作者丨米筐老A
编辑丨SaSa
来源丨 米筐投资
多头眼里,房价马上要涨
2016年那波楼市暴涨行情在很多人心里留下了深刻记忆,并以此形成路径依赖,望眼欲穿于下一波行情的到来,好让自己尽快的财富暴击、资产暴增、甚至财务自由。
于是,在某些人眼里一切信息都能牵扯到房子、稍微的风吹草动都能联想到房价要涨。
定向降准来了,房价要涨了;本周逆回购央行又放水,房价要涨了;经济下行了,房价要涨了;各城市抢人了,房价要涨了;大基建/地方债提速,房价要涨了;……
定向降准来了,房价要涨了;
本周逆回购央行又放水,房价要涨了;
经济下行了,房价要涨了;
各城市抢人了,房价要涨了;
大基建/地方债提速,房价要涨了;
……
本来是正常的高层会议或政府公告,大家都会寻找里面关于房地产的字眼:本次会议多次提到房地产,看样子房价涨势迅猛、不好控制;这次公告根本就没提房地产,应该是要放松楼市调控、刺激经济的迹象……反正在房产多头眼里,总能找到房价上涨的理由。
去年下半年开始的大基建重启、去年底今年初开始地方债发行加速、以及前后数次定向实体/定向中小微民营企业的降准……都被认为是房价要上涨的前奏。
为什么?大基建和地方债就是印钱啊、降准就是让银行有更多的钱对外放贷啊……这样市场中的钱不就多了吗?钱多了,房价肯定就要涨啊。
2017年前后高杠杆入市的买房人,每当在还贷压力和面临房价不涨的焦虑煎熬时,总会收到这样的安慰——每三至五年,总会有一轮经济的波动周期,当经济下行时就会信贷放水刺激,紧接着就会迎来房价的暴击……你看,降准了、发债、基建了、流动性合理充裕了,房价哪有不涨的道理?
从2016年10月本轮楼市调控至今,时间已过两年半,从2017年房价高点至今,时间已过近两年,各地房价基本平稳、甚至部分地区还出现了较最高点10%以上的跌幅,但却看不到再一次房价暴涨的迹象,大家的买房热情似乎也在逐渐的退散。
说好的信贷宽松、印钞放水就会房价暴涨呢?
钱多/钱聚集,推高价格
价格是钱堆积、聚集的反映,相对标的物钱多、相对钱来说标的物数量少,价格就会涨。市场中的钱很多、哗啦啦的俯拾皆是,可这些钱就是不流向标的物,是无法推高价格的。
就像前些年出现的:
市场中的钱流向了大蒜,于是出现了蒜你狠;市场中的钱流向了生姜,于是出现了姜你军;市场中的钱流向了白糖,于是出现了糖高宗;市场中的钱流向了大豆,于是出现了豆你玩;……
市场中的钱流向了大蒜,于是出现了蒜你狠;
市场中的钱流向了生姜,于是出现了姜你军;
市场中的钱流向了白糖,于是出现了糖高宗;
市场中的钱流向了大豆,于是出现了豆你玩;
资产价格的上涨同样遵循这个规律。
大家一股脑的冲进字画/文玩/收藏品等市场,这类资产的价格就会大涨;人们发疯一样的去投资/投机郁金香、君子兰,这些植物的价格就上涨;老百姓前仆后继的拿着积蓄去股市,股价肯定涨;拿着六个钱包的积蓄去买房,房价自然涨啊。
大家一股脑的冲进字画/文玩/收藏品等市场,这类资产的价格就会大涨;
人们发疯一样的去投资/投机郁金香、君子兰,这些植物的价格就上涨;
老百姓前仆后继的拿着积蓄去股市,股价肯定涨;
拿着六个钱包的积蓄去买房,房价自然涨啊。
大家很容易忽视现代货币体系的一个特点——信贷就是钱、贷款就是钱,这是可以凭空增加、猛然增多或减少的钱,信贷的流动聚集同样推动了价格的上涨,只是信贷这种钱更多影响资产的价格——因为一般情况下,只有资产才可以贷款啊。
想想2015年的股市牛市,百姓积蓄、信用卡套现、银行/信托等理财募资……还有为数众多的线上/线下的民间配资,这些钱聚集流向股市推动了一场轰轰烈烈的大牛市。
怎么结束的呢?管理层对配资的监管、对杠杆资金的审查、对信贷资金流入股市的打击……后来,股市就歇菜了。
2009年/2016年楼市何以火爆?因为信贷资金的支持。2009年那轮楼市行情中,买房贷款极度宽松、甚至利率打到了基准的7折,2016年这轮楼市行情,房贷利率最低同样能打8折,这么多的信贷——这么多的钱流入楼市,房价能不涨吗?
可市场中钱多近一年来,楼市何以不暴涨?因为钱流不进去啊。
楼市精准调控,房稳不涨
当去年政府首提要保持“流动性合理充裕”时,很多人欢呼高潮:钱要多起来了、房价要涨了。大基建、地方债确实在印钱,也确实会让市场中的钱变多,可为什么房价还没涨呢?
当然存在资金传递流动时间的原因——钱是放出来了,但还没流到楼市、还需要些时间,更重要的原因则是政府对流入楼市的资金和信贷的围追堵截。
限购,让更少的人符合购房资格,少有人买、钱就无法流入;限贷,买房贷款的成数更低、甚至根本无法贷款,贷款流入少、房价也就涨不起来;抵押消费贷100万额度上限/打击首付贷/严禁信用卡资金和信用贷资金流入楼市;……
限购,让更少的人符合购房资格,少有人买、钱就无法流入;
限贷,买房贷款的成数更低、甚至根本无法贷款,贷款流入少、房价也就涨不起来;
抵押消费贷100万额度上限/打击首付贷/严禁信用卡资金和信用贷资金流入楼市;
都是阻止资金流入楼市推高房价,市场中有钱、可钱无法流入楼市,房价怎么涨得起来呢?
在这轮楼市调控当中,跌幅最大的就是环京河北省地区的楼市,比如燕郊——其跌幅最深高达30%以上。因为环京楼市的最大购买群体是在北京工作的人,可具有购买环京楼市资格得是在当地有社保/有纳税/有户口的人,在北京工作的人怎么会有河北的社保或纳税证明?其他省市房价跌幅虽深浅不一,但原理是一样的。
与之相反的是2018年三四五线城市一轮楼市的上涨行情,为什么它们能涨?因为货币化棚户改造资金的推动——相当于政府定向三四五线楼市放水刺激,根据上文说的——钱的堆积、聚集推动价格的上涨,因为流入的钱多,所以三四五线城市的房价暴涨。
因为宏观调控,所以房价飞涨。这句曾经一度很洗脑的流行语不知还有多少人能记得,调控让房价越调越涨?看看这轮楼市调控后的房价走势或许就能有一个更清晰的回答。
不要轻易低估强势政府对经济的精准调控力和铁腕把控力。
下一波大涨,何时到来?
很多人只通过一些现象和事件——降准了、信贷宽松了、经济下行了、大基建了、地方债发行了……来预判房价的上涨,而根本没有探究到房价上涨的实质——钱要流入楼市,才能推高房价。
问题来了:下一波楼市大涨,什么时候会来呢?要看下列前置条件能否实现。
1、政府明着或暗着放松/取消楼市调控,主要是取消限购、限贷等影响资金流入的措施。不管是经济下行要放水刺激经济,还是大基建/地方债增加贷款让钱变多,只要限购/限贷不明着或暗着取消,钱就无法充裕的流入楼市,房价上涨就痴人说梦,政府的调控政策是短期影响房价上涨、甚至暴击的最关键因素。
有人会问:那放出来的水去哪了?去市场中的消费品领域了啊,大家有没有发现包括水果/蔬菜/餐饮在内的物价上涨了呢?
2、百姓收入提高,买房/改善需求抬升房价。当然这里的收入提高并不是所有人的收入都提高,只需要能买得起房的前10%、甚至前3%的群体收入提高即可。
这部分有钱的人资金源源不断的流入楼市,进而推高房价,若在短期内能造成一个赚钱效应的话,就会引起一波楼市行情。
这种方法促使房价上涨是长期的、缓慢,是跟一个城市的财富创造能力紧密相关,不过这也是稳定赚取房产收益的方法——大涨暴击的可能性很小,即使有也会非常短暂。
什么样的房价涨幅对国家、对社会、对经济、对民生最有利?稳定持续、每年5%左右的涨幅最好,既能对冲通胀、保证居民资产的保值增值,又能稳定持续的卖地保证地方政府的财政收入,还能杜绝资产抵押物大幅下跌而造成的金融系统性风险。这只是一个目标追求,能否实现真的要看政府的经济驾驭能力。
请别再被经济下行、印钞放水、钱多房价要涨的预判迷惑了眼,判断的根据请把握住关键点——钱能不能、有没有流入楼市。
请问:流动性合理充裕近一年,你所在的城市房价涨了吗?
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