由于不同集合单元内用地权属存在差异,为确保集合单元的实施,基于利益格局的统筹协调,研究提出差异化的集合单元实施管理路径。
(1)单个工业园区升级转型。
集合单元内土地产权及使用权归单一工业园区所有的(如观澜高新区),由政府监督与引导,通过容积率奖罚、地价补缴标准调整和资金奖励等手段促进单元的功能合理化布局。若园区周边存在具备改造潜力的存量用地,在政府部门的协调下,可由该工业园区统一整备与建设(报更新单元)。具体的补偿要求、地价标准和返建要求等,由政府(规划局、国土局、更新局)拟定。单元产业空间以自用为主的(比例超过60%),建议由园区自主运营;以出租为主的,委托第三方运营机构统一管理。
(2)多个园区共同升级改造。
单元内存在多个土地规模较小的工业园区,且都有升级改造诉求的(如大浪时尚创意小镇),由政府引导与监督,通过容积率奖罚、地价补缴标准调整和资金奖励等手段促进多个工业园区间建成功能合理、规模合适的集合单元。为了更好地统筹管理集合单元,建议制定联合协调机制,并统一委托第三方运营机构进行运营管理。
(3)运营商统一开发建设。
由产业园区运营商通过土地交易平台(公开招拍挂)实现产业园区整体开发建设的集合单元,由运营商自行运营管理实施。
(4)政府主导建设。
经政府整备收储用地的,由政府主导建设集合单元。建议由区政府统筹,引入第三方运营机构,进行统一的建设管理。