“外滩是上海的门面,但是再往里500米,人们又会看到一个不一样的上海,那里是一个更加市井的上海。”在刚刚结束的融创2020城市更新研讨会(下称“研讨会”)上主持人骆新如是开场。的确,这里的城市更新最牵动上海的脉搏,一来历史久、体量大;二来区位重、诉求杂。可以说,老城厢及其周边区域的城市更新质量高低,是整个上海城市更新谓之成功与否的重要一环。目前最紧迫的,不外乎绿地董家渡金融城(13、15号地块)、融创项目(12、14号地块)的建设。
坊间解读董家渡金融城的选址是黄浦江、陆家嘴构成的太极图的另一中心,这或许是牵强附会,但不容置疑的是董家渡确是黄浦区发展的重中之重。这种重要性不仅仅是黄浦区与浦东新区或者陆家嘴街道谁的产值更高的问题,而是上海进一步升级,实现2035规划的龙头项目之一。尽管其建设过程并非顺利,纠缠在其中的开发商、资本、拆迁、记忆车载斗量,仍不妨碍人们对董家渡未来的想象。
董家渡南外滩金融城工地(13、15号地块)和12、14号地块(图上方低矮建筑区)。(图片来自网络)
早在2002年12月,上海申博成功。随之而来的是世博园区及周边的新一轮都市开发计划,老城厢、董家渡也在此番改造的范围中。一年后,上海市政府批准了由《上海市中心城历史文化风貌区范围划示》确定的中心城12个历史文化风貌区,老城厢也包括在内。董家渡所在的城外“厢”,不在此次划定范围内,有着完全不同的命运。董家渡地区作为上海老城厢十六铺的主要部分,有着连片高密度老街坊。历史上,董家渡连接着县城内的居住、消费和滨江码头的贸易网络,因此工商业高度发达。老城厢的四类弄堂经济(农副产品贸易、小商品批发、生活服务、生产加工),在这里都能找到。许多延续至今的路名,仍让人联想起当年百业百家的繁华喧闹。
在开发规划中,董家渡从北到南划分成18个地块,从北到南依次编号。2002年5月,光彩集团(泛海集团前身)以几乎零出让金,获得董家渡10、12、14号共12万平米的毛地,从此拉开董家渡旧改开发大幕。随后,华润、华浙、中民投、九龙仓、绿城等纷至沓来。至2019年初,两宗地块出让接连发生:融创接盘泛海,中民投转手绿地。至此,董家渡诸地块形成华润、融创、绿地、绿城四足鼎立局面。
但拿地时间早晚,与征收、开发时序并无太大关联。北端邻复兴东路的2、3号地块,2005年前后由华浙转让给绿地后,至今仍然待拆,陷在一片水泥森林中。坊间讨论最多且正在建设中的董家渡金融城则以13、15号地块为核心。小南门以东的12、14号地块,在初次拿地17年后的今天还是一副老城厢光景。不过,自融创从泛海手中接过这一接力棒之后,也让人们对这里有了更多期待和想象。从城市开发的角度而言,融创接手的12、14号地块在原本的开发逻辑里属于旧城改造,以“拆改留”为主要模式。然而,上海城市升级的语境如今早已转向城市更新,“留改拆”成为主流,这就决定了几个重要标准:
其一,空间上必须要有延续,即便在推到重建不可避免的情况下,多节点旧有空间延续应被作为重要方法。值得强调的是,单个空间盆景化的保留在业界多有诟病,例如目前13号地块中的董家渡教堂、静安嘉里中心的毛泽东故居,以及研讨会上林沄博士提及的太古里邱世住宅(现名“查公馆”)。
其二,社群网络以及文化特色的延续。社群网络的延续或许并不等于原住民的居留,毕竟现实的可行性已经不允许这一区域实现这一目标,更为切实的目标或许是,融创东侧的董家渡金融城地块一旦建成,那些高级金融白领人群,与融创地块西侧的老城厢市井大众如何在这里过渡和融合,生成新的社群网络,才是这两块地块具有的更大价值和意义。也是融创的开发接下来需要重点关注的领域。成,或开创上海城市更新社群融合的新标杆;败,则损失了上海城市更新模式创新的绝佳乃至是最后一个里程碑式的机遇,毕竟,对标全球卓越的金融城难再有,而上海的老城厢亦难再有。
老城厢,在上海建立“卓越的全球城市”战略中,没有被提高到应有的地位。老城厢作为“上海之根”,应当被作为一个完整的整体来理解,其存留的城市记忆和价值也理应被重视。
溯源价值。老城厢之“老”,是相对于租界而言。
建立在江南水乡肌理上的老城厢和城墙。图为开埠前上海县城的通航干道。(图片来自网络)
1843年上海开埠,资本主义城市化在这片江南水乡的引进,肇始城市的新老之分。随后的小刀会起义和太平天国运动,江浙大量富绅和贫民逃难到沪,涌入租界的同时,部分也来到老城厢,带来了资金和劳动力,也进一步拓宽了消费市场。因此从1860年代起,老城厢老北门一带毗邻租界的区域,兴起了城内最早的房地产业。
1862年上海老城和租界图(局部)。(图片来源/virtualshanghai.net)
1867年江南制造总局迁至城南高昌庙一带,修筑厂房、码头和通达江边的马路,此后轮船招商局在十六铺开展航运业务,老城厢近代工业化、城市化初显。1870年代以后,随着租界工部局、公董局等机构的成立,现代的城市管理体制出现,形成一套完善的交通、照明、卫生、治安等基础设施和社会治理。租界的不断繁荣与外资的渗透,以老城厢为首的华界也开始了效仿与追赶,进行产业升级、市政建设、社会制度等一系列变革。
上海县城厢内外租界全图(1888)。日本天理大学图书馆藏宇内孤本(图片来源/jfdaily.com)
1896年,华界当局在老城厢滨江一线修筑外马路,成为华界第一条近代马路。此后,南市电厂、南市水厂和求新造船厂等工业企业,在老城厢临江而建。一些手工作坊和工场也开始采用机械化、半机械化生产,走上近代工业化的道路。
1926年上海地价图。城墙的拆除使得地价水平自然过渡到老城厢内,北部毗邻租界的地价远高于南城。(图片来源/virtualshanghai.net)
辛亥革命前后,伴随着拆墙工作,老城厢又掀起一波基础设施建设的高潮,包括:浦江火轮渡(1909)、火车南站(1909)、救火会的警钟楼(1910)、有轨电车(1913)、公共体育场(1917)等。原有城墙和护城河,在拆除填没后修筑马路,北半圈为民国路(今人民路),南半圈为中华路。城厢内的方浜、肇嘉浜、乔家浜等河道,也变成今天方浜中路、大境路、复兴东路、乔家路、蓬莱路、文庙路……
安身之所。历史上,老城厢就是世代居住的首选地。1930年代前,老城厢内的旧式和新式里弄得到较大发展。但与租界大部分里弄房产整体开发、租售不同,老城厢内许多里弄,是由银行和地产公司将基地规划成大小不等的几十块分别出售,各户购进后分别建房,所以房屋式样、层数都不一样。虽显杂乱,但成为彼时人们初到上海的安身立命之所。1937年淞沪会战后,日军对上海狂轰滥炸,上海周边难民不断流入南市,在被炸的几成废墟的老城厢搭建棚户。新中国成立后,在清理棚户的基础上,老城厢内也见缝插针地兴建了部分新村式住宅。
1939年上海航拍图。老城厢东南片区和城外十六铺战争损毁最为严重。(图片来源/virtualshanghai.net)
自生长价值。老城厢的豫园和城隍庙,游人如织。但今天的豫园,全称是“豫园旅游商城”。1991年4月,上海市政府批准豫园商业旅游一期工程为市重点建设项目,“将仿明清建筑与现代化商业结合起来……形成上海最大的古朴壮观的商业楼群”。由此,老城厢的市场化城市开发全面开启。1998年房改之后,老城厢与其他地段一样,经历了房地产的小高潮。2003年11月,《上海市中心城历史文化风貌区范围划示》确定的中心城12个历史文化风貌区,老城厢(中华路—人民路环路内)也包括在内。城外的“厢”因不在划定范围内,在此后的十多年里,街貌可谓“脱胎换骨”。
90年代以来老城厢地产开发项目列表
(资讯来源/百度地图、谷歌地球,安居客等)
2005年11月,《上海市老城厢历史文化风貌区保护规划》明确了老城厢的功能定位,即:以居住、商业、文化娱乐和旅游观光功能为主体、以上海传统地域文化为风貌特征的城市复合型历史中心地区,并“着重于全面提升本风貌区的居住品质,强化旅游服务功能,充实商业和文化娱乐功能”。
老城厢“第三象限”(坊间将老城厢分成四个象限)内龙门邨,前身是上海中学、龙门书院,目前是新式里弄为主的住区,已有当代艺术空间介入。图为龙门邨入口。(摄影/宋敖)
总而言之,上海老城厢在历史时期叠加中,造成了形态各异的城市形态和各片区不同的发展脉络。多样性、源自民间的生长活力、空间生长及自我修复力是老城厢的特色所在,但问题也十分明显。首先,人群多样但集中在相对低收入的阶层,特别是年轻人群的匮乏,使得区域缺乏符合现代城市特征的活力。其次,人文历史深厚,但与时代潮流的文化、经济语境长期脱节,在上海整体城市认知中被空白化。
因此,相比中国城市的老城(厢),上海的老城厢在近代租界的渗透下,是高度城市化、现代化的。但相比自身周边,又显得落后于时代进程。在这个微妙而尴尬的现状中,位于中心城区又毗邻浦江的老城厢,如何自处,又如何与滨江公共空间、中央活动区、全球城市、未来社区这些宏大的城市话语和实践对接,是摆在其面前的首要议题。老城厢亟需一剂良药来重新激活城市空间,特别是激活其强大的空间自组织能力。鲜活的年轻人群是这剂良药的主要成分,但这种介入绝不是生硬的植入。在有距离的条件下,新的人群自发地发现老城厢的特色、价值,老城厢的原居民也在思想上欢迎和接纳新群体、新业态,这种介入才会顺理成章。
摆在融创面前的,是一个极为复杂的命题,在多年的报道和讨论中,“拆迁拉锯”成了董家渡12、14号地块的关键词。横向,需要在这两地块内实现董家渡金融城与老城厢的交融。纵向,要在地块仍延续旧城改造逻辑的情况下,凸显当前城市更新语境下的模式创新。向内,是融创开发的收益平衡,向外,是在区位如此独特的项目上实现城市公共性。具体而言,需要实现城市几大命题的调和,至少是一种实践尝试:
首先,地块内的历史记忆与发展的现代性。董家渡地区历史上就是漕运、棉纺商贸的特色地区。12号地块内蜿蜒的小石桥街、赵家湾街,在辛亥革命时期填浜筑路前名为薛家浜,向西过中华路的乔家路,原为乔家浜。乔家浜与薛家浜与护城河的交汇处,即为城厢小南门。历史上,乔薛两浜,成为城厢南部连接浦江和城内的主水道,发挥着极其重要的漕运功能。小南门一带,因此也被成为“漕仓”。因毗邻城门外,地处老城厢历史上的十六铺、十七铺、二十三铺的交汇处,又位于河道线上,这一带便发展出形形色色的专业作坊和店面,并作为历史痕迹留在街巷的名称中:篾竹路、猪作弄、府谷街、西钩玉弄、羊肠弄、糖坊(北)弄、洗帚弄、南硝皮弄……目前的街巷里外,布料、服装业的门面、厂房仍可以觅得踪迹。城市功能分区是商贸业不发达时代的一种积聚方式,这种产业特色对于今天的新生代城市人群而言,就是历史记忆的一种传达方式。因此,城市老旧地块的开发中非常有必要呈现这种产业特质,同时又必须符合现代城市发展需求,两者如何创新调和本就是城市更新的重要命题。
>>左滑查看 地块内散落各处的布料、服装门面和厂房。(摄影/宋敖+崔国)
其次,在研讨会上,多位专家就城市更新中“留人”与否的问题展开了激烈讨论,这是包括董家渡片区在内的所有城市更新项目最核心的问题。SOM俞海星的判断是:“如果不保留旧城中大多数的原住户,而只保留少量人群,那么原有的社群关系实际上已经打破”,所以就如前文所述,从发展的角度看,或许关键不是看到底留下了多少原有住户,而是如何导入更多元的人群,活化旧城空间。看似完全对立的两类人群如何容纳其中。12、14号地块是住宅性质用地,但这并不代表其底层建筑空间应该封闭,或者仅接纳少数人群。相反,12号地块紧邻小南门地铁站,未来将成为董家渡金融城上班人群穿行的必经之路,这就要求地块的公共性,这也是城市更新的另一大议题。
与人群的构成相关的,就是不同人群背后的需求区别。董家渡金融城服务诉求或将表现为文化、艺术、生产性服务等,而老城厢的需求可能仅是基本的服务升级。要想实现合格的城市更新目标,则必须铆接老城厢人群可承受的发展水平,又完全可以支撑金融城的跃升空间。
再次,以国际视野为标签的精英文化与传统城厢的市井气息如何兼收并蓄。公共性是打破这种隔阂的一条出路。小南门的警钟楼,以及贯穿城厢内外的乔家浜,是历史上的标志性建筑物和组织街巷的交通流线,构成了这一片区的城市意象。城市更新之后的小南门外街坊,这两处线索的历史文脉理当延续:新的标志性建筑物若延续此地历史上独特的识别性,构建从第四象限的乔家路,过9号线小南门地铁站,穿越董家渡各个地块,经天主教堂,直达滨江岸线公共空间的通道,延续历史河道记忆的同时,也将创造新的连接老城与滨江水岸的漫步空间。
《城市中国》38期“亚文化中国”曾围绕警钟楼附近的董家渡、老城厢片区进行集中调查记录。(点击 阅读原文 购买)
文化记忆、人群服务、公共性的最终的落脚点都是空间及其功能的创新。自从1998年新天地模式(大资本商业开发导向的街坊更新),和之后的田子坊模式(在地多元主体协商的保护性开发),上海已经久不见现象级被全国借鉴、讨论的城市更新或老建筑空间改造创新项目,特别是那些非政府主导的可以由市场参与的项目。老城、老建筑改造创新,上海似乎走向了瓶颈。然而,小南门外的这处老街坊,一些独栋建筑、小片里弄街坊作为保留历史建筑和一般历史建筑,也将在12、14号地块的更新中得到立面修复、位移、复建。更重要的是,MVRDV显然也意识到了老城厢建筑创新利用的空间,在与融创的合作中或可借机成为上海突破瓶颈,创造新的具有示范效应的建筑空间改造模式的机遇,这留给我们想象的空间。
空间物质形态的塑造并不难,难的是社会空间和关系的想象和重构。但只有像融创等市场主体主动做困难的事,城市更新才能继续创新、进步。
>>左滑查看 12、14号地块内部分保留历史建筑和一般历史建筑的现状。(摄影/宋敖+崔国)
文/宋代伦+崔国
※ 参考文献:
《老城厢——上海城市之根》
《老城厢:晚清上海的一个窗口》
《城市之根:上海老城厢忆往》
《近代上海城市研究(1840-1949)》