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<p style="max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="font-size: 14px;letter-spacing: 0.544px;">【文章编号】1002-1329 (2019)09-0053-08</span></p><section style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;min-height: 1em;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 14px;letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">【中图分类号】</span><span style="max-width: 100%;font-size: 14px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">F301；F291</span></section><section style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;min-height: 1em;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 14px;letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">【文献标识码】A</span></section><section style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;min-height: 1em;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;letter-spacing: 0px;font-size: 14px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">【doi】10.11819/cpr20190913a</span></section><section style="max-width: 100%;min-height: 1em;letter-spacing: 0px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 14px;letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">【作者简介】</span></section><section style="max-width: 100%;min-height: 1em;letter-spacing: 0px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong><span style="font-size: 14px;">田  莉 </span></strong><span style="font-size: 14px;">(1973-)，女，清华大学建筑学院系教授，博导，副系主任，土地利用与住房政策中心主任.中国学会城乡规划实施学术委员会副主任、控制性详细规划学术委员会委员。</span></section><p><strong><span style="font-size: 14px;">陶  然</span></strong><span style="font-size: 14px;"> (1972-)，男，中国人民大学经济学院教授，博导，本文通信作者。</span></p><section style="max-width: 100%;min-height: 1em;letter-spacing: 0px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 14px;letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">【修改日期】2019-08-24</span></section><section style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;min-height: 1em;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 14px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">* 北京卓越青年科学家计划项目“北京城乡土地利用优化的理论与规划方法体系研究”、国家自然科学基金重点项目“新型城镇化发展的关键因素及改革研究”(编号：71533007)资助。</span></section><section style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;min-height: 1em;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 14px;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">本文刊载于《》2019年第9期</span></section><section label="Copyright ? 2016 playhudong All Rights Reserved." donone="shifuMouseDownPayStyle('shifu_car_001')" style="margin: 1em auto;max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;border-width: initial;border-color: initial;border-style: none;width: 533.75px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section style="padding: 1em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;width: 533.75px;height: auto;box-shadow: rgb(165, 165, 165) 0em 0em 0.8em;overflow: hidden;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="padding: 0.1em 0.1em 0em;max-width: 100%;display: inline-block;background: rgb(214, 0, 74);text-align: center;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="padding: 0.5em 0.8em;max-width: 100%;color: rgb(255, 255, 255);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">精彩导读</p></section></section><section class="" style="margin-top: -1em;margin-right: auto;margin-left: auto;padding: 1em 0.5em;max-width: 100%;width: auto;height: auto;overflow: hidden;border-top: 0.1em dashed rgb(214, 0, 74);font-size: 1em;line-height: 1.4em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><p style="margin-top: 25px;margin-bottom: 10px;max-width: 100%;min-height: 1em;text-indent: 0em;line-height: 2em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 16px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">【摘要】<span style="max-width: 100%;font-family: 微软雅黑;">分析了我国城乡二元土地制度对住房市场和城乡空间分异的影响，提出以集体土地进入城市租赁住房市场改革为突破口，逐步搭建在中国主要人口流入地城市加快培育市场化定价的租赁住房体系，并进而建立城乡转型发展的整体制度框架。通过市场化手段，为流动人口和城市“夹心层”居民提供可支付的体面租赁住房，同时优化城乡结合部的空间利用效率，提升环境品质，最终实现土地更有效率利用基础上的人口完全城镇化。</span></span></p><section style="margin-top: 5px;margin-bottom: 15px;max-width: 100%;min-height: 1em;text-indent: 0em;line-height: 2em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 16px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">【关键词】土地制度改革；集体土地；住房保障体系；租赁住房；城乡空间发展</span></section><section style="margin-bottom: 15px;max-width: 100%;text-align: left;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 1em;letter-spacing: 0.544px;text-align: justify;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">LAND REFORM, HOUSING GUARANTEE, AND TRANSITION OF URBAN-RURAL DEVELOPMENT: OPPORTUNITIES AND CHALLENGES FOR DEVELOPING RENTAL HOUSING IN COLLECTIVE LAND</span></section><p style="margin-bottom: 10px;max-width: 100%;min-height: 1em;text-align: left;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;letter-spacing: -0.1pt;font-size: 14px;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">ABSTRACT :</span><span style="max-width: 100%;font-size: 14px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">  This paper analyzes the impacts of urban-rural dual land system of China on housing market and urban-rural spatial disparity. We propose an integrated framework of collective land reform and inclusive urbanization development by allowing rental housing development on collective land in urban villages. Such a policy reform cannot only provide affordable housing to a large population of migrants and new college graduates who cannot afford commodity housing in cities, but also contribute to urban renewal and “people-oriented urbanization” in major Chinese cities.</span></p><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;text-align: left;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;letter-spacing: -0.1pt;font-size: 14px;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">KEYWORDS:</span><span style="max-width: 100%;font-size: 14px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">  land system reform; collective land; housing guarantee system; rental housing; urban-rural spatial development</span></p></section></section></section><section style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="margin-top: 0.8em;margin-bottom: 0.5em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;letter-spacing: 0.544px;border-width: 0px;border-style: initial;border-color: initial;display: inline-block;line-height: 1;overflow: hidden;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;border-bottom: 1px solid rgb(214, 0, 74);font-size: 1.4em;font-family: inherit;text-decoration: inherit;color: rgb(255, 255, 255);border-top-color: rgb(214, 0, 74);border-right-color: rgb(214, 0, 74);border-left-color: rgb(214, 0, 74);overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="padding: 0.1em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;height: 1.2em;line-height: 1em;font-size: 1.4em;font-family: inherit;background-color: rgb(214, 0, 74);overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word !important;">1</section></section><section class="" style="padding: 0.2em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;line-height: 1;font-size: 1em;font-family: inherit;text-decoration: inherit;color: rgb(42, 52, 58);overflow-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;font-family: inherit;text-decoration: inherit;letter-spacing: 0.544px;font-size: 19px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> </strong><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 18px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> </span></strong><span style="max-width: 100%;font-size: 17px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">背景</strong></span></p></section></section></section></section><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">1988年开始建立的城市土地有偿使用制度与1998年启动的城市住房体制市场化改革，为中国高速的空间城镇化进程与经济高速增长做出了重要贡献，但同时也带来地方政府发展过于依赖土地财政、房价飞涨、社会分异加剧等一系列问题。近年来，各线城市房价涨幅远超居民收入的增幅，不仅显著加大居民购房负担，而且金融资源过多投入房地产部门带来巨大的潜在金融风险，也增大了实体经济发展的难度，中国经济因过度“房地产化”而需要应对不断积累的金融债务风险[1]。</p><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 5px;">当前，我国正处于经济增速调整、房地产发展阶段转换的关键时期。2016年底，中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，要求综合运用土地、金融、财税、立法等手段，加快建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。之后，党的十九大报告更提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，租赁市场的重要性开始凸显。但总体来看，我国城市租赁住房市场仍处于起步状态，2010年的六普调查数据表明，中国城市户籍居民住房的自有率高达89%。由于缺少土地、金融、税收、租赁住房管制等配套的制度与法规政策，中国人口流入地主要特大城市与大城市的租赁市场存在供应严重不足、租金上涨过快、租客权益缺乏保障、市场管理缺乏规范等诸多问题。从国际比较来看，西方发达国家如英美日法德等国，其城市住房租赁比例大多在40%～60%之间，且城市经济越发达，房价水平越高，租房比例就越高。同时，过于依靠政府提供公共住房保障，很容易造成地方政府因财政负担过重而缺乏激励，供应不足且供应区位与社会需求难以匹配，难以覆盖广大流动人口与新就业、创业人群等等诸多问题。本文提出，推动城市土地与规划体制调整，开展租售并举的供给侧改革，对“十四五”期间完善我国的住房基础性制度建设，优化房地产市场调控，抑制房价、房租过快增长，实现“土地城镇化”向“人口城镇化”的新型城镇化模式转换，具有重要的战略意义。</section><section style="margin-right: 8px;margin-bottom: 25px;margin-left: 8px;max-width: 100%;text-indent: 2em;line-height: 2em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"></section><section style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="margin-top: 0.8em;margin-bottom: 0.5em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;letter-spacing: 0.544px;border-width: 0px;border-style: initial;border-color: initial;display: inline-block;line-height: 1;overflow: hidden;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;border-bottom: 1px solid rgb(214, 0, 74);font-size: 1.4em;font-family: inherit;text-decoration: inherit;color: rgb(255, 255, 255);border-top-color: rgb(214, 0, 74);border-right-color: rgb(214, 0, 74);border-left-color: rgb(214, 0, 74);overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="padding: 0.1em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;height: 1.2em;line-height: 1em;font-size: 1.4em;font-family: inherit;background-color: rgb(214, 0, 74);overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word !important;">2</section></section><section class="" style="padding: 0.2em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;line-height: 1;font-size: 1em;font-family: inherit;text-decoration: inherit;color: rgb(42, 52, 58);overflow-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;font-family: inherit;text-decoration: inherit;letter-spacing: 0.544px;font-size: 19px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> </strong><span style="max-width: 100%;font-size: 17px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;font-family: inherit;text-decoration: inherit;letter-spacing: 0.544px;font-size: 19px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> </strong><span style="max-width: 100%;"><strong style="max-width: 100%;font-size: 1em;font-family: inherit;text-decoration: inherit;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">中国土地、住房体制的发展与</strong></span></span></p><section style="max-width: 100%;min-height: 1em;margin-top: 5px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="font-size: 17px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;font-size: 1em;font-family: inherit;text-decoration: inherit;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">  城市高房价的挑战</strong></span></section></section></section></section></section><p style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;max-width: 100%;min-height: 1em;line-height: 2em;text-indent: 0em;margin-bottom: 5px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;text-indent: 0em;letter-spacing: 0.544px;font-family: 微软雅黑;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">2.1  土地有偿使用制度的建立与发展</span></strong></p><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">1988年的《宪法修正案》正式确立了我国土地有偿使用的法律框架，预示着土地有偿使用制度的确立。30多年来，我国土地制度的发展可以划分为三个阶段[2]：(1)土地有偿使用制度确立时期(1988—1995)；(2)土地储备制度和政府垄断土地一级市场形成与完善时期(1996—2003年中)；(3)土地政策进一步上升为国家宏观调控的重要手段(2003年至今)。 </section><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">1990年代早期，伴随着“南巡讲话”，兴起了席卷特区，开发商、国企、银行等纷纷参与的房地产热，导致土地需求大幅增加与局部地区明显的“房地产泡沫”，其直接后果就是高级商品房、办公楼的高空置率，以及大量土地的炒卖与闲置。1993年6月，为实现经济软着陆，中央宣布收紧银根、房地产市场紧缩等一系列调整的政策措施，房地产市场过热的现象得到有效抑制。之后，为了减少土地协议出让所带来的腐败、暗箱操作和土地资产流失等问题，1996年上海建立全国第一家土地储备机构，废除了对营利性土地的协议出让。2002年，国务院出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确经营性土地必须停止采用协议方式，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。由此明确了政府在土地一级市场的垄断地位和土地交易的市场方式。</section><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">进入21世纪初，中国经济启动了新一轮的高速增长，一波波的产业发展、城市基础设施建设与房地产开发导致土地、原材料、能源需求大幅提升，投资热潮再次开启。在这种情况下，政府不得不多次采取紧缩政策来抑制经济过热。2003年9月，土地政策与财政、货币政策一起成为宏观调控的重要手段，国务院更列出重点产业名录和负面清单，通过鼓励或限制供地的手段，对产业发展实施引导与控制。</p><section style="margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;text-indent: 0em;margin-bottom: 10px;"><strong style="max-width: 100%;text-indent: 0em;letter-spacing: 0.544px;font-family: 微软雅黑;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">2.2  城市住房的福利化—商品化—资产化—金融化历程</span></strong></section><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">中国城市的住房制度改革具有渐进式制度变迁的特征。改革开放40年以来，城镇住房制度改革大体上经历了一个福利化—商品化—资产化—金融化历程。总体来看，住房从福利性的公共品，逐渐演变为产权化的商品和金融化的投资品[3，4]。</section><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">20世纪80年代之后，中国城镇普遍实行的是产权公有、实物分配与低租金的福利住房制度。1988年的城镇国有土地有偿使用制度改革推动了城市房地产场经济体制的逐步建立。1993年，国家开始探索建立多层次的住房供应体系。之后又开始逐步推进城市住房制度改革，并以此开启了一个从住房商品化到住房金融化的过程。1997年，亚洲金融危机迫使政府以增加住房消费需求作为扩大内需、提振经济的重要着力点。1998年，我国彻底终结了福利分房制度，确定了城镇住房的市场化、货币化与商品化的改革路径。为支持居民购房，1999年银行等金融机构开始发放个人住房贷款，并建立了住房贷款担保制度，也促使城镇住房成为一种投资产品。金融信贷的过度支持助长了房地产的炒作，推动了房价上扬[5]。</section><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">20世纪90年代中后期住房制度改革以来，中国商品房市场快速发展，但相当一段时期内，保障房建设相对滞后，持续攀升的商品房房价带来中低收入群体的住房可支付能力不断下降，而经济增长与财政收入的城市发展导向则进一步削弱了宏观调控政策的执行效能[6]。2000年以来，政府开始逐步推动建立保障性住房制度，“十二五”期间开始推出了公租房为主的多种保障形式。</section><section style="margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;text-indent: 0em;margin-bottom: 10px;"><strong style="max-width: 100%;text-indent: 0em;letter-spacing: 0.544px;font-family: 微软雅黑;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">2.3  城市房价的快速上涨与住房负担能力的显著下降</span></strong></section><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 25px;">从全国层面看，2001—2010年的10年间，经过物价指数调整后的城市房价上涨了1.3倍。其中，2005—2010年房价上涨的幅度为66%，明显高于2001—2005年39%的上涨幅度。2014年，商品房平均销售价格相比于2000年更是上涨了近3倍[7]。住房价格上涨也存在明显的区域与城市规模分异。2005—2010年中、西部城市分别上涨了44%和52%，东部城市房价上涨幅度更达72%[8]。在此过程中，大城市和中小城市房价的差距逐步拉大。Fang等人[9]对2003—2013年期间的一二三线城市住房价格进行比较后发现：北上广深等一线城市10年里房价年均增长率高达13.1%。Wu等人[10]发现全国房价从2004年的1678元/m<span style="font-size: 12px;"><sup><span style="font-family: 微软雅黑;vertical-align: super;">2</span></sup></span><span style="text-indent: 2em;">上涨至2009年的2429元/<span style="text-indent: 34px;">m</span><span style="text-indent: 34px;font-size: 12px;"><sup><span style="font-family: 微软雅黑;vertical-align: super;">2</span></sup></span>，仅为四个一线城市涨幅的22.9%[11]。过去10年，北上广深四个城市中新建商品房涨幅最大的是深圳，达到343%，其次是北京(295.2%)、上海(241.3%)，涨幅最小的是广州，为207% (图1)。</span></section><section style="text-align: center;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6477561388653683" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/SdNVtxmtcRjFs1dFuKCoxictHbfXBLwHSSRk6plXmmf1gV6Yatn77TLiaaiaNmBdZfQFSzlTNGooT9r5aCk1kAQtg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1181" style=""  /></section><section style="max-width: 100%;min-height: 1em;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;text-align: justify;text-indent: 0em;color: rgb(214, 0, 74);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">▲</span><strong style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;text-align: justify;text-indent: 0em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;background-image: initial;background-position: initial;background-size: initial;background-repeat: initial;background-attachment: initial;background-origin: initial;background-clip: initial;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> 图1  </span></strong><strong style="max-width: 100%;text-align: justify;letter-spacing: 0.544px;text-indent: 0em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;background-image: initial;background-position: initial;background-size: initial;background-repeat: initial;background-attachment: initial;background-origin: initial;background-clip: initial;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">北上广深四大城市新建商品住房单位价格变化(2009—2018年)</span></strong></section><section style="max-width: 100%;min-height: 1em;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(136, 136, 136);font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;font-size: 14px;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">Fig.1 Change of newly built commodity housing price in the four first-tier cities from 2009 to 2018</span></section><section style="margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;"><span style="font-size: 14px;color: rgb(136, 136, 136);">资料来源：基于国内大型房地产租售服务平台“安居客”的历史房价数据统计所得。</span></section><section style="margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;"><span style="font-size: 14px;color: rgb(136, 136, 136);">注：2017年上半年“安居客”独占用户规模占中国移动房产服务市场用户规模的比重为38%，是国内最大的新房、二手房服务平台，其房价数据可信度相对较高。</span></section><p style="text-indent: 2em;margin: 20px 8px 10px;line-height: 2em;">就国际横向比较而言，我国的房价收入比不仅远高于城镇化水平较高的发达国家，如美国、德国和日本，也高于和我国发展阶段类似的印度尼西亚等发展中国家[12]。国内住房负担能力也存在明显空间分异。在省级层面上，西北地区的住房支付能力较强，2000年左右东北地区住房支付能力较弱，之后转移至东南沿海区域。 <br  /></p><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 15px;">2003—2013年，我国前35个大城市、特大城市的平均房价以每年17%左右的速度增长，而这些城市的人均收入仅以年10%左右速度增长，房价收入比不断攀高[13]4。雷诺[14]认为健康的房地产市场中的房价收入比(HPIR)应该在2～6之间，但2013年我国35个城市的平均房价收入比达到10.2[13]4。就北上广深四个一线城市而言，2009—2017年9年间，深圳的房价收入比涨幅最大，从10.6增长至28.3，涨幅达到2.7倍；北京的房价收入比上涨了2倍，从14.7上升至29.4；上海的房价收入比上升幅度也较大，从16.0增长至27.0，涨幅为1.7倍；广州的房价收入比从8.3上升至15.7，上升了1.9倍(图2)。 </p><section style="white-space: normal;text-align: center;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;"><img class="rich_pages" data-cropselx1="0" data-cropselx2="558" data-cropsely1="0" data-cropsely2="362" data-ratio="0.6655376799322608" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/SdNVtxmtcRjFs1dFuKCoxictHbfXBLwHSeNEc6ia5myAyqxuwuufmWsIp1j9vpZ2QhGs0IFKia2Xn5LwUGNDNUV8g/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1181" style="width: 558px;height: 371px;"  /></section><section style="white-space: normal;max-width: 100%;min-height: 1em;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;text-align: justify;text-indent: 0em;color: rgb(214, 0, 74);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">▲</span><strong style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;text-align: justify;text-indent: 0em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;background-image: initial;background-position: initial;background-size: initial;background-repeat: initial;background-attachment: initial;background-origin: initial;background-clip: initial;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> 图2  </span></strong><strong style="max-width: 100%;text-align: justify;letter-spacing: 0.544px;text-indent: 0em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;background-image: initial;background-position: initial;background-size: initial;background-repeat: initial;background-attachment: initial;background-origin: initial;background-clip: initial;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">2009—2017年间一线城市房价收入比变化</span></strong></section><section style="white-space: normal;max-width: 100%;min-height: 1em;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(136, 136, 136);font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;font-size: 14px;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">Fig.2 Change of ratio of housing price to household income in the four first-tier cities from 2009 to 2017</span></section><section style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;white-space: normal;line-height: normal;"></section><section style="margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;"><span style="font-size: 14px;color: rgb(136, 136, 136);">资料来源：</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(136, 136, 136);">房价源自安居客，城镇居民人均住房建筑面积源自《北京统计年鉴》(2010—2018)，城镇居民人均可支配收入源自《北京统计年鉴》《上海统计年鉴》《广州统计年鉴》《深圳统计年鉴》(2010—2018)。</span></section><section style="margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;"><span style="font-size: 14px;color: rgb(136, 136, 136);">注：</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(136, 136, 136);">房价收入比=新建商品住房单位价格×城镇居民人均住房建筑面积×家庭平均人数/(城镇居民人均可支配收入×家庭平均人数)。</span></section><section style="text-indent: 2em;margin: 25px 8px 10px;line-height: 2em;">伴随着房价高涨的是一线城市房屋租金价格的上涨。作为衡量租金负担的重要指标，以一套50<span style="text-indent: 34px;">m</span><span style="text-indent: 34px;font-size: 12px;"><sup><span style="font-family: 微软雅黑;vertical-align: super;">2</span></sup></span>的住房计，2015年北京房租收入比达到58%，为全国最高，而深圳为54%,上海为48%，广州为38%，超过国际上公认的30%的租金负担。扣除通胀因素，2016—2018年北京平均房租三年内再上涨32%，租金负担进一步加大[15]。</section><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 20px;">据统计，北京800多万人存在租赁需求，租客80%集中在20～35岁，月均收入低于1万元。但只有200万套左右的房子可供租赁，且很多住房房龄较老、居住条件差，加上市场秩序不规范，结果是租赁期限不稳定、租赁体验不佳[15]。房价和房租的快速上涨导致愿意留在一线城市工作的青年人越来越少。根据2015年《中国大学生就业压力调查报告》(腾讯教育)统计，全国有700多万大学生毕业，由于高房价的影响，仅33.9%的人愿意在一、二线城市工作，而2013年和2014年这一比例还分别为50.3%和48.4%。</p><section style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="margin-top: 0.8em;margin-bottom: 0.5em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;letter-spacing: 0.544px;border-width: 0px;border-style: initial;border-color: initial;display: inline-block;line-height: 1;overflow: hidden;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;border-bottom: 1px solid rgb(214, 0, 74);font-size: 1.4em;font-family: inherit;text-decoration: inherit;color: rgb(255, 255, 255);border-top-color: rgb(214, 0, 74);border-right-color: rgb(214, 0, 74);border-left-color: rgb(214, 0, 74);overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="padding: 0.1em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;height: 1.2em;line-height: 1em;font-size: 1.4em;font-family: inherit;background-color: rgb(214, 0, 74);overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word !important;">3</section></section><section class="" style="padding: 0.2em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;line-height: 1;font-size: 1em;font-family: inherit;text-decoration: inherit;color: rgb(42, 52, 58);overflow-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 18px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;font-size: 1em;font-family: inherit;text-decoration: inherit;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">  </span></strong></span><span style="max-width: 100%;font-size: 17px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">城乡二元土地制度对住房市场和</strong></span></p><section style="max-width: 100%;min-height: 1em;margin-top: 5px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 17px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">  城乡空间发展的影响</strong></span></section></section></section></section></section><p style="margin-left: 8px;margin-right: 8px;text-indent: 0em;line-height: 1.75em;margin-bottom: 5px;"><strong style="max-width: 100%;text-indent: 0em;letter-spacing: 0.544px;font-family: 微软雅黑;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">3.1  二元土地制度带来的城乡空间分异</span></strong></p><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;margin-bottom: 10px;line-height: 2em;">在城乡二元土地制度下，城市快速扩张也就意味着集体土地不断被征转为国有土地。但由于历史与现实原因，很多大城市在向外围扩张的过程中，仍然保留了大量的集体建设用地。以北京为例，集体建设用地占建设用地总量的一半以上，而上海、广州、深圳等地集体建设用地均占到总建设用地的三成左右。在很多南方人口流入地城市，包括广州、深圳这样的大城市，更是保留了诸多位置良好的城中村、城边村。由于长期以来乡村的规划建设管理制度不够健全，违章违法建设突出、公共服务设施配套严重不足、环境品质低下等现象屡见不鲜。政府公共服务的缺位导致农村只能自己提供非正式服务，结果往往是城中村居住安全缺失，公共服务严重不足、有损地方政府的公共治理形象而被“污名化”。在增加出租物业收益动机的激励下，城中村村民的私搭乱建现象突出，造成很多消防隐患[16]。城中村频发的安全事故，如北京大兴11·18的重大火灾、深圳和广州城中村频发的火灾及其他事故等，成为城乡空间治理面临的突出挑战，也是未来城乡高质量发展必须直面的关键问题。</p><section style="margin-left: 8px;margin-right: 8px;text-indent: 0em;line-height: 1.75em;margin-bottom: 10px;"><strong style="max-width: 100%;text-indent: 0em;letter-spacing: 0.544px;font-family: 微软雅黑;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">3.2  流动人口的住房排斥与城中/郊村作为容纳中低收入群体的居所</span></strong></section><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;margin-bottom: 10px;line-height: 2em;">2016年，我国有2.45亿外来人口居住、生活在城市，但由于缺乏户籍而难以享受城市保障性住房的权利，且外来人口从事的多是收入较低的工作，住房问题日益尖锐。长期以来，对城市以农民工、外来打工人口为主体的城市中低收入人群，存在身份性歧视与制度性排斥，尤其是居住权缺失，既没有“棚户居住权”，也没有“不被驱逐权”[17]。目前，很多城市已经建立了城市新移民的居住准入资格政策，通过城市居住证制度和户籍准入制度将外来人口划分为无居住资格、临时居住资格、半居住资格和完全居住资格，排位越低，享受公共住房福利的可能性越小，进一步加剧了对外来低收入阶层的住房排斥[18]。事实上，不仅是城市贫民，还包括刚刚参加工作的大学毕业生、甚至中高收入但无房的行业人才，即所谓的“夹心层”的住房问题，也成为制约城市升级发展与竞争力的门槛。</p><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;margin-bottom: 10px;line-height: 2em;">在难以享受城市保障性住房的情况下，城中村中高密度的非正规住房往往成为外来人口和“夹心层”群体的落脚处。2015年，北京有超过200个城中村。广州600万流动人口中的500万左右居住在全市304个城中村中。在深圳，50.3%的住房是城中村住房，而商品房和政策性住房存量只占到27.9%[15]。非正规住房供给中的主要利益主体包括地方政府、村集体组织、村民和外来人口等，并为中低收入群体提供了可支付住房，是城市正规住房体系缺失下产生的住房供给类型[19]。可以说，之所以我国大城市高企的房价没有抑制外来人口的持续流入，并仍然保持着相当活跃的经济增长，城中(郊)村在其中扮演了非常重要的角色[20]。</p><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 15px;">近年来，随着房价高涨与城市更新推进，很多城市的城中村成为改造的重点。在政府垄断土地一级市场的情况下，城中村改造往往需要经过土地征收程序，转为国有土地后方可进行再开发。为弥补高额的拆迁赔偿成本，政府往往与开发商合作，通过全面拆除和土地征收的形式进行改造。其后果往往是高强度的房地产开发，开发商获得巨额利润，原村民“拆迁拆迁，一步登天”，获得巨额的房地产增值财富。而原来那些在城中村居住的低收入租户不得不二次迁徙到更偏远的郊区，面临就业机会更少、通勤成本更高和公共服务水平也更差的问题，可能陷入长期困于郊区的窘境。</section><section style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="margin-top: 0.8em;margin-bottom: 0.5em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;letter-spacing: 0.544px;border-width: 0px;border-style: initial;border-color: initial;display: inline-block;line-height: 1;overflow: hidden;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;border-bottom: 1px solid rgb(214, 0, 74);font-size: 1.4em;font-family: inherit;text-decoration: inherit;color: rgb(255, 255, 255);border-top-color: rgb(214, 0, 74);border-right-color: rgb(214, 0, 74);border-left-color: rgb(214, 0, 74);overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="padding: 0.1em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;height: 1.2em;line-height: 1em;font-size: 1.4em;font-family: inherit;background-color: rgb(214, 0, 74);overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word !important;">4</section></section><section class="" style="padding: 0.2em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;line-height: 1;font-size: 1em;font-family: inherit;text-decoration: inherit;color: rgb(42, 52, 58);overflow-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 16px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;font-family: inherit;text-decoration: inherit;letter-spacing: 0.544px;font-size: 19px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> </strong></span><span style="max-width: 100%;font-size: 17px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;font-family: inherit;text-decoration: inherit;letter-spacing: 0.544px;font-size: 19px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> </strong><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">集体土地改革、租赁住房培育与</strong></span></p><section style="max-width: 100%;min-height: 1em;margin-top: 5px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 17px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">  城乡转型发展的整体框架</strong><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> </strong></span></section></section></section></section></section><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">国际金融危机后十年以来，随着多轮刺激政策的推动，中国经济对土地、房地产开发与基础设施建设的依赖程度进一步加大，给经济、社会可持续发展带来了严重隐忧。随着改革进入攻坚期和深水期，长期制约城乡可持续发展的二元土地制度也进入转型的关键时刻。在很多人口流入地城市，国有土地增量开发空间有限，大量靠近城市的集体建设用地成为重要的战略性土地资源。突破城乡二元土地制度的瓶颈，将集体建设用地改造与城市租赁住房市场建设相结合，实现主要人口流入地城市住房有效供给的增加，既是落实党的十八届三中全会“建立城乡一体土地市场，实现同地同权同价”的精神，又可以逐步化解热点城市房地产泡沫，摆脱目前房地产市场行政性调控困局。中长期还有助于建立房地产市场长效调控机制，有效应对经济下滑、通过土地制度改革拉动有效投资，解决新市民住房问题、促进“人口城镇化”战略的实施。</p><section style="margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;text-indent: 0em;"><strong style="max-width: 100%;text-indent: 0em;letter-spacing: 0.544px;font-family: 微软雅黑;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">4.1  以集体土地改革推动城镇化模式转型</span></strong></section><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">在1980年代到1990年代中期，尽管政策上严格禁止，但农村集体建设用地自发流转已活跃在珠三角为主的南方地区。2005年《广东省集体建设用地使用权管理办法》颁布, 明确集体建设用地使用权可以出让、出租、转让、转租和抵押，这也是我国第一部关于集体建设用地流转的地方性法规。其后珠三角地区集体建设用地入市比例超过50%[21]。</p><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">为落实党的十八届三中全会决定关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革(简称“三块地”改革)的要求，2015年中央确定北京大兴区等33个试点区域进行试点改革。明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，但禁止宅基地入市和集体经营性建设用地进入商品房市场。之后，2017年8月，原国土资源部与住房城乡建设部联合发文，鼓励地方利用集体建设用地建设租赁住房。这是国家首次允许集体土地进入住房市场，对建构购租并举的住房制度具有积极意义。之后，北京、上海、广州等18个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。截至2019年1月，仅北京一城已供应集体土地约300h<span style="text-indent: 34px;">m</span><span style="text-indent: 34px;font-size: 12px;"><sup><span style="font-family: 微软雅黑;vertical-align: super;">2</span></sup></span>用于建设租赁住房。</p><p style="margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;text-indent: 0em;margin-bottom: 5px;"><strong style="max-width: 100%;text-indent: 0em;letter-spacing: 0.544px;font-family: 微软雅黑;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">4.2  集体土地改革和租赁住房培育对城乡转型发展的战略意义</span></strong></p><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 5px;">(1) 改革对社会民生的改善。</section><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">在我国当前城乡二元制度的整体性制度框架下，大多数进城农民难以享受与城市居民同等公共住房与子女教育服务，其中市民化程度最低的是公共住房，但从地方政府财力与激励来看，为广大流动人口提供保障性住房又有巨大的阻力。如何通过相关土地与住房基础性制度的构建，充分利用市场机制在人口流入地主要城市同时增加商品房与出租房供应，使2.5亿流动人口能够“住有所居”“安居乐业”，为高质量发展提供坚实的人力资本支撑，是实现中国经济的长期增长与社会和谐稳定，避免落入“中等收入陷阱”的重要举措。</p><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">未来2.5亿流动人口及其留守家庭成员的完全市民化，不仅有助于缓解目前“要地不要人”的人口半城镇化模式带来的各类社会问题，而且可为城市新增1000万～2000万因照顾留守儿童而不得不返乡的留守夫妇作为城市劳动力，并使城市存量流动人口持续工作到退休年龄，大幅减缓城市中低收入劳动力工资过快上涨的压力，提高流动人口家庭总收入；而几千万农村留守儿童在流入地城市接受教育，更将从中长期增加高质量劳动力供给。</p><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 5px;">(2) 改革对城乡空间结构的优化。</section><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">在人口流入地主要城市，推动集体土地用于租赁住房建设，有助于城乡空间的优化和环境品质的提升，更有利于实现城乡高质量发展。对城中村与城郊村的有效改造，不仅有助于解决原住村民的居住安置问题，还可以为他们创造可持续的财产性收入；通过合理的机制设计，如强化更新过程中的基层民主和公开透明程序，可以有效解决城中村改造中的“钉子户”问题，加快城中村改造，全面提升城乡结合部土地利用效率、基础设施与公共服务水平。目前，不少城市的公租房选址在城市外围，远离流动人口集中就业的工业区和服务业岗位，导致人均通勤距离过长，如北京日均通勤距离达19.4km，难以实现职住平衡，也加剧了城市交通拥堵。此外，很多公租房社区规模体量过大，学校、医院等基本公共服务配套设施不足，出现部分公租房闲置，而社会租赁住房却供不应求的情况。</p><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 20px;">由于城中村优越的地理区位，公租房的土地资源短缺、空间布局与流动人口就业的适配问题等矛盾，完全可以通过城中村改造获得化解。首先，通过改造可以大幅度提升职住平衡，减缓交通拥堵；其次，通过旧村的逐步改造，可以改善空间环境品质，提升公共服务设施水平，实现城乡空间结构的优化；最后，有利于提升土地集约节约利用水平，解决城乡结合部土地低效利用、违法建设较多和管理无序等问题。图3给出了传统模式下的城乡空间结构与集体土地改革模式下的城乡空间结构的比较。在新的模式下，“城中村”“城郊村”的建设用地可以在规划许可的情况下，无需经过国家征地程序而进入租赁住房市场，这将对改善城乡空间的整体品质起到积极作用。</section><p style="text-align: center;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.4953125" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/SdNVtxmtcRjFs1dFuKCoxictHbfXBLwHSpud3iatLVIibvdznwwg8w7hGQuc6HzXsYtzBtTAabnuiajbw4Pzx2B34Q/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1280" style=""  /></p><p style="white-space: normal;max-width: 100%;min-height: 1em;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;text-align: justify;text-indent: 0em;color: rgb(214, 0, 74);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">▲</span><strong style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;text-align: justify;text-indent: 0em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;background-image: initial;background-position: initial;background-size: initial;background-repeat: initial;background-attachment: initial;background-origin: initial;background-clip: initial;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> 图3  </span></strong><strong style="max-width: 100%;text-align: justify;letter-spacing: 0.544px;text-indent: 0em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;background-image: initial;background-position: initial;background-size: initial;background-repeat: initial;background-attachment: initial;background-origin: initial;background-clip: initial;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">集体土地改革模式下的城乡空间结构优化</span></strong></p><p style="white-space: normal;max-width: 100%;min-height: 1em;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);margin-bottom: 20px;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(136, 136, 136);font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;font-size: 14px;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">Fig.3 Improvement of urban-rural spatial structure under the collective land reform</span></p><section style="margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;text-indent: 0em;"><strong style="max-width: 100%;text-indent: 0em;letter-spacing: 0.544px;font-family: 微软雅黑;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">4.3  集体建设用地改造与城市租赁房供应联动的政策框架</span></strong><br  /></section><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 5px;">(1) 因城施策，制定集体建设用地改造方案。</section><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 15px;">由于人口流入地城市在商品房房价、租赁需求与集体建设用地现状开发程度上都存在较大差异，政策框架的设计必须做到因城施策。在住房供需矛盾突出的特大城市，集体建设用地的开发有如下两种情况：一种是严格管制下现状开发强度较低，如北京、上海等；另外一种是较松散管制下，集体土地开发强度很大，容积率甚至高达3，如广州、深圳等地不少的城中村。对第一类情况，可以通过对村庄宅基地与产业存量用地的统筹再开发，在现有基础上适度提高开发强度，有效增加租赁住宅的供应。对于第二类城市中的高强度开发地块，可以先推动综合整治，但不能局限于此，完全可以考虑在补缴公益事业用地及部分税费后逐步给予“大产权”，这也就是在我国台湾地区以及日本等推动的“减步法”①。对于那些房价房租相对不高而经济比较活跃的城市地段，产业用地需求旺盛，则可以考虑制定相关政策扶持来鼓励存量村民自建房与低效产业用地的改造，同时增加高品质的租赁住房与整合后的产业用地。图4显示了城中/郊村改造前后的用地与空间形态的变化，可以通过对原有宅基地和产业用地进行拆除或改造，通过开发强度的适度提升，大幅度增加公共服务设施用地和租赁住房用地，并对产业进行升级改造。</section><p style="text-align: center;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6028789161727349" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/SdNVtxmtcRjFs1dFuKCoxictHbfXBLwHSr2fhomu4hbKOkpT4c9deHbc0D3xRDh05XR4xrr5ian26iciakUib2zFpzA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1181" style=""  /></p><p style="white-space: normal;max-width: 100%;min-height: 1em;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;text-align: justify;text-indent: 0em;color: rgb(214, 0, 74);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">▲</span><strong style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;text-align: justify;text-indent: 0em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;background-image: initial;background-position: initial;background-size: initial;background-repeat: initial;background-attachment: initial;background-origin: initial;background-clip: initial;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> 图4  </span></strong><strong style="max-width: 100%;text-align: justify;letter-spacing: 0.544px;text-indent: 0em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;background-image: initial;background-position: initial;background-size: initial;background-repeat: initial;background-attachment: initial;background-origin: initial;background-clip: initial;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">城中/郊村改造前后的用地与形态变化</span></strong></p><p style="margin-bottom: 20px;white-space: normal;max-width: 100%;min-height: 1em;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(136, 136, 136);font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;font-size: 14px;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">Fig.4 Change of land use and spatial form of urban/suburban villages before and after renovation</span></p><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 5px;">(2) 分门别类，利用集体用地入市政策改造城中/郊村。<br  /></section><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">对于特大城市中广泛存在的城中村，其改造模式亦应因村而异。首先，对现状所有的城中/郊村进行充分的现状调查，对于具有历史文化价值的村庄，应予以保护，并进行环境综合整治。对于处于生态保护区的村庄，应在给予足够的补偿后，逐步搬迁和拆除。对大部分适合改造的村庄，可根据规划进行局部或整体改造(图5)。为避免拆迁标准的水涨船高，应对目前的拆迁补偿模式进行创新。首先由政府根据制定的赔偿标准确定各个村建设的总量，由村民内部协商达成赔偿一致后方开始更新流程，如难以达到一致则延缓更新过程。总之，对城中/郊村的整体改造，必须在城市整体层面制定系统性的政策，避免陷入“一村一议”的局面，以致“钉子户”问题频发，损害公共利益。</p><section style="text-align: center;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.9991532599491956" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/SdNVtxmtcRjFs1dFuKCoxictHbfXBLwHSTRL6sSjg3diaGpjchyDgWWVX6t6m2WfvINjx7eSRFF1nuMamibibHfRuQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1181" style=""  /></section><section style="white-space: normal;max-width: 100%;min-height: 1em;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;text-align: justify;text-indent: 0em;color: rgb(214, 0, 74);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">▲</span><strong style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;text-align: justify;text-indent: 0em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;background-image: initial;background-position: initial;background-size: initial;background-repeat: initial;background-attachment: initial;background-origin: initial;background-clip: initial;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> 图5  </span></strong><strong style="max-width: 100%;text-align: justify;letter-spacing: 0.544px;text-indent: 0em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;background-image: initial;background-position: initial;background-size: initial;background-repeat: initial;background-attachment: initial;background-origin: initial;background-clip: initial;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">城中/郊村分类改造与入市租赁住房流程</span></strong></section><section style="margin-bottom: 20px;white-space: normal;max-width: 100%;min-height: 1em;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(136, 136, 136);font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;font-size: 14px;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">Fig.5 Procedure of renovation and house renting of different types of urban/suburban villages</span></section><section style="margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;text-indent: 0em;"><strong style="max-width: 100%;text-indent: 0em;letter-spacing: 0.544px;font-family: 微软雅黑;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">4.4  集体土地建设租赁住房的项目主体与利益分配机制</span></strong><br  /></section><section style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 15px;">在集体土地上建设租赁住房，应该优先鼓励有经济实力的村集体组织作为项目建设主体自主进行开发建设，这将有助降低实现改造资金平衡的最低开发强度门槛，当然，村集体实力不够强，也可以考虑以土地使用权入股，引入房地产企业合作开发建设的模式。表1比较了集体土地入市租赁住房市场过程中，在村集体自主改造和村集体与企业联合开发两种模式下，政府、村集体、村民和企业承担的角色。如北京约一半的集租房项目采用了农村集体经济组织与国有企业联营、入股的合作模式。农村集体经济组织一般只负责土地供应，企业则承担投资、建设及运营的角色。在两者的合作中，除了农村集体经济组织在新成立企业中的持股比例不得低于51%的规定以外，其余收益分配没有固定模式，因而，在集体租赁住房项目的土地一级开发、租赁住房建设和运营各环节上存在着复杂博弈过程，使得农村集体经济组织和合作企业的利益分配平衡成为集租房建设成败的决定性因素。</section><section style="text-align: center;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.44536271808999084" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/SdNVtxmtcRjFs1dFuKCoxictHbfXBLwHSI0FFsgFVemntlEicAC1CbQsOyiaFdNSoibvQhzicbzCUlaEUicgOovITkEA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1089" style=""  /></section><section style="max-width: 100%;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;min-height: 1em;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;text-align: justify;text-indent: 0em;color: rgb(214, 0, 74);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">▲</span><strong style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;text-align: justify;text-indent: 0em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;background-image: initial;background-position: initial;background-size: initial;background-repeat: initial;background-attachment: initial;background-origin: initial;background-clip: initial;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> 表1  </span></strong><strong style="max-width: 100%;text-align: justify;letter-spacing: 0.544px;text-indent: 0em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;background-image: initial;background-position: initial;background-size: initial;background-repeat: initial;background-attachment: initial;background-origin: initial;background-clip: initial;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">集体土地入市租赁住房市场中的利益主体与分配机制</span></strong></section><section style="max-width: 100%;font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;min-height: 1em;background-color: rgb(255, 255, 255);margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: normal;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(136, 136, 136);font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;font-size: 14px;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">Tab.1 Stakeholders in rental housing construction on collective land and related profit distribution mechanism</span></section><section style="text-indent: 2em;margin: 25px 8px 10px;line-height: 2em;">考虑到在目前的市场条件下，租赁住房的成本回收期过长，开发企业积极性不够，政府可以在税费优惠、银行贷款利率等方面予以支持。例如，可以借鉴美国两房模式，建立国家住房金融公司。依托国家信用发行政策性金融债与贷款资产支持证券，从资本市场获得更多低成本资金，支持新市民住房问题解决。一方面，可以选择帮助租户统一到政策性金融机构办理消费信贷，以提高租户的支付能力；另一方面，可以考虑住宅政策性金融机构与人口流入地大中城市地方政府的城建基金合作。<br  /></section><section style="margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;text-indent: 0em;"><strong style="max-width: 100%;text-indent: 0em;letter-spacing: 0.544px;font-family: 微软雅黑;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">4.5  集体土地入市租赁住房市场的挑战与应对措施</span></strong></section><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">虽然利用集体土地建设租赁住房的改革已经启动，但就过去两年18个试点城市的实践来看，仍存在诸多挑战。</p><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">首先，租售比严重倒挂影响市场主体的积极性。由于商品房房价高企，且近年来涨幅很大，而房租涨幅和房价相比较低。开发商品房用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%～2%。用房价/房租比作为租售比的重要指标，可以发现2011—2017年间，北京的房价/房租比介于37.7～69.5(以年租金计算)之间，亦即支付37.7～69.5年的房租才可以购买同等面积的住房，这远远高于16～25年的国际标准区间，因此，市场主体对租赁住房建设的热情不足。即使集体用地土地价格相对较低，在租金市场化的情况下，也需15～25年才能回本，因此市场主体普遍热情不高。</p><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">其次，在18个城市中已开展集体土地建设租赁住房的试点项目中，已供的集体土地都是既有的集体产业用地，基本不包括村庄的宅基地。这在一定程度上制约了大批区位良好、具有很高租赁住房建设价值的旧村居土地供应，也无法实现本地村民居住条件的改善。未来集体土地的入市改革应进一步推进，不仅局限于集体经营性建设用地，也应包括集体宅基地的逐步入市。一方面可以大幅度增加土地供应建设租赁住房和其他公共服务设施，另一方面也有助于提升城乡空间的整体品质。</p><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">同时，对多地租赁住房建设的调研表明，由于缺少与租赁住房规划设计标准和建设配套的规划管理制度，导致新建租赁住房的规划设计、建设和审批流程无据可依，形成顶层设计与实际需求难以匹配的种种问题。由于租赁住房的居住对象与普通住宅不同，按照普通住宅的设计规范，租客的实际需求与规划设计规范必然存在较大矛盾，主要体现在户型、日照要求、公共空间、公共服务设施配套、车位配比、防火要求等方面。过高的规划要求也带来租赁住房建设成本的大幅攀升，进一步加剧成本回收的难度。</p><p style="text-indent: 2em;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 2em;margin-bottom: 10px;">总体而言，利用集体土地建设租赁住房推进不力，主要原因是地方政府与村集体积极性不足、利益分配难以平衡、租赁市场缺少相应规范以及缺少政府财政与信贷资金支持等[22]。2019年1月，财政部与住房城乡建设部发文，支持22个人口流入地城市的租赁住房建设，希望通过中央财政适度的杠杆作用，全面撬动市场资金进入租赁住房市场，通过大量增加市场化定价的租赁住房供应，将房租维持在一个稳定的水平，并从长期而言达到培育租赁住房市场、逐步稳定房价的目的。当然，为避免租赁住房变相成为小产权房对房地产市场的冲击，对所建租赁住房施加中期内(20～30年)“只能出租、不能出售”的限制。为避免“明租实售”、出租房变商品房的现象，可以采取有效措施来防止前述套利行为。地方政府可委托专业化、市场化的第三方物业管理公司来实施住房出租和物业管理，并利用所获租金支付建设、融资成本及向村民进行租金分红。</p><section style="margin-right: 8px;margin-bottom: 25px;margin-left: 8px;max-width: 100%;text-indent: 2em;line-height: 2em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"></section><section style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="margin-top: 0.8em;margin-bottom: 0.5em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;letter-spacing: 0.544px;border-width: 0px;border-style: initial;border-color: initial;display: inline-block;line-height: 1;overflow: hidden;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;border-bottom: 1px solid rgb(214, 0, 74);font-size: 1.4em;font-family: inherit;text-decoration: inherit;color: rgb(255, 255, 255);border-top-color: rgb(214, 0, 74);border-right-color: rgb(214, 0, 74);border-left-color: rgb(214, 0, 74);overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="padding: 0.1em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;height: 1.2em;line-height: 1em;font-size: 1.4em;font-family: inherit;background-color: rgb(214, 0, 74);overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word !important;">5</section></section><section class="" style="padding: 0.2em;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;line-height: 1;font-size: 1em;font-family: inherit;text-decoration: inherit;color: rgb(42, 52, 58);overflow-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 18px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;font-family: inherit;font-size: 1em;text-decoration: inherit;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> </span></strong></span><span style="max-width: 100%;font-size: 17px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">结语 </strong></span></p></section></section></section></section><p style="margin-right: 8px;margin-bottom: 10px;margin-left: 8px;max-width: 100%;min-height: 1em;text-indent: 2em;line-height: 2em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">推动中国的新型城镇化，本质上是要从依赖土地财政、工业开发区建设与新城区地产开发的“土地城镇化”模式转向以流动人口定居、安居为导向的“人口城镇化”。人口流入地大中城市城中村、城郊村的大批低效利用的集体土地恰恰为这些城市未来住房问题的解决提供了契机，也为在集体土地再开发过程中构建一种政府、市场与农民集体合作，保障中低收入群体的居住权，实现个体权利、集体利益与公众利益兼顾的包容性增长模式提供了可能。集体土地入市与租赁住房供应的联动，不仅有助于解决长期以来忽视的流动人口住房问题，而且以集体建设用地建设租赁住房为突破口，也为逐步破除城乡二元的土地管理机制，实现城乡空间的高质量发展提供了基础。</p><p><br  /></p><section style="margin-right: 8px;margin-bottom: 20px;margin-left: 8px;max-width: 100%;text-indent: 2em;line-height: 2em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"></section><section donone="shifuMouseDownCard('shifu_c_027')" style="margin-top: 2em;padding-top: 0.5em;padding-bottom: 0.5em;max-width: 100%;font-family: inherit;font-size: 1em;font-weight: inherit;letter-spacing: 0.544px;text-decoration: inherit;line-height: 27.2px;border-radius: 4px;border-width: 1px;border-style: solid;border-color: rgb(204, 204, 204);color: rgb(166, 166, 166);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section style="margin-top: -1.8em;max-width: 100%;text-align: center;border-width: initial;border-style: none;border-color: initial;line-height: 1.4;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="padding: 8px 12px;max-width: 100%;border-radius: 4px;color: rgb(255, 255, 255);font-size: 1em;font-family: inherit;font-weight: inherit;text-decoration: inherit;display: inline-block;border-color: rgb(183, 184, 184);background-color: rgb(214, 0, 74);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><p class="" style="max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 16px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">注释</span></strong></p></section></section><section style="padding: 16px;max-width: 100%;color: rgb(32, 32, 32);font-size: 1em;line-height: 1.4;font-family: inherit;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section style="line-height: 2em;"><span style="font-size: 14px;">①  减步法是在土地再开发过程中，原土地分成两部分，一部分给原土地所有者或使用权的拥有人进行再开发，另一部分作为公共设施建设用地以及出售以充抵公共设施建设费，简言之，就是以贡献土地换取规划变更(华生，2013)。</span></section></section></section><p><br  /></p><section class="" style="margin-top: 0em;padding: 1em 0em;max-width: 100%;font-size: 1em;letter-spacing: 0.544px;text-align: center;border-top: 1px dashed rgb(204, 204, 204);border-bottom: 1px dashed rgb(204, 204, 204);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><section style="margin-right: 8px;margin-bottom: 10px;margin-left: 8px;max-width: 100%;min-height: 1em;text-indent: 0em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">参考文献</strong></section><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">1  邓郁松.建立房地产长效机制应尊重市场规律[N/OL]. 经济参考报, 2017-04-17 [2019-7-1]. http://dz.jjckb.cn/www/pages/webpage2009/html/2017-04/17/content_30758.htm.</span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">DENG Yusong. The Establishment of a Long-Term Mechanism for Real Estate Development Should Follow Market Rules[N/OL]. Economic Information Daily, 2017-04-17 [2019-7-1]. http://dz.jjckb.cn/www/pages/webpage2009/html/2017-04/17/content_30758.htm. </span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">2  田莉. 处于十字路口的中国土地城镇化——土地有偿使用制度建立以来的历程回顾及转型展望[J]. , 2013,37(5):22-28. </span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">TIAN Li. Land Urbanization of China at the Cross Road: A Review on the Evolution Since the Establishment of Land Use Right System and the Prospect of Its Transformation[J]. City Planning Review, 2013,37(5):22-28.</span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">3  罗锐. 转型时期中国住房保障政策研究[D]. 武汉：武汉大学, 2015.</span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">LUO Rui. Research on China’s Housing Security Policy During the Transition Period[D]. Wuhan：Wuhan University, 2015.</span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">4  陈杰.中国房改40年回顾与反思[Z]. 2018年房地产国际学术研讨会. 2018-11-10. </span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">CHEN Jie. 40 Years of Review and Reflection on China’s Housing Reform[Z]. 2018 Real Estate International Academic Seminar. 2018-11-10.</span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">5  刘维新. 中国住房制度的历史演变及住房保障体系的构建[J]. 学习与实践, 2010(9):5-13. </span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">LIU Weixin. The Historical Evolution of China’s Housing System and the Construction of Housing Security System [J]. Study and Practice, 2010(9):5-13.</span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">6  彭敏学.论市场经济下大城市住房的发展调控——政策安排、市场行为与空间组织[D]上海：同济大学, 2010.</span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">PENG Minxue. On the Regulation and Control of Housing Development in Big Cities Under the Market Economy: Policy Arrangement, Market Behavior and Space Organization[D]. Shanghai: Tongji University, 2010.</span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">7  韩立彬, 陆铭. 供需错配:解开中国房价分化之谜[J]. 世界经济, 2018,41(10):126-149. </span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">HAN Libin, LU Ming. Supply-Demand Mismatch: Solving the Puzzle of China’s Housing Price Divergence[J]. The Journal of World Economy，2018,41(10):126-149.</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">8  YANG Z, CHEN J. Housing Affordability and Housing Policy in Urban China[M]. Berlin: Springer, 2014.</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">9  FANG H, GU Q, XIONG W, et al. Demystifying the Chinese Housing Boom[J]. NBER Macroeconomics Annual, 2016, 30(1): 105-166.</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">10	WU J, GYOURKO J, DENG Y. Evaluating the Risk of Chinese Housing Markets: What We Know and What We Need to Know[J]. China Economic Review, 2016, 39: 91-114.</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">11  CHEN J, HU M, LIN Z. Does Housing Unaffordability Crowd out Elites in Chinese Superstar Cities?[J]. Journal of Housing Economics, 2018, forthcoming.</span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">12  陆铭, 欧海军, 陈斌开. 理性还是泡沫: 对城市化、移民和房价的经验研究[J]. 世界经济, 2014(1): 30-54.</span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">LU Ming, OU Haijun, CHEN Binkai. Rationality or Bubbles: An Empirical Studies of Urbanisation, Migration and House Prices[J]. The Journal of World Economy, 2014(1): 30-54.</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">13  ZHANG C, JIA S, YANG R. Housing Affordability and Housing Vacancy in China: The Role of Income Inequality[J]. Journal of Housing Economics, 2016, 33: 4-14.</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">14  RENAUD B. Housing Reform in Socialist Economies[R]. World Bank Discussion Papers,1991:22.</span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">15  链家地产. 北京、上海房租变化报告[R]. 2018.</span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">Lianjia Real Estate. Report on Housing Rent Change of Beijing and Shanghai[R]. 2018. </span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">16  田莉, 姚之浩. 中国大城市流动人口：家居何方？[J]. 比较, 2018 (1)：194-207.</span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">TIAN Li, YAO Zhihao. Where Do the Immigrants Live in China’s Big Cities?[J]. Comparison, 2018(1)：194-207.</span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">17  秦晖. 城市新贫民的居住权问题——如何看待“棚户区”“违章建筑”“城中村”和“廉租房”[J]. 社会科学论坛, 2012(1):195-219.</span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">QIN Hui. The Right for Poor to Reside in Urban: How to Treat “Shacking Areas”, “Illegal Buildings”, “Villages in the City” and “Low-Rent Housing”[J]. Tribune of Social Sciences, 2012(1):195-219.</span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">18  赵晔琴. 吸纳与排斥:城市居住资格的获得路径与机制——基于城市新移民居住权分层现象的讨论[J]. 学海, 2013(3):85-93. </span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">ZHAO Yeqin. Absorption and Exclusion: The Path and Mechanism of Urban Resident Qualification—A Discussion Based on the Stratification of Urban New Immigrants’ Right to Residency[J]. Acedemia Bimestrie, 2013(3):85-93.</span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">19  赵静. 深圳市非正规住房的发展演变与供给模式研究[J]. 广州：中山大学，2009.</span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">ZHAO Jing. Research on the Development and Supply Model of Informal Housing in Shenzhen City[D]. Guangzhou: Sun Yat-sen University，2009.</span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">20  范剑勇, 莫家伟, 张吉鹏. 居住模式与中国城镇化——基于土地供给视角的经验研究[J]. 中国社会科学, 2015(4):44-63. </span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">FAN Jianyong, MO Jiawei, ZHANG Jipeng. Housing Models and Urbanization in China: Empirical Research from the Perspective of Land Supply[J]. Social Sciences in China. 2015(4):44-63. </span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">21  陈利根, 龙开胜. 我国农村集体建设用地流转的发展历程及改革方向[J]. 中国农史, 2008(2):79-84. </span></section><p style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;margin-bottom: 10px;"><span style="font-size: 14px;">CHEN Ligen, LONG Kaisheng. The Development Progress and Innovation Ways of Rural Collective Construction Land Transfer in China[J]. Agricultural History of China, 2008(2):79-84.</span></p><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">22  黄保华.利用集体建设用地建设租赁住房情况调查[J].中国土地,2018(11):36-38.</span></section><section style="text-align: left;margin-left: 8px;margin-right: 8px;line-height: 1.5em;"><span style="font-size: 14px;">HUANG Baohua. Investigation on Building Rental Housing over Collective Construction Land[J]. China Land, 2018(11):36-38.</span></section></section><p style="margin-top: 10px;margin-bottom: 25px;max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;text-align: left;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(136, 136, 136);font-size: 14px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">*  封面图源自 厦门市建设局官网</span><span style="font-family: 宋体;font-size: 14px;"></span></p><section style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;font-size: 16px;overflow-wrap: break-word !important;"><section powered-by="gulangu" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;text-align: center;overflow-wrap: break-word !important;"><section style="padding-right: 10px;padding-bottom: 10px;padding-left: 10px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;vertical-align: top;width: 643.141px;box-shadow: rgb(152, 152, 152) 0px 0px 2px;border-width: 2px 0px 0px;border-radius: 10px;border-style: solid;border-color: rgb(214, 0, 74) rgb(62, 62, 62) rgb(62, 62, 62);overflow-wrap: break-word !important;"><section powered-by="gulangu" style="margin-bottom: 15px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word !important;"><section class="" style="padding-right: 10px;padding-left: 10px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;vertical-align: top;border-bottom-left-radius: 0.5em;border-bottom-right-radius: 0.5em;color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(214, 0, 74);overflow-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;min-height: 1em;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"> 前瞻 “十四五” 系列文章 </strong></p></section></section><section class="" powered-by="gulangu" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;text-align: justify;font-size: 15px;color: rgb(100, 100, 100);line-height: 1.8;overflow-wrap: break-word !important;"><h2 class="" style="margin-top: 20px;margin-bottom: 14px;font-size: 22px;max-width: 100%;line-height: 1.4;letter-spacing: 0.544px;text-align: start;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;">【Open Access】超越增长：</span><span style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;font-size: 15px;">应对创新型经济的空间规划创新</span></span></h2><h2 class="" style="margin-bottom: 14px;font-size: 22px;max-width: 100%;line-height: 1.4;letter-spacing: 0.544px;text-align: start;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">【Open Access】新型全球化下的“十四五”规划应对——基于全球生态文明与“一带一路”倡议协同的视角</span></h2><h2 class="" style="margin-bottom: 14px;font-size: 22px;max-width: 100%;line-height: 1.4;letter-spacing: 0.544px;text-align: start;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;color: rgb(0, 0, 0);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">【Open Access】数据增强设计框架下的智慧规划研究展望</span></h2><h2 class="rich_media_title" style="margin-bottom: 15px;"><span style="font-size: 15px;color: rgb(0, 0, 0);text-decoration: underline;">【Open Access】知识-创新时代的城市远景战略规划——以杭州2050为例</span></h2></section></section></section></section><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><br style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"  /></p><hr style="max-width: 100%;border-style: solid;border-right-width: 0px;border-bottom-width: 0px;border-left-width: 0px;border-color: rgba(0, 0, 0, 0.1);transform-origin: 0px 0px;transform: scale(1, 0.5);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"  /><section style="margin-top: 15px;margin-right: 8px;margin-left: 8px;max-width: 677px;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;min-height: 17px;line-height: 27.2px;widows: 1;text-align: center;letter-spacing: 0.48px;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;font-size: 15px;letter-spacing: 0.48px;"><span style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;color: rgb(62, 62, 62);font-family: Optima-Regular, PingFangTC-light;font-weight: 400;letter-spacing: 2px;">微信改版后</span></strong><br style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"  /></section><section style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;max-width: 677px;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;min-height: 17px;line-height: 27.2px;widows: 1;text-align: center;letter-spacing: 0.48px;"><span style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;font-size: 15px;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;"><span style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;color: rgb(62, 62, 62);font-family: Optima-Regular, PingFangTC-light;font-weight: 400;letter-spacing: 2px;">好多人说不能很方便找到我了</span></strong></span></section><section style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;max-width: 677px;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;min-height: 17px;line-height: 27.2px;widows: 1;text-align: center;letter-spacing: 0.48px;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;"><span style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;color: rgb(62, 62, 62);font-family: Optima-Regular, PingFangTC-light;font-weight: 400;letter-spacing: 2px;">其实把咱们</span></strong></span><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;"><span style="max-width: 100%;font-family: Optima-Regular, PingFangTC-light;letter-spacing: 2px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">“城</span></strong><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;"><span style="max-width: 100%;font-family: Optima-Regular, PingFangTC-light;letter-spacing: 2px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">市规划”置顶</span></strong></span><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;"><span style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;color: rgb(62, 62, 62);font-family: Optima-Regular, PingFangTC-light;font-weight: 400;letter-spacing: 2px;">就可以啦</span></strong></span></section><section style="margin-right: 8px;margin-bottom: 15px;margin-left: 8px;max-width: 677px;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;min-height: 17px;line-height: 27.2px;widows: 1;text-align: center;letter-spacing: 0.48px;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;"><span style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;color: rgb(62, 62, 62);font-family: Optima-Regular, PingFangTC-light;font-weight: 400;letter-spacing: 2px;">只需要</span></strong></span><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;overflow-wrap: break-word;"><span style="max-width: 100%;font-family: Optima-Regular, PingFangTC-light;letter-spacing: 2px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">5秒钟哟~</span></strong></span></section><section style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;max-width: 100%;min-height: 1em;letter-spacing: 0.544px;text-align: center;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><img class="__bg_gif " data-copyright="0" data-ratio="0.9203125" data-type="gif" data-w="640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/SdNVtxmtcRiarCYiclbibw0tx4nuld0vwU9ScXl6gq8Bpbh8o8yZlxbo8y8jBcCBC74ubpiaHy1ic6k3wcqJbCFBWBA/640?wx_fmt=gif" style="box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;visibility: visible !important;width: 640px !important;"  /></section><p><br  /></p><p style="margin-top: 20px;margin-right: 8px;margin-left: 8px;max-width: 100%;min-height: 1em;letter-spacing: 0.544px;font-size: 16px;color: rgb(62, 62, 62);line-height: 28.4444px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">了解更多《》杂志信息，搜索微信号“”或识别下方二维码关注。</p><p style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;max-width: 100%;min-height: 1em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><img class="" data-copyright="0" data-cropselx1="0" data-cropselx2="558" data-cropsely1="0" data-cropsely2="275" data-ratio="0.5255731922398589" data-s="300,640" data-type="gif" data-w="567" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/SdNVtxmtcRiaRRGMYpf5IMDDYv7hrsYzbm1Qy3NypQme09sqSMlEUWG1vmPfwqSUtjvVM8SBic3ibtxZWav0XPyqw/640?wx_fmt=gif" style="letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;visibility: visible !important;width: 558px !important;"  /><strong style="max-width: 100%;color: rgb(62, 62, 62);font-size: 16px;letter-spacing: 0.544px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(217, 33, 66);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">关注我们，精彩无限~！<img class="" data-ratio="1" src="https://res.wx.qq.com/mpres/htmledition/images/icon/common/emotion_panel/smiley/smiley_84.png" data-w="20" width="20px" style="display: inline-block;vertical-align: text-bottom;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;visibility: visible !important;width: 20px !important;"  /></span></strong></p>
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