巴西充满活力的金融中心圣保罗是世界上人口最多的城市之一,拥有众多的文化机构和丰富的建筑文化。该市的国内生产总值增长了10倍,人口增加了五倍到大约1210万人。但自20世纪90年代以来,圣保罗的经济已经严重去工业化了。
范围界定
与不稳定的政治和金融条件相关的收入和人口快速增长,以及过去几年空间发展蓝图和战略的实施不足,导致了城市扩张。
虽然城市区域边界持续向外推进,中心区域仍有大量的就业机会,教育活动,公共服务,商业和娱乐活动。 这使得作为活动中心的中心区域和作为居住中心的周围城市之间产生了过多的通勤。
规划
联邦、州和市政府有各种法律和总体规划引导了圣保罗的城市发展和公共交通投资。城市运营(Operacion Urbanisica / UO)由城市成文法定义为通过基于土地的鼓励政策促进城市大面积重建的工具,被提供给公私合作伙伴关系(PPP),包括地方政府,开发商,土地所有者以及作为独立投资者的其他利益团体。UO通过Opera??es Urbanas Consorciadas(城市运营联盟)的工具实施。UO的城市基础设施投资将通过公共投资,土地使用和分区变化创造的增量来提供资金。
机构
州和市政府已成立了多个区域和地方交通部门和机构。州大都会交通秘书处(STM)有三家运营公司:圣保罗大都会公司(METRO),圣保罗大都会列车公司(CPTM)和大都会城市交通公司(EMTU)。 在STM内,公共交通和交通管理的任务分给了SPTrans(圣保罗Transporte S.A.)和CET(交通工程公司)。作为主要交通机构,SPTrans协调市内所有八家私营公司运营的市政公交服务。重要的公共交通项目由两个单位承担:STM和城市发展市政秘书处。后者主要进行新的公共交通廊道和站点附近的城市规划和设计,控制土地法规并监督市政城市开发公司(S?oPauloUrbanismo)。
融资
圣保罗市区及周围城市的公共交通项目资金主要依赖于地方政府,尤其是圣保罗州政府对地铁,通勤铁路和城际巴士投资的预算。为了筹集未来几十年所需的资金,“2025年城市综合交通规划”基于传统的税收来源,创新的融资策略包括价值捕获等,审查了公共交通投资的融资方案。 根据总体规划中分析的资金安排模型,城市地区的领空权销售以及PPP举措和拥堵费,可以带来实质性的发展效益。
实施
在圣保罗,城市规划部门将该城市的容积率(FAR)基数设定为1.0-2.0,但该范围内的具体FAR取决于不同位置和土地利用类型。如果土地所有者想要建造超出基本开发权限允许的最高FAR(1.0-4.0,取决于位置和土地利用类型),他们必须购买额外的FAR。某些地区的基准FAR低于先存在的基本FAR。OODC(盈余建设权)销售产生的收益将存入城市发展基金,该基金为公共城市投资,包括城市边界内的贫民窟改造,提供资金。
CEPACs,附加建筑潜力证书,是一种基于市场的工具,通过指定UO内的领空权交易为公共城市投资提供资金。通过CEPAC,市政当局可以通过出售持有的额外建筑权限来筹集基础设施投资资金,例如更高的FAR和可能的土地利用变化,这些变化可以推进私人投资城市发展所需项目。
成果和经验教训
该案例研究的推论如下:
?高市场需求,以及政府强大的创建和管理拍卖市场,和确保执行额外开发权的政治意愿和监管能力,是该模型在圣保罗成功的关键因素。
?交易航空权销售的最大优势是发展中国家的地方政府,在可开发土地有限的情况下,可以为资本密集型城市基础设施项目提供大量的前期现金流,同时不增加公共债务。
?必须制定透明的项目融资计划,并有明确的制度和机制来与多个机构、地方政府、公共交通机构、土地所有者、居民、开发商和投资者分摊利润和风险。利益相关者之间的协调在规划,融资和实施公共交通和城市开发中都必须存在。