国匠城工作台

当前：新闻编辑 | 格式化工具 | 查看本文

标题

分类

（编号：1116）

链接

作者

时间

政策

省

市

年

月

直播

主办：
协办：
时间：
会议室：
直播链接：

/h1

/h2

strong

/strong

<br />

<p><img class="__bg_gif " data-ratio="0.2109375" data-type="gif" data-w="640" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/JARNncAyohYecA1kNp2h9iao3UF5x322o1mvqQzyFQMwNyVvibgAoYsP8mQ3mQEb1MZ2q7EpPapEZWzViaFj076oA/640?wx_fmt=gif" style="padding: 4px;font-size: 15px;letter-spacing: 0.544px;text-align: center;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);widows: 1;line-height: 27.2px;vertical-align: middle;border-width: 0px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;visibility: visible !important;width: 540px !important;height: auto !important;"  /></p><p><audio style="width:100%" src="https://res.wx.qq.com/voice/getvoice?mediaid=MzU2MzAwODQ4N18yMjQ3NDg2MzQ2" controls="controls"></audio></p><section style="box-sizing: border-box;font-size: 16px;"><section style="box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="text-align: center;margin: 20px 0% 10px;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;width: 95%;vertical-align: top;box-shadow: rgba(81, 81, 81, 0.54) 0px 0px 3px;background-color: rgb(255, 255, 255);box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="margin: -5px 0% 5px;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;width: 100%;vertical-align: top;box-shadow: rgba(81, 81, 81, 0.54) 0px 0px 3px;background-color: rgb(254, 255, 255);box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="margin: -5px 0% 5px;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;width: 100%;vertical-align: top;box-shadow: rgba(81, 81, 81, 0.54) 0px 0px 3px;background-color: rgb(255, 255, 255);letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;width: 100%;vertical-align: top;background-color: rgb(191, 224, 216);padding: 5px 8px;box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="color: rgb(15, 79, 67);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 15px;"><strong style="box-sizing: border-box;"><span style="text-shadow: rgb(174, 255, 236) 2px 0px 2px;box-sizing: border-box;">导语</span></strong></span></p></section></section></section></section></section></section><section style="box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="margin-top: -9px;margin-right: 0%;margin-left: 0%;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;line-height: 0;width: 100%;box-shadow: rgb(0, 0, 0) 0px 0px 0px;box-sizing: border-box;"><svg class="svg" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" x="0px" y="0px" viewbox="0 0 50.8 2.2" style="vertical-align: middle;max-width: 100%;width: 100%;box-sizing: border-box;" xml:space="preserve" width="100%"><g style="box-sizing: border-box;"><rect x="-1" y="-11.8" width="50.8" height="1.8" fill="rgb(191, 224, 216)" style="box-sizing: border-box;"></rect></g><path d="M0,0c0,0,16.3,4,30.9,1.3C36,0.4,37.1,2.6,50.8,0" fill="rgb(191, 224, 216)" style="box-sizing: border-box;"></path></svg></section></section></section><section style="box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;width: 100%;vertical-align: top;padding: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="box-sizing: border-box;"><section class="tn-yzk-fuid-text-13484-1548747374929" style="text-align: justify;font-size: 15px;color: rgb(46, 101, 91);line-height: 1.8;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0px;"></span></p></section></section></section><p style="text-align: justify;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">伴随着2019年毕业季的到来，国内租房市场即将迎来小高潮。近年来，房价的攀升、住房限购政策的不断深入推行，使得购房门槛不断被筑高，购房难成为了普遍问题，于是越来越多的人将住房需求转移至租房领域。</span><span style="letter-spacing: 0px;font-size: 15px;">在租赁政策的相继颁布，年轻人消费观念的转变以及资本的加持下，我国长租公寓行业市场前景广阔。据有关数据显示， </span><strong style="letter-spacing: 0px;"><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);">至2025年，我国租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。</span></strong></p><p style="text-align: justify;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"> </span></p><p style="text-align: justify;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">“衣食住行”从来就不是小事，前阵子传出一份关于某长租公寓企业的《续约涨幅规定》，续约价最高涨幅可达10%，瞬间引起朋友圈租房一族的刷屏。曾有某企业高管炮轰资本推高房租，并大胆预言：“长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害。”加之此前长租公寓行业“甲醛事件”、“资金断裂”、“租金倒挂”等负面新闻频发，公众和社会对长租公寓的质疑，也促使行业深思，长租公寓该如何消除市场乱象，合理发展，开辟千亿蓝海市场？</span></p><p style="text-align: justify;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"> </span></p><p style="text-align: justify;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">作为城市发展趋势的敏锐洞察者，我院的广东省住房政策研究中心日前发布一份《发展长租公寓的挑战与机遇》学术报告，通过对中国长租公寓行业相关数据的收集整理，并配合用户调研，从</span><strong><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);">长租公寓行业概况、运营模式、配套政策</span></strong><span style="font-size: 15px;">三个层面，深入解读长租公寓的发展过程中的挑战与机遇。</span></p><p style="text-align: justify;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"> </span></p><p style="text-align: justify;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">书无涯，听无界。贴心的南粤君通过专业配音团队将文字进行有声化，每次邀请一位青年规划师，用5-10分钟的时间，为你悦读一篇优秀的规划类论文，分享我院技术精英近期的实践成果和行业思考。规划FM栏目第二期推荐的是由我院住房政策研究中心的徐真关于发展长租公寓的挑战与机遇的研究报告。</span></p></section></section></section></section></section></section></section></section></section></section></section></section></section><section style="box-sizing: border-box;font-size: 16px;"><section style="box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="text-align: center;margin: 10px 0% 20px;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;min-width: 10%;max-width: 100%;vertical-align: top;padding-right: 10px;padding-left: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;width: 45px;height: 45px;vertical-align: top;overflow: hidden;border-radius: 100%;border-width: 0px;border-style: none;border-color: rgb(62, 62, 62);background-color: rgb(191, 224, 216);box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="text-align: left;box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section></section></section></section><section style="box-sizing: border-box;" powered-by="gulangu"><section style="margin-top: -32px;margin-right: 0%;margin-left: 0%;box-sizing: border-box;"><section class="tn-yzk-fuid-text-69725-1548847915417" style="color: rgb(15, 79, 67);box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><strong><span style="text-shadow: rgb(174, 255, 236) 2px 0px 2px;box-sizing: border-box;">报告</span></strong></p></section></section></section></section></section></section></section><section powered-by="gulangu" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;font-size: 16px;font-variant-numeric: normal;font-variant-east-asian: normal;letter-spacing: 0.544px;line-height: 25.6px;white-space: normal;widows: 1;background-color: rgb(255, 255, 255);word-wrap: break-word !important;"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;text-align: center;word-wrap: break-word !important;"><section style="padding: 10px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;width: 670.219px;vertical-align: top;border-style: solid;border-width: 6px 1px 1px;border-radius: 0px;border-color: rgb(185, 194, 195);box-shadow: rgb(0, 0, 0) 0px 0px 0px;word-wrap: break-word !important;"><section powered-by="gulangu" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;word-wrap: break-word !important;"><section style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;word-wrap: break-word !important;"><section style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;text-align: justify;font-size: 15px;line-height: 2;color: rgb(84, 84, 84);letter-spacing: 1px;word-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;min-height: 1em;word-wrap: break-word !important;"><br  /></p><p style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;min-height: 1em;word-wrap: break-word !important;"><span style="font-size: 15px;">所谓长租公寓，简单地讲，就是一种</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>机构化、市场化</strong></span><span style="font-size: 15px;">的住房租赁形式。按照物业类型，可分为集中式与分散式；按照运营模式，可分为重资产式（自持租赁房产）与轻资产式（非自持房产）；按照运营主体，可分为开发商经营、经纪机构经营、酒店经营以及初创企业经营等类型。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.44511278195488724" data-s="300,640" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohZxmIyKyNx1r8EZl0toSa3IicgLPJTicia4OTcicJu2WyG1LwqapzdVECva3frG1LxIlXoicQicg1gHjgIQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="665" style="height: auto !important;"  /></p></section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><section powered-by="gulangu" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;font-size: 16px;font-variant-numeric: normal;font-variant-east-asian: normal;letter-spacing: 0.544px;line-height: 25.6px;white-space: normal;widows: 1;background-color: rgb(255, 255, 255);word-wrap: break-word !important;"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;text-align: center;word-wrap: break-word !important;"><section style="padding: 10px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;width: 670.219px;border-width: 2px;border-style: dotted;border-color: rgb(192, 200, 209);border-radius: 6px;box-shadow: rgb(0, 0, 0) 0px 0px 0px;overflow: hidden;word-wrap: break-word !important;"><section powered-by="gulangu" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;word-wrap: break-word !important;"><section style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;word-wrap: break-word !important;"><section style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;text-align: justify;color: rgb(84, 84, 84);font-size: 15px;letter-spacing: 1px;line-height: 2;word-wrap: break-word !important;"><p style="white-space: normal;line-height: 2em;text-align: center;"><span style="font-size: 16px;"><strong>（壹）</strong></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><strong><span style="font-size: 15px;">过去一年，长租公寓市场可谓是冰火两重天。</span></strong></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">一方面，从中央到各省市均陆续出台要求大力发展机构化住房租赁的红头文件，带来的</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>政策红利</strong></span><span style="font-size: 15px;">使许多住房租赁企业仿佛看到了春天，长租公寓项目如雨后春笋般的发展起来，我省21个市成立了41家国有住房租赁企业，筹集房源5.7万套。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.44042232277526394" data-s="300,640" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohZxmIyKyNx1r8EZl0toSa3I7yD4ttBTnuVlxxL53GI0op2ibVU51LTRlJ1lCc2qVZia5rzK6KqVyeXQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="663" style="height: auto !important;"  /></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">而另一方面，去年长租公寓行业发生了两件重大逆向事件。</span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">一个是去年8月媒体炒得非常热的</span><strong><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);">“某企业甲醛超标”</span></strong><span style="font-size: 15px;">新闻，一名租客透过媒体，曝光了自己租住的某企业长租公寓房屋甲醛超标，体检白细胞下降，事后收到封口费，这一消息在各种媒体上引发轩然大波。该事件在网络上不断发酵，使得长租公寓登上舆论的风口浪尖。甲醛事件暴露了由于长租公寓行业的相关政策还不够完善，包括对于长租公寓装修改建及消防验收没有明确的标准，导致部分企业通过廉价装修材料降低成本、缩短装修后空置期以增加租金收益。但客观上讲，出台更严格的装修标准，则代表长租公寓企业前期投入成本提高，对此企业能够做的必然是将增加成本转移给租客，其最终结果是租金上涨。</span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">另一个新闻是，据不完全统计，去年一年全国就有</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>10余家长租公寓品牌爆仓</strong></span><span style="font-size: 15px;">，其主要的原因都是经营不善、资金链断裂。以北京某企业为例，该企业使用金融平台的“租金贷”，用高杠杆高速扩张公寓规模，进而进一步吸纳更多的贷款资金。短短4年间，该公司的房屋管理数量突破10万间。以轻资产、分散运营模式的长租公寓企业，往往是靠规模优势来获取利润和竞争力，但过度扩张反过来又呑噬掉资金链，导致企业走向破产，其最终结果是租户被“割韭菜”。</span></p><p style="white-space: normal;"><br  /></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">我国现阶段无论是以轻资产模式、还是重资产模式运营的长租公寓企业，其盈利都是靠租金收益，并且再利用租金收益和融资资金进行规模扩张。而在资金筹集、房源获取、装修改建、运营税收等成本均较高的条件限制下，几乎所有长租公寓企业都面临</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>投资回报周期长、租金回报率低</strong></span><span style="font-size: 15px;">的困境。</span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">某企业高级副总裁表示，我们的长租公寓的租金收益率只有2%左右，除去税费只有1.5%的收益；至于另一家知名企业的情况，他们的长租公寓收入，70%用来拿房，15%用于装修、10%用于运营、5%上缴税收，几乎没有什么利润。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="1.0847457627118644" data-s="300,640" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohZxmIyKyNx1r8EZl0toSa3Io2LjjkymFr56AM7L61Y1BN5SfhuTd4YnVlLpTcv1NibBX7eWPdnPYCw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="295" style="height: auto !important;"  /></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">长租公寓面临的这些突出矛盾提醒我们，如何在</span><strong><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);">规范市场</span></strong><span style="font-size: 15px;">的情况下同时保护租赁企业及租户个人的利益，既</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>让企业有钱可赚、又让租户住得安心</strong></span><span style="font-size: 15px;">，应该作为发展长租公寓的一个重要目标，也是政策制订者必须认真考虑的问题。</span></p></section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><section powered-by="gulangu" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;font-size: 16px;font-variant-numeric: normal;font-variant-east-asian: normal;letter-spacing: 0.544px;line-height: 25.6px;white-space: normal;widows: 1;background-color: rgb(255, 255, 255);word-wrap: break-word !important;"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;text-align: center;word-wrap: break-word !important;"><section style="padding: 10px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;width: 670.219px;border-width: 2px;border-style: dotted;border-color: rgb(192, 200, 209);border-radius: 6px;box-shadow: rgb(0, 0, 0) 0px 0px 0px;overflow: hidden;word-wrap: break-word !important;"><section powered-by="gulangu" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;word-wrap: break-word !important;"><section style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;word-wrap: break-word !important;"><section style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;text-align: justify;color: rgb(84, 84, 84);font-size: 15px;letter-spacing: 1px;line-height: 2;word-wrap: break-word !important;"><p style="white-space: normal;line-height: 2em;text-align: center;"><span style="font-size: 16px;"><strong>（贰）</strong></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><strong><span style="font-size: 15px;">面对如此挑战，长租公寓的运营模式亟需不断创新。</span></strong></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">以城中村改造长租公寓的模式为例，在人口净流入型大城市里，城中村作为价格较为低廉，地理位置较好的房源，为外来务工人员以及应届大学毕业生提供了对他们来说性价比非常高的临时性住所。但由于城市可建设住宅用地稀缺、住房供需矛盾突出，多地政府鼓励</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>城中村改造建设长租公寓项目</strong></span><span style="font-size: 15px;">，其中比较代表性的有深圳水围村人才公寓改造项目。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5310344827586206" data-s="300,640" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohZxmIyKyNx1r8EZl0toSa3I18Yf1hlEBvq1Cql7Rz0XCAy0WCqOBpAO3IicAo5weLIrIYLZJtH6nug/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="580" style="height: auto !important;"  /></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">深圳水围柠盟人才公寓是</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>首个纳入政府住房保障体系</strong></span><span style="font-size: 15px;">的城中村改造项目，该项目对水围村29栋农民房进行整租改造。村里住宅部分由深业集团以约73元/平方米的均价、租金每两年递增6%的条件下统一向水围股份公司（全名“水围实业股份有限公司”，原水围村集体经济继受单位）承租，改造后以150元/平方米的价格出租给福田区政府，福田区政府则以75元/平方米的价格对外配租。据深业置地副总经理蒋朝晖介绍，整个改造项目深业共投入4000万元，可运营8年。据估算，项目预计出现小幅亏损。</span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">则在这个项目涉及的利益主体中，政府通过购买服务的方式，增加了保障房源供给；村集体通过整租的方式，增加了稳定上涨的租金收益；国企通过承接项目改造，承担了社会责任但并不能赚钱；租客群体由于住宅升级改造租金上涨，进行了一次结构性洗牌。</span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">在认可城中村改造长租公寓带来社会效益的前提下，我们也需要看到它的弊端。</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>第一，目前长租公寓项目想要靠涨租金盈利是非常难的</strong></span><span style="font-size: 15px;">，例如某企业的城中村改造长租公寓项目租赁期一般在12年及以上，保守估计要到8年后才能开始盈利。</span><strong><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);">第二，长租公寓的进驻调整了城中村租房人口结构</span></strong><span style="font-size: 15px;">，将大量中低收入外来务工人员隔绝在门槛之外。</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>第三，政府通过向长租公寓购买服务提供人才住房保障并不具有普惠性</strong></span><span style="font-size: 15px;">，未来政府能不能够利用长租公寓更进一步完善住房保障体系仍需观望。</span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">所以，为了能够长足发展，长租公寓企业必须</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>创新其盈利模式</strong></span><span style="font-size: 15px;">，在这里以筹融资为例。长租公寓企业筹钱通常有传统的债务性和权益性两种方式。比如利用股权融资，2013年某企业获得美国华平集团融资6000万美元，2015年又有集团又为其追加投资1.4亿美元，2016年该企业更是宣布其C轮融资近3亿美元。到了2017年，该企业推出设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”并于上海证券交易所挂牌，是国内首单公寓行业资产证券化产品。这是个很好的尝试，将企业所持具有长期租赁权的物业作为基础资产，物业在特定期间的分租租金收入等应收账款作为还款来源，面向市场发行结构化证券。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.9836065573770492" data-s="300,640" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/JARNncAyohZxmIyKyNx1r8EZl0toSa3IUlYTje9fvIs5ebQ4Cv7nrLquTTCiadeEpUpFhvqw6yg5icsVv6jcCeicA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="305" style="height: auto !important;"  /></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">但我国长租公寓领域资产证券化还只是刚刚起步，根据国外住房租赁市场的发展经验，住宅REITs可以推动了租赁市场规模化、专业化、机构化运营，加速了租赁运营行业整体规模与效率的提升。发展公寓REITs（也就是公寓信托投资基金）需要包括</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>政府立法、税收优惠及金融创新</strong></span><span style="font-size: 15px;">在内的三大驱动因素。我国REITs发展受多方面因素制约，其中最大的阻力在于租金收益率过低导致的低盈利能力。</span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">未来我国租赁住宅REITs可能会摸索出两种发展模式：一是将公租房嫁接至住宅REITs，政府以公租房作为基础资产换取REITs份额，交由专业运营机构管理，以租金收益分红；二是推动厂房和商业物业改建租赁物业，通过住宅REITs对非住宅类房产进行改造，实现较高的租金回报率。</span></p></section></section></section></section></section></section><p style="line-height: 2em;text-align: center;"><br  /></p><section powered-by="gulangu" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;font-size: 16px;font-variant-numeric: normal;font-variant-east-asian: normal;letter-spacing: 0.544px;line-height: 25.6px;white-space: normal;widows: 1;background-color: rgb(255, 255, 255);word-wrap: break-word !important;"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;text-align: center;word-wrap: break-word !important;"><section style="padding: 10px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;display: inline-block;width: 670.219px;border-width: 2px;border-style: dotted;border-color: rgb(192, 200, 209);border-radius: 6px;box-shadow: rgb(0, 0, 0) 0px 0px 0px;overflow: hidden;word-wrap: break-word !important;"><section powered-by="gulangu" style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;word-wrap: break-word !important;"><section style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;word-wrap: break-word !important;"><section style="max-width: 100%;box-sizing: border-box;text-align: justify;color: rgb(84, 84, 84);font-size: 15px;letter-spacing: 1px;line-height: 2;word-wrap: break-word !important;"><p style="white-space: normal;line-height: 2em;text-align: center;"><span style="font-size: 16px;"><strong>（叁）</strong></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><strong><span style="font-size: 15px;">与此同时，长租公寓的配套政策亟需发展完善。</span></strong></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">配套政策的制定要从两个方面来考虑，</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>一方面是扶持性政策</strong></span><span style="font-size: 15px;">，意在鼓励长租公寓发展，既鼓励企业提倡高质量房源而且能够赚钱、又让租户愿意且放心长期租住；</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>另一方面是监管性政策</strong></span><span style="font-size: 15px;">，意在规范市场，既监督长租企业行为、又监督租户居住行为，确保交易过程公开、公平、公正。</span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">扶持型政策重点从三个方面入手：</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>其一是完善供地方式</strong></span><span style="font-size: 15px;">，支持机构收储整合、盘活存量房源，推进“商改租”模式，推动集体建设用地建租赁住房。</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>其二落实税收优惠</strong></span><span style="font-size: 15px;">，重点贯彻落实国家、省有关住房租赁的优惠政策，减轻长租公寓企业税收负担。</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>其三是提供金融支持</strong></span><span style="font-size: 15px;">，加大对长租公寓项目的信贷支持力度，鼓励金融机构加强对长租公寓项目类金融产品创新，加强对长租公寓业务的金融监管。</span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">监管型政策重点从三个方面入手：</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>其一是搭建监管体系</strong></span><span style="font-size: 15px;">，加强长租公寓企业与政府住房租赁监管平台的对接、明确政府各职能部门的监管职责、发挥行业协会作用。</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>其二是规范运营秩序</strong></span><span style="font-size: 15px;">，建立长租公寓企业准入标准、加大装修改造抽查力度、建立企业和个人诚信体系等。</span><span style="font-size: 15px;color: rgb(61, 167, 66);"><strong>其三是加快推进立法</strong></span><span style="font-size: 15px;">，去年9月，中共中央、国务院发布的《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》提到“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。”</span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="color: rgb(61, 167, 66);"><strong><span style="font-size: 15px;">「我国的长租公寓市场在经历了蛮荒式生长之后，正面临一次重要的大浪淘沙，这其实也是我国长租公寓市场进入品质化发展的一个重要机遇期。因为我国的房地产市场已进入存量房时代，只要我们选准切入点和发力点，打造好关键的运营能力，长租公寓市场一定有着广阔的发展空间。」</span></strong></span></p></section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><section class="" style="max-width: 100%;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><section style="margin: 10px 5px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><section style="margin-right: 20px;margin-left: auto;max-width: 100%;width: 20px;height: 30px;background-color: rgb(145, 197, 197);border-radius: 0px 0px 10px 10px;transform: rotateZ(0deg);box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"></section><section style="margin-top: -20px;padding: 15px;max-width: 100%;box-sizing: border-box;box-shadow: rgb(144, 153, 136) 0px 0px 3px;word-wrap: break-word !important;"><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;line-height: 2em;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;font-size: 15px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"></span></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;text-align: center;"><span style="font-size: 16px;"><strong>住房政策研究中心 简介</strong></span></p><p style="white-space: normal;"><br  /></p><p style="white-space: normal;line-height: 2em;"><span style="font-size: 15px;">广东省住房政策研究中心成立于2015年，是广东省住房和城乡建设厅设立的住房政策研究机构。中心拥有一支高素质、专业化的研究队伍，专业覆盖人文地理学、城市规划、地理信息系统、产业经济学等。中心以住房发展决策咨询为主要职能，为省住建厅提供决策咨询和对策建议；承担房地产发展、住房保障、住房公积金等相关政策的前期调研、运行分析和起草论证等工作；收集、积累国内外及省内各城市房地产发展、住房保障、住房公积金等数据信息和最新动态，做好分析研究、市场研判和政策储备；与社会相关领域研究机构及行业专家保持密切合作关系；把城市经济社会和空间发展等领域的成果转化为促进城市住房发展的政策安排等。</span></p><p><br  /></p></section></section></section><p style="line-height: 2em;text-align: center;"><br  /></p><blockquote><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;letter-spacing: 0.544px;text-indent: 0em;font-size: 16px;white-space: pre-wrap;color: rgb(62, 62, 62);font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, "Microsoft YaHei", 微软雅黑, Arial, sans-serif;widows: 1;background-color: rgb(255, 255, 255);line-height: 2em;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(127, 127, 127);font-family: "Microsoft YaHei", 微软雅黑;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">撰稿：徐真</span></p><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;letter-spacing: 0.544px;text-indent: 0em;font-size: 16px;white-space: pre-wrap;color: rgb(62, 62, 62);font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, "Microsoft YaHei", 微软雅黑, Arial, sans-serif;widows: 1;background-color: rgb(255, 255, 255);line-height: 2em;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(127, 127, 127);font-family: "Microsoft YaHei", 微软雅黑;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">编校：冯雪琪、周伟逸</span></p><p style="max-width: 100%;min-height: 1em;letter-spacing: 0.544px;text-indent: 0em;font-size: 16px;white-space: pre-wrap;color: rgb(62, 62, 62);font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, "Microsoft YaHei", 微软雅黑, Arial, sans-serif;widows: 1;background-color: rgb(255, 255, 255);line-height: 2em;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(127, 127, 127);font-family: "Microsoft YaHei", 微软雅黑;font-size: 12px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">配音：徐真</span></p></blockquote><p><br  /></p><p><img class="__bg_gif " data-ratio="0.9953125" data-type="gif" data-w="640" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/JARNncAyohYecA1kNp2h9iao3UF5x322osSnVqSSE2meAqp8iaCfq7J2TFNzbpE7KLUfsp1U2uLJ6Uj7dQ1TfgcA/640?wx_fmt=gif" style="padding: 4px;letter-spacing: 0.544px;text-align: center;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);color: rgb(62, 62, 62);font-family: 'Helvetica Neue', Helvetica, 'Microsoft YaHei', 微软雅黑, Arial, sans-serif;font-size: 16px;widows: 1;line-height: 25.6px;border-width: 0px;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;visibility: visible !important;width: 540px !important;height: auto !important;"  /></p>
                <br />