首先,公司实施效率明显更高,且在新建项目和生产用地中最为明显。回归结果显示公司实施的项目审批时间间隔相对于传统政府管理方式要快177天。这种优势在生产用地中尤为明显,为580天,在新建项目中更是达到了 849 天;在生活性用地中则不是那么明显,总体快155天,而在新建项目中要快211天。这样的结果可能与项目的市场化程度有关:公司作为实施主体会根据自身利益来与负责审批的规划国土部门进行博弈,以推动项目实施。通过市场运营进行的项目,实施主体促进项目实施的举措更有可能实现,从而推动审批效率。新建项目和生产用地有更简单的产权关系,其效率提升也就更明显。
其次,由于交易关系的存在,更多利益会驱动效率的提升,但这需要建立在市场化和产权明晰的基础上。这一点被项目金额的回归结果证实:新建项目整体随着金额增加而提升效率,每增加1亿元会加快2.8天,但更新项目反而会慢8.8天,生活用地更会增加到11.8天。而从转让方式看,市场化的招拍挂出让比协议出让快 171 天,在生活性质用地中更为明显,快 350 天。相应的,更新项目中协议出让用地比招拍挂用地的审批间隔反而短609天。
用地性质差异带来的效率差异进一步证明了上述结论。有政策支持,或能带来更多利益的用地,会使得整体审批速度变快。在进一步比较产业用地和生活用地的情况时,新建项目的产业用地比更新项目快168天,而生活用地则慢164天。在产业用地中,新型产业用地相对于工业用地快 129 天,而居住用地比商业服务用地慢 168 天。新建项目中的新型产业用地和商业服务用地的效率都较高,说明新建项目收益高,或有政策优惠的用地审批效率较高。
再次,对更需要体现公平性的社会合作、生活性用地项目,更新项目的效率较高。在考察整体生活用地项目时,社会合作方式比政府组织慢 230 天。其原因可能在于生活性项目涉及更多利益关系者,需要更多时间来进行协调。值得注意的是,在新建项目中,社会合作比政府组织慢 649 天,而更新项目则只有 257 天。这可能来源于规划审批的前置条件:如城中村改造中的村集体,因为有土地所有权而拥有话语权,在规划审批之前,政府或开发商对规划实施的期望和目的达成一致,而易于进行实施。而新建项目则涉及推倒重来,与当地原住民利益冲突较大,用地问题难以得到解决。
最后,考虑时空背景因素,地方政策能提升效率。影响规划实施过程的地方政策的推出有可能带来效率的提升。随着时间推移,审批间隔以 0.44%的速度缩短,其中生活性质用地缩短时间更快,为 0.83%。但从年份上看,间隔差距不断波动,并非逐年递减。单独看新建项目的效率反而逐年下降,审批时间间隔增加0.86%,在2014年以后更是逐年递增,约每年增加30天。相对的,更新项目审批效率在逐渐提升:审批间隔以1.55%的速度缩短,约每年缩短50天。从年份看,更新项目审批间隔在2014年以后有显著减少:生产用地平均每年减少60天,生活用地每年减少40天左右。这可能与深圳推出的城市更新单元政策有关:只有达成一致意见和目标的项目才能申请规划审批,再进行土地登记,前期矛盾由利益相关者自行解决,从而显著提升了规划实施的效率。
不同区域也呈现了一定的差异。在新建项目中,相对于光明新区,大多数区域的效率都较低,其中罗湖区慢836天,大鹏新区、南山区和盐田区慢 300 ~400天,福田区和龙岗区慢100~200天。这样的差异可能是由于不同区有不同的土地政策和土地存量。而在更新项目中,仅大鹏新区和罗湖区呈现了显著性,比光明新区快 341 天和 528 天。这样的结果可能与区域政策相关,罗湖区是深圳更新试点,获得了较多政策优惠。