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<section style="background-color: transparent;box-sizing: border-box;color: rgb(51, 51, 51);"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;" powered-by="gulangu"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;" powered-by="gulangu"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 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style="background-image: none;box-sizing: border-box;"><section style="text-align: justify;background-image: none;color: rgb(246, 139, 139);font-size: 18px;box-sizing: border-box;">第九章</section></section></section><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 0px 10px;background-image: none;vertical-align: top;border-top-color: rgb(62, 62, 62);border-top-width: 1px;border-top-style: solid;display: inline-block;min-width: 10%;max-width: 100%;box-sizing: border-box;border-top-left-radius: 0px;box-shadow: 0px 0px 0px #000000;"><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="margin: 10px 0%;background-image: none;box-sizing: border-box;"><section style="background-image: none;vertical-align: top;display: inline-block;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 0px 5px;background-image: none;line-height: 1em;letter-spacing: 1px;font-size: 18px;margin-bottom: -6px;box-sizing: border-box;">降低居住成本 </section><section style="width: 100%;height: 10px;background-image: none;box-sizing: border-box;background-color: rgb(252, 228, 236);"></section></section></section></section></section></section></section></section></section></section><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="text-align: center;background-image: none;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="background-image: none;line-height: 0;vertical-align: middle;display: inline-block;max-width: 100%;box-sizing: border-box;"><img class="raw-image" style="width: 273px;height: 335px;vertical-align: middle;max-width: 100%;box-sizing: border-box;" data-ratio="1.2285714" data-type="jpeg" data-w="420" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/EpyU3EBe8ofyCibX61C0pZPMO7AhdfXG8fosE2nqgmdqy2vm9OiadBRvZAYkXUZaNrPEvVcJVicrHk3F5hVXaCQicQ/640?wx_fmt=jpeg" /></section></section></section><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;"><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;">为弥合提供体面住房的成本(经济学租金)和民众愿意支付的价格(可负担租金)之间的差距，政府有两个途径：一是降低住房供应的成本，二是降低消费者的费用。</section></section></section><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;"><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;">住房供给补贴计划是通过降低土地或建造价格来降低住房的供应成本，或者通过降低房地产税、债务或股权收益来降低经济学租金；需求补贴计划提供给消费者额外的资金以购买更好的居所，要么提供补充款项以填补可负担租金和市场租金之间的差价。但只有当供给和需求补贴计划合理架构时，才能达到改善住房的目的。否则，所产生的额外需求将导致更高的价格，而非更好的住房。（刺激需求导致推高房价的问题）存在的问题：这些计划也许会改善住房的供给与需求，但并不一定就是改善我们的城市：补贴住房计划倾向于将偏低收入的居民安排在外观上明显有别于其他的住房（低收入社区孤立于社区邻里，我们建设还迁房、保障房时也有这方面的问题）绝大部分的补贴住房计划只想到了提供住所，补贴被用于产生可负担租金，而不是造就能够饮食、购物、闲聊、嬉戏，或参与邻里的活动有机的社区，因为这个原因，当补贴被转化成物质形式的时候，其结果就是补贴住房难以与周围邻里融合。（仅仅提供住房或补贴，难以解决社会问题）一些补贴计划集中了存在严重社会问题的人群，在这里他们也许获得了体面的住所，但得不到他们需要的服务，周边地区的居民担心他们的问题渗透进邻里，居民们强烈反对补贴住房在他们的社区落户。（集中的、明确的补贴住房，强化了社会分层、分化）可能的途径：有益于市区和郊区的住房补贴计划，是那些允许受补贴者以与未受补贴市民类似的条件进入市场的计划，这类计划提供足够的补贴以促进房地产业主进一步投资。一个好的做法就是将补贴发放给房主。（直接发放补贴其实也有问题）降低住房价格的一个特别有效的手段是联邦的《低收入住房税收信用条例》(简称LIHTC，在《税收改革法》的框架下于1986年诞生)。它给予低租金住房的开发商从联邦收入税缴付款项中扣减的权利，任何要求获得税收信用的公寓必须租赁给低收人者，以此来提高可负担住房的可得性。（税收政策调节） 在人口减少地区，除了升级老建筑之外，住房供应方面的补贴似乎不再有需要，但那些有房住但买不起的居民需要它们。在居民数量不断增加的城市里，住房的生产跟不上人口的增长，需求方面的补贴将提高各类可得住房的价格。（所以说衰退的地方，增加住房供应难见效果）如果每一个美国人要拥有一个体面的住家，那么补贴还是需要的。唯一的问题是，应是什么样的补贴? 第一节  补贴供应大多数联邦住房资助旨在降低提供体面居所的成本。理论上，如果生产的低成本是以低价的形式出现的话，就会产生额外的需求。增加的需求将刺激开发商增加住房供应，建设则意味着就业，因此与住宅产业就形成了相互支撑的关系。供应方面的补贴分配总是必须同时根据金融以及政治上的可行性加以考量。政治环境不断变化的特点意味着很少有计划能维持长久。然而，利用供应方面的补贴的方式却没有变化，它们直接降低经济学租金的某一成分(运营成本、房地产税、债务和股权收益)或者通过降低开发成本间接地降低它们。 第二节  降低开发成本开发成本可归纳为几类：房地产购置、租户安置、拆除、场地准备、专业服务(如建筑、工程、法律和会计)、实际施工建造、各种税费、市场营销以及期间的融资以涵盖这些费用，直至住户入住，并获得长期抵押贷款。另外，往往还需要提供所需基础设施(道路、下水管道、自来水干管和交通系统)和社区设施(学校、公园、医院、消防和治安岗哨、图书馆等)的成本。很多情况下开发成本的降低并不会同比地降低经济学租金，尽管有此局限性，许多供应方面的住房计划仍致力于降低土地和建造成本。（以改善住房为目的，开发成本的降低才有真正意义）（降低开发成本，主要包含土地成本、建造成本以及软性成本。）土地任何开发首先需要付出的成本就是购买房地产。如果选址的余地较大，开发商将以一个足够低的价格获得这块土地（这个价格应低到足以满足一个项目的经济可行性要求）。当开发商需要通过向多个业主购买多宗土地以获取所需用地时，土地成本就会很高，常常威胁到项目的可行性。为降低购齐一宗住房用地的成本，政府最早采取的措施之一就涉及通过联邦政府征用私有土地。面对“大面积的失业和工业的解体”，国会于1933年颁布了《国家工业复兴法案》它授权公共事业管理局(Public Works Administration , PEA)通过一项公共事业的综合计划来创造就业岗位，包括“建设低成本住房和清除贫民窟”。在大多数情况下，为取得这些住房项目的用地，需借助联邦政府的征用权。（政府征用私有土地）1935年，一位土地被PWA征用的业主提出反对并诉诸法庭，宣称联邦政府无权夺走他的房地产。他诱发了《宪法(第五次修订案)》的产生，它保障没有一个人的房地产会“被征为公用却得不到公正的补偿”。此举意味着征用私有房地产用于非公共用途是禁止的，即使给予了补偿。（征用土地需补偿、且用于公共用途） “路易斯维尔市某些土地诉美国政府”案最终终止了联邦政府的房地产征用和住房建设活动。与此同时 “纽约市住房管理局对Muller"案中，却坚持当地政府可以出于消除贫民窟和城市污点，并为低收入人群提供体面住所的目的征用所需的房地产。这就帮助了罗斯福政府转向一个依靠当地政府(拥有由州宪法赋予的征用权)为低收入人群而去获取、建造和运作住房的计划，必要的补助将以联邦补助金的形式直接拨给地方住房当局。这种方式在二战后同样被应用于联邦城市更新计划。（联邦政府提供补助，地方政府推行住房计划）除了将私有土地征用于由政府机构组织的住房建设外，还有许多由政府征用，由私人开发商进行建设， 1943年，密苏里、宾夕法尼亚和纽约成为首批立法允许国家对私人产业之征用权（eminent Domain）适用于为私人住房开发而进行房地产征用的州。在《1943年密苏里城市再开发法》的条款下，一位开发商递交了一份翔实的再开发规划，包括“病变”( blight )存在的证据，进行住房开发的市场需求的存在和项目的经济可行性。市议会就此签发了一个证明，将国家对私人产业之征用权转交给开发商。（征用权转让）在其他州，地方再开发当局起草了一份更新规划，一旦当地的立法机构批准了这份规划，再开发当局就可以向法庭提出获得所要场地所有权的要求，法庭则确定一个公平的赔偿标准。然后，再开发当局再以赔偿标准的价格将房地产卖给同意执行该规划的私人开发商。“征用”被证明是降低住房开发成本的一个有效途径，这个途径涉及补贴的问题。当国会颁布《1949年住房法案》（the Housing Act of 1949，正是它造就了城市更新规划）时，它提供的正是这样一个补贴：在由地方再开发机构构思并实施，但由该法案提供补贴的城市更新项目中，一宗地被以使再开发具有经济可行性的价格售与开发商。但实际成本和销售价格之间的价差得到了补贴，其中2/3来自联邦政府，1/3来自地方。 建造      企图通过减少砖头与砂浆的办法来降低成本常常是不成功的，因为相反它们增加了运营成本。所节约的成本将被在项目寿命期内增加的维护和更换费用所超过，而且也有悖于增加优质住房供应的目标。 在20世纪60年代末，作为住房与城市开发部部长，G·罗姆尼(George Romney)尝试将批量生产的技术引入政府资助的住房发展计划，称为“运作革命”。不幸的是，运作革命无法克服传统的劳动力使用方式，无法保障足够的连续不断的生产以使资本愿意进入。 软性成本由于土地和建筑物的出售价格是确定的，建造成本也在标书中由承包商一一列出，因此所有这些都被称为硬性成本。所有其他开发成本则被称为软性成本，因为它们有赖于土地和建造成本，以及完成项目所需时间。软性成本包括抵押贷款利息、营销开支、税收和开发管理费用及其他费用，其他收费包括付给建筑师、工程师、律师、会计师和其他专业人士的费用，付给政府机构的申报费用，付给借款人办理抵押贷款的费用，以及付给各种公司因提供所需测量、研究和其他服务的费用。管理有效的开发商投人相当多的时间和精力以减少软性费用。如果因削减各种收费费用而降低完成项目所需要的服务的质量和时效，那么这种减少就是不可取的。削减营销成本可能增加出售和租赁掉所有房屋所需要的时间，从而增加利息和税收成本。降低上述成本的唯一途径就是缩短开发周期。   第三节  降低经济学租金降低住房成本的大多数的政府行为旨在降低经济学租金四个构成要素中的三个：房地产税、债务和股权收益。通过对建筑物的设计则可降低第四个构成要素：运营和维护成本。然而，压缩维护费用也会严重影响建筑的寿命或居住其中的人的生活质量。 房地产税 几乎每个地方政府都通过征收房地产税来支付其部分费用。它首先对每处房地产进行估值，确定所需收入的数量，然后确定税率以获得所需的收入。所有的业主都希望他们的房地产能得到公正的估价，但房地产的价值波动的影响。通常有三种估值方式：每年都对所有的房地产进行重新估价；重新出售时才进行再次估价；进行不定期的估价。如果房地产不都是在同一时间进行重新估价，那么具有相同市值的、位置接近的、同样的房屋将因最近一次估价时间的不同而支付不同的税收。一些地方选择有区别地对待不同的房地产。纽约市为了鼓励中上阶层购买住宅，一户式和两户式的住宅其估价只达到其部分的市场价，而租赁公寓建筑其估价占其市场价的比例则高得多。在贫民窟地区，一些公寓建筑其估价则高于市场价，导致房产原来的业主认为这些房地产根本不值每年应交的房地产税，更不值它们所谓的总“估价”，所以选择了“弃权”。地方政府热衷于不断提高房地产的估价。在大多数的州，地方所能筹借到的用以建设的资金数量是其房地产价值的一定比例。由于总是存在着对新的学校、消防设施、图书馆的需求，或者是重铺道路、更换下水管道和安装新给水干管的急切要求，因此对提高房地产税收估算产生持续的推力。（抬高估价，美式土地财政？）然而，如果政府想要降低住房成本，一个明显的途径就是削减房地产税，削减房地产税无须直接的政府开支就提供了某种形式的补贴，因此经常成为地方政府降低经济学租金的最具政治含义的权宜之计，常与其他的政府计划结合使用。税收减免计划通常只对增值项目提供支持。理由是没有增值，税收就不会增加。当税收减免计划到期，市政当局将通过对当初因减税而获得增值的项目征税以增加收入。1920年，纽约成为第一个采用立法，允许新的住宅开发项目实行税收豁免的州；之后421A是类似的计划，采用豁免递减。 债务债务的减轻可以通过降低每月摊还或者降低利率来实现。FHA计划就通过延长贷款期限来减少月摊还，PWA于1933-1935年间启动的50个住房项目享受了最大限度降低年摊还的优惠—60年的贷款期限。联邦政府能够提供更低的利率，因为它能够以低于传统借贷者好几个百分点的利率获得借款。更低的利率反映了政府债券更高的安全性和税收可减性。理论上，此低利率将会落实到开发低收人住房的开发商身上。然而，借钱给开发商的机构必须向其储蓄人支付市场利率下的利息。为弥补这之间的差异，银行被允许以反映这种低于市场利率的利息的折扣价，向联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae , FNM)出售其F221(d)(3)抵押贷款，抵押贷款的面值和折扣售价之间的差距则由国会拨款补助。在这些利息补贴计划下公寓生产数量较少，这不只是财政优先或住房理念的问题，而是因为与私人投资的住房相比，它们的效率低下。为一幢公寓建筑处理一笔FHA补贴的抵押贷款的时间，比一幢单户型住宅获得一笔FHA担保的抵押贷款的时间要长得多。生产水平比较低的另一个原因是计划只对非营利或者有限营利的开发商开放。很少有开发商愿意接受低于6%甚至更少的股权收益，尤其是在主导利率处于相当高的高位时期。他们愿意如此做是因为这些计划经常提供非常具有吸引力的税收优惠，并允许他们将“建造商利润”和“专业费用”算作现金股权。作为交换，他们愿意接受向政府贷款过程所带来的成本增加和挫折。除了批评FHA处理过程耗时太长之外，国会发现其难以对高于同类私人投资项目20%以上的建设成本进行核实，导致尼克松在1973年单方面终止了这些住房计划。 股权收益许多人认为股权收益是明显可以削减经济学租金的一个方面。然而，如果要吸引足够多的私有的、以营利为目的的开发商从事主要部分的住房生产，它却是最后一个被考虑的途径。否则，开发商们只会涌向能产生更高回报的其他行业。行动的目标应是降低开发商必须冒险的现金数量，同时将股权收益率保持在高水平。一开始，住房改革者集中精力于削减回报率，并不了解此举将削弱开发活动。住房改革者们坚信，削减股权收益能够为租户生产出成本降低、数量丰裕的住房。他们不是通过建造一幢又一幢的模范廉租公寓来表明这种思路，而是决定通过立法鼓励开发商建造低投资回报的住房。相反，通过减少所需的自有资金，而不是通过降低股权收益率，能够吸引到更多的企业家来参与生产低成本的住房。而且，由于贷款利率可能低于股权收益率，因此经济学租金还可以进一步降低。这将使更多的人能够支付这个比较低的价格，而且开发商的风险降低。另一个削减自有资金而不降低收益率的办法是，对开发成本和抵押贷款之间的差额进行直接的补贴。 公共住房将经济学租金降低至绝对最小值的明显途径是实质性地取消房地产税、债务和股权收益，只留下维护和运营成本。《1937年住房法》正是这样操作的，此类住房称为“公共住房”。该法案授权为“低收人家庭”建造、拥有和运营住房的地方住房管理机构提供补贴。作为政府实体，地方住房管理机构不需要股份收益，项目所需资金通过发售长期债券筹集，债券所形成的债务按地方住房管理机构和联邦政府之间的“年贡献合同”的规定操作，联邦政府负责分期偿还由地方住房管理机构发行的债券的本息。作为交换，地方政府必须将房地产税降到使其成为名义上的税金(为住所(shelter)租金的10%)。从而使租户所支付的租金就降至仅比维护和运营成本略高一点。1987年美国共有超过145万套公共住房，但留给公众的印象往往不佳，像普鲁伊特·艾戈( Pruitt Igoe)，由于项目诸多问题，最终被炸毁，类似于普鲁伊特·艾戈的情况也出现在波士顿、纽瓦克、芝加哥和其他地方的一些公共住房项目。正是这些臭名昭著的形象存留于公众的意识当中，而不是那些管理完善、质量良好的公寓项目。导致这些公共住房失败的一个解释是建造和设计的质量问题。国会限定了公共住房的造价，但对土地成本或建造质量没有进行相应控制，为满足成本要求，一些项目(尤其是土地成本高的地方)的建设片面追求廉价。其他一些项目，因地方当局视其为一项社会福利政策而采取了降低住房质量的要求，他们发现难以为贫穷的租户提供连工薪阶层都无法负担的良好居住条件。将公共住房的失败归咎于设计不当或建造质量是不对的。现在陷于困境的许多项目曾经按最好的标准进行建设。实际上，当普鲁伊特·艾戈于1950年竣工时，曾被同时代的建筑杂志标榜为住房设计的典范。导致某些公共住房项目失败的真正原因包括：财政政策、租户比选程序、租户差异性不足、维护方式和项目的管理。当地方住房管理机构资金供给不足时，他们就常常削减服务和维护方面的开支，维护的推迟是导致状况恶化，，不可避免地变成贫民窟。如果地方当局能够利用租金建立起合理的更换储备金，许多项目的物质状况就不会落到如此糟糕的境地。（考虑不足的财政政策）另一个问题产生于1969年，参议员推动对《公共住房计划》进行了修改，要求租户所付租金不超过其收人的25%。国会同意支付这个25%(现在是30%)和租金之间的差价。然而它从未能够拨付足额的款项来履行此项责任，这就造就了更多功能不完善的社区。（政治干扰管理）另外，公共住房本是穷人暂时的避难所，以帮助他们去获得稳定的工作和自己的住房，但二战结束以来，公共住房越来越成为那些有依赖性的穷人的避难所，这类人群的迁入带来了种种问题，这对他们是不利的，对他们迁人的工程项目是不利的，对项目所在(surrounding)的城市也是不利的。（租户入住许可标准问题）    现在，得益于相对严格的入住许可标准，管理过程较少受到政治的干扰，预算可以由城市政府对修补、更换、修复费用和联邦资金中的不足之额进行补充，数十万的家庭能够住进公共住房里的公寓，还有数百万的家庭希望他们也能如此，对数以万计的纽约穷人来说，这是能够住进房屋的唯一选择。 《希望六》尽管在许多美国城市对公共住房的需求量较大，但直到20世纪90年代早期，有小部分但数量仍然比较可观的一批公共住房项目受到了刑事犯罪、群间隔阂和社会忽视的伤害。 《城市复兴示范计划》，现名为《希望六》计划向40个最大美国城市的住房管理机构，以及那些住房管理机构一直受到住房和城市开发部(HUD)困扰的城市提供资助。此项计划的目标在于消灭全国范围内情况最为危急的公共住房单元，《希望六》为项目的规划、拆除和管理，以及住户的重新安置和所需社会服务提供资金。大多数的公共住房管理机构仍在继续维持着低收入人群极有可能获得住房的那些项目。但也有一些邻里不这样做，参与规划《希望六》项目的社区居民认为，降低密度对新的住房持续吸引多样的、多种收入层次的和多种族的居民来讲是必需的，他们决定的策略要求拆除项目原来建造的住房，《希望六》的改造需要相当可观的补贴，还应面对低租金公寓在数量上的损失和存在社会问题的几百户家庭的移置问题。这些策略对于人口一直减少，而且储存有大量的空置房的地方行得通的。在其他城市，如此大规模地减少廉租住房将会造成实际困难。 第四节  提高税后收入降低住房成本并不只是减少建房开支或者购房开支这么简单。联邦、州和地方各级所得税政策，是通过对向房屋购买和租赁，以及州和地方住房金融机构债券等投资提供优惠，来实现对住房的补贴的。居者有其屋鼓励居者有其屋的基本理念深深地植根于我们的文化和政策体系。在英语世界，居者有其屋被认为是自由之源和负责任地参与社会的保证。鼓励居者有其屋也被认为是提高个人储蓄水平、确保住房投资和改善现有住房日常维护质量的一个措施。发展一个安定、自由的居者有其屋的社会的计划，可追溯至美国共和初期。这些政策反映那种根深蒂固的信念，即物业税的直接缴纳将会引导形成一个负责任的公民群体，他们愿意参与政治进程，能够决定政府的正确角色，并调整自身的开销水平以支持政府运作。 房屋租赁国会也通过利用税收法规调控房主的税后实际收益的方法，来鼓励对租赁住房的投资。当希望将投资引向租赁住房，但不想采取预算拨款方式时，就通过资助税收垫款或者改变折旧进度来增加投资人的税后收益。没有建筑可以永恒。建筑年复一年地在折旧，直至毫无价值可言。尽管房主没有支出现金，但是折旧仍被视为一项可以抵税的开支。明显地，税收法规允许的年折旧越高，向住房投资的吸引力就越大。在20世纪80年代初期，国会允许的折旧周期很短，导致许多项目产生了账面上的税收损失，在当时正在实施高所得税率的情况下，税收减费是非常有价值的。结果许多富人向房地产进行投资，以获得税收减免。《1986年税收改革法案》税率被调至更低水平，使现金收益更具吸引力。而且，法案取消了利用税收损失冲抵其他收人的做法，因此，对住房的私人投资主要是基于现实的现金收益。 免税政府债券另一种无须预算拨款的住房补贴，是对州住房金融机构发行的债券实行免税。48个州、哥伦比亚地区和波多黎各都建立了住房金融机构，所发行长期债券达几十亿美元，其收入均投向了住房建设。国会反对其他形式的滥用。许多州将其免税债券作为一个手段，以降低购买独户式住房的成本。尽管这对州内中产阶级的居民来讲是有吸引力的，但是国会看不到为中产阶级提供进一步补助的公共意义。而且，其时联邦政府正背负着巨大的财政赤字，而这些住房债券却在侵蚀着联邦税基。这必然引发税务改革，免税债券的销售于1988年底终止。 联邦低收人住房(第42节)税收扣抵目前，政府降低住房成本的首要举措体现于联邦的《低收人住房税收扣抵计划》(LIHTC )。此项计划在《税收改革法案》下作为《IRS规则之第42节》诞生于1986年，并于1993年成为长期性项目。它不是一项补贴，而是对开发商和非营利团体为低收人家庭，建造或修缮租赁住房的一种激励。根据LIHTC，每年大约要生产60000-100000个新的低收人住房单元。每年政府投入的成本大致为20亿美元的税收损失。《第42节》的扣抵计划由系列“综合补助款”构成。补助款由联邦政府按方案向州政府分配，州政府再根据地方既定原则进一步分配。该计划由国内税务署(IRS)管理，它允许向供得起房的房主依据其联邦所得税额进行相应额度的税收扣抵(不是税收减免)，只要其居住的建筑满足为低收入人群留出一定单元数的指标要求。低收人住房税收扣抵计划》的抵扣额度，因开发项目预留给低收入租户公寓数量的比例不同而不同。剩余公寓可向任何愿意且能够支付市场租金的人出租。低收入居民所住单元必须“均衡地分布”于楼盘的所有单元中，因此不会被从众多的以市场价格出租的单元中辨认出来，同时，向这些单元的居民收取的租金不得高于其收入的30% 。 第五节  补贴需求降低住房成本的真正原因在《1949年住房法案》中就被堂而皇之地提了出来:国家总体的福利和安全，以及人民的健康和生活标准要求……尽可能地实现每一个美国家庭都有一个体面的家和一个适宜居住的环境的目标。应该感谢联邦政府的各种计划，它们大大地增加了住房供给量，使大部分的美国人无须财政帮助就能住进体面的住房，尤其是对于许多低和偏低收入的人们。服务战略就是通过为穷人提供所有社会都认为重要的东西来做到这一点。为低收人人群建造公共所有并运营的住房即是这种方式的一个例子。另一条帮助途径就是提高其收人，允许低收入人群选择能够满足他们需要的服务。在体面住房供应不足的地方，给穷人更多的钱让其去购买住房，将提高其他个人购买可得住房的价格。当住宅业生产出足够多的额外住房以满足增加的需求时，价格就必然开始下降。如果补贴不足以抵付供应新住房所增加的成本，额外的收入将只会允许穷人出价高于那些在经济梯队上紧邻的上家，这样的补贴，在得不到额外收入以支付更好住房的工薪家庭中间造成了相当的敌意。如果不将居住人群限于那些住不起体面住房的人，那么降低住房供应成本的政府计划没有一个能够保证其补贴将会最终落实到穷人的身上。鉴于此，许多住房计划(公共住房)对居住人群以明确的收人要求加以限制。但同时，居住的限制也将受惠者同周边邻里隔离了开来。 第七节  成功的因素在20世纪的大部分时间里，我们一直在启动各种住房资助计划，试图一劳永逸地向每一个美国家庭提供一个体面的住家。当开发商和政府官员懂得了一个计划是如何运作的时候，一个新的计划就取而代之。市场大部分的住房资助计划影响的是住户支付的价格，它们受到了计划参与者的支持，而被其他人群所忽视。只有那些改善了整个地区的市场条件的住房资助计划(如为支付抵押贷款利息而采取的联邦所得税扣减计划)，才有可能在任意长度的时间里，保持其政治和财政的可行性，并且进一步推进为每一个美国家庭提供一处体面的住所。像纽约市提出的房地产税收豁免计划一样，有的地方所提供的住房资助会真正地改变当地的市场条件。但是财政上的限制使得广泛采用此类地方计划不太现实，导致降低住房成本的计划大多数源自联邦政府。国会对住房补贴计划提供的资助从未高到对一个城市的住房储备产生实质性的扩增，从而来达到降低价格的目的。结果是，好处只落到房屋的入住者身上，但未对城市的住房市场产生影响，也未能获得公众的广泛支持。位置削减房地产税的地方计划和为减少抵押贷款利息而进行的联邦所得税扣减计划都无法改变住房区位选择的偏好，那些具有良好的环境、交通条件，购物优势的房子往往能从消费者的持续兴趣中获益，从而保持良好的状况；而大多数受补贴的住房就都建在了廉价的土地上，远离“优质”的邻里环境。像其他的税收优惠一样，《低收入住房税收扣抵计划》( LIHTC)可以以某种方式实施，使之不会对以市场为基础的区位选择造成扭曲。当其施用于所谓的最低数量公寓时(20%的单元由收入低于中等收人50%的人群居住，或者40%的单元由收入低于中等收入60%的人群居住)，项目中的每一套公寓都必须是可入市交易的。设计要将获得所得税优惠的住房同没有得到优惠的住房区别开来是不可能的，因为是租户而非业主居住其中。但与此不同的是，获得公共资助的住房项目通常在外观上就有别于其周围的邻里，公共住房项目的这种区别就更大了。结果是，它们成为吸引歧视的“避雷针”。这些区别甚至延伸到住房和项目影响景观的方式，公共资助的项目通常其规模之大都足以明显有别于周围的邻里。如果住房补贴的受益者想要避免公共资助所带来的污名，他们就必须能够不被辨认出来地参与住房市场。实现此愿望的唯一途径就是政府停止对“项目”的融资，并在传统开发商进行的增量式开发的背景下进行运作。资金利用州、地方发行的债券形成资金积累，用以提供低于市场利率的长期抵押贷款，是降低债务以及住房成本的一项有效措施。另一方面，大多数的联邦、州抵押贷款计划采用了审贷的做法，即以容许成本、固定费用和有限股权收益为依据。在此类情况中，借贷人没有理由缩小他们的贷款规模，因此也不会去进一步降低经济学租金。实际上所有的非营利组织都拿不出大多数放贷人要求的具有实质意义的产权资本。LIHTC通过允许他们出售项目的税收抵扣额度来解决这个问题。企业家在美国，超过一半的住房建造商每年建成的住房不到5座，经营规模小使他们能够迅速应对需求的变化，并实现与其规模相称的经济效益。但大部分的政府补贴计划与这样的低管理成本的开发途径相冲突，小企业不愿服从耗时的规定和审计，结果是他们回避了大多数的政府补贴计划。住房所有权的税收减免是一项面向所有住房建造商，不必进行申请的优惠。这种有效影响成本的方式根本无须政府的中介或各种耗时的手续。受补贴住房项目的开发商必须经过政府的盘查，这就要求他们必须有组织良好的员工团队和规范有序的业务程序。与不正规的住宅建造商相比，服从这些要求需要耗费不少时间且增加了开发成本。当住房资助计划对现金股权要求、成本或股权收益没有设限时，开发商才有一种动力将其所有的经营企业的技巧，争取开发成本的最小化。时间一个房地产项目从开工到入住，它的成本(即总开发成本)随着向政府申请补贴和遵守政府要求所花费时间的增加而增加，但补贴可以淡化了时间对公共住房项目和公共资助住房项目的影响。这些额外成本无一适合旨在降低住房价格的所得税或房地产税税收计划，为了获得税收补贴，开发商才有缩短开发时间的经济动力，越快完成开发，所缴纳的税收就越少。因此，一个获得最多廉租住房的好办法就是，将所有的处理和融资过程转移给传统的借贷机构。 第八节  将降低住房成本作为一个规划策略如果希望住房补贴的实施对我们的城市和郊区产生良好的影响，那么它们具体体现的计划必须能够：经济、高效、公平和积极地响应受益者的需求，引导产生合理的市场行为，并且不对健康的邻里造成不利。计划必须是经济的，因为每一住房单元的补贴金的最小化就是受益人数的最大化；计划必须是高效的，否则没有几个企业家会对提供受补贴的住所感兴趣；计划必须是公平的，否则得不到补贴或认为所得补贴不够的人对其合理性质疑；计划必须是能够积极响应受益者需求的，否则受益者的不满将会直指他们被迫接受的不理想的住房；计划也必须引导产生合理的市场行为，要不然那些拿不到受补贴住房的人将无法从计划中受益，并因此反对计划。  《低收入住房税收扣抵计划》是向低收入居民提供住房的最经济的联邦计划，但却是由国会颁布实施的。它通过程式来分配补贴，并将分配的工作留给州政府。只有在国内税务署不得不从未能遵从计划要求的项目上收回税收优惠时，联邦政府的人员才介人。人员和处理过程的简化使计划天生就具有效率。根据程式进行分配保证了计划的公平性。那些不全是由低收入人群居住的项目不得不对消费者的需求做出响应，否则公寓的市场价格将会使公寓空置。而且，那些规定低收入居民居住的公寓，应与收人更高人群居住的公寓一样的要求，除却了居住在“项目”里的污点。然而，地方层面上的计划的效率，完全是州政府采用什么样的程序分配补贴，和当地开发商采用什么样的方式使用补贴的产物。 第十节  降低住房成本的市场途径    南布朗克斯尼赫迈亚和LIHTC展示了在住房开发中，存在着一条综合的、以市场为基础的途径，能够降低每套住宅所需要的补贴，因此同样数量的补贴资金能够产出数量更多的可支付住房。这两个计划也使政府机构所扮演的角色及其所花时间和金钱最小化，因此降低了分配补贴的成本。但是，两个策略均无法保证将增进除了项目参与者之外的任何人的利益。如果希望产生广泛而持续的市场响应，那就要求受惠者还是必须集中于受惠者原先所在的市场区域,只有这样这些策略才能够产生溢出效益，并最终构成严肃的规划。 </section></section></section></section><section style="box-sizing: border-box;color: rgb(73, 71, 71);font-size: 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编辑发布                                            郝绍博<p style="box-sizing: border-box;clear: both;font-size: 16px;letter-spacing: 0.54px;line-height: normal;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;max-width: 556px;min-height: 16px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;text-align: center;word-wrap: break-word;"> <img style="box-sizing: border-box;font-size: 15px;height: 259.14px;letter-spacing: 0.54px;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;max-width: 556px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;text-align: center;visibility: visible;width: 556px;word-wrap: break-word;" data-ratio="0.46609360076408785" data-type="jpeg" data-w="1047" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/EpyU3EBe8oe0Dd4KzGCrlx9PdJyB0WpKq0bVDDjJwugZbRA1ENYoia8OibNLYiaOGib7ibHECr3Voq0z6yH0IOmWfiaw/640?wx_fmt=jpeg" data-s="300,640" 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