来源 | 广东省城乡规划设计研究院
口述 | 中央财经大学政府管理学院城市管理系 王伟
整理 | 冯雪琪
我们经常谈空间讲的是实体空间,如果上升到更高纬度的空间组织或者是空间规划,价值空间的认知是非常重要的。
对于京津冀都市圈价值方程的转变,北京城市总体规划(2016-2035年)开篇便提出,要建设以首都为核心的世界级城市群。并借鉴国际经验,围绕首都建设50公里、100公里、150公里三个圈层,并以150公里为边界,定位为现代化的新型首都圈。
这两个概念某种意义上跟发改委的50公里范围有一定的出入性,其实都市圈的范围现在并没有一个特别科学或者是权威明确的界定标准。
都市圈是城镇化发展到一定阶段的客观产物,如今我国的城镇化率已经59.58%(国家统计局公布2018年末),但我们要认识到阶段不是一个数值,更是一个过程的累积,西方城镇化走了200多年,而我国稳定快速的城镇化只有40年。今天,很多城市的内功尚未练好,就推动向都市圈拓展,就让自己产生两个潜在担忧:都市圈会不会成为更大的单中心?会不会成为摊更大的饼?
从2019年环京圈层房价的落差来看,环首都25公里至100公里的范围内,目前仍处于房价的凹陷区;如涉及到核心都市圈扩张纬度的话,北京到天津方向是快速地下降,而北京和天津方向是一个凹谷的状态。而关于都市圈的文件提出,整个都市圈要形成梯次的结构。
在这个基础上我们会思考,这种落差之中可能会存在规划者和整个市场跟进者(即开发商)三种态度,分别是乐观派、悲观派和中立派。乐观派会认为这种落差是一种价值,悲观派可能认为落差制约价值。而中立派则保持观望,如果是按照城市自发的溢出效应去推演的话,什么时候才能达到都市圈尺度的空间价值实现。
随着城市的开放与更新,城市的价值实现正在由以土地为核心的传统价值曲线,转变为以人为本的价值方程,当更美好的空间状态、生活形态形成后,房价的落差就成为价值的所在。
这背后其实有一个非常重要的价值转变的认知逻辑,在于我们过去其实都是从土地的价值、土地的成本/土地的效应去看空间的价值。但是今天我们要回到以人为本的角度来认知空间价值的实现方程。从人的视角来看,三个重要的价值值得关注:第一是可达价值,第二是可感价值,第三是可恒价值。
我们做了一个房价收入比,用当年的平均房价和整个当时家庭的平均收入做比较,我们可以看到,2015年整个平均工资按照人均是7086元,平均房价39479元。到了2019年,最低的倍数3.96,平均倍数33.50,中位倍数30.9。面对这么高的房价,既然大家有都市圈,为什么不去都市圈买房呢?
如果从价值可达进行审视,采用交通便利度算法测算每个区块中心点达到地铁站点的最近距离,以500米、1500米,2500米三个区段分别赋予6、4、2分,不同地铁站分别计分并累计相加,获得每个地块的总得分,外围区域还是处于比较弱的状态。
如果把房价涨幅和交通可达进行叠加,叠合尺度较好。交通可达是实现价值最基础的要素,也就是说我们在创造价值的过程中,交通设施推动一定是很关键的一个因素。
在这个基础上看看价值可感的审视,何为可感?其实就是今天人性对城市温度的感知。借鉴当前北京市强调的“七有”,“五性”(“七有”是指“幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶”;“五性”是指便利性、宜居性、安全性、公正性、多样性),以人民为中心的发展思想落实落细。三感代表你生活在这个城市中居民的感受,即安全感、获得感和幸福感。
价值可恒的审视。民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。如今作为任何一个都市,提出都市圈的概念一定有一些设施,有星巴克、必胜客、麦当劳、肯德基、兰州拉面、沙县小吃等跟民生特别相关的品牌。这背后折射三种空间类型:一是根系空间,这个人在城市里面有更强的归属感,比较强的稳定性;二是混合空间,这个人可能在城市里面会留下来会离开;三是浮萍空间,这些人没有根的,可能随时会离开城市。
以北京为参照,2019年北京的房价水平相比2015年有了明显的提升,而房价涨幅最快的区域是在四环内。从轨道交通、餐饮服务的便捷性与消费需求的匹配度等层面看,直观地展示出不动产价格变化背后,以城市配套服务为支点的逻辑所在。
比如轨道交通站点500米范围内,以及星巴克、必胜客布局的区域,都与北京房价涨幅前列的区域高度重合。可以说,城市居民对生活幸福感的要求,最终体现在房产价值的差异性之上。
这些品牌背后说明的是商业的逻辑,同时也对房价有很强的指示性。商业的逻辑、治理的逻辑、规划的逻辑和城市的逻辑,重叠在哪里?我们规划人做出规划的依据应该是什么,这些其实值得我们去思考。
以人为中心的一个空间的价值实现,其实背后需要的是这个空间要具有更高的可达性价值、更好的可感性价值以及更久的可恒性价值,这其实是才是人的动机。今天的中国规划,天天讲以人为本,但其实我们是无视人性,这样的规划是做不到真正的以人为本,只有你理解了人才能做出符合人的城市。
因此,实现都市圈的可持续发展,首先需要深刻理解国人的行为特征和动机,并围绕此进行相应的空间规划设计和区域规划设计,这就是中国特色的空间经济学。而京津冀都市圈的构建,第一步不是创造价值高地,而是要让整个都市圈变得平坦,只有平坦,才能够带来更大的人的流动,才能够创造和实现更大的现实价值。
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