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<img class="rich_pages" data-backh="538" data-backw="556" data-before-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Jiaic9yn2K3pZx5Rdic4jbcCLkQV8iahJ50j0oh3kdCoSEO7zcqib5o58v3gbcuuqdCLiaxuydr9e0zFiacj2l0rjutbw/640?wx_fmt=jpeg" data-copyright="0" data-ratio="0.9671875" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Jiaic9yn2K3pZx5Rdic4jbcCLkQV8iahJ50j0oh3kdCoSEO7zcqib5o58v3gbcuuqdCLiaxuydr9e0zFiacj2l0rjutbw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="640" style="white-space: normal;text-align: center;width: 100%;height: auto;" /> 作者 | 班东波 一、背景 百万庄是一个历史悠久的居住小区，它由回字形结构的三层小红楼组成，采用“子丑寅卯”生肖型命名方式进行分区，体现了中华的传统文化，于今年被列入了历史文化建筑。外界团体与原住民之间不同的思路与诉求逐步显现： 1. 保护团体和更新改造团体在思考：百万庄就面临到该如何保护、需要保护的是什么、需要传承延续的是什么？老旧的设施如何更新改造，改造的费用谁来出？历史遗留的利益矛盾怎么协调？ 2. 居住在庄里居民的脑中在疑虑：原住户在更新改造过程中扮演的角色是什么？改造完的百万庄小区会是什么样的面貌？最终生活居住条件能得到怎样的改善？ <img class="" data-backh="766" data-backw="574" 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于是12年就开始找房，还是比较顺利的找到了一个未区的三层，住了这么长时间，对百万庄的喜欢就更多了一分，也不愿意去别的小区居住了，今年三月份，老房东告诉我他要用房子，于是我就搬到了寅区的一层。至此，我在百万庄已经住了七年有余。 2. 与青盟结缘 几年前，无意中在单位的海报上面看到了青盟【爱上·百万庄】的宣传，我想着住在百万庄，也比较喜欢百万庄，就加入了这个志愿者组织。结合自己在百万庄七年的居住经验（号称七年之痒，我这也痒一下），写点自己粗浅的看法，希望能对百万庄的更新改造工作有所帮助。 三、现实与问题 1. 百万庄居住的人群是什么样的？ 首先来看一下百万庄小区有什么特点： 1）正如文中一开始提到的，百万庄是一个三层小楼，比较安静，绿化率和楼间距都比较好，生活体验还是很不错的； 2）因为是老旧小区，户型格局和套内面积都比较小，一家三口人住还比较好，人再多就有点挤了； 3）一层住户基本都在内院开了后门，通过一层走两个台阶就可以直接进入自己的室内，非常适合上楼不方便的老年人居住； 4）原来房屋权属的这一波人基本也都到了六七十岁的年纪。 因此，目前该小区居住的大部分都是老年人，另外还有一部分租房的年轻人和逐步退出后卖给年轻人的。北京市的老龄化比较严重，百万庄老龄化状况更加严重，但正在经历缓慢换血的时代，也许再过一二十年，住在里面的会更新为中青年人。 2. 百万庄的市政设施怎么样？ 百万庄很多设施都是在七八十年代做的，设施老化程度非常厉害，安全隐患也非常多。比如： 1）在未区居住的时候有过一次换灯的经历，拆下来了旧灯，安装新灯的时候需要在屋顶拧膨胀螺丝，拧的时候发现怎么拧都松动，根本拧不紧，后来一层徐老头告诉我，三层的屋顶是当年用篱笆和泥巴铺的，经历了这么多年，早都酥了…… 2）隔壁邻居马桶堵了，请了修理工人过来，工人说下水道根本没有办法维修了，于是就直接在建筑外面增加了新的排水管，通过裸露在外面的随意补设的管子排入下水道来解决排水的问题…… 在我搬到寅区之后，需要安装净水器。接净水器的水龙头（老化的非常严重）轻轻一拧就坏了，我赶忙去找入户的水龙头阀门，想通过关上入户阀门来制止淌水，可是发现入户阀门已经锈的拧不动了，看起来用锤子一敲就会碎掉的样子，于是我就转战一层和三层统一的总阀门，谁知道在拧了两下没拧动的情况下总阀门直接就掉了下来。 我立马去找帮忙换水龙头的装修公司，他们说你怎么着都要先把阀门关上才能换，我就来回折腾了好几圈，期间，一个师弟在帮我用盆挡着水流，避免冲的满屋都是，好在在一层，流出来的水直接到了院子里。 后来在我费了九牛二虎之力把入户那个阀门给拧动之后，才顺利的换了坏掉的水龙头，拧的过程极其担心把入户阀门给拧坏了，那也就叫天天不应叫地地不灵了。目前一至三层的总阀门依然是坏的，无法关上的，如果二层和三层的入户阀门坏了之后，估计那就只能看淌水了…… <img class="rich_pages" data-backh="353" data-backw="574" data-ratio="0.6153846153846154" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/Jiaic9yn2K3pbU9icCQcc07TnTrIPibiccHVupCr5VD2icX8qWiaLliaaHFGWqJGBjXU7icjPNqIQ4lib0zGQ8l9H2G7gjibw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1066" style="width: 100%;height: auto;" />▲ 一拧就掉的阀门和感觉马上就要崩掉的阀门 1）电线的老化更是不用提，外面的绝缘层都是酥的，不要碰，碰了会有触电危险，同时碰坏了还有连线风险…… 2）燃气管线一样，估计得有一二十年没有换过了（我住的七年间没看到换过），漏气的几率是非常高的，安全隐患…… 3）去年还遇到了暖气管线更换工程，当时的政策是只换主干管，入户后的暖气片需要自己换，同时还得一层到三层的住户都得同意才能换。 由于大部分室内暖气片都特别老，换的过程中就遇到入户暖气破旧管网和新换管网之间的衔接，搞不好还有在更换的时候那一碰就碎的管线就必须得换，上下三户都在家且都同意的难度还是有的，因此，推行的特别慢，当然更新改造的结果也非常不理想。我们这半边就没换，对门那半边好像换了，这样部分换了部分没换，同样影响整体的供热效果。 3. 百万庄的违建情况怎么样？ 在一层的住户基本上家家户户都圈了自己的小院子，个别地方也有些加建，部分公共区域加装了停车地锁。围起来的院子里面基本都进行了大大小小的民间设计，比如很多做了一个小的喝茶台，有的做了小型绿化，葡萄和石榴的种植比较常见，民间的这种私有化庭院有效增加了院内的绿化率等等。 4. 不同的经历有不同的视角决定不同的思路 我原来居住在未区的三层，基本和住在高楼里面的体验是一样的，基本宅在家里，出门时间是比较有限的。现在居住在寅区的一层，带个小院子，随手开个门就出到自己小院里面了，完全是两种不同的生活体验。同时，住宅百万庄期间经历了未区外立面与保温层改造，室内供暖管线改造，在更新改造中面临的一系列困难等也都有着亲身的体会。 <img class="rich_pages" data-ratio="0.6612903225806451" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/Jiaic9yn2K3pbU9icCQcc07TnTrIPibiccHVuibibZzVbicvAnPDI1MfmEvRSsicfJWkKV9yVyib2r8DSGVFXCQhVeewefuQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1054" style="width: 574px;height: auto;" />▲ 拆院子，拆完都变成了停车场 四、如何改造 1. 百万庄改造更新需要注意的是什么？ 一个不容忽视的事实：住在其中的老年人，有着非常节俭的生活习惯，退休后的退休金也不是很富裕，基本上只能维持生计，拿钱出来改造的难度比较大，改造过程中需要尤其注意。 首先，我认为应该搞清楚居住在其中的居民真正需要的是什么； 其次，应该明确哪些是政府一定要投资的，哪些是居民自费的； 然后，应该有一个改造的标准，政府把控好改造过程中的产品质量； 最后，应该是居民全过程自主参与的更新改造。 当然更为重要的是要先行启动一个试点，做好之后形成示范效应，再大力推广，看到实际的改善之后，庄民更容易接受推广的政策和行动。 2. 政府应该投资哪些方面？ 包括但不仅限于以下几个方面： 第一，相关道路改造； 第二，基础设施改造，包含供暖主干网、供水网、排水网、燃气管网等； 第三，屋顶防漏处理、外立面改造与保温层改造等建筑外改造； 第四，窗户统一改造，这样才能保证外立面的统一性； 第五，入户管线集中改造，可在建筑外侧重新设置管廊，避免老旧管线更换需要大量的协调等矛盾，明确老旧设施停用时间（比如五年后老的管网将不再工作），在五年内所有新装修的房子和设施出现故障的统一接入新预留的管廊设施，管廊可结合建筑外侧的抗震加固层统筹设计； 第六，停车位规划，建议靠近房子北侧进行设置，因为该地区日照比较差，车子停这里可以防晒，房子南侧阳光比较好的地方可以种植花卉蔬菜等绿色植物，阳光充足长的比较好，停车场尽可能采用生态停车场； 第七，内院公共区域改造。 3. 内院该如何改造？ 很多人的第一观念就是拆违建，所有的搭建房子全部拆掉，围起来的院子也全部拆掉。但是这种做法一定正确吗？现实情况是围起来的院子有效的避免了公共区域脏乱差的面貌，你走一圈你就会发现，凡是围起来的地方，里面都比较干净整洁，绿化做的也比较好，凡是公共区域的要不就是停车，要不就是堆满了杂物，要不就是长满了杂草，拆完的院子干什么？重新沦为停车场和杂物堆放处吗？显然不合适，当然私自搭建的房子一定要拆掉，这个是无可厚非的。 <img class="" data-backh="242" data-backw="473" data-before-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/Jiaic9yn2K3pbU9icCQcc07TnTrIPibiccHVukkcHwrzheWPxnF0KtYCQB7Wf20n9jcI6CXBzmEPccFiba1oNic5sRBxw/0?wx_fmt=png" data-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Jiaic9yn2K3pbU9icCQcc07TnTrIPibiccHVuPvoQ6umfRU8xMJu61eibxOPKb7CPIIcoZGxTMySia8GGw8aQKvnib6r3w/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5116279069767442" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Jiaic9yn2K3pbU9icCQcc07TnTrIPibiccHVuPvoQ6umfRU8xMJu61eibxOPKb7CPIIcoZGxTMySia8GGw8aQKvnib6r3w/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="473" style="width: 100%;height: auto;" />▲  公共区域杂物乱堆乱放及紧贴一层窗户的臭水缸 个人认为内院中私自围起来的小院子也是百万庄历史记忆的一个重要组成部分。内院的使用群体基本就是一层的住户加部分二三层的住户，外来的人基本很少，保护历史建筑不应该只保护建筑的本体，和建筑相关的环境和历史遗留下来的记忆都应该保留，如果要完全保护原有风貌，那么首先就要拆除现在建筑外轮廓上在唐山大地震后加固的抗震构造柱，但拆完了之后抗震怎么办，完全恢复原来建筑的样子还是百万庄吗？因此，本次保护更新改造不仅要保护建筑本体，最重要的就是保留百万庄的历史印记。 那么言归正传，一层内院该如何改造呢？我认为，现有的院子确实是一层由室内到室外的一个缓冲过度区间，这个区间有效的增加了一层住户的安全性，为内院增添了不少绿色空间，并且有着几十年的历史（远超唐山大地震后的抗震结构柱），为非常有必要保留，但私自围起来的过大的面积该怎么处理，这个值得商讨。 <img class="rich_pages" data-backh="439" data-backw="574" data-ratio="0.7655099894847529" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/Jiaic9yn2K3pbU9icCQcc07TnTrIPibiccHVuDI0Jf0kIUCTTLFbyKgqMBP5BalUkavhG82noqgy3qGSr5S5wDEA1Ig/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="951" style="width: 100%;height: auto;" />▲ 我租的房子，院子简单处理，小朋友友好型 1）其中，一层外墙外推两米到三米这个应该是一层的缓冲空间（很多人买房子的时候实际上是支付了一部分带院子的费用的），这个空间如果不是一层的私人空间，那就会遇到我现在遇到的问题： <img class="rich_pages" data-ratio="0.4747634069400631" data-s="300,640" src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/Jiaic9yn2K3pbU9icCQcc07TnTrIPibiccHVuQEojV5eibDnBRe4a8vfP8efRJdaXYgpwIIibtQ3mUzCZobuqItRjAPTA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1268" style="width: 574px;height: auto;" />▲ 公共区域杂草丛生 <ul style="list-style-type:disc;" class=" list-paddingleft-2"><li>一层室外被其他人围起来，围起来的地方被二楼三楼住户堆了不少杂物；</li></ul> <ul style="list-style-type:disc;" class=" list-paddingleft-2"><li>窗户外侧放置了很多用于在下雨天盛水水桶水缸，平时用来浇地的，臭水缸是滋生大量蚊子地方，一层的居住空间和品质收到的严重的干扰。</li></ul> <ul style="list-style-type:disc;" class=" list-paddingleft-2"><li>一层窗外被其他人围起来，我在安装宽带的时候，网线需要走一个窗户进来，这样就需要到自己窗户外面走线，这时候时候就遇到窗户外面被围起来后锁了进不去的情况，最后是宽带小哥翻越栏杆进去换的，不方便且有安全隐患（小哥摔了的话就有扯皮的了）。</li></ul> 2）除了一层过度空间之外的其他区域应该都是公共区域。公共区域切记全部铺上硬质铺地，应该由整理的小菜地、小停车场、小型的交谊空间等构成，其中： <ul style="list-style-type:disc;" class=" list-paddingleft-2"><li>整理的小菜地这个可以付费使用，需要种点菜的和需要有一点农事体验的，那就可以在其中租一小块来种，如果发现一年没种，第二年就直接收回，让给需要的人，通过有偿使用的方式循环流动起来； </li><li>小型的交谊空间可以微介入进行更新改造，改造动作其实可以很小，比如在大树下设置几个休息凳即可，或者结合绿化比较好的地区设置一点小广场，再比如说放置一个小亭子之类的，可以大幅减少政府投资。</li></ul> <ul style="list-style-type:disc;" class=" list-paddingleft-2"><li>在此过程中，应该需要有个规划师介入的更新改造方案，该方案需广泛听取居住在该院内居民的意见，修建他们切实需要的设施，有些可能只需要几把凳子，有些只需要清理堆放的杂物，有些可能需要硬化一些废弃的土地，有些可能需要增加一两个停车位等等。避免出现外来群体直接过多干预其中居民的生活，对其中居民的生活指手画脚，美好生活的愿望是人人都有资格拥有的，不方便的设施和强加给庄民的不好用的东西，那就反其道而行之了。</li></ul> 五、最重要的在后面 文章最后，我再次强调一下在保护更新改造过程中务必要注意的几个方面： 1. 要切实尊重并理解居住在百万庄中的庄民真正的需求和面临的现实困境是什么； 2. 要摸清并了解庄民老龄化程度比较高的现实，知晓老年人的节俭生活习惯和收入比较低的实际情况； 3. 一定明晰需要保护的究竟都是什么，建筑的周边历史环境和历史的记忆同样重要； 4. 划分清楚政府投资和居民自身投资的内容，公共区域和公共设施一定是政府投资； 5. 注重示范效应，避免多龙治水，归拢资金先做好一个小点，以点带面。 ■ <hr style="white-space: normal;border-color: rgba(0, 0, 0, 0.0980392);border-style: solid;border-right-width: 0px;border-bottom-width: 0px;border-left-width: 0px;" /> —最有理想的规划师在想什么，说什么做什么我们是来自中国两岸四地规划工作一线的青年规划师，我们认为规划师应当心怀理想。我们强调原创，提供独立思考的专业平台和催化创新思想的熔炉。我们崇尚硅谷马车轮酒吧的“非正式交流氛围”，它曾是硅谷奇迹最神秘的催化剂。我们营造规划行业的非正式交流广场--U-AGORA，希望在这个广场上远瞻前沿，近接地气，呼应时代。<p style="white-space: normal;color: rgb(62, 62, 62);line-height: 20.48px;font-size: 16px;word-wrap: break-word;min-height: 16px;max-width: 556px;box-sizing: border-box;orphans: 2;background-color: rgb(255, 255, 255);">我们真诚期待你的参与。欢迎投稿，参加或发起活动。我们的微信号：；邮箱：chinayouthunion15@163.com。同时敬请关注官方微博：。