深圳是我国最早探索“工改工”(即工业用地改造为创新型产业用地),并正式提出创新型产业用地(M0)概念的城市,积累了较为丰富的经验。
广州市当前正处于产业结构转型的关键阶段,在政府大力支持发展创新型产业的战略下,如何将传统工业用地改造为创新型产业用地,成为推动广州产业提质转型的重要环节。
本文选择深圳“工改工”早期探索阶段的经典案例——华侨城创意文化园,分析其改造及运营的主要特征,以期为推进广州“工改M0”提供启示和借鉴。
华侨城创意文化园位于深圳市南山区华侨城原东部工业区内,北临侨香路(城市主干道),四周紧邻住宅区,占地面积约15公顷,建筑面积约20万平方米,一条城市支路将园区分为南、北两区。
华侨城片区鸟瞰(摄/梁浩)
华侨城创意文化园北区与南区地图(图/华侨城创意文化园官方网站)
园区曾以电子零件加工、制造业为主,于2004年启动改造,2006年正式挂牌,2007年正式开园并开始二期建设,2011年实现整体开园并运营至今,完善了市民生活、体验、休闲、消费功能,带动了深圳文创产业兴盛发展。
华侨城创意文化园以分期改造、综合整治的方式,保留了工业建筑原貌,提供了丰富的文化创意产业及商业空间,打造成为以创意设计为主导的复合型、开放式创意文化园,2014年产值达到80亿元,是深圳市迄今改造成效最为显著的文创园,其成功改造及运营的主要原因如下:
从 20 世纪 90 年代起,深圳生产成本逐渐增加,原特区内大量劳动密集型工业企业外迁,导致许多工业区和厂房空置,华侨城也不例外。
二是文化创意产业萌芽的诞生为改造为创意文化园提供了一定基础。1999-2004年间,华侨城工业区入驻了少量文化创意企业。
三是旅游业带动片区功能升级为改造提供了区位优势和动机。华侨城集团擅长旅游地产开发,90年代初推出了锦绣中华、民俗村两大经典旅游项目,1994-1998年又陆续开放世界之窗、深圳欢乐谷两大旅游景点,在旅游业蓬勃发展的带动下,华侨城集团在该片区开发了三处高级住宅区,并完善了大部分区域配套设施,良好的周边环境为华侨城创意文化园的改造提供了良好的区位优势。园区原本的传统工业功能与周边旅游、居住、商业等不相协调,甚至对整个片区的提升产生了阻碍,需要对其进行功能置换。
2003年深圳开始实施“文化立市”战略,相继出台了一系列政策文件,给予创意产业园项目重点建设和直通车服务的优惠。华侨城集团积极响应,于次年开始创意文化园改造工程。
华侨城集团于2004年启动改造工程,将较小规模的南区作为首期试验区,将创意文化园定位为“创意、设计、艺术”。
提升室外景观环境,创造更多公共空间,并基本保持建筑原样,充分利用厂房内部大跨度空间优势,将厂区改造成与LOFT类似的艺术空间,并确保建筑结构和消防达标;租户自行进行室内和门面装修,分散了华侨城改造园区的初始成本,也让创意企业的个性和自由得到一定施展。
此外,通过举办首届深圳城市建筑双年展等一系列艺术事件与活动的方式,提升知名度,打开品牌运营市场,迅速吸引了一批顶尖的小型创意设计机构入园。
集聚效应明显增强,园区转型成功;但仍未形成创意产业链,商业设施配套不足。
2007年华侨城集团借鉴南区的成功运作经验,开启了北区的项目改造升级。北区定位为以创意设计为主,集“设计、创意、艺术”于一体的文化创意产业基地。
随着华侨城创意文化园名声的传开,入驻的文创企业数量急剧攀升,产业类别也开始多样化,出现了较多的工艺、美术设计公司、创意雕塑、咨询策划类公司,主体产业下的辅助产业增加,公共服务以及配套商服也逐渐丰富。
(*依照深圳当时的规划条例,该项目未破坏建筑主体结构,改造后容积率未超过法定图则上限,改造后主体功能仍然属于生产制造业,对于其中改造为商业功能的小部分用地,补缴地价即可通过主管规划分局的审批,不必申请相关法定图则调整,也不必重新取得规划许可证。)
到2008年文化创意产业的面积首次超过工业产业的面积,标志着华侨城创意文化园正式转型升级成功,但仍未形成创意产业链,商业设施配套还不足。
厂区改造后(图/URBANUS都市实践)
质与量同步提升,创意产业链完善,基本配套设施充足;园区与周边旅游资源进一步联合,外溢价值显著,并反哺园区维护与更新;获得了政府的支持与认可。
到2011年时,南区的创意产业趋于稳定,北区的文化创意类企业进一步集聚,多为建筑、设计、陶瓷、家居创意设计类企业和工作室;同时,印刷、营销、咨询、中介、推广、活动策划等与创意产业相关的上下游产业逐步引进,创意产业链不断完善。相关的配套商业等得到更高的重视,商业比重进一步提升。场地改造投入逐渐提升,室内外环境品质进一步优化。每年投入数百万元举行更多、更高级别的艺术活动为园区持续宣传造势,形成比较可观的产业集聚规模与集聚效应。
外部环境效益开始呈现出来,尽管创意文化园的直接租金回报不高,但文化园的成功经营既提升了片区文化氛围和品牌,又为周边提供了优裕的社区环境,显著推升了周边商业地产的价值,带动了周围旅游业蓬勃发展,此点从华侨城年游客规模增长可见一斑,自2004年起出现明显持续上升态势。周边增值收益大部分归华侨城集团直接享有,而周边持续增长的土地收益又为华侨城集团在文化园区提升、维护、品牌打造等方面的持续投入提供了资金保障。
华侨城创意文化园短时期内取得文化创意产业集聚的成功,受到政府的关注和支持,2008年获得全国首批“国家级文化产业示范园区”的殊荣,2009年市政府投入300万元专用于园区基础建设、公共平台的搭建。2013年深圳市正式提出创新型产业用地(M0用地),并陆续出台与“工改工”相关文件,构建政策体系。此举标志着以华侨城创意文化园为首的一批成功探索“工改工”的项目获得了深圳市政府的认可。在M0用地政策公布后,华侨城集团开始筹谋扩大创意文化园的规模,准备三期改造工程。
华侨城创意文化园夜景(图/URBANUS都市实践)
广州市目前正蓄力推动新型产业用地的发展,为撬动市场动力,顺利推进“工改M0”,深圳华侨城创意文化园的改造经验可为广州带来以下四点启示:
整体统筹产业用地与周边地区,联动更大范围片区的资源,不孤立开发创新型产业园。建议广州在实施新型产业用地使用办法时,避免出让单一地块,最好采用产业用地与周边地块“整体打包”的出让方式,利用好整个片区资源。开发初期借用周边资源,如名气、人流量、基础服务设施等,为创新型产业园注入必要的初始活力;开发中后期产生集聚效应及正外部效应后,联动周边资源协同发展,互享外溢价值。
在产业用地与周边地块整体统筹的基础上,允许开发商享有经营产业园的外溢价值,降低改造回报不足的风险,并反哺园区经营,形成可持续更新的动力。
在“整体打包”的出让基础上,在产业用地周边给予开发商适当规模的商业地产持有份额,允许其通过“优质经营产业园——外溢价值带动周边地产升值——获得周边商业地产收益——收益反哺产业园”的途径,弥补园区较低的租金收益,降低改造回报不足的风险,激活“只租不售”经营模式的动力。园区经营得越好,开发商享有的外溢价值越高,则反哺园区的资金保障越高,园区租金不必高涨也可维持较好运营,有利于中小企业的长期入驻和稳定发展,形成整个片区的良性系统循环。
小规模、渐进式改造,随着产业集聚效应的扩大和收益提升,逐渐增加改造成本投入、优化园区环境。
“工改M0”的改造对象主要为旧工业区、工业村,通常具备室内空间悬挑大的优势,稍加改造就可满足许多创新性产业的办公空间使用要求。如若追求一次改造到位,在前期改造投入过高成本,会给开发商带来过大的成本压力,催生租金门槛提高,不利于招揽广大中小创新创意企业入驻。建议分期开发,前期改造低成本投入,注重核心产业的迅速集聚,待形成初期集聚效应后逐渐加大改造投入,提高园区的质与量,吸引更多、更大规模的优质创新企业。
改造时机的选择十分关键,因其极大地影响着产业园初期阶段能否成活。应尽量善用区位优势、产业基础、行业走向、政策红利、时代机遇等资源禀赋与利好机会,保证产业园初期健康地发展,如此方能平稳地进入良性循环的成熟期。
图文作者:景璨(GZPI规划研究中心)
图文编辑:GZPI办公室
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