国匠城工作台

当前：新闻编辑 | 格式化工具 | 查看本文

标题

分类

（编号：1116）

链接

作者

时间

政策

省

市

年

月

直播

主办：
协办：
时间：
会议室：
直播链接：

/h1

/h2

strong

/strong

<section style="box-sizing: border-box;font-style: normal;font-weight: 400;text-align: justify;font-size: 16px;"><section style="text-align: center;margin: 10px 0%;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;min-width: 10%;max-width: 100%;vertical-align: top;padding: 0px 10px;box-sizing: border-box;"><section style="text-align: justify;font-size: 18px;color: rgb(246, 139, 139);box-sizing: border-box;">第十章</section><section style="box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;min-width: 10%;max-width: 100%;vertical-align: top;box-shadow: rgb(0, 0, 0) 0px 0px 0px;border-top: 1px solid rgb(62, 62, 62);border-top-left-radius: 0px;padding: 0px 10px;box-sizing: border-box;"><section style="margin: 10px 0%;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;vertical-align: top;box-sizing: border-box;"><section style="margin-bottom: -6px;line-height: 1em;padding: 0px 5px;font-size: 18px;letter-spacing: 1px;box-sizing: border-box;">住房修缮</section><section style="width: 100%;height: 10px;background-color: rgb(252, 228, 236);box-sizing: border-box;"></section></section></section></section></section></section></section><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;line-height: 0;box-sizing: border-box;"><img class="raw-image" data-ratio="1.0372671" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/EpyU3EBe8oeE2iceeewW7Mg0KJJNgj3VFEiarxYEzibPgHfjSJonXCaBb3uk9j2mPeWHVls4zM0fskNFwCB6ChRsA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="322" style="vertical-align: middle;max-width: 100%;box-sizing: border-box;width: 236px;height: 245px;" /></section></section><section style="box-sizing: border-box;"> </section><section style="box-sizing: border-box;">对于中国大城市日趋高层化的空间特征，那些被高层森林淹没的“过时”的多层、低层社区，对于现代都市空间的价值意义不言而喻，这些所谓的“异质”空间，塑造了都市空间多样性，承续着传统的社会邻里，甚至是高层城市空间的“风道”然而，在上个阶段大规模城市更新中，这些“有年头”已显破旧的多层社区已有很大一部分被拆除重建。这里面有政府重塑城市环境的初衷，有资本、市场的需求导向，有老百姓自己“更美好生活”的需求，但只有拆除重建一条路吗？其实，在现今的经济环境和市场条件下，重建似乎已不是最容易的选择，那我们就不得不考虑“住房修缮”这条路，通过社区物质空间机能的改善，提升“传统”邻里空间的市场价值。基于这个背景，美国一个多世纪的“住房修缮”计划的经验教训或许有借鉴之处。 </section><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;line-height: 0;box-sizing: border-box;"><img class="raw-image" data-ratio="0.3841349" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/EpyU3EBe8oeE2iceeewW7Mg0KJJNgj3VFuwcVIdnjhZHmKlATEtc0NvjicfAwDGhkCvpYlZmN8icCbo2qf2DTCxnQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1601" style="vertical-align: middle;max-width: 100%;box-sizing: border-box;" /></section></section><section style="box-sizing: border-box;">（图片资料来自微信小贺zhang） </section><section style="box-sizing: border-box;">在波士顿的南端、圣弗朗西斯科的海特一阿什伯里(Haight-Ashbury)和华盛顿的杜邦圈，修缮是一项正在进行的行动。但在太多的其他邻里，由于种种原因，（借贷机构没有准备给修缮融资，居民不愿或无力支付那些修缮费，房地产业主无法确认资金投入的合理性，地方政府不鼓励对现房进行修缮等），建筑因此而破败。（未来中国城市的老旧社区可能也面临共同问题，即社区无力或者无意进行修缮）没有理由让住房荒废。我们知道如何促进私营部门通过修缮来改善住房的质量。所需要的计划将因城市而异，因为不同城市的现有住房量和适用的法律各有不同。然而，其中采用的技术却将是相同的：不反对对房产进行修缮的房地产税政策，允许房地产业主收回资本的投资规定和允许贷款机构提供融资的投资环境。（政策、规定、环境） 第一节  现有住房量住房修缮计划必须是地方性的。它们取决于建筑物特有的设计和状况、业主和居住者的特点，据以行动的法律和该地区的贷款操作。之所以选择考察纽约市的住房修缮实践，是因为纽约的修缮计划涵盖其他城市所面临的大多数问题。（同时作者作为建筑师、城市规划师、房地产开发商和土生土长的纽约人，负责全纽约市的住房修缮和邻里保护的前政府官员） 街区和地块的模式美国的第一批城市是在处女地上建立起来的。殖民者编制了用地平面图，在图上明确了公共通道、公共开放空间和私人地块的边界，以方便开发。由于每一块殖民地都是由不同的势力建立的，因此平面图在街道宽度、街区和地块大小，以及组织方式上存在着差异。最受欢迎的设计是一种矩形的格网，这种平面图易于勘定，易于分割成矩形地块以便于细分或合并，易于在转让产权时进行描述，易于在城镇的成长超过边界时进行添加。（方格网的由来）国会在1785年和1787年的《西北地域法令》( the Northwest Ordinance)中采用矩形方格，以作为实际上是原来13个殖民地以外所有的土地进行测量(survey)和转让(convey )的基础。结果就形成了一种以矩形为主的典型的美国城市景观。（今天我们的城市呈现的一种无序城市景观，某种意义上也是街区、地块格局决定的）曼哈顿的地段图就是典型的矩形格网街区，——街区每隔200英尺就被60英尺宽的东西向街道所分隔，每隔350-800英尺就被100英尺宽的南北向大道所分隔，街区被分成25英尺*100英尺的不同地块，勾勒了一个美观、空气流畅的街区环境。  </section><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;line-height: 0;box-sizing: border-box;"><img class="raw-image" data-ratio="0.2315271" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/EpyU3EBe8oeE2iceeewW7Mg0KJJNgj3VF1uqcRkt6oleMNzcvviatpLSdrfMjalL6yzyxsWRcEicdkCAzNOKZ9LXw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1218" style="vertical-align: middle;max-width: 100%;box-sizing: border-box;" /></section></section><section style="box-sizing: border-box;"> 街区和地块的尺度在一定程度上决定了内部的建筑形式，曼哈顿的街区及地块划分是想让开发商建造具有宽敞后院的有阳光和良好通风的排房。但现实是开发商为了更多的盈利，在场地上塞满了公寓建筑（示意图），建成了一种狭长，光线、通风条件很差的公寓。这样的居住环境造成了成千上万的人死于肺结核、霍乱、天花和各种各样的易于在光线不足和通风较差的公寓群中流行的传染病，另一些人则死于火灾，因没有紧急出口通道而无法逃生。 </section><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;line-height: 0;box-sizing: border-box;"><img class="raw-image" data-ratio="0.5813953" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/EpyU3EBe8oeE2iceeewW7Mg0KJJNgj3VFaYETJ8tPZzzawYovVALlvE9rPOia3uW1zHjIahglSnqsmydhicuxeSKg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="688" style="vertical-align: middle;max-width: 100%;box-sizing: border-box;" /></section></section><section style="box-sizing: border-box;"> 尽管政府建造了“模范廉价公寓”，但情况没有好转，在住房需求如此强烈的情况下，开发商并不在乎住房条件。这样的背景下，就有了后续的一系列的建造规定的出台。（单纯的市场、资本导向，也不可能产生适宜的居住环境）建造规定1867年，纽约州立法机构通过《廉租住房法案》，以规范多户式住房的建设。如果窗户开向另一个有“流通外部空气”的窗户的房间，那么规定就要求每个房间有至少3平方英尺的气窗。住宅或每20套公寓的院子里必须至少有一个水源。最为重要的是，法律要求在所有无辅助出口通道的非防火建筑物里设置安全出口。1879年进行了修订《旧廉租住房法》，要求每一个房间必须有一个窗户直接朝向街道、院子或通风井。这些通风井，通常近2英尺见方，高超过60英尺。1901年，颁布了《新廉租住房法》，要求新的多户式建筑里每套公寓应有一个卫生间。通风井被一个不小于25平方英尺的庭院所取代。《新法》也将地块的覆盖率限制在70%以下，建筑高度限制在所临街道宽度的1 1/3以下。1929年，《多层住宅法》进一步禁止建廉租房。它要求每一幢含有3套以上公寓的建筑每一个居住单元必须要有一个盟洗室和一个浴室，强制要求每个房间至少有一扇开向街道或庭院的窗户，并确定了内部的庭院的最小尺度。由于这些法律，纽约人以“《旧法》廉租住房”“《新法》廉租住房”和“1929年后多层住宅”来称呼它们，这些名称代表着可能所指的公寓格局模式。还有在波士顿的“三层”、芝加哥的“六单元公寓”、洛杉矶的“庭院住宅”和旧金山的“苎胥”，都指的是受到当地街区和地块尺度与建造规定之间的相互影响，从而形成的不同的住房类型。（规划、建造立法、规定是引导居住环境改善的基本保障，也是塑造城市居住空间模式的最重要的影响因素，好的规则产生好的居住空间，反之亦然） 第二节  确定修缮标准在波士顿的南端、旧金山的海特一阿什伯里和华盛顿的杜邦圈，它们的建筑得到了翻新，因为同样的或更好的住房再也无法以同样的成本进行生产。不论租户是否渴望进行修缮，只有在房地产业主所获得的回报允许另外在时间和金钱上再进行投人的时候，他们才会进行修缮；放贷机构只有在确信工程的范围足以使房地产在贷款期内保持良好状态，来自建筑的收入将超过所支出，房地产不会受到周围邻里的负面影响时，才会提供贷款融资。因此，任何住房修缮计划将不得不对经常是相互冲突的物质、社会和经济等限制因素进行权衡。（市场回报、邻里影响）物质限制因素修缮工作可以分为三个层次：适度修缮、内部修缮、广泛修缮。适度修缮，公寓的布局保持不变，工程进展过程中租户能够留在原地的一种修缮，包括重新布线、安装管道、锅炉、浴卫、厨具、窗户、门脸，重嵌灰缝和重铺屋顶。内部修缮，如果现状公寓自然采光和通风不足、结构不合理、房间过小，适度修缮无法满足需求的情况下就需要内部修缮，在适度修缮所包含的项目基础上，增加新的墙体、地板、顶棚和隔断，以改变公寓布局。广泛修缮，就是对整个结构进行重新调整，常拆走建筑的大部构件，以改善光线、通风和公寓的布局。在砖石结构的排房中，公寓布局和房间大小是可以接受的，适度修缮通常就可满足要求；而像《旧法》廉租公寓，普遍小而窄，采光和通风都很差，就不得不进行内部修缮。如果要进一步获得更好的公寓格局，就需要去掉建筑的部分结构，或者合并建筑物，以获得理想的空间布局，这种情况只有进行广泛修缮。（目前中国有政府主导的社区改善，还停留在社区环境、建筑外立面整治的阶段，存量提质时期，以上三种改造方式也许将会被越来越多采用）社会限制因素房屋改善不可避免地导致租金升高，现有住房的改善不可避免地将导致邻里社会构成的变化。  进行适度修缮时，一些租户讨厌不便或者不愿支付提高的租金，这种情况下，工程的范围可以减少至足以将租金降低至一个可接受的水平，或者寻找补贴以便支付新的租金，或者将租户重新安置。否则，物质条件的改善会随之增加租户的负担。内部修缮要求清空建筑。因此，犹如清除和再开发活动，它要求租户重新安置，除非迁走的租户得到的补偿足以使他们能够支付条件有所改善的住所，否则他们将被迫迁至损毁更为严重的住处。精心构思的修缮项目经常促使邻里的房地产业商们仿效，因此吸引新的居民。这种中产阶级向新近重建的市区的移居的现象，显示出改善现有住房质量的政策的做法和成果。政府缓冲“绅士化”影响的最佳方式就是，坚持提高像样的住房供应量的政策，给每个人一个更好的机会以找到付得起的住处。（物质空间的修缮对邻里结构的影响）资金限制因素适度修缮比完全地修复要廉价得多。适度修缮需要的时间较少，因此在工期内所需缴付利息和税收也较少，同时租户在修缮期间要交纳租金，有助于支付在开发期间所承载的成本。进行内部修缮的建筑物大多数位于遭受多重问题困扰的邻里，银行不愿意用储户的钱在这些地区冒险，结果，内部修缮项目通常要拿出额外的开支用在照明、保安和其他改善措施上面，以消除长期贷款放贷人的疑虑。由于适度修缮的成本明显较低，是人们希望能采取的修缮主要形式。相反，金融机构更倾向于内部修缮和广泛修缮，但由于缺乏处理在改造出租房屋中牵涉的物质、社会和财政限制等问题的能力。导致修缮难于获得贷款融资，住房状况不断恶化。（资本投入的引导） 第三节  政府的三个修缮实验项目不管是因为反感新建筑的高造价、呆板的设计样式，还是不满对建筑遗产的破坏，忧心忡忡的市民们不断地要求对日益恶化中的建筑物进行整修。纽约市拥有此类项目丰富的历史经验，以下的三个实验项目可看出其优缺点。第一批住宅1935年纽约市政府完成的“实验一号，”是城市住房局拥有产权并进行运作、美国的第一个住房项目—“第一批住宅”。最初住房局希望通过用新的公寓建筑来取代贫民窟，为低收人人群提供能够住得起的住房，但由于获得的土地的价格不允许公寓以足够低的价格出租，于是当局不得不采取修缮的方式。1934年12月，住房局采取了征用的方式，取得了第三街和A大街的一些《旧法》被尖锐地抨击过廉租公寓。 为提供充足的采光和通风，住房局拆除了每座建筑物的1/3，并未每幢建筑安装了窗户，在A大道，被拆建筑的所在位置被单层楼的商店所占据，因此保持了街道的商业特点。在第3街，空出的地块则提供了通向被修缮建筑和后院的通道。新的扩大了的后院被合并，形成一个共同的游憩场地，还布置了“公共事业振兴署”风格的艺术作品。原有的建筑进行加固，屋顶重新更换，建筑立面进行重建。内部也重新进行了设计，建筑还安装了现代化的配线、水管和供热系统。甚至，厨房和浴室也完全重建。 </section><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;line-height: 0;box-sizing: border-box;"><img class="raw-image" data-ratio="0.6579984" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/EpyU3EBe8oeE2iceeewW7Mg0KJJNgj3VF9rkPjhQCkTf96ic10y0eorOQKkTvF56AYH3wiaYFPsaoxlJicUG4zmx1w/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1269" style="vertical-align: middle;max-width: 100%;box-sizing: border-box;" /></section></section><section style="box-sizing: border-box;"> “实验1号”表明了修缮《旧法》廉租公寓的作用，它们是创建功能性公寓的总体再开发计划的一部分。国家的第一座公共住房竟然是个翻修项目——一座与周围街区相协调、底层为商铺的无电梯大楼。在竣工60多年后，“第一批住宅”的状况依然极好，它是政府公共住房史上的一块里程碑。（这也许是今天我们城市中老旧社区的出路）即时修缮20世纪60年代末期最广为人知的项目，称之为“即时修缮”，是对《旧法》廉租公寓进行的另一场修缮实验，目的是为了表明标准化的预制材料能够降低施工成本，减少内部修缮所需要的时间。选择了三座《旧法》廉租公寓作为示范。建筑都被掏空，只剩外墙，楼板托梁以及可用的底层地板及隔断，以安装包括一个三件套固定浴室，一个三件套固定厨房，以及相应的管线和暗管等设备核心。 </section><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;line-height: 0;box-sizing: border-box;"><img class="raw-image" data-ratio="1.1918033" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/EpyU3EBe8oeE2iceeewW7Mg0KJJNgj3VFmicTsXBYx28USFL4PQ0mOx1F6ZUFocpQEiaQGWMRicbWT8L5mUd1yptgw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="610" style="vertical-align: middle;max-width: 100%;box-sizing: border-box;" /></section></section><section style="box-sizing: border-box;"> 项目遭遇失败，因为其建造成本不仅超三倍于“联邦住房管理局”修缮项目，也超三倍于新建项目的成本。而且产品的质量总体上低劣，不像“第一批住宅”项目，由于没有建筑被拆除，因此公寓的布局得不到改善，无法获得充足的自然采光和新鲜空气。“即时修缮”是一个不值得仿效的样板项目。由于纽约，像所有的城市一样，是由不同的开发商使用不同的设计，最适宜的预制标准构件是墙板、门、窗、洗涤槽、浴缸、炉灶和瓷砖—而不是完整的厨房一浴室核心，这导致比周边廉租公园更高的租金。（一个衡量修缮成功与否的标准并非技术手段以及物质空间的改善，而在于修缮的成本、修缮后的租金水平，以及邻里社会结构的改变，目前中国大城市中流行的明星建筑师改造项目，其实都违背了修缮的原意） 东11街上的“血汗产权”1974年一个来自东低地的邻里团体—“酝酿中接纳不同信仰者”，要求市政府对位于东11街一些空置的城市拥有所有权的《旧法》廉租公寓进行修缮，这些建筑不仅成为危房，而且成为犯罪的聚集地，并经常受到火灾的威胁。“酝酿中接纳不同信仰者”有超凡的领导魅力和优越的技术支持，它从“城市家园资助委员会”( Urban Homesteading Assistance Board( U-HAB ),“农民消费者基金会”( the Consumer Farmer Foundation )、联邦“综合就业和培训行动计划”(Comprehensive Employment and Training Act，简称CETA)那里寻求资助。其中，U-HAB是由一群前市政职员于1974年组织而成的，它提议使用政府基金为住房修缮提供融资，并培训未来的低收入屋主以修复他们自己的家，它希望不仅仅是修缮计划，而是能够向年轻群体提供培训、就业、收入和一种集体意识。U-HAB拥有研发技能，包括制定造价估算，雇佣建筑师、律师、评估师等，然而它无法向“酝酿中接纳不同信仰者”或其他任何团体提供包揽一个修缮项目所需要的启动资金。东11街上的“血汗产权”过于雄心勃勃。当项目被寄予希望以提供社会整体上都无法提供的东西，对无技能人员进行培训、向失业者提供工作岗位、为穷人提供收人保障、使漂泊者有归属感，这肯定是无法实现的。（通过修缮计划，促进社会改良是一种理想，本质上与田园城市、光明城市的理想是共通的） 第四节  三个全市性的修缮计划作为综合性、全市性的住房策略的一部分，修缮起着更为广泛的作用。场地的获取、设计、官僚化的处理过程、建设和市场营销是如此复杂，以至于在任何一年中没有多少公寓能加人到城市的住房存量。因此所建之物将不可避免地以比现有公寓高得多的价格出租或出售。更为重要的是，新的建设并不着手于解决大多数城市居民现有的住房条件。因此，任何无法确保现有存量住房得到维护，而集中精力于新建项目的住房政策，都将无法保证向城市目前大多数的居民提供像样的住房。纽约市启动了三个计划，鼓励私营部门参与住房修缮：纽约市的《J-51计划》纽约市是第一个建立以房地产税为激励机制的计划的城市，这种计划以数量为基础，鼓励对现有住房进行维护和修缮，即 “J-51”计划。启动于1955年。起初是为了激励消除廉租公寓不健康或不安全的住房条件，之后扩大为对所有现有的多层住宅进行升级，以及将宾馆、寄宿式房屋和非居住空间改造为多层住宅。《J-51》为符合条件的建筑提供两种优惠:免税和减税。免税指免除任何因对房地产进行改善而导致增加的房地产税，优惠期12年。减让值则相当于合理的改善成本的90%，减让不是一次性兑现，而是每年将从房地产的房地产税中扣减。有两个因素决定了《J-51计划》的有效性:它的确定性和可预见性。法律通过保证符合法律规定的特定的修复都将获得优惠来提供这种确定性，同时通过明确优惠的数额来提供可预见性。但《J-51计划》并不是包治百病的万能之药。在市场力量决定租金的城市，豁免本身将具有成本效益。如果没有税收豁免的诱因，相当数量的修缮项目将不太可能进行，城市也不可能获得而外的税收。在实行租金控制，从而实际上避免了通过提高租金来补偿修缮成本的城市，税收的减轻是政府能够扶助业主支付修复费用的唯一途径。即便如此，业主还必须能够获得融资以支付修缮费用。（《J-51计划》通过削减房地产税方面的支出，来弥补为支付修缮而增加的债务。而对于中国的住宅开发模式，房屋出售之后，政府就缺少有效调节市场的手段。） 城市修缮货款纽约市也通过其《城市贷款计划》，为住房修缮提供直接融资。该计划建立于1962年，当时州议会颁布了《私有住房金融法第VIII章》(article VIII)。《第VIII章》允许市政当局把抵押贷款给建于1929年前的多层住宅的业主——贷款对象限定为城市中那些最老旧、最不理想的公寓建筑。该计划的资金来自市长授权发行的系列收益债券所募集的资金，债券收入意在建立一笔能够自我维持的抵押贷款基金，它能够随着贷款的分期偿还回来而得到不断周转，通过抵押贷快的利息支付运作该计划和支付债券所生债息。法律要求以借贷人资产的10%作为抵押条件，但多数情况下，破败房地产的业主使其估价达到了不切实际的高值，从而用市政府的贷款来支付所有可能的开支。同时，贷款发放是根据建设的分阶段完成情况而分期拨付，而决定多少修缮工程已完成，需要发放多少资金的官员们乐于靠从借款人支付的贿赂中增加他们的收入。（程序及监管问题）纽约市在《城市贷款计划》上的经验教训，并不说明修缮抵押贷款方式(lending)的失效，银行在向现房的业主提供修缮贷款方面，具有长期的成功经验。《城市贷款计划》丑闻只是强调了理智(intelligent)地进行贷款操作的必要性。（《城市贷款计划》通过提供比传统的银行抵押贷款更低利率的长期抵押贷款，来降低债务支出，但这种贷款是以城市承担借款费用为代价，容易导致城市的财政危机）银行一城市合作修缮货款20世纪70年代中期的财政危机暂时阻止了城市政府进一步的贷款行动，却提供了一个进行改革的机会——1976年颁布实施《纽约州私有住房金融法第XV章》《第XV章》建立了《合作贷款计划》( PLP )，目的是终止城市政府直接提供贷款的操作方式，它授权城市政府与金融机构联手，作为合作贷方为多层住宅的修缮提供抵押贷款，其承担的份额从联邦政府《社区发展固定拨款》( CDBG)的拨款中划出，这就避免了城市政府债券额度(bonding capacity)的耗尽。在一个PLP项目中，城市以1%的利率借出CDBG款，作为与长期放贷者合作提供抵押贷款的一部分，而后者提供的贷款按市场利率计算。因为政府租金管理妨碍了租金的合理提高，银行之前不愿意提供修缮贷款，《第XV章》则允许城市重构现有的租金结构。《第XV章》租金补贴就是为那些因付不起更高租金而可能不得不搬走的租户所准备的。当城市政府与合作金融机构签发承诺函(commitment letter)，以提供一笔长期(permanent)抵押贷款时，申请者同时被要求保证能获得建设融资，资金来自合作金融机构，或者来自政府监管的建设资金提供者。通过长期贷款贷出人和建设贷款贷出人核查借款人的信用记录、再融资的有效性、工程的范围、工程造价的合理性以及预计租金的变现能力，保证《城市贷款计划》不被滥用，这就允许城市政府集中精力于选择项目和决定其在贷款活动中的参与程度。（银行一城市合作修缮货款模式，是城市以自身的资金为杠杆，撬动银行促使其投资到修缮项目）文中的修缮策略主要是针对城市中心区的廉租公寓，而非郊区的独立住宅，因此提到的大多数策略还是政府主导的，银行、企业、租户、社会组织共同参与，其中，市场是看不见的手，是能否成功的关键。而我们最普遍的住宅小区面临的问题是不同的，因为并非带有公共属性的公寓，也非美国式独立住宅，小区可看作由个体居民组成的、基本的社会单元，其利益诉求更多元化，也更复杂，政府、小区、居民、资本的利益诉求在哪儿，修缮工作谁来做，谁出钱，谁受益，谁来管理，都是需要厘清的问题。 第五节  成功的要素制定政府住房修缮计划的基本依据应该随着地区人口、住房存量和抵押市场的变化而变化。（人口增长与人口下降地区对建筑修缮的市场需求不同；五大道的特色老建筑修缮和对于一般多层社区的修缮意义也是不同的；） </section><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;line-height: 0;box-sizing: border-box;"><img class="raw-image" data-ratio="0.3046296" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/EpyU3EBe8oeE2iceeewW7Mg0KJJNgj3VFjuBbtfibFYMmQkQ7BMwUqZPtFwDPicsmvVNXjwgEwSY3gWWTebV8oXRA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="vertical-align: middle;max-width: 100%;box-sizing: border-box;" /></section></section><section style="box-sizing: border-box;">（图片资料来自微信小贺zhang） </section><section style="box-sizing: border-box;">市场二手住房的市场需求在不断变化。私有部门的修缮在不断地迎合消费者口味的这些变化。另一方面政府的计划则不得不在当前流行一时的时尚(fad)早被遗忘后还保持在原地不动。避免受到流行变化影响的最好办法是让修缮项目的租金低于市场租金。如果还要进一步兴建公共住房项目，当局就不得不表明，政府建造、所有和管理的住房能够成功地而且是不断地在提供像样的居所。比起在周边地区通常所能获得的，当局能以更低的价格提供更好的产品。只有可负担性是不够的。东11街的“血汗产权项目”虽然避免了资金的大量投人，但项目无法保证其建造学员和合作业主有稳定的收入或就业，他们还需要额外的资助，这无疑使项目潜在成本扩大了。位置在任何特定的邻里，其建筑的特点对任何一个修缮计划.的成功来讲都是最重要的(essential )。廉租公寓可以通过改造来满足现代的生活标准，但大范围的修缮其成本是相当可观的(substantial )。如果最后的租金是可变现的，私有部门对廉租公寓的修缮将会持续进行。对政府援助(assist)的修缮来讲，一个更加经济和易行的途径就是向只需适度修缮的房地产，此类房地产投资少见效快。但这将忽略掉象东低地那样需要广泛修缮的地区。设计任何涉及广泛修缮的计划，必须在改造房间尺度、布局的成本和改造后公寓所能获得的租金之间进行平衡。税收减让和税收豁免计划促进了私人融资的修缮项目的发展。另一方面，由于贷款计划倾向于强加给各种设计要求，不可避免地导致广泛修缮，不如新建的项目更具成本效益。我们不应依赖于公共管理的借贷计划，而是应该向银行提供低于市场利率的联合基金，并让它们负责风险担保，将促使向住房修缮的贷款规模显著扩张。资金公共融资的住房修缮将永远不会成为政府的主要行为。因为有太多的需要在争取公共开支，如果私有金融机构能够提供安全的贷款，政府融资就没有必要。只有在当地银行担心把它们储户的钱投进住房修缮是一种风险时，或者在主导(prevailing)利率下开发商无法获得可变现(marketable)的租金时，政府资助才是有必要的。当借款者和银行做市场化的决策，公共部门提供面向全市但有针对性的补贴时，政府的住房修缮计划运作最为良好。吸引银行增加向住房修缮贷款的最好办法就是，发展本地的合作抵押贷款计划，政府提供一笔数额足够大的资金，以有效弥补修缮项目的成本与银行要不然所愿意提供的抵押贷款、业主自有资金投资之间的差距。同时，地方政府机构将不得不与当地的金融机构进行洽商，以确定最符合当地情况的合作抵押贷款的特定形式。企业家房地产业主只有在认为相对安全和有利可图的情况下，才会投资于住房修缮。即使风险较低，开发商也只有在大部分的资金来自他人的时候才会投资修缮项目。如果我们想最广泛地吸引房地产业主和开发商参与旧建筑的修缮，我们就必须创造各种条件，使他们的自有资金投人最小化，抵押款项最大化，减少开发成本，减少取得融资和完成修缮所需要的时间。依靠地方银行提供融资，同时依靠政府提供边际资金，以弥补在无政府资助下银行愿意借出的资金量和使修缮对房地产业主和开发商显得有吸引力而所需要的资金量之间的差距，就能最好地达到上述目的。 时间所有政府修缮计划都必须考虑工程所需的时间。一些项目大幅减少了工程时间，虽然降低了施工期间可能发生的物业税和贷款服务等成本，但还抵不上快速施工在劳动力和施工工艺方面多花的代价。公共部门的官员决不能把住宅维修考虑为一项短期工作。私营住宅需要不断修缮，因此也要求政府在过程中起持续的作用，为机构业主提供用于修缮的抵押贷款，从而给修缮创造稳定的经济条件。 第六节  作为规划策略的修缮有太多的地方政府制定了阻碍住宅修缮的政策。他们在制定物业税的时候，对改造后的房屋提高物业评估等级，并且提高税率，这样无形中“惩罚”了实施修缮的业主。这种政策对于改善住宅市场而言无疑是个障碍，而消除这个障碍也很容易:对住宅类物业免于提高修缮后的税率。另有一些地方政府的政策也阻碍了房屋修缮，因为业主在修缮后通常提高租金以充抵修缮的花费，而这些政府却不鼓励物业租金的提高，这样就让业主的修缮成本难以获得回报。消除这种障碍也相当简单。有些城市制定了租金监管制度，允许业主以提高租金的形式冲抵修缮成本，租金的提高可以自动完成，设置一个合理的时限用于分期冲抵修缮成本。对于能够从市场上获得较高租金的房屋来说，以上政策就足以帮助业主从金融机构争取到修缮贷款。而也有一些房屋，租金不足以完成需要进行的各项修缮。这种情况下，应由政府的房屋修缮计划满足需求。制订低息贷款计划，让一些无法直接从银行获得贷款的修缮项目获得资助，同时也能将贷款比例降低到合理的市场水平。如果还希望租金的提高不致赶走付不起高房租的少数租户，那么市政府应为这类少数居民提供特别的资助，确保他们不会因高房租搬走。</section></section><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;"><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;"><section style="background-image: none;box-sizing: border-box;"><section style="background-color: transparent;box-sizing: border-box;color: rgb(51, 51, 51);"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;" powered-by="gulangu"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;" powered-by="gulangu"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 10px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 10px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;" powered-by="gulangu"><section style="box-sizing: border-box;display: inline-block;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;max-width: 556px;min-width: 55.6px;padding-bottom: 0px;padding-left: 10px;padding-right: 10px;padding-top: 0px;vertical-align: top;"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;" powered-by="gulangu"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;"><section style="box-sizing: border-box;color: rgb(73, 71, 71);font-size: 16px;margin-bottom: 10px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 10px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;text-align: left;" powered-by="gulangu"><span style="color: rgb(178, 178, 178);font-size: 12px;font-style: italic;letter-spacing: 0.54px;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;text-align: justify;">今天的领读就到这里，感谢大家的跟读！</section></section></section></section></section></section></section></section></section></section></section></section></section><section style="box-sizing: border-box;font-size: 16px;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;" powered-by="gulangu"><section style="box-sizing: border-box;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;"><section style="box-sizing: border-box;color: rgb(73, 71, 71);font-size: 14px;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;"> <img class="rich_pages" style="height: 299.1px;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;max-width: 556px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;width: 556px;" data-ratio="0.5375" data-type="jpeg" data-w="1280" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/EpyU3EBe8odvBuhSkzicNqR72Nic1F66Vjicf4ZwanoLAga22hlukPLJcUfH7J1gXJibSbn1R1A8rFBFgz0ibReGicVA/640?wx_fmt=jpeg" data-copyright="0" data-cropselx1="0" data-cropselx2="556" data-cropsely1="0" data-cropsely2="299" data-s="300,640" /><p style="box-sizing: border-box;clear: both;font-size: 16px;letter-spacing: 0.54px;line-height: normal;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;max-width: 556px;min-height: 16px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;text-align: center;word-wrap: break-word;"> <p style="box-sizing: border-box;clear: both;font-size: 16px;letter-spacing: 0.54px;line-height: normal;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;max-width: 556px;min-height: 16px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;word-wrap: break-word;"><span style="box-sizing: border-box;color: rgb(0, 0, 0);font-size: 12px;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;max-width: 100%;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;word-wrap: break-word;">            本期书籍               美国城市规划设计的对与错<p style="box-sizing: border-box;clear: both;font-size: 16px;letter-spacing: 0.54px;line-height: normal;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;max-width: 556px;min-height: 16px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;word-wrap: break-word;"><span style="box-sizing: border-box;color: rgb(0, 0, 0);font-size: 12px;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;max-width: 100%;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;word-wrap: break-word;">            领      读                                            韩继征<p style="box-sizing: border-box;clear: both;font-size: 16px;letter-spacing: 0.54px;line-height: normal;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;max-width: 556px;min-height: 16px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;word-wrap: break-word;"><span style="box-sizing: border-box;color: rgb(0, 0, 0);font-size: 12px;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;max-width: 100%;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;word-wrap: break-word;">            编辑发布                                            郝绍博<p style="box-sizing: border-box;clear: both;font-size: 16px;letter-spacing: 0.54px;line-height: normal;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;max-width: 556px;min-height: 16px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;text-align: center;word-wrap: break-word;"> <img style="box-sizing: border-box;font-size: 15px;height: 259.14px;letter-spacing: 0.54px;margin-bottom: 0px;margin-left: 0px;margin-right: 0px;margin-top: 0px;max-width: 556px;padding-bottom: 0px;padding-left: 0px;padding-right: 0px;padding-top: 0px;text-align: center;visibility: visible;width: 556px;word-wrap: break-word;" data-ratio="0.46609360076408785" data-type="jpeg" data-w="1047" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/EpyU3EBe8oe0Dd4KzGCrlx9PdJyB0WpKq0bVDDjJwugZbRA1ENYoia8OibNLYiaOGib7ibHECr3Voq0z6yH0IOmWfiaw/640?wx_fmt=jpeg" data-copyright="0" data-s="300,640" data-backh="259" data-backw="556" data-before-oversubscription-url="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/EpyU3EBe8oe0Dd4KzGCrlx9PdJyB0WpKq0bVDDjJwugZbRA1ENYoia8OibNLYiaOGib7ibHECr3Voq0z6yH0IOmWfiaw/640?wx_fmt=jpeg" /> </section></section></section></section></section></section></section></section>