来自《理想空间》44辑:城市综合体设计 作者:张国全
一、模式怎么来的
自20世纪法国拉德芳斯建立起第一个城市综合体项目以来,这种业态在世界各地均取得了巨大成功,美国洛克菲勒中心、日本六本木、北京国贸中心等城市综合体成为体现城市繁华的标志区域。在西雅图,美国的城市复兴工程也不例外,公共空间被看做整个工程的核心,“凡是有城市的地方就有城市综合体”,并被视为一张耀眼的城市名片。
1.微观思考之一——中国的物业市场引发房地产企业对项目开发全过程决策:住宅市场还是商业物业市场的方向抉择
被称为City Mall的城市综合体,City意味功能聚多,Mall蕴涵场所复杂也解做complex。有关人士认为,当今世界已步入以城市综合体“唱主角”的时代,甚至城市经济发展之间的竞争,也要靠城市综合体决胜负。 我国众多城市都有自己的新区开发计划,伴随我国城市化进程加快,新区开发需要城市设计与商业网点规划同步进行,避免城市开发中造成重大浪费。显然,有的项目精心策划精心设计;有的项目虽以商业地产、综合地产立项,却简单设计成住宅的“模样”进行销售。“盲目立项、庞大但重复、运营管理不规范、开发商后劲不足”,这四大弊端正在困扰着国内城市综合体的发展。在万达集团董事长王健林看来,“做住宅地产是小学生;做商务地产、写字楼、度假村等是中学生;做商业地产是大学生;做城市综合体是研究生”。这意味着做商业地产需要很强的专业能力,那么“专业能力”到底包括哪些方面?
城市综合体功能集聚的特点,核心问题自然就是定位要合理,要求项目能对于各种资源的有效运用。另一个不被商业地产开发商重视但又十分重要的环节,就是单纯的设计先行。一个成功的综合体除了前期的规划、定位要合理外,与后期的运营和物业管理也很有大关联。城市综合体开发不仅是一个地产模式,更是一个城市发展和运营的问题,城市综合体的引进与发展必须与城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍、互动。
2.微观思考之二——城市综合体开发周期、综合投资回报率、最佳盈利模式与策略研究
通常中国房地产企业偏好短周期项目,通过销售回笼资金,资产周转率很高,因而城市综合体项目具有较大投资规模,形成对中国房地产企业资金流的巨大挑战。从长期投资来看,城市综合体属资金密集项目,前期投入大,但后期投资收益较高,优质商业地产提供长期稳定的租金收益和经营收益,适合上市公司选择。国内许多上市公司投入到商业房地产的开发。商业综合体项目具有一次投资规模巨大,持有期收益比较稳定特点。财务企划管理技术难度较高,综合投资回报率与服务性功能组合选择息息相关:
(1)最优治理机制在上市公司商业地产方向的团队建设中运用;
(2)商业综合体项目选择与风险控制;
(3)城市综合体项目定位;
(4)城市综合体融资组合模式;
(5)城市综合体的产品创新与成本控制;
(6)城市综合体的资金收回与价值最大化;
(7)城市综合体开发的战略联盟与连锁开发战略。
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