(19世纪末,在英国田园城市理论影响下,美国逐步开展城郊花园居住区的建设,1930年的罗斯福新政,新城用于解决中低收入家庭住房问题,1932年赖特的“广亩城市”的提出成为美国快速郊区化和新城建设的开端。
新城建设初期,联邦政府运用法律手段干预郊区化的负面影响,1968年《新城开发法》批准了60多座郊区新城,到2000年,美国45个都市区认定了120座边缘新城,有序的新城建设带给市民舒适的居住环境,相比功能单一的住宅郊区化,城市发展有了长足的进步;从乌托邦新城到新城市主义新城,到精明增长的第四代新城美国新城的发展脉络,新城建设的“对与错”,对我国新城建设有借鉴意义。)
在美国,数以万计的规划新城镇原本是作为度假胜地或拥挤大城市的乌托邦式的卫星城而建的,规划新城也被作为解决城市问题的手段:
特征:1.精心规划的新城既保护稀有的土地资源,又为周边居民最大可能地提供了使用方便的开放空间(土地、生态环境保护、提供开放空间);
2.新城能充分利用场地,与基础设施、社区设施形成了有效、经济的良好互动(相对于住宅郊区化,较高的密度与更完善的功能);
3.新城镇的一般规模较大,不需要成本高昂、耗时的地块整合,同时基础设施、社区设施和市政服务可更有效地利用,开发成本较低(规模较大,易于控制成本);
精心规划的新城,能够更为便捷地享用社区设施和市政服务设施,可以减少社会冲突,增加社会互动(解决社会问题 )
演变:在19世纪,以沙克尔主义者(Sheker)、拉普主义者(Rappite)、伊卡尔主义者( lcarain)、欧文主义者、傅立叶主义者等代表人物建造了乌托邦式的新社区。
霍华德的田园城市: 与二战后郊区化相呼应,新城建设走向两条道路一一新城市主义者和新传统主义者。
新城市主义者和他们的追随者提倡大容量公共交通支撑的高密度区域开发,反对单靠小汽车引导下的元序城市蔓延;新传统主义者则认为 ,公众并没有准备为建立覆盖整个城市地区的交通走廊而作投资,主张社区规划应具有尊重历史传统、具有丰富内涵的公共领域。(1990年以来,以精明增长与管理为理论框架的边缘新城建设,如著名的“尔湾新城“。)
局限:与英国社会主义空想家和政治活动家埃比尼泽-霍华德相像,他们认为一旦新城被普遍接受,消费者们将没有理由仍然停留在“过时”的城市里,这些城市将不可避免地消亡。
迄今,乡中新城的建设已持续了两个世纪,其中最初规划为度假胜地的城镇,己发展成为自给自足的社区,而其他最初规划的乌托邦式卫星城,现在已脱离原来的中心城市而完全独立,但这两类新城并没有引发人们逃离传统的城市。
改革者认为新城镇是解决城市衰退和郊区蔓延的一剂良药。但却没有展示出政府资助的新城开发较之其他更常见的城市化形式具有优越性。乡中新城,与直线区划、曲线区划、密集社区群和城中新城并元区别,仅仅是城市化的一种形式而已,新城并非解决城乡环境问题的的灵丹妙药。
1898年霍华德自费出版了 《 明天:一条通向真正改革的和平之路》一书,也就是为大家所熟知的《明天的田园城市》。书中,霍华德阐述了当时城市生活的问题(远离自然、过分拥挤、高昂的房价物价、城市污染、贫民窟等 )和乡村生活的问题。(缺乏社交活动,就业机会缺乏,收入较低,缺乏文化娱乐设施等。)
霍华德提出解决的一种选择:“将所有城市生活的活力和乡村的美丽、宁静完美的融合在一起,霍华德称之为 “田园城市” ,它把自然之美与社交机会相结合,把创业机遇同资本流动相结合,把使用便捷的公园与贫民窟消失的居民区相结合。
霍华德希望建造的一个全新城市——“城市和乡村必须联姻,通过幸福的结合,将孕育出一个新的希望、一种新的生活和一种新的文明”。
田园城市远动:霍华德所描绘的田园城市是 “整体规划并有序成长的”,他所构想的新生活“发生在被用地5000英亩、拥有 2000人口的农业绿色带环绕的占地1000英亩,拥有 3万人口的田园城市中,而不是一般的郊外住宅区。位于城镇的制造业工厂将为市民提供就业机会,位于绿化带的农场将提供居民所需的所有农产品。(与住宅郊区化的区别在于职住一体,城乡一体;规模小、密度低、大面积绿化、农业景观、功能分区。)
1898 年建造园城市的目的是使之成为
一个拥有 “最具活力的城镇生活的所有优势”
和“乡村的美和愉悦的完美结合”。
霍华德解决伦敦城市问题的方法是不断建造新的田园城镇,并从人口过度密集的伦敦引入商业和居民,直到整个城市被完全废弃,所有陈旧、拥挤的城市都可以采用这一方法解决问题。(本身是通过构建小城市群,促进大城市疏解的思路。)
1899年,霍华德成立了田园城市协会(城乡规划协会),1903年,组建合作股份公司建设第一座真正的田园城市——莱切沃斯。(事实是,莱切沃斯也实现不了田园城市的所有设想。)
初期实践的局限:霍华德关于劳动力自给自足的想法与实际的市场情况及田园城市居民的愿望毫不吻合。许多雇员并不在此居住而住在周边地区,通勤到达这里上班,同时很多莱奇沃思的居民却在城外上班。(没有市场需求)
田园城市在物质环境上与那些小规模的郊外住宅区并元不同,他们也没有展示出乡村和城市的完美融合。(今天看来城乡融合,似乎是难以实现的梦想。乡村存在的价值,在于与城市文化、景观、社会的巨大差异,在于乡村与农业(衍生产业)本身的依存关系。我们现在的融合,其实是乡村的消解。)
为保障社区获得在基础设施和公共设施上的投资收益,霍华德提出了城市土地所有制。在美国,社区投资造成的土地收益通过不动产增值税评估而被有效收取。人们在同一个小社区内生活和工作的想法也是不切实际的。大部分人并不愿意身陷公司型的城镇,他们渴望拥有调换工作的能力。他们更愿意根据他们对孩子学校的评估、购物便利程度以及娱乐机会而综合考虑来选择居住地点。(值得深思。大城市周边的城镇,由于人口、市场的制约,一味的强调自身功能的完备是不切实际的,专业性、特色化,与大城市的异质性才是根本。)
尽管霍华德的很多理论失败了,但他们仍发挥着持续的巨大影响力。20世纪20年代和30 年代期间,全英国的改革者、知识分子和政治家主张,作为城市过度拥挤和郊区化造成的铺张浪费的应对措施,政府应创设一个新城发展项目,1946年,英国议院批准了《新城镇法案 》。结果在其后 26 年内全国共建设了22个卫星城市,并带来无以计数的现有城市的扩张。(田园城市在英国,开启了“新城运动”的新篇章,这是一种大城市扩散的思潮,之后的卫星城镇、有机疏散、广亩城市理论对具有启蒙意义。)
但绝大部分美国新城并不没有受霍华德哲学的影响。事实上,从19 世纪开始,美国到处弥漫着对当时城市生活的厌倦,消费者迫切需要一种全新的选择,各种因素综合在一起驱使开发商去迎合这种需求,不论是19世纪奥姆斯特德的理念,还是20世纪斯坦的花园郊区理念。(从这种意义讲,郊区化是必然,也应该走与城市不同的道路。)
很多美国人由衷地渴望逃离城市生活,而生活在更健康的自然环境中。
18世纪,尚没有足够多的富有家庭能够支撑得起此类大规模的开发活动。19世纪,随着城市的快速发展,形成一个巨大的市场需求,精明的投资者也相应获得了乡村地区具有吸引力的不动产。伴随着附近城市的扩张,度假胜地也随着扩张,最终为享受宜人的乡村景色而建立胡桃山庄、贝弗利希尔斯及其他不计其数的度假新城,演变成为广阔城市地区的特色区域。(演变成为广阔城市地区的特色区域,这似乎是必然。)
在20世纪,因为工作时间缩短,休闲时间增加,可支配收入增多,越来越多的家庭力图离开城市,而日益便宜的空中旅行和广泛的密织交接的高速公路网也使得新城开发可在更远距离的土地进行。这些地方建立的社区集中反映了人们对理想居住环境的深层次需求。(度假新城源于市场需求,源于人类接近自然的本性。)
这些新社区经常比建在城市附近的社区更丰富多样。他们旗帜鲜明地尝试建立一种有别于传统城市和郊区生活的新选择。(东丽湖的角色)
费城胡桃山庄:1854 年,胡桃山庄是一片由维桑希柯和 Cresheim Creek 侵蚀形成的深山谷主导的苍翠起伏的景观,胡桃山庄向度假胜地的转型始于1872年费城铁路延伸至胡桃山庄。(始于交通的改善)最为关键的市场策略是建于1884 年的维桑希柯度假旅店。(现在的胡桃树山学院)(特色资源的引入)
居民们整家整家地来到维桑希柯度假旅店避暑,也可以便捷的通勤到城镇去上班。旅店、乡村俱乐部和教堂一建好,胡桃山庄立即成为费城精英们的时尚休闲地。中上层阶级的家庭通过不断造访维桑希柯度假旅店逐步熟知了这个地区。他们从休斯敦那里购得土地用于建造大房子,从而把胡桃山庄改造成一个由林荫街道、宽广草坪和远离街道的豪宅组成的精英住区。(便捷的交通支撑度假与工作的平衡)
只需30分钟的火车行程使得胡桃山庄异常便利。它也迅速从一个避暑胜地变为一个通勤者全年使用的城郊住宅区。20世纪后几十年里迎来了它第二个扩张阶段,大块土地切分为住宅场地和住户自有公寓社区,大面积的庄园住宅改为多层住宅。结果,胡桃山庄逐渐与传统城市生活趋于一致,而丧失了特色。(新城需要强调与城市的异质性,这恰恰中国这类新城建设最大的问题,毫无特色的碎片化郊区空间,就像是城市空间的肢解,既缺乏足够居住吸引力,也带了长距交通、生态破坏一系列问题,这也是大多数城市呈单中心无序蔓延的原因。)
加利福尼亚州海滨牧场:海滨牧场 ,作为美国最具活力的度假胜地,位于旧金山以北100英里。夏威夷 C&C ( Castel & Cook ) 公司,希望开发一个低密度的第二个居所社区。(第二居所)
哈尔普林事务所承担总体规划,规划采用生态的原则来强化这个区域非凡的自然魅力。目标是设计这样一个地方——原生的大自然和人类栖息地以一种强烈共生的方式互动融合。其中占海滨牧场一半的社区公有的尚未开发的草地和森林保留了下来 ,以契约的方式转让给土地所有者协会,并由他们负责日常维护。其中 1/4 属私人所有并用于建造住宅,剩余 1/4 土地同样属私人所有,属于其相邻的场地所有者所有 ,禁止用于建筑房屋或者种植非本土的植被。(场地自然特色是最宝贵的资源,原生自然环境的保留既是生态保护的要求,也是营造新城特色和吸引力的有效手段。)
与大洋不动产公司可能施行的更常规的房地产实践相比,哈尔普林的生态方法非常成功。总体规划确保为子孙后代保留了数万英亩难以再生的草原牧场和森林,并有助于成千上万的房屋与几十年前增设的灌木篱笆一样成为自然景观的一部分。(生态的方法,自然与居住的融合。)
几乎没有开发商试图效仿,或许是因为如此美丽的地方实在太少了,或许是因为更高密度的开发有更高的利润,因此,海滨牧场仍然是其他人口更稠密区域难以复制的休假者或周末旅行者的理想去处。(高密度的诱惑)
佛罗里达州锡赛德:度假胜地锡赛德,作为无数社区规划仿效的典范,它占地仅80英亩,由DPZ设计—他们致力于将传统的美国城镇规划实践引人郊区市场的使命。
作为 20 世纪后期的海滩度假地, PZ的设计更像第一次世界大战前后的新城规划。由于其独特的街道网络、街区划分模式,以及建筑尺度、质感和色彩,锡赛德丝毫没有其规则式几何平面那样的学院派式的形式主义。其特色关键不在于轴线对景,而是将每条车行道、人行道及小路的尺度缩减至以人为主导的尺度,而非汽车主导。(新城市主义的初期实践)
锡赛德是作为第一个“后汽车时代” 的新社区而规划的,消除了重复性的街区和区划用地模式。随着时间的流逝,区划地块被不断地组合或再组合,以适应在不同时代为不同目的而建造不同建筑物的地块要求。如此才产生了我们在古老的历史街区才有的丰富肌理。(向传统邻里学习的街区模式)
DPZ通过对建筑地块的宽度、进深及形状多样化,并利用对角线的街道来打破规则的街区网格。这样建筑场地位置、朝向、尺寸及价格的多样化自然能够容纳不同家庭规模和收入水平的居民入住。(多样化的空间、多样化居住产品,适应多样化的需求。)
为塑造锡赛德的独特风貌 ,DPZ采用了传统但切实有效的手段——制定了一套完整的规则,该规则确立了八种建筑类型和一种通用的设计语汇,所有建筑物的图纸须经城镇建筑师审阅批准。
锡赛德代表了后机动车时代的规划,它的设计者找到了平衡塑造社区和处理机动车交通的更令人愉悦的方式,更重要的是他们展示了一种更适合人居环境的设计方法。(新城市主义的理论框架,更适合当今中国郊区度假新城的特色营造。)
相对为了逃离城市生活而尝试建设度假胜地的影响,建设卫星新城镇受到为满足人们理想居住环境需求更多的影响。
与许多度假型新城不同,郊区的乌托邦城被规划并将永远作为大城市的卫星城。大城市是它们的土地和房屋提供消费者,为它们的居民提供就业机会,以及为它们提供各类服务。
同样与度假型新城不同的是,这些卫星城通常没有漂亮的海滩、树林、宜人的气候和诱人的度假胜地所必需的自然景致。
经济上的成败主要取决于开发商是否有能力利用各种借贷服务用于土地、基础设施及设备的投资直到销售现金流超过贷款和操作成本 ,并能够支付大量待售楼盘的其他支出。各个卫星新城采取的经济及市场策略可能不同, 但每一个都是在最初远离城市界限的空地上建设的, 并随即被融入到迅猛发展的郊区化景观中。一些卫星新城有别于他们周边的郊区。但大多数卫星新城的生活与周边郊区别元二致。
加利福尼亚的帕洛斯弗迪斯,拥有真正理想居住环境的卫星新城,得天独厚的位置为它提供了洛杉矶盆地唯一的持续的纯净空气。它也与世界上经济最发达 、文化最具多样性的大都市地区之一有着便捷的交通联系。
加利福尼亚州莱维敦、长岛和莱克伍德,成功展示大批量生产的新社区能够为劳工阶层提供了他们支付得起的住宅以及拥有他们所渴望的便利生活设施的居住环境。
弗吉尼亚州的雷斯顿和马里兰州的哥伦比亚,实践确立了一种持续至今的新城开发模式:具有中心区域的层级结构(对于零售空间尤为如此 ),明确界定的商业、产业园区和提供了丰富娱乐机会连续而不间断的开放空间系统。它满足了对于市场具有决定意义的将活跃的城镇生活与乡村的美丽、乐趣融合在一起的市场需求。
尽管已经建成数以千计的由私人机构开发的新城镇,城市规划师、社会批评家和公共官员仍偶尔主张政府应该介入新城事务一一通常作为一种增加住宅供应的手段。
一战期间的居住聚落:政府的第一个新城项目为第一次大战期间从事军工生产的工人提供了安身之地;主要是为工人及低收入者提供健康的住宅及舒适的生活,78处一战期间修建的工人新村早已融入其周边的都市和郊区。这些工人新村醉之后的新城规划影响甚微,但却推动了奥姆斯特德、莱特等人的关于新城建设的理论与实践。
罗斯福新政时期的新城镇:为应对大萧条而建,将失业人员重新安置到新城镇作为补救措施,最终建造了99个规划新社区,这些新社区源于一项尝试——建造不少于100家庭的全新乌托邦思想,有农业聚居区、工业居住区、困难工人聚居地 、城市工人生 活所必需的花园、合作协会和森林住宅区。
第 IV 条款和第 VII 条款风格的新城镇:最后一批政府支持的新城镇项目,20世纪60年代 “城市危机”的产物。国会希望这些新城镇体现国家、社区双方的标准。开发商不得不获取所有要求的来自州政府和地方政府的检查或批准,满足广泛的规划要求,提供大量的中低收入者住宅,遵守所有适用的市民权利法案,并采用一个可以保证公平的就业 、居住和创业机会的积极行动计划。
尽管对新城镇开发的疗效存在质疑的声音,但这3类联邦项目开创了对城市规划而言意义重大的实验,并创造了一些宜人的社区。更重要的,他们为我们提供了洞察成功的新城镇开发所必需的因素 ,也让我们认识到新城镇开发和医治美国城市问题并无关系。
在20世纪最后 1/4 时间里,各种各样对二战后城郊居住区不满的设计师团体提出了既吸引开发商又能为消费者欢迎的设计理念。
特征:新传统主义的设计师们共同致力于寻求精明的城市化模式,他们公开谴责城郊区划的混乱集中,而主张拥有清晰标识系统的紧凑的、可识别的街道模式。主张为住宅增设足量的公共领域。他们对大量郊区建筑单调的毫无特色的外观不满,而主张寻求基于本土或历史的 建筑风格。新奥尔巴尼、肯特兰兹和庆典城是许多新传统主义城镇中最重要的三个。
俄亥俄州的新奥尔巴尼:新奥尔巴尼将一种生态上敏感的手法与标识清晰的景观设计及商业上被证明很成功的统 一的乔治王朝风格的建筑物融合起来。
新奥尔巴尼的开放空间系统由现存的溪流、湿地和排水盆地塑造而成。人们在步行、慢跑或者驾车通过时都可以尽情享受欣赏广阔而优美开放空间所带来的愉悦。这样的设计有投资上的考虑,道路远边周长越长 ,就可以创造越多的直接朝向公共空间的建筑场地 ,可以获得更多的土地销售收入。
新奥尔巴尼共有46个邻里,每个邻里都呈现出既反映总体规划方案,又反映特定承建商专业建造经验的独特特征。各具特色的居住邻里由一系列连续的开放空间和彼此相连的游憩道路联系起来,各个区域不同的开放空间又进一步强化了每个区域的特征。
当新奥尔巴尼建成后,与所有健康的社区一样,将由不同时期、不同建造商建设的不同风格的社区构成 ,并由享有某种共同特征的不同居民居住。其连续的公共领域和统一的建筑语言将把各具特色的不同组成部分融合成一个无与伦比的、美丽而相当独特的社区。
马里兰州的肯特兰兹和克拉佩米尔:肯特兰兹的规划方案是由设计师、开发商、公共官员和居民共同参加的为期7天“专家研讨会”提出的。
肯特兰兹专家研讨会的作品并不是由某一个人独自完成的,而是一个专家小组通过定期与社区居民、政府官员及开发机构研讨完成的 ,协调组织工作通常由一家设计公司承担,在肯特兰兹是DPZ。
DPZ 组织的专家研讨会并不仅是为专家提供了一个表达对未来理想的机会,所有参会者发觉并深入探讨各种可付诸实施的严肃建议。选中的规划方案将为未来的开发赢取适合的环境氛围。这种氛围所保障的可预见性将打消土地拥有者和开发机构的疑虑。所有未来的行动必须符合这种氛围的确定性将提供可能的私人投资所必需的安全感。
DPZ 的专家研讨会并不是评审已完成的工作或者推荐未来的设计,而是在专家及杜区居民在场的情况下直接完成所需要的设计工作。
规划方案在物质形态上的合理性像其投资的合理性一样不切实际。由于公共机构、商业及娱乐用地之间彼此界限分明,而且这些用地由彼此距离刚刚太远而不利于鼓励步行,同时新城市主义的开发密度无法支持新城市主义者所倡导的多种土地功能的混合及高强度的步行活动。
肯特兰兹成为新城市主义设计理念最成功例证的一个方面是其街区及土地细分模式。新城市主义宪章主张 “宽泛的住宅类型和多价位的住宅”,“可以促进不同年龄、种族和收入的人群在日常生活中形成互动 ,强化私人和公共感情联系”。
DPZ将肯特兰兹的土地细分成各种各样大小不同的地块。这些规模完全不同的住宅毗邻而建,独户住宅和联排住宅也混合布置 ,只有低层公寓建筑独自占地。但地块大小的多样性也付出了代价,无法为寻求批量生产规模效益的建造商提供足够大的场地,肯特兰兹不得不以高于邻近社区类似住宅的价格出售住宅。
佛罗里达州的庆典城:庆典城 ( Celebration ) 是难以再现的特定环境的产物。
迪斯尼打算建造一个乌托邦式 Epcot(未来世界)的规划社区。为此成立了两个全新的公司,一个是庆典城公司,负责设计和开发一个由4700 英亩自然保护区环绕的占地4900 英亩的新城镇 ,另一个为庆典城不动产公司,负责该社区经营管理。
庆典城被设计一个对步行者友好的社区。其公共开放空间非常丰富,设计者首先预留了湿地和排水走廊等天然区域,迪斯尼公司承诺在环境方面谨慎地修复并管理8500英亩荒野保护区,并鼓励人们在天然区域休想及尽情享受自然的乐趣。
要求住宅建设公司遵守一系列庆典城模式手册中阐明的建筑设计原则,尽管庆典城规划周到全面,外观环境迷人并具有明显的市场销售前景,但是它不可能成为其他规划新社区效仿的样板。没有其他开发商能够负担得起迪斯尼公司在其设计上耗费的时间和费用,也不可能负担得起建设包含街道、广 场、公园及娱乐区的广阔公共领域所需的前期费用。但其规划与设计有助于启发其他开发商建造更好的规划新社区。
精明增长的第四代新城—尔湾新城的启示:成立于1971年的尔湾市在美国加利福尼亚州城市群中相对年轻,有限的城市规模和较晚的起步让尔湾一度处于竞争劣势。尔湾市的规划经历了一个漫长的时间,前后大约近40年。第一阶段是萌动期,建设尔湾农场;第二阶段是60 年代建设大学社区的规划方案;第三阶段是70 年代是建设容纳五十万人的社区的规划方案;第四阶段是80 年代建设城市边缘区规划方案。今天,尔湾被誉为”加州的科技海岸”。
尔湾凭借弹性的空间规划及高端的配套支持,成功打造了一座充满经济活力的科技新城,成为加州海岸城市中的核心科技港湾,被美国人称为“第二硅谷”。
尔湾经验对天津海河教育园周边的启示:
尔湾政府通过对高科技产业进行需求分析,判断其发展的主要原动力在于人才,而高端人才对于城市配套功能的品质要求极高。为了保证配套到位,尔湾政府与加州大学尔湾分校合作对湾区企业进行了全面研究,确定了居住空间、公共服务、交通体系、生态保护和节能建设五大配套重点。在尔湾政府的努力下,城市长期位列全美最佳居住与工作城市前列。
尔湾政府通过分析加州企业对空间及配套的需求,在后发劣势上借助弹性的空间规划和高端的城市配套吸引大型科创类企业。政府的各项战略举措务实,旨在通过解决企业和人的需求实现聚集效应,从而在较短时间内实现了产业与城市的融合发展。
里弗赛德、玛丽蒙特、雷斯顿、肯特兰兹及其他任何遭遇财务困难的新城镇之所以惨遭损失,是因为在土地、基础设施和社区设施方面的初期投资不能从销售收入中得以补偿,开发商和设计师们都知道建造完成将耗费数年 ,却没能及时调整规划并使开发进度与资金流相协调。胡桃山庄 、莱维敦、锡赛德和其他成功避免财务困难的新规划社区则因投资根据市场需求的间歇性变化适时进行调整以适应市场变化。
市场:只有当人口和产业希望迁入时,新城镇才会成功,而不可能因为给不同区域的土地规划了居住、工业、商业或农业功能就被吸引过来,土地使用功能必然反映市场需求。市场收入与市场规模同样重要,将消费者吸引到一个他们能够负担得起的规划社区。
位置:新城选址的场地特色是重要的吸引力,如海滨牧场紧邻大海,伍德兰兹的森林景观;其次好的设计也能增添新城的特色;有时可达性甚至比场地特色更为重要。
设计:设计可以将“住宅、土地、人口以一定的方式紧密的结合在一起”,购物中心、文化设施可以将人们聚集在一起,塑造城镇的生活;景观美化也可以改变一个社区的特征;同样,建造规则和细分模式也可以促成城镇的特色。
资金:由于土地、基础设施巨大的投入,投资往往制约新城镇的开发,尤其是项目初期投资成本往往较高。从而要求开发商尽量减少债务本息。
莱克伍德的开发商们通过提前销售样品房,并将所得资金作为现购现付的基础,避免了大量的债务贷款合同。同时他们能避免使用大笔费用,是因为他们选择了一个根据市场需求适时扩展或停止的简单的地块和街区划分模式。
居民同样面临着资金问题,他们需要长期的抵押贷款来获得购买房屋的资金,需要开发商为他们的标准住房预先提供FHA 和VA抵押。
企业家:新城开发商,比大多数不动产企业家更高明的地方是他们一定拥有真正的想象力,开发商乐于冒险投资。
相较其他形式的不动产开发,协调工作对新城开发而言作用更为重要。企业家不仅需要识别别人错失的机遇,发明充分利用机遇的方法,还需要协调实现项目所需要的所有参与者,并能足够的灵活的处理不确定性和风险。
时间:走遍一个规划新社区或者在其中找到自己的目的地所花费的时间,对于成功至关重要,驾驶穿越或找到自己的目的地都是市场营销策略的一部分;城郊住宅区很少为其居民们每周7天、每天24小时的需求和活动考虑,而新城期望是这样的,能否奏效取决于它们的规模和密度。
新城通常要几十年才能建成,也需要几十年的时间来培育完整社区的氛围可以通过不同地块尺寸和各类低密度建筑物来解决这个问题。另一个时间问题是伴随经济周期而来的市场形势的变化,许多新城的失败原因在于其开发商未能根据销售进度的变化来适时调整资金流动的节奏。
第七节 作为规划策略的新城
大约一个世纪以前,霍华德在书中就坚定地认为,良好规划的新城将展示出如何更好地提供“社会交流机会……自然的魅力、更高的工资、减少的房租、大量的就业机会、令人赞赏的卫生环境、美丽的住宅和花园”。
规划的新城,甚至那些创造性地使用了成功六要素的新城 ,也不能确保更好的物质环境,或者社会的乌托邦,或者更为经济而节省的日常生活。
许多规划新城保护了宝贵的开放空间资源,否则这些资源可能早已消失,但新城事先规划的公共开放空间,并不是为社区提供良好娱乐设施的唯一途径,其他的社区则通过制定土地使用规则,要求私人开发商提供通常的开放空间。
很多新城都拥有地下公用设施和高效的基础设施装备,但与公共开放空间一样,有很多其他选择,土地细分规定在控制不同的房屋建造商安装公用设备方面恰恰有效。
新城不是有效利用公共交通的唯一社区类型。
精心规划的新社区或许要比随机地开发分散地块的成本更高,将大片土地规划成一个完整的乡中新城或许并不比将这块土地分成若干小块、由不同设计师及开发商建造的效果好。
建立如此微小的乌托邦城对于解决当前城市的问题毫无效果,当然,大城市面临着无数的问题,也与遍布全国的新城无关。