场，2015年大规模扩充面积，各类联合办公如雨后春笋般出现，随后全球最大的联合办公Wework进入上海。联合办公给上海目前大量的小微企业和创业企业一个质优价廉的办公场所，对传统办公的缺陷给予了较好的补充。其中规模化的联合办公可以给会员提供不同城市的办公场所以及更多的增值服务，相对小型联合办公，会有较强的优势，使得小微企业租户更多的选择规模化的联合办公，原先500平方米就做一个联合办公的现象可能越来越难实现。

5，租户方面，内资企业占比预计会进一步提高

以互联网金融公司为代表的大量非银金融企业将带来超出预计的写字楼需求量，比如5家试点的民营银行和网易游戏等均在2015年租赁了数千平的写字楼，预计2016年内资企业占比会进一步提高。

6，自用大单客户逐渐增加

随着一线城市房地产市场表现强劲，企业对于一线城市优质不动产更加看重，逐步加大不动产配置比例，使得购置办公楼宇用做自用和固定资产增持的趋势进一步增加，尤其是金融类企业，对于购买优质写字楼十分热衷，例如工商银行和中国人寿分别以89亿和68亿买尚悦中心1,2号楼，中国平安以44亿买徐汇滨江板块绿地中心二期2,3号楼，大华银行19亿购买银城商务广场等。除了10亿以上的大单外，中型企业购买500-3000平方米左右的单层或单栋写字楼同样比较热衷，如天安和万科在内中环合作打造的御河企业公馆，主推600-1800平方米独栋写字楼，在样板房未开放的情况下，去化5.9亿。2016年办公租金进一步上涨后，中大型企业对于办公场所会逐渐从租赁到购买自用的思维转变，预计中大单成交量会进一步增加。

整体来说，2016年上海办公市场相对乐观，新兴商务区高空置率的现象会逐步好转，新型办公也会逐渐活跃，上海会进一步向国际一线城市靠拢。