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<section style="line-height: 1.75em;"><span style="color: rgb(61, 170, 214);font-size: 14px;">究竟是什么造就了世界城市或全球城市，并赋予其持续的生命力？</span><span style="color: rgb(61, 170, 214);font-size: 14px;">“全球城市”这个学术概念究竟如何走出学术界，上升为城市的政策议程？</span><span style="color: rgb(61, 170, 214);font-size: 14px;">学界对“世界城市”和“全球城市”有哪些批判性反思？</span></section><p class="p2"><br  /></p><section style="line-height: 1.75em;"><span style="color: rgb(61, 170, 214);font-size: 14px;">围绕上述问题，克里斯·哈姆内特（Chris Hamnett）教授近期在中国人民大学举行了系列讲座。</span><span style="color: rgb(61, 170, 214);font-size: 14px;">Chris Hamnett是英国伦敦国王学院（King’s College London）地理系荣休教授，其研究领域主要包括全球城市、住房、社会极化和士绅化等，著述广泛且有影响力。</span><span style="color: rgb(61, 170, 214);font-size: 14px;">本系列共三篇，根据Chris Hamnett的讲座整理而成。</span></section><p><br  /></p><p><img class="" data-ratio="0.6666666666666666" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/ZKxpoW5ACbYIO6ULK9SnPGQYplcOv4x9KyNiakxzR8xbvxqrv2Mic5IKw78MeICIAADV4aaVetZT0WnJdKxoxnkA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="600" height="400" style="border-width: 0px;border-style: initial;border-color: initial;vertical-align: middle;display: block;margin-right: auto;margin-left: auto;" width="600"  /></p><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);color: rgb(128, 128, 128);font-size: 15px;">Chris Hamnett教授在中国人民大学进行讲座。本文图片均由赵益民提供</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);color: rgb(128, 128, 128);font-size: 15px;"></span><span style="color:#808080;"><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span></span></section><section style="white-space: normal;box-sizing: border-box;font-size: 16px;"><section powered-by="gulangu" style="box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;text-align: center;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 3px;display: inline-block;border-bottom: 5px solid rgb(249, 110, 87);color: rgb(249, 110, 87);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;">士绅化概念的起源</p></section></section></section></section><p style="white-space: normal;line-height: 1.75em;"><br  /></p><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">1964年，士绅化（gentrification）的概念由英国社会学家卢斯·格拉斯（Ruth Glass）首次提出。她描述道：“伦敦许多工人住区受到了中产阶级的侵入，中低层的房屋被高雅、昂贵的住宅所取代。早期或近期曾经被用作寄宿房等多种用途的维多利亚式房屋，再一次被改造和升级。一旦士绅化进程在某个区域发生，它将迅速发展，直到大部分原有工人阶级居民被空间挤出和置换，最后，这个地区的整个社会特征都将发生变化”（Glass, 1964）。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">1973年，格拉斯再次评论了伦敦的士绅化进程：“伦敦正在被迅速更新，但这一更新模式不像我们曾担忧的那样。伦敦内城并没有被‘美国化’，它不会变成一个工人阶级占据的城市、一个极化的城市，或者一个黑人聚集贫民区的城市。伦敦内城的真正风险在于，它可能被士绅化，空间完全保留给中高阶层使用。”</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">到了1980年代，士绅化概念逐渐获得了更大的影响力。其中一个推手是戴维·雷（David Ley）1980年发表的一篇分析温哥华城市空间变迁的文章。他在文中指出，随着受过良好教育的“新中产阶级”崛起，越来越多的人想住在离市中心、工作地点和城市文化更近的地方，这让更多的人看到了在市中心购买和翻新二手廉价房屋的好处。在类似案例之中，士绅化获得了它常见的定义：中产阶级迁入曾经作为工人阶级居住区的内城，同时伴随着住房的更新，以及从租赁变为私有化的过程。换句话说，这样的空间过程见证了特定地点的社会阶层重构。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span></section><section style="white-space: normal;box-sizing: border-box;font-size: 16px;"><section powered-by="gulangu" style="box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;text-align: center;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 3px;display: inline-block;border-bottom: 5px solid rgb(249, 110, 87);color: rgb(249, 110, 87);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;">士绅化在西方城市的显著性</p></section></section></section></section><p style="white-space: normal;line-height: 1.75em;"><br  /></p><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">在过去40年间，对西方城市，特别是美国部分城市而言，士绅化现象非常显著。为了说明其显著性，我们有必要回顾二战后西方城市社会变迁的历史。二战之后，郊区化导致内城人口减少，破败的内城住房被政府福利房替代，大量移民进入城市的内城地带，以及中产阶级向郊区的大规模迁移。在美国，该现象甚至伴随着城市族裔空间结构的再调整。1960－1980年间，美国许多城市的族裔结构迅速发生变化，在例如迈阿密、华盛顿、芝加哥、底特律、纽约等城市，黑人和拉美裔移民进入内城，而白人中产阶级前往郊区。这一现象被称为“白人群飞”（white flight）。比如，在1960年，华盛顿哥伦比亚特区80%的人口是白人，而到了1980年，黑人的比例攀升到80%。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">随着大规模移民的进入、郊区的扩张和大型高速公路的建设，从1960年代开始，美国高收入人群有很大一部分从内城向外迁移。与此相对，较贫穷的群体则进入内城区，资本流出和基础设施破败等原因共同造就了内城衰退。西方城市的社会结构和社会地理也在这一时期发生重大变化。直到上世纪60年代，很多西方城市仍然有规模庞大的工业基础。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">但随着1973年第一次石油危机爆发，大量内城制造业被关闭或外迁，这导致格拉斯哥、利物浦、曼彻斯特、底特律、匹兹堡、芝加哥等传统工业城市失去工业基础。比如，底特律曾是美国汽车生产的中心，由于汽车工业的衰落和移民外迁，它的人口在过去30年中减少了一半以上。尽管底特律尝试更新中心城市，内城还是非常萧条。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">内城人口的减少和城市经济、社会结构的变化，直接造成内城的“被废弃”和衰落状态。上世纪60年代，大规模的经济衰退、人口结构变迁、少数族裔失业导致了 “美国内城危机”。当然，这一危机也受到了美国许多城市大规模骚乱的影响。克纳委员会（注：林登约翰逊政府为了调查1967年动乱原因而成立）在1968年的报告中总结道：“我们的国家正在朝着两个社会发展，一个黑人社会，一个白人社会，它们之间分离且不平等”（Kerner Commission report，1968）。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">这些变化的关键在于中产阶级的郊区化。生活在白人聚集的郊区让中产阶级们感觉“更安全”。不仅如此，郊区的生活方式还成为一种理想的象征。对很多二战后的美国居民而言，他们的人生理想就是在郊区拥有一栋独栋别墅，享受开敞空间和郊区生活，用汽车通勤上班。二战后内城的衰退是一种普遍现象，该现象在美国许多大城市中最为明显。中产阶级放弃了内城，纷纷迁入郊区。鲍勃·博雷加德（Bob Beauregard）在《城市衰落的声音》（1997）一书中就对该现象进行了很好的分析。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">然而，欧洲的情形与美国非常不同。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">美国经济地理学家阿隆索（Alonso）曾提出一个很有影响力的地租模型。该理论认为，在单中心城市和同质土地的前提之下，城市中各种活动的区位取决于它们所能支付地租的能力，因此，各种活动会通过土地供给、土地需求的市场价格变化来竞争各自的最佳区位。随着地理区域从市中心转移到郊区，土地价格和土地租金呈现不断下降的趋势。居民必须在市中心内更小的空间、更高的可达性和郊区的更大空间、更长通勤距离之间权衡。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">然而，在许多欧洲城市，例如巴黎、米兰等，城市中心和内城区的房屋或公寓比郊区房屋更受到中产阶级的青睐，中产阶级从未离开过内城。也就是说，二战后内城区的衰退现象，在美国许多大城市中更为明显。不过，随着二战后伦敦人口的减少，以及市政议会住房的清拆与重建，中产阶级也开始离开内城，引发了学术界对伦敦“美国化”的担心（上文提到的卢斯·格拉斯对此就有不少评述）。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span></section><section style="white-space: normal;box-sizing: border-box;font-size: 16px;"><section powered-by="gulangu" style="box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;text-align: center;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 3px;display: inline-block;border-bottom: 5px solid rgb(249, 110, 87);color: rgb(249, 110, 87);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;">士绅化现象的发生机制</p></section></section></section></section><p style="white-space: normal;line-height: 1.75em;"><br  /></p><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">1980年代后，学术界围绕着士绅化的背后机制展开了广泛讨论。主流文献提出了三种解释：第一种关注需求和偏好，第二种关注资本和财产，第三种关注产业和就业。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"><br  /></span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">戴维·雷（David Ley）和尼尔·史密斯（Neil Smith）这两位地理学家的观点针锋相对，他们分别从需求和供给两侧给出了对立的解释。戴维·雷强调了文化和消费需求在士绅化过程中的作用。对于那些受到良好教育的“新中产阶级”来说，离工作地点和城市文化更近的（廉价）市中心住房具有巨大吸引力。他们希望通过更新住房获得良好的生活品质。这种变化在加拿大的多伦多和温哥华非常显著。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">与之相反，尼尔·史密斯认为应该从资本、土地价值结构和房地产市场等供给角度去理解士绅化的成因，强烈反对用中产阶级的需求与选择偏好去分析问题。史密斯认为，这种方法忽略了资本的作用以及住房市场结构——士绅化的实质是资本进城，而非居民重返内城。为此，史密斯提出了其“租金差值”理论。即随着时间推移，内城房屋和土地价值不断下降，潜在租金上升，所以二者之间的“租金差距”不断扩大，直到开发商认为再次投资城市有利可图，从而进入城市，造就士绅化进程。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">但学界对尼尔·史密斯的论断也有一些批评的声音。包括Hamnett教授在内的一些学者就提出，所谓的“租金差值”只可能在有潜力繁荣发展的内城出现，这需要伴随金融业等生产性服务业发展，只有这些产业的兴起才会不断提升那里的空间需求，从而为“租金差值”的发生提供必要条件。与之相对，在那些内城凋零的城市，例如底特律、利物浦，即便出现了租金下降也未必能够造就“租金差值”，更无法进一步导致士绅化。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">换句话说，士绅化只会出现在金融等服务业部门不断壮大，专业人员、管理人员和中产阶级不断增长的城市中。只有当中产阶级对内城区住房有足够多的有效需求，士绅化才会被调动成为弥补租金差距的首要手段，“需求”在这个过程中才是关键所在。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span></section><section style="white-space: normal;box-sizing: border-box;font-size: 16px;"><section powered-by="gulangu" style="box-sizing: border-box;"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;text-align: center;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 3px;display: inline-block;border-bottom: 5px solid rgb(249, 110, 87);color: rgb(249, 110, 87);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;">士绅化的不同形式与社会影响</p></section></section></section></section><p style="white-space: normal;line-height: 1.75em;"><br  /></p><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">在过去三四十年，士绅化呈现为多种形式。其中主要包括原有内城住房的升级更新（例如波士顿、旧金山、华盛顿特区以及纽约）、工业和商业物业变为公寓（例如纽约、伦敦）、新建士绅化（比如伦敦）、政府推动的城市更新（比如北京和上海）四种类型。后两者最近受到较多关注。Lees等人指出，有的城市政府将士绅化作为解决城市衰退问题的潜在解决方案，并造成了相应的社会问题——比如，东伦敦码头区的更新就体现了士绅化的最新形式：新建士绅化（new-built gentrification）。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">士绅化概念关注的一个核心议题是，这个区域的原有居民会不会因此被迫迁移（displacement）。随着租金和价格上涨，这些人往往难以负担区域更新后的城市生活。在相关文献中，士绅化和人群的置换总是同时发生。因此，主流文献对士绅化一向持批判态度，这也导致了有关各方围绕士绅化的成本与收益激烈辩论。其中持批判态度的论者常常通过各种案例提醒我们，士绅化总是会带来人群的替换，导致原住民的大规模挤出和被迫迁移。同时，随着新进入居民（即所谓“绅士”）支付费用的增加，士绅化进程几乎总是伴随着房价上涨。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">通过深入分析伦敦房价的演进，Hamnett教授发现，伦敦内城在近几十年来，已从伦敦市最贫困的地区之一转变为最富有的地区之一。与此同时，伦敦最昂贵地区的房价一直稳步增长，这甚至进一步导致已进入内城的“绅士们”再次被推离市中心地带，以重新获得可负担的空间和住房。他将这一现象称作“空间错位需求”。在内城房价上涨的过程中，外围地区的价格也被推高，从而导致过去40年间伦敦住房地理格局的巨大变化。现在，伦敦中心城区和内城房价最为昂贵，而郊区相对较低。毫无疑问，中产阶级确实已经“重夺”了这座城市。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /></span><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;">我们回到卢斯·格拉斯（Ruth Glass）1964年的论述：“伦敦城内或附近的任何地方，不管多么脏乱差，都可能变得昂贵。伦敦可能很快就会变成一个‘适者生存’的城市：也就是说，只有经济上‘最适’者，只有那些能够负担在那里工作和生活的人，才能留下来。”过去50年的变化证明了格拉斯的观点。除了那些居住在位于内城的政府福利房中的居民，伦敦的中心地带确实仅为有钱人服务。</span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 15px;"></span><span style="font-size: 15px;"><br style="font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /><strong style="font-size: 16px;font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);">（本文由中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系博士生<strong style="white-space: normal;font-size: 16px;font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;background-color: rgb(255, 255, 255);">万思齐</strong>整理，</strong><strong style="font-size: 16px;font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);">由中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系助理教授赵益民、中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系教授秦波审校。）</strong></span></section><section style="line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;"><strong style="font-size: 16px;font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"><br  /></strong></span></section><section style="line-height: 1.75em;text-align: center;"><span style="font-size: 15px;"><strong style="font-size: 16px;font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"><a target="_blank" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5NzYzMzEwMQ==&mid=2649517673&idx=1&sn=b15abe541d5479f26b31d2839093411d&chksm=8885184bbff2915d3c502c4f7b008fc7cf2c7225f3f82b1809baae3d9133e05a0c28c7f46be6&scene=21#wechat_redirect" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2">全球城市①｜“全球城市”由何而来</a><br  /></strong></span></section><p><br  /></p><p style="white-space: normal;max-width: 100%;min-height: 1em;font-family: -apple-system-font, system-ui, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: right;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-family: "Hiragino Sans GB", "Microsoft Yahei", sans-serif;letter-spacing: 0.5px;text-align: start;color: rgb(61, 170, 214);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;font-family: Arial, Verdana, sans-serif;font-size: 16px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;font-size: 15px;text-align: right;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;color: rgb(51, 51, 51);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;color: rgb(136, 136, 136);font-size: 14px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;font-size: 15px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(61, 170, 214);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;text-align: center;color: rgb(0, 122, 170);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;font-size: 16px;color: rgb(51, 51, 51);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><img class="" data-ratio="0.5703125" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="640" width="auto" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/ZKxpoW5ACbaeMqT0XMvrnWszTExxic78sN9DZMLaaPxHes62Bv4FpZrFkX6ibpAdSIXCgsrI5cB7txfdZcpVElyg/640?wx_fmt=jpeg" style="text-align: right;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;visibility: visible !important;width: auto !important;"  /></strong></strong></span></strong></strong></strong></span></strong></strong></strong></span></strong></span></p><p style="white-space: normal;max-width: 100%;min-height: 1em;font-family: -apple-system-font, system-ui, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: right;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><img class="" data-ratio="0.1078125" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="640" width="auto" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/ZKxpoW5ACbaeMqT0XMvrnWszTExxic78sgQgCw0au4qbr6IwHULicgIq4mSkRd6SOnDve4ek83sIVmCtQcxTJ7Hg/640?wx_fmt=jpeg" style="box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;line-height: 29.75px;letter-spacing: 0.544px;font-family: Arial, Verdana, sans-serif;min-height: 0px;font-size: 16px;background-clip: border-box;background-size: auto;border-width: 0px;border-style: none;border-color: rgb(51, 51, 51);bottom: auto;display: inline;float: none;left: auto;max-height: none;min-width: 0px;top: auto;z-index: auto;clear: none;background-position: 0% 0%;background-repeat: repeat;visibility: visible !important;width: auto !important;"  /></strong></span></p><p><br style="white-space: normal;"  /></p><p><br  /></p>
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