【北京规划建设】是由与《北京规划建设》杂志联合推出的栏目,这里有新认知与旧经验的碰撞,新媒体与传统媒体的聚合。《北京规划建设》创刊于1987年,迄今已有32年的办刊历史。期刊强调深邃的思想性、厚重的理论性、丰富的实践性及敏锐的新闻性。【北京规划建设】系列既有严谨洗练的学术论文,也有轻松活泼的随笔。你走,我不送你;你来,无论多大风雨,我都等你。
摘要:居住密度的高与低是判断北京老城传统院落保护状况的基础性问题,微观视角下院落、家庭的居住密度呈现两极分化和马赛克分布的状态,形成保护实践中复杂的空间-社会问题。集中连片腾退、家庭式申请和院落式申请等疏解方式,以及住房管理政策,未能有效调节微观居住密度,难以实现传统居住院落的有效保护。传统居住院落保护应当采取系统性住房管理、评估式疏解腾退和多元化住房保障的政策体系,解决总体居住密度过高、微观居住密度两极分化和马赛克化问题,实现有效的居住改善和传统风貌保护。
关键词:传统院落 微观居住密度 居住改善机制
人口与居住问题是北京老城保护的基础性问题之一,但如果只关注总量问题,弱化或忽视院落和家庭中的微观实际情况,则容易出现“统计意义的居住标准改善”,即人口总量降低了,人均住房面积提高了,但大量留住家庭实际住房情况却并未改善,进而难以实现传统院落的保护与改善。
微观居住密度能够体现传统院落的实际居住状况,调节微观居住密度是有效改善民生,实现传统院落风貌保护和建筑质量风貌改善的必由之路,这就要求我们从总量化的人口与居住问题角度,进一步深入到微观居住密度视角进行研究。
元大都以来,朝代更迭影响下北京老城人口总量持续处于波动中,民国初期和新中国成立初期人口总量没有经历明显的耗减,新中国成立以来人口总量持续保持高位增长,是北京老城总体居住密度过高的历史原因。
元初,在整体谋划大都空间格局的同时,也在“迁居民以实之”,至极盛时期,大都的城市户口达到21.1万户,95.2万人,而当空间容量无法满足大量功能和人口需求,元政府开始迁出军人宿卫与屯田,经历了“建城-内迁-繁盛-外迁”的完整阶段,随后元末持续战乱,人口与空间容量的矛盾不复存在。
明迁都北京,极盛时期至27.3万户,96万人,中后期北京内城中“生齿滋繁,阡陌绮陈,比庐溢郭”“关厢居民无虑百万”,当人口再次达到容量上限之后,明政府开始外迁人口,如“遣回庶官4319人居乡”,外迁卫所军人实行屯居,遣返流民,甚至“潜住京师者,则行缉治”,而明末持续的战乱使人口又一次降至低点。
清定都北京初期内迁八旗人口,初时“著满汉人等合居一处”,后又“凡汉官及商民人等,尽徙城南居住”,至咸同时期,内外城人口高峰期达到15.5万户,77.6万人,为了控制人口,清中后期采取了严禁流民占籍京师,限制致仕官员及胥吏寄籍京城等措施。
清末民初,北京没有经历类似元末、明末的急剧衰退和人口流失。民国时期,北京老城范围内人口规模进一步增加,1935年内外城合计人口达111.5万人,至1948年解放前夕,内外城人口更达142.6万人。
1948年北平和平解放,再一次避免了变革时期的人口耗减,随着新中国成立后中央行政办公机构的入驻,进一步加强了功能和人口的聚集和增长,北京老城的空间容量与人口之间的矛盾比历史时期更加突出。
1949年北京城市人口大约165万人,41万户,人均居住使用面积约7平方米,户均居住使用面积约28平方米。而到1990年,北京老城常住人口大约为161.9万人,至2000年,常住人口约为138.6万人。
从数据表面看,新中国成立后北京老城常住人口有下降的趋势,但实际上这是北京老城居住用地持续减少情况下的人口数据,在行政办公、商业文化、金融办公等功能大规模置入北京老城过程中,集中连片的外迁了居住人口,但在传统居住片区,居住密度并未明显降低,即使部分居民主动迁出,往往也伴随着外来常住人口的填补和增加。
总体而言,北京老城的实际居住密度,元明清时期处于循环波动的状态,而自清末以来,则处于持续升高的过程,这是认识当前历史文化街区保护困境的基础。
总体居住密度体现了历史文化街区中人口总量与住房容量的协调关系,而在微观视角,院落、家庭为单位的居住密度体现了居民的实际居住条件。
对于传统居住院落风貌保护而言,微观居住密度视角更具有实际价值。微观居住密度过高的情况下,自建加建房屋实质上是解决基本生活问题的必要空间,因此院落公共空间的侵占挤占等行为也就难以避免。
通过统计年鉴和实际调查数据的比对分析,近十年来什刹海地区的户籍人口略增,常住人口、本地户籍常住人口和外来人口都有所减少,同期,什刹海地区的住房总面积也有所降低,如果以常住人口计算,期间什刹海地区的人均住房面积约从14.6平方米/人增加至20.6平方米/人。
表1 2010年与2018年间什刹海地区的人口变动对比
注:2018年数据来自未经审计的调查数据。
数据来源:根据什刹海地区2010年“六普”数据和2018年调查数据整理
如果细分人口的变动,本地户籍常住人口减少约1.8万人,外来常住人口减少约1.2万人。从总量看,什刹海地区人口变动和总体居住密度特征存在三个主要特点:
一是总体居住密度降低,常住人口减少。其中通过居民自我外迁和外来常住人口租赁管理降低的常住人口数量占主要比例,通过政府主导疏解腾退减少的人口数量占比较低。
二是总体居住密度仍然较高。人均住房面积显著低于北京市平均水平,即使考虑到院落居住形态下,人均住房面积的标准可以适当降低,住房条件也仍然低于平均水平。
三是外地来京人口数量显著减少,但总量仍然较高。其中直管公房中超过3000人,单位产公房中接近5000人,自建房中超过1000人,约占外地来京人口总数的66%。
虽然近十年来什刹海地区的总体居住密度降低,常住人口总量减少,人均住房面积增加,但微观居住密度和居民实际住房条件却无法简单用“总量”和“平均数”来解释。如2010年什刹海地区家庭住房面积呈现明显的结构性分化特点,大部分家庭住房面积小于20平方米,这些家庭的实际居住条件很难随着人均住房面积的“平均数”提高而改善,同时又有部分家庭住房面积充足,甚至并不实际居住,位于居住条件的另一端。
图3 2010年什刹海地区家庭住房面积的结构
数据来源:根据什刹海地区2010年“六普”数据整理
如果分析局部片区,则不仅能验证这种结构性的家庭居住密度两极分化,还能进一步观察到家庭居住密度的马赛克状分布特征。以什刹海白米斜街片区为例,家庭住房面积均值为31.8平方米,中位数为30.2平方米,家庭住房面积的标准方差达到了30.5平方米,意味着一半家庭的住房面积小于30.2平方米,家庭住房面积之间的差异与分化非常严重。同时,将家庭住房面积反映到空间上,还可以观察到微观居住密度马赛克分布的空间特点非常突出。
图4 白米斜街片区家庭住房面积分析
数据来源:根据2015年实地调查数据整理
图5 白米斜街片区家庭住房面积空间分布
数据来源:根据2015年实地调查数据整理
福祥社区位于南锣鼓巷与玉河之间,是传统的居住片区,在福祥社区中共调查居住院落45处,居民家庭507户,调查发现,家庭与家庭之间、院落与院落之间,居住密度同样存在两极分化和马赛克分布的状况。
通过家庭人均住房面积计算单个院落内部的家庭人均住房面积平均值和标准偏差值,以标准偏差/平均值作为家庭居住密度差异度,来反映院落内部的家庭住房条件差异,进一步将不同院落的家庭居住密度差异度进行对比,就可以观察到不同院落中的家庭住房条件分化程度。而计算家庭人均住房面积时,以户籍人口和实际居住人口分别计算,分别反映了名义的和实际的居住密度差异。
调查发现,45个居住院落中,家庭人均名义住房面积差异度最小值0.21,最大值1.56,表明有的居住院落内部家庭名义住房条件基本相同,有的则差异巨大;而家庭人均实际住房面积差异度的最小值0.12,最大值0.97,表明在加入了人户分离、亲属投靠、出租出借等现实因素后,家庭实际居住密度的差异依然存在明显差别。
两种计算方法下,不同院落的居住密度差异度大部分高于0.5,说明院落内部家庭住房条件的极化和马赛克化是普遍存在的状况,这与什刹海地区的调查结果相互印证,反映了传统院落中普遍存在的微观居住密度特征。
同时,不同院落的整体人均住房面积也存在较大差异,说明院落与院落之间,总体上也存在着明显的居住条件差异。
图6 福祥社区不同院落内部的家庭居住密度差异
数据来源:根据2015年对南锣鼓巷福祥社区的居住面积调查整理
图7 福祥社区不同院落之间的整体居住密度对比
数据来源:根据2015年对南锣鼓巷福祥社区的居住面积调查整理
对单个院落进行细致的解剖,能够更加生动的解释院落内部的家庭居住密度差异现象。
雨儿胡同X号院位于南锣鼓巷福祥社区,占地1457平方米,区属直管公房,其中产权建筑面积760平方米,45间,大部分建成于解放前;自建房407平方米,39间,大部分建于上世纪70年代;登记住户35户,户籍人口110人,据2015年实地调查,实住户籍人口62人,实住外来人口20人,共82人。院落中大部分主要建筑仍然保存,但院落已经难以辨认出传统院落空间,虽然保留了传统建筑风貌,但建筑质量较差,自建房的质量风貌则更差,简而言之是一个典型的“大杂院”。
院落中既有三代同屋拥挤不堪的状态,也有一人独居住房宽绰的状况,更有15户家庭人户分离,外来人口聚集其中。显然,家庭实际居住密度直接反映了家庭经济社会条件的差异,同时,这种微观居住密度的差异,还侧面反映了自建加建情况、室内生活设施情况、居住满意度和邻里关系等方面的问题。
2016年,在南锣鼓巷四条胡同进行申请式疏解过程中,院落内部分家庭外迁,其后拆除了外迁家庭的自建房屋,恢复了院落空间。不过,留住居民的家庭人均住房面积并未因此得到提高,部分家庭仍然处于居住困难状态。
图8 2015年雨儿胡同X号院不同家庭的实际居住情况
图片说明:左图为迟XX家内景,右图为王XX家内景,笔者摄于2015年
图9 2015年雨儿胡同X号院家庭居住面积调查
数据来源:根据实地调查数据统计整理
图10 2015年雨儿胡同X号院的空间演进与住房使用情况
(图片来源:笔者自绘)
通过对两个地区的调查,可以归纳总结历史文化街区中的总体居住密度和微观居住密度特征。
历史文化街区中的居住密度总体偏高,虽然部分居民通过购房迁出,也进行了不同类型的人口疏解,但由于原始居住密度过大,加上外来人口填补住房空间,总体看人均住房面积仍然远低于宜居标准,实际的居住困难情况仍然是普遍存在的,这决定了现有人口总量不变情况下,居住困难问题难以避免,并会引起传统院落风貌的破坏。
院落整体居住密度两极分化且马赛克分布,部分院落已经远超北京市平均住房水平,而更多院落中居住密度过高,自建和挤占情况严重,这类院落是传统院落风貌保护中的难点。
家庭个体居住密度进一步马赛克化,同一院落中,部分家庭实际居住面积充裕,部分家庭人户分离,更多家庭则存在不同程度的居住困难,并进一步导致房屋加建现象和院落公共空间侵占问题难以妥善解决。
人户分离住房或腾退房屋尚未形成改善留住居民条件的机制,因此大部分留住居民的实际居住条件并未随着总体居住密度的降低而改善。
由此可见,在持续降低总体居住密度的同时,如何改善微观居住密度过高院落、家庭的居住条件,是传统居住院落保护亟需解决的核心难题。
集中连片腾退改造是一种总量化降低居住密度的方式,以一刀切方式应对复杂的微观差异,不同居住密度、不同居住状况、不同外迁意愿的居民进行了无差别外迁,社会结构和社区传统也发生了断裂。集中连片腾退改造以后,居住密度普遍降低,但对周围片区的居住密度没有产生影响,形成两类不同的居住密度片区,其中新居民处于较高的阶层位置,与周边片区较难融合与联系,甚至会出现片区间的社会极化与隔离情况。
从集中连片疏解腾退转向家庭式申请疏解,关键影响因素从“空间”转向“意愿”,但实质上依然属于总量化降低居住密度的思路,仍然存在局限。
首先,疏解过程中并未准确识别微观居住状况差异,通过对申请外迁家庭的原住房条件分析,发现居民家庭在住房面积能最大比例获得安置住房面积时的外迁意愿最强,这意味着完全自愿申请的疏解方式,实际上是“补偿利益最大化”导向的,居住困难家庭的外迁比例并不突出。
其次,疏解后空间资源较难利用,由于腾退后的空间马赛克状无序分布,大多数腾退住房是散布的建筑甚至开间,在申请式疏解之前,如果不对腾退住房的再利用进行预判和规划,疏解之后的有效利用就较为困难。
最后,家庭申请疏解腾退过程中,出现了明显的高比例疏解外迁情况,其中不少居民并不存在居住困难,但追求外迁补偿的经济利益而申请外迁,占用了大量公共财政资金。
从微观居住密度视角看,虽然家庭式申请疏解降低了院落的居住密度,但由于缺乏适宜的家庭居住密度调节方式,留住家庭虽然获益于院落公共空间改善,但核心的家庭住房面积问题仍然尚未得到有效解决。
相对于家庭式申请疏解,院落式申请疏解在空间再利用方面具有一定的优势,但从实施情况看,也存在一定的局限。
首先,在院落和家庭居住密度两极分化和马赛克分布的情况下,居民外迁的意愿难以统一,能够在整个院落形成外迁共识的比例非常低。从什刹海地区看,形成外迁共识的院落普遍存在规模小、分布散的特点,因此在实际利用时仍然存在较大困难。
其次,在疏解腾退过程中仍然存在与家庭式申请疏解相似的问题,通过疏解直接带动住房极困难家庭居住改善的效果并不明显。
从微观居住密度视角看,虽然片区整体居住密度降低,但外迁居民集中在少数院落之中,留住院落的居住密度仍未改变,留住院落的风貌保护和居住改善仍然难以实现。
居民家庭在经济条件和自我改善意愿影响下的自发外迁是降低历史文化街区总体居住密度的重要因素。根据前文对什刹海地区的研究,虽然户籍人口持续居高不下,但在居民实际自发外迁的数量要远高于政府主导外迁腾退的数量。
自发外迁和人户分离情况相对应,是自下而上的居住密度变化,但由于外来人口的填补,这种居住密度的变化并未直接降低实际居住密度,而且,由于这部分居民家庭的住房无法通过租赁等方式向本地留住居民流动,因此这种自发的居住密度降低长时间内停留在名义上的“人户分离比例”,并未影响“留住居民的实际居住密度”。
自发外迁与人户分离现象普遍出现后,这些居民将房屋租赁给外来人口,发生了实际上的人口置换。由于自发外迁居民的经济社会条件明显高于外来人口的条件,这种人口置换实际上产生向下的社会过滤,实际居住群体参与改善环境的能力和意愿日益降低。
房屋无序租赁不仅造成实际居住密度的再升高,同时带来复杂的空间与社会问题。外来人口虽然家庭收入未必低于本地居民的家庭收入,但由于承担更多的租金、医疗、教育支出,且收入通常具有不稳定性,住房不稳定且不具有获得房屋补偿的权利,因此实际的生活水平低于本地居民,而且由于外来人口居住时间较短,流动性大,租户之间、租户与居民之间很难建立信任、交流与合作,甚至容易产生冲突与矛盾。
2016年以来,公共部门进行了治理公房转租转借行动,消除了大量的转租转借行为。然而在治理行动中,大量人户分离的公房承租家庭在解除转租合同之后将房屋空置,甚至可以看到一个院落中既有部分住房锁门空置,又有部分家庭两代甚至三代拥挤在狭小住房中的现象。
治理行动虽然有效减少了流动人口聚集,但尚未解决大量人户分离住房的有效利用问题,这些潜在的住房资源并未转化为解决留住家庭居住困难的可利用空间,微观居住密度仍然处于极化与马赛克分布的状况。
微观居住密度的控制与引导,既要考虑自上而下的降低居住密度方式,又要认识到自下而上的居住密度变化动力,采取住房管理机制、疏解腾退政策和多元保障方式的综合途径。
住房管理重在租赁管理。应当通过进一步明晰房屋管理办法,减少房屋违规、无序出租的情况。直管公房、单位产公房应进一步严格管理转租转借行为,同时区分自建房的实际用途,严格禁止出租自建房,通过这三类住房的管理,能够进一步降低总体居住密度,如什刹海地区居住在这三类住房中的外地来京人口逾9000人,即使去除其中的配偶、亲属共同居住情况,也依然存在大量租赁居住的外来人口。同时应当规范私有住房租赁行为,包括三个方面:一是禁止自建房的出租;二是规范房屋出租的用途;三是规范出租房屋中的居住密度,避免私房院落中形成外来人口过高密度居住的情况。
疏解腾退重在明确导向。通过总结经验和分析,疏解腾退应当明确空间利用导向的策略,强调评估腾退空间的可利用性。将院落式申请疏解腾退的“居民申请—形成整院—院落整体签约”的申请外迁腾退流程优化为“居民申请—统计评估申请家庭密集区域—评估区域内空间保护要求和空间可利用性—院落间平移置换—签约腾退形成可利用性强的腾退空间—空间再利用”。通过这种方式,实现疏解腾退的全过程规划,既通过申请方式体现居民外迁意愿,又通过评估和腾退前的平移置换实现腾退空间的有效再利用。
多元保障重在平移租赁。通过住房管理和疏解腾退,历史文化街区中将形成两类空间资源,第一类是马赛克状分布在院落内部的实际空置公有住房,承租家庭事实上居住需求不大,如果根据人户分离情况和转租转借清理情况分析,这部分住房的占比应高于总量的20%;第二类是已经腾退住房和潜在的腾退住房,其比例相对具有弹性和可控性。这两类空间资源既可以转化为公共服务设施空间,也可以转化为留住居民住房改善的空间。
对这些住房资源进行统筹管理,建立协调机制,将能够提供丰富的保障性住房资源,通过平移、保障性租赁、改善性租赁等方式,能够有效提高留住居民的实际住房面积。
保障性租赁针对居住极困难家庭,根据居民家庭实际条件,可通过政府补贴方式租赁住房,超出住房保障标准部分的面积按市场价收取租金,签约居民及其直系亲属可长期租住但不得转租转借,用以改善住房极困难家庭的实际居住条件。
改善性租赁针对不符合住房保障条件的居民家庭,即保持现有房屋产权面积不变,按市场价提供改善性租赁住房,鼓励具备经济条件的居民在不变动产权权益的条件下,提高居住条件。
在保障性租赁和改善性租赁的过程中,可以通过空间平移的方式,实现住房资源的集约利用。
通过平移、保障性租赁和改善性租赁的多元方式,能够实现留住居民的微观居住密度调节,进而带动留住居民的居住改善,实现传统院落的整体风貌保护。
综上所述,对历史文化街区传统院落进行居住密度控制与引导,不仅要以总量控制的人口目标为导向,持续降低总体居住密度,同时应探索切实提高居住困难家庭的实际居住面积,解决微观居住密度过高问题的精准化途径。
精准化的居住密度控制适宜通过住房管理、疏解腾退和多元保障等方式进行系统性的政策和机制设计,实现住房合理利用,疏解导向清晰,保障切实有效的整体目标,推动传统居住院落空间质量风貌的可持续保护。
基金项目:国家自然科学基金资助项目“基于遗产价值评价的北京旧城历史文化街区可持续保护技术研究”(编号51578304)。
参考文献
1 侯仁之.北京城市历史地理[M].北京:北京燕山出版社,2000
2 董光器.古都北京·五十年演变录.南京:东南大学出版社,2006
3 赵世瑜,周尚意.明清北京城市社会空间结构概说[J].史学月刊,2001(02):112-119
4 韩光辉.北京历史人口地理[M].北京:北京大学出版社,1996
5 史明正.走向近代化的北京城—城市建设与社会变革 [M].北京:北京大学出版社,1995
6 王亚男,1900-1949北京的城市规划与建设研究[M].南京:东南大学出版社,2008
7【法】沙海昂注,冯承钧译. 马可波罗行记. 商务印书馆,2012年
8 边兰春, 石炀. 社会—空间视角下北京历史街区整体保护思考[J]. 上海城市规划, 2017(6).
作者单位:清华大学建筑学院
原文发表于《北京规划建设》杂志2019年第3期。
获授权微信首发,如需转载请联系本号。