导语
珠三角进入存量更新时期,《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出,未来创新要成为湾区发展的主要动力。那么,在创新动力作用下,城市更新对大湾区城巿空间有什么影响?下面是广东省城乡规划设计研究院总工程师、广东省三旧改造协会规划与设计专委会主任委员马向明的分享。
作者:马向明
广东省城乡规划设计研究院总工程师
广东省三旧改造协会规划与设计专委会主任委员
教授级高级工程师
享受国务院特殊津贴专家
一、更新是城市发展的内在需求
1、从产业寿命看城市空间结构的调整
图1:世界主导产业的演变趋势
产业具有自身的生命周期,新的产业周期带来城市功能布局和空间结构的变化,新出现的一些功能有时需要优越的区位,但却被原有的城市结构和基础设施占据着,这就需要城市更新为新功能腾挪空间。
城市空间结构调整的显著表现为“退二进三”等产业调整。
汽车城底特律:错失更新良机,破产之势不可逆转——
图2:汽车城底特律
重工业城伯明翰:产业转型引领基础设施完善和全面复兴——
图3:重工业城市伯明翰
2、土地使用机会成本的变化(土地区位价值)
在城市化高速发展阶段,土地价格上涨的趋势是不可避免的,建筑物建成以后,便一定程度上决定土地的价值。通过城市更新进行再开发,转换土地的使用方式,能更大程度释放土地使用的机会成本。
当城市发展到第三阶段,中心区土地再开发后的土地收益大于或等于土地开发前的土地收益加土地开发成本之和,那块土地就会进行更新。
图4:城市外延扩张导致的城市更新
上海浦东新区开发开放后,浦东沿江地区的潜在土地价值大大升高,原来那些不可能拆除的房屋和不可能搬迁的工厂实现了拆除和搬迁,从而释放了土地潜在的价值。
图5:上海浦东新区开发前后对比图
3、物理形态的自然老化(建筑的自然寿命)
建筑物和设施有其自身的使用寿命,超过其使用年限,变得结构破损、腐朽,设施陈旧无法再行使用,需要更新。
据现行国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068规定:普通房屋和构筑物设计使用寿命为50年;
而据国际标准《建筑物及建筑资产—使用寿命规则》:建筑设备的使用寿命是25年。
图6:城市随着时间推移进入衰退期
4、人们需求观念的变化
人的需求准则在改变,建筑及其组成的街区可能出现功能性过时和形象过时。
图7:功能性过时和形象过时
世界上所有城市都必须不断对原有空间、形态、交通、设施、环境等进行更新整合,使之符合新形势的需要,促使城市从“增长”走向“成长”。城市更新是城市发展到一定阶段的必然现象。
图8:城市更新的城市内在需求
二、城市更新实践及启示
1、综合因素推动
巴黎大改造—— 奥斯曼巴黎改造
自1789年法国大革命到19世纪中叶,巴黎一直处于动荡之中,骚乱、武装起义起此彼伏,城市残破不堪。塞纳河沿岸有上百家的皮革厂、屠宰厂、印染厂,把污水排进塞纳河,饮用水和工业用水不分,垃圾粪便也被倾倒其中。
随着铁路网的不断扩张、工业化快速发展,吸引大量人口迁入,城市问题严峻。为平复民心,防止革命运动,1850年拿破仑三世执政之后决定改造巴黎。
改造特点:
与过去彻底决裂,全部翻新;
总体规划作指导,以大巴黎为整体进行改造;
公平分配;
巴洛克+新古典主义。
改造方式:
涵盖交通、供水排水、绿色空间、设施与街道等多方面;
整合城市税关与城墙之间的地区;
拆除60%的历史建筑;楼层由5层增加到7层,增加房屋数量;
建设两条道路轴线连接城市的南北东西;
开辟林阴大道及主干道,以打开城市空间。
经改造,形成了城市分区;道路由261英里提升至525英里,并拓展道路宽度;构建了完善的排水系统;新增能够容纳175000人的房屋,一定程度缓解住房问题;完善了医疗、学校、行政等配套设施。
2、产业结构变化推动
(1)英国金丝雀码头更新
因不适应大型集装箱为基础的交通运输,从20 世纪60年代开始衰落,1980年起启动区域再生计划,推动其从港口工业区向金融商务区转型。
清晰的轴线、立体开放空间、水系重塑;
立体开放空间;
结合整体空间布局进行填埋和开挖,或将原有水面填埋,建成开放空间,增强空间布局整体性。
图9:地下商业空间与地上公共空间相结合
图10:金丝雀码头总体分局——城市设计强调严谨的构图和轴线
(2)美国巴尔的摩港口更新
图11:美国巴尔的摩港口
美国主要工业港口之一,拥有悠久的人文历史及自然资源,两河交汇,景色优美,与市中心相邻,距华盛顿仅38英里。
原以钢铁和石油化工业为主,二战后重工业衰退,经济衰败,造成仓库、楼宇闲置,产业结构面临转型、调整。
以商业、旅游业为磁心,吸引游客和本地顾客,在商业中心周围布置住宅、旅游和办公楼;
滨水区布置大型购物中心,海洋馆、音乐厅等文化,建设休闲绿地和广场;
离中心区较远的滨水区布置高层公寓,配置私人码头、水上运动俱乐部等功能,形成“高尚住宅区”。
1959年,启动内港区第一个开发项目查尔斯中心区改造更新);1964年对内港区沿海岸线地区进行改造;上世纪70年代内港滨水地段相机进行更新,从内港区向外分步更新,带动了整个港区的发展和复兴。
改造启动资金5500万美元,到1990年每年可获得税收2500-3500万美元;每年游客量700万人,消费额达8亿美元,创造3万个就业岗位。
图12:美国巴尔的摩港口更新后
(3)德国汉堡港口更新
图13:德国汉堡港口改造规划
历史上汉堡港口一度繁荣,随着产业结构的调整,传统货仓废弃,逐渐衰败。20世纪初,汉堡开启欧洲最大的城市中心区改造项目——汉堡港口更新。
3P开发模式:私人、企业和政府合作,投资额104亿,80亿为私人公司提供,24亿由政府负责;
建设高标准的城市建筑和滨水空间:采用低能耗建筑,新建建筑要求50%以上必须拿到环保金奖;
基础设施完善,鼓励非机动车出行:70%的道路是无机动车的滨水路、便桥和广场,30%直接靠着水岸;
多功能混合开发,提升城市活力:政府规定新城80%的项目必须满足三个功能:办公、居住和公众使用。
特色是:“三色三分”,包括——
·1/3是建筑,形态和谐
·1/3是绿色,有160个公园
·1/3是蓝色,有易北河和阿尔斯特湖
改造后吸纳居住人口2000余人,吸纳企业超过450家,提供就业岗位超过一万,汉堡开始走向复兴。
图14:改造的“三色三分”
3、城市交通提升推动
(1)东京新宿站更新升级
图15:东京新宿站改造前实景
1958年,为应对新宿成为东京综合性副都心带来的交通压力,同时借助新干线新宿站的改建来带动该地区人气,展开新宿站的更新改造。
改造内容:
车站的开发建设采用城市功能和枢纽功能并重的综合开发模式,在车站内部进行人性化设施的布设;
车站外围采用混合用地布局、高强度开发、梯度分布,保证了车站及周边地区的开发利用。
经改造,车站已不只是交通枢纽,更带动周边地区构建成为东京三大副都心之一。
图16:东京新宿站改造后实景
(2)伦敦国王十字街再开发项目
图17:伦敦国王十字街改造前实景
在战后英国去工业化浪潮中沦为废弃工业用地。1995年,由于需要提升该地区的交通设施,建设“欧洲之星”停靠站,开始更新。
连接两个交通枢纽:国王十字火车站与圣潘克拉斯火车站接通,形成英国最大最重要的综合交通转运站;
高度混合使用:摄政运河以南主要用于开发办公,同时也是交通枢纽所在;运河以北作为住宅区和相关配套。南北向新建路网并优先建设人行步道和自行车道;
历史建筑的扬与弃:总共20座保护建筑通过改造翻新发挥社会与经济功能,而未被列入保护且无突出风格的历史建筑被坚决拆除。
对交通枢纽进行升级利用,将车站打造成为一个独特的商业空间;
引入文化地标,奠定了该区域创新、活力的基调;
分三种方式修葺改造历史建筑:保留原有极具特色的建筑,基于原貌开发新功能;拆除主体,部分创新;新旧结合,相互呼应;
增加商业配套与运营,利用街区活动造成人群效应,激活区域活力。
经改造,成为目前伦敦最具热点的商业区域之一,完成了历史痕迹与现代商业需求的连结,带动了周边地区其他项目改造,提供了更便利的交通设施,实现了区域繁荣。
图18:伦敦国王十字街改造后实景
4、大事件推动
(1)巴塞罗那:借奥运平台改造城市
1986-1992年间,以主办1992年奥运会为契机,全面展开都市规模规划与城市改造。
改造内容和原则:
奥运投资必须符合城市发展方向,场馆建设绝不仅仅为奥运会单独投资,基础设施建设和改造以人为本;
环境建设注重城市创新,建设一批富有想象力的相互连贯的公共空间的网络,创造了小区风景;
更侧重于对城市形象、精神文明等软性资源的再塑造。
经改造,改变了城市结构,城市面貌发生了根本性变化,解决了保护历史景观与城市开发之间的矛盾,并自此一跃成为国际著名旅游城市。
图19:巴塞罗那改造后实景
(2)借G20峰会之势,杭州城市双修与城市有机更新
重点推进基础设施建设:包括修建地铁、搭建机场快速、开挖紫之隧道、整治河道,增建停车场库等;
城中村基本拆除完成,进入城市双修阶段:以具有相似历史特征为划定更新范围的依据,针对整个大区域进行内部空间优化;
重视文化复兴:通过老城的保护利用和新城的保护开发,形成杭州段39公里“四带合一”的文化带。
经改造,提升了杭州的国际知名度、美誉度,改善杭州环境、交通,城市生活品质。
图20:G20峰会前后杭州城市更新改造实景
5、社会变迁推动
(1)东西德合并后,柏林波茨坦—莱比锡广场中心区重建
波茨坦—莱比锡广场地区位于柏林的中心,冷战期间衰落。东西德合并后,改造后重新建设成德国首都的商业中心,全面带动了整个柏林的复兴。
延续街道肌理:主要以传统的“街道/街区/广场”构成的肌理与周边取得协调,强调建立一种统一的秩序,产生连续性的街道景观;
修复和保留有价值的建筑。
经改造,维护了欧洲城市简洁而复杂的空间,保留大部分原来的城市网格,使得整个城市的肌理的连续性和逻辑性得以保留。
图21:重建后的波茨坦-莱比锡广场中心区
(2)上海改革开放后的城市改造
图22:上海改革开放改造前后实景
1984年4月,上海等14个城市实行对外开放,1992年后上海改革开放翻开了新的一页,开始城市改造之路。
工业、工业区和工业用地的转型和转性,以及工业遗产的保护与利用;
滨水区的产业、功能和空间的转型;
重视历史文化风貌和历史建筑的修缮和保护,减少人口密度;
注重公共开放空间,修补或植入公共广场和绿地。
经改造,带动了城市产业和空间转型,并开始全面实施建筑文化遗产的保护。
6、观念变化下推动
(1)将地面空间还给城市生活——美国波士顿“大挖坑Big Dig”
将有损坏城市景观且造成城市交通堵塞的穿过波士顿市中心的大动脉高速公路——93号州级公路,改造到地下,1983年开始实施“大挖矿Big Dig”。
将高速公路改造到地下,地面做景观;
配套工程还包括开挖隧道、拓宽机场、建造跨越河大桥,以及修建替代公路等;
用公园式的林荫大道取代旧的快速干道。
这是美国历史上规模最大、耗资最多、工期最长、难度也最大的城市交通道路改造项目,工程基本完工之后,交通堵塞现象减少,旧的高架桥拆除后的城市景观也变得越来越好。
图23:美国波士顿改造前后
(2)为地区注入文化气息——英国废旧电厂变艺术博物馆
千禧年之际,伦敦政府希望在该地区注入更多文化气息以推动地区的更新和发展。
狭长的玻璃天顶和外墙的玻璃窗使展馆获得了“自然照明”,成为泰晤士河畔的新景观;
采用工业式的钢框结构和水平向的发光玻璃凸窗,与屋顶附加的发光玻璃体相呼应;
涡轮车间和大坡道将大楼融入到城市生活之中,并成为理想的城市广场和文化中心。
经改造,从被城市公共生活抛弃的庞然大物发电厂,转变为承载伦敦工业历史沿革的展品,现代艺术的殿堂。
图24:伦敦废旧电厂变艺术博物馆
(3)让公园有机地融入都市背景——纽约高线公园
2006年,FHL倡导高线进行保存并再利用作为公共开放空间,并以此推动整个切尔西地区的绅士化过程和景观提质计划。
充分保留原有铁轨与周边工业建筑风貌,再现工业化时代城市的记忆与过往时光;
通过在公园中植入各类教育、艺术、游览、公益等项目,增强其空间活力与魅力。
改造后,将杂草丛生、犯罪频发的地区打造为融合工业时代记忆与现代都市场景的空中花园,融入纽约都市生活,并触发新居住空间的产生及地区功能复合,被称为“纽约的公共大阳台”。
图25:纽约高线公司改造
7、启示
(1)城市更新不仅仅是物质更新,而是社会、经济、环境、文化等多方面的综合更新
城市更新不仅仅是旧建筑、旧设备的翻新,而是采用保护、整治、重建、开发利用等不同更新方式,实现城市由传统的物质更新走向融合社会、文化、经济和物质空间为一体的全面复兴和综合更新,更强调更新目标更倾向于综合性、人本化、差异性和持续性。
图26:城市更新的综合内涵
(2)产业更替、交通重构是两个重要动力
工业化阶段以制造业为主。在工业化中后期,一方面,原有制造业逐渐衰败,原有的制造业需为第三产业腾挪空间;另一方面,原有的铁路运输和航运的衰败,原有的铁路站点、码头等交通枢纽地区逐渐失去活力,推动城市更新。
图27:城市更新两大动力
(3)注重关系空间的营建,推动地区发展
关系空间主要体现在文化关系、产业集群、创新网络,聚集是现代产业分布的基本特征,引资引进的不仅仅是资金,更重要的是背后的网络关系。
其中,交通推动区域功能整合和城市功能重组;通过制度建设,构建新优势;设置枢纽型机构,提升跨区域治理能力。所以,从空间实体的演变来说,空间原来是空虚的,不是跟实体相关的,是实体的关系的伸延。
图28:关系空间的营建
(4)建筑的形式有更大的适应性,比功能更持久,建筑的功能可以不断变化
图29:建筑形式的适应性
三、广东城市更新的四个阶段
第一阶段(1988年以前):
政府计划驱动的“底线修补”散点更新
1、背景
解放初期的计划经济时代,旧中国遗留下来的城市问题太多,而政府资金匮乏,土地也不具备商品属性,没有政府以外的资金愿意参与城市更新,对旧城的政策只能是“充分利用,逐步改造”。
2、特点
更新对象以棚户、危房简屋及最基本的市政设施为主;
以解决居民最基本的生活问题为更新目的;
以零星散点式更新为主,不成规模。
图30:广州旧改个案
3、成效
一方面受困于无力整体改善旧城环境,另一方面又在国家“变消费城市为生产城市”建设方针的指导下,通过工业的集中发展形成了许多新的工业区和工人镇,这种“底线修补”式的散点更新,对于城市整体空间形态的优化完善作用非常有限。此外,随着市场经济的发展,大部分城市开始新一轮的“造城”运动。
图31:深圳旧改个案
第二阶段(1988-2009年以前):
市场参与撬动“退二进三”结构更新
(1)土地有偿使用制度和分税制改革,促使旧城获得改造动力
“土地财政”确立城市中心区多年以来积累的级差地租优势开始受到市场主体特别是房地产开发主体的高度关注,促使上一阶段在城区大量布局的工厂从高价值的中心区迁出,城市产业结构逐步从“二、三、一”模式转向“三、二、一”模式,旧城获得了新的改造动力和契机。
广州市城市总体规划明确指出“对一些污染严重,易燃易爆的工厂有计划地迁出市区,腾出的地方,用于公共设施的配套和扩大绿化面积”,引导城市更新改造。
(2)市场主体逐步参与进来,以商品房开发为主
政府“还本付息”的压力巨大,材料相对有限,需要借助更多社会和模拟卷投资。另一方面,由于“三旧”改造项目启动快,不受用地指标的约束,市场主体逐步参与进来。
随着城市的扩张,经济社会的快速发展,由于房产收益率高,在这一更新阶段,大部分的土地更新项目以商品房开发为主。
图32:2009年广州金沙洲控规
(3)缺乏系统性政策引导,监管不足
——高容积率。村民、开发商与政府在“旧改“博弈的过程追求利益最大化,导致改造容积率不断突破原有控制性详细规划,部分改造地块商业用地净容积率高达6.0-9.0。
——配套设施滞后。由于规划的公共服务设施建设缺乏监管,增加了新的配套滞后问题。
案例:猎德村改造
2007年,猎德开始城市更新改造,采用“政府主导,村民为实施主体”改造模式,由村股份公司与区政府合作。
改造后,风貌、地价、绿地等设施均有了巨大的提升,同时保留了传统民俗文化及林氏祠堂、梁氏祠堂等传统建筑。
图33:猎德村改造
第三阶段(2009-2013年):
自下而上强政府推动的“三旧改造”重点更新
(1)产业周期性调整,工业用地无效,土地资源供需矛盾出现
(2)借省部共建节约集约用地试点示范省的契机,展开“三旧”改造的先试先行
2008年12月,国土资源部与广东省推动省部共建节约集约用地试点示范省工作,2009年,出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)等系列文件,给予广东 “三旧”改造政策红利,为广东化解土地资源紧缺矛盾,重塑地区活力,引导城市和产业转型升级提供有力支撑。
(3)《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)
为缓解粗放的土地利用方式已难以为继,土地资源供求矛盾日益突出等问题问题,广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》,提出“三大政策突破”,优化土地资源配置。
解决部分历史遗留用地手续合法化问题。
加速农村集体建设用地转国有土地流程。
返还部分土地出让收益以加快改造进程。
(1)初步建立了省政府统筹的“大赦、放权、让利”的“三旧”改造政策体系
广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》,提出“三大政策突破”,优化土地资源配置。
图34:三旧政策突破
(2)土地权属人、地产开发商、金融机构等多方主体积极参与,一哄而上
截止到2014年12月,肇庆市中心城区标图建库的项目共706个,用地面积31589亩,约占中心城区建成区面积的22%。截至2015年6月,肇庆市中心城区已动工实施改造项目36项,仅占标图建库的5%。
东莞市申报的“三旧”改造用地约183平方公里,占现状建设用地的17%,改造规模位居全省第三。至2014年,面积21平方公里,仅占标图建库改造规模的11.48%。
图35:广东省三旧改造用地标图建库数据
(单位:万亩,截止到2014年12月)
(3)以拆除重建的“工改商”、“工改住”为主,住宅库存加大
以东莞为例,原有产业用地被挤占,上报改造项目中73平方公里为工改商(居),占改造规模的63%,完成全部改造后,东莞将消失14%的产业用地;已批改为产业的项目仅占6%,改商住用地的比例高达94%。
图36:东莞三旧改造
(4)出现历史文化资源破坏、公共服务设施不足等问题
东莞市规定改造项目需符合“拆三留一、公共优先”的规定。预留比例不低于1/3的用地,作为道路、市政、教育、医疗、绿化、其它开敞空间等公共用途。但在实施过程中,却出现只见小区不见公共设施的现象。
(1)设立佛山市“三旧”改造试点示范市
2008年国土资源部与广东省签订共同建设节约集约用地试点示范省的合作协议后,设立佛山市为广东省“三旧”改造第一个试点示范市,《佛山市“三旧”改造规划》成为最早编制、最早批准、最早实施的“三旧”改造规划。
(2)各地市完成第一轮“三旧”改造规划
2009年出台粤府〔2009〕78号等系列文件,赋予广东以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主的“三旧”改造政策红利,广州市、深圳市、东莞市、佛山市、惠州市、肇庆市等各地市按照省委、省政府的政策要求完成编制“三旧”改造规划。
(3)“三旧”改造工作取得实质性进展
深圳市:出台《深圳市城市更新办法》,后续配套实施办法、操作指引等,构建系统性政策框架。明确了三种改造模式,更新由市场运作、政府引导。土地可协议出让给实施主体。2012年存量用地供应超过了新增用地出让,存量用地商品房供应占一半以上,配套了一批公共设施,如学校、医院、文化设施等。
广州市:广州市出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》作为广州市“三旧”改造的纲领性文件;设立专职机构会同国土、规划等相关职能部门制定了一系列“三旧”改造配套政策措施,并在全市范围内根据项目的不同特点,推广试点了广州联合交易园、猎德村改造、太古仓码头、黄埔古村改造等操作模式。
佛山市:鼓励工改工、工改商、旧村居改造等,镇街有权认定项目、增容积率可不增出让金、出让金缴纳最高降60%和实施退出机制等。
东莞市:确立《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》,对纳入标图建库的用地进行全过程的管控和引导。
第四阶段(2014年至今):
《广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案》拓展“三旧”改造外延
2013年6月《广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案》出台,要求在深化“三旧”改造试点探索的基础上,全面推进城镇、开发区、工业项目、基础设施、农村建设节约集约用地,意味着“三旧”改造的外延进一步扩大,不再局限于对旧城镇、旧厂房、旧村庄的重点更新。
《国家新型城镇化规划(2014-2020)》规划提出改造更新与保护修复并重的要求
规划提出“按照改造更新与保护修复并重的要求,健全旧城改造机制,优化提升旧城功能”;“加快城区老工业区搬迁改造,大力推进棚户区改造,稳步实施城中村改造,有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造,全面改善人居环境”。
应对上轮规划的问题与不足,开展“三旧”改造规划修编
根据中央城镇化工作会议精神,应对上轮规划的问题与不足,《广东省住房和城乡建设厅广东省国土资源厅广东省文化厅关于开展“三旧”改造用地范围内历史文化遗产普查的通知》(粤建规〔2014〕195号)《广东省住房和城乡建设厅 广东省国土资源局关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知》(粤建规函〔2014〕1972号)要求,广东各地启动了第二轮的“三旧”改造规划。
(1)注重返还公共设施,商住综合体增加,出现商铺过剩
(2)注重保留“乡愁”,倡导绣花式“微改造”“工改工”“城中村变身”“老街区活化”等趣味空间增加
图37:广东省城市更新个案
(3)注重更新单元改造及成片连片改造
图38:珠海市城市更新单元规划图
图39:深圳市城市更新单元改造范围示意图
(4)“三旧”改造政策不断释放利好,调动市场主体积极性
实现了大量旧区更新的同时完善城市公共设施
深圳市城市更新进展:截至2017年深圳市通过“三旧”改造完成200多所学校的建设;截至2018年4月,推进更新项目共675项,拆除重建面积51.94平方公里,其中2018年第一季度,全市批准拆除重建类共31项,拆除重建面积178.77公顷,主要集中在龙岗和宝安。
图40:深圳市2018年上半年各区已批城市更新计划
图41:深圳市2018一季度各区城市更新项目
四、三旧改造规划目的:“进笼子、控盘子”,统筹改造资源
2009年78号文正式提出:筹经济社会发展和资源环境保护,依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划,科学制定“三旧”改造规划,并强化规划的统筹管控作用。
通过“三旧”改造规划,明确三个核心问题:
三旧改造规划编制要点:
1、统筹“三旧”改造用地空间,形成全市“三旧”改造标图建库一张图的工作抓手
明确“三旧”改造范围:城市市区“退二进三”产业用地;城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地;国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地;不符合安全生产和环境要求的厂房用地;布局散乱、条件落后,规划确定改造的城镇和村庄;列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
推动“三旧”用地标图建库:将上述符合要求的用地入库,认真进行“三旧”用地的调查摸底工作,将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注,并列表造册。
确定全市“三旧”改造的总体用地布局:分类明确旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造用地布局、用地规模和土地用途。
2、完善历史用地手续,是解决“三旧”合法化问题的重要依据
“三旧”改造规划是确定“三旧”用地纳入“三旧”改造范围和审核办理完善有关历史用地手续的重要依据,具体包括:
——村委会关于旧村庄建筑用地改变为国有建设用地的申请;
——市县一级国土局关于XX县(市)XX镇XX村委会要求将旧村庄建设用地改变为国有建设用地的请示;
——市人民政府关于审批“三旧”改造方案的请示;
——“三旧”改造用地完善征收手续的材料目录。
明确所申请用地必须已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。
图42:三旧改造完善历史用地手续操作流程
3、提高全局性与科学性,强化改造“总盘子”管控
“三旧”改造规划是对 “三旧”改造的功能、方式、强度、配套、交通和空间设计等方面提出方向和指引,指导“三旧”改造方案的制定,是城市有机更新的重要组成部分,是指导城市更新工作的行动纲领。
五、三旧改造规划的特点
1、强政策性
——《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78 号)提出统筹规划,科学制定“三旧”改造规划;
——《广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤府办〔2009〕122号)要求编制“三旧”改造规划及年度实施计划;
——《关于进一步加快推进和规范“三旧”改造工作的通知粤府办明电》(〔2010〕293号)要求各地要抓紧编制“三旧”改造规划,尚未完成规划编制工作的地区,要在 2010 年 9 月 30 日前完成编制。
——《关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知》(粤建规函[2014]1972号)
2、有自我体系
深圳:专项规划(五年规划)-年度实施计划-更新单元规划-实施方案完善的规划体系;
广州:1+3+N的规划体系
六、三旧改造规划的几点变化
1、逐步建立与法定规划间的桥梁
2、政府创新的着力点
以往单一的“工改居”、“工改商”等改造方式向“工改M0、M创、M科、M+” 等创新型产业用地改造转变。
国土资源总鼓励新产业用地:国家早已认识到,新产业用地具有研发用途比例高、不同用地类型混合成份高、用地需求多元化等特征,现行部分土地供应和管理政策已难以适应,且存在部分政策空白点。
因此,2015和2016年,国土部先后颁发了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》和《产业用地政策实施工作指引》。
由此,东莞出台国内第一份M0(创新型产业用地)管理办法。
七、湾区通道与空间格局
1、历史上的湾区通道
历史上,最古远的湾区交流至工业革命前,东西方文明交流有两条主要通道,陆上丝绸之路是主通道。
图43:陆上与海上两条文明交流的通道
工业革命后,轮船和火车成为交流工具,中国与外部的交流出现三条路径:经印度洋的南面海路、经中东铁路的北路和日美方向的东面海路。这个时期欧洲是世界发展的引擎,珠三角扼守的南面海路是中外交流的主通道。
图44:工业革命之后,中国与外部交流的三条路径
世界进入后工业化和信息化时期,航空、互联网推动下的全球化,美日方向的东北太平洋方向成为主要的通道。
图45:信息化时代的中国与外部交流通道
从历史看湾区,内容生产时代已经来临
(1)粤港澳大湾区已不是中国与外部交流的主通道,依托通道“转卖”的机会已减少,进入需要自己生产内容的时代。创新将成为支柱性功能。
(2)香港、澳门,以及广州、深圳在过去形成的“制度”,如珠三角存在三个关贸区,成为新时期优势构建的资源。
2、深圳的启示:
通过加入全球创新体系成为内容的生产者
深圳是科技巨头全球布局关键节点,以企业创新为主,创新联系呈现出较强的海外辐射扇面。
图46:深圳华为、腾讯、中兴、华大基因等主要创新企业的全球研发中心分布
——从国际专利统计来看,深圳在全球层面的企业科技创新明显优于广州,中兴、华为等企业的国际创新能力处于全球前两位。
——华为在全球拥有36个联合创新中心和17个研发中心
表1:WOS国际数据库广深专利统计
表2:2016年PCT国际专利申请量全球排名
3、广深科技走廊规划:“一廊十核多节点”的空间格局
图47:广深科技廊规划
根据规划,大湾区将建设富有活力和竞争力的世界级城市群,打造国际科技创新中心,共建优质生活圈,创新成为新的资本力量,科技公司正成为世界经济的重要参与者。
截止2018年3月20日,在世界前十大上市公司中,互联网公司占了7席,前5名全部为互联网公司。
当今世界已经逐渐进入了创新力量、科技资本占主导地位的时期,科技公司占了全球市值前十公司中的7席。
4、创新(科技)资本日益壮大
标普历年十大盈利公司:记录美国500家上市公司股票走势的标普500指数(S&P 500)设立于1957年,被人们广泛视为判断美股走势和经济状况的晴雨表。
1955-1961年,几乎没什么变化:通用汽车、福特汽车,埃克森石油、德士古石油(Texaco)、雪佛龙公司、美孚石油(Mobil)、海湾石油(Gulf Oil)等能源行业巨头则为能源业占据了榜单的大部分。
1961年,IBM跻身排行榜,正式揭开了信息产业与传统制造业并立市场的序幕。
1961年后的25年里,汽车、石油与IBM共同主宰榜单。
1990年代,沃尔玛等出现,迎来消费浪潮。
2004年,金融牛市来临,花旗、美洲银行、AIG进入榜单。
2012年,苹果霸权时代到来,科技股开始追赶。
随后,整个互联网出现了强者恒强的特征,全球的经济都在被大互联网企业吃掉。截止2016年底,标普最大市值企业分别是苹果、谷歌、微软、伯克希尔、亚马逊、强生,以及ExxonMobil,Facebook,JP Morgan。
5、资本力量对城市结构的影响
工业资本主导时期:分区化
——实现标准化大生产,同时,为了解决卫生条件恶化、环境污染等问题,生产功能与居住功能分离,城市按工作、居住、商业进行分区,形成工业资本占主导的城市分区结构。
金融资本主导时期:中心化
——生产扩大化,跨国公司形成,总部、金融资本成为城市核心,产生中央商务区(CBD),形成金融资本占主导的中心化城市结构。
6、城市向湾区的移动,本质上是湾区中心化的过程
粤港澳大湾区作为海丝的支点,需要服务业的发展。内湾平台的开发,为湾区生产性服务业和企业总部的发展提供了空间场所。
图48:湾区平台发展动态图
7、全球创新网络:从“全球生产网络”到“全球创新网络”
科技公司成为世界经济的重要参与者
全球经济正在经历重大变化,核心联系纽带从 “全球生产网络”(大约600个城市参与)向更复杂的“全球创新网络”(不足450个城市参与)升级。
当前“全球创新网络”正在萌发孕育中,三层网络和创新城市间等级构架尚未完整固化,这为后发城市“弯道超车”提供了机遇。
案例:Apple Park
园区最终将有80%的面积属于风景地带,包含一个可容纳超过2000人的餐厅、咖啡馆、慢跑道和果园。
图49:Apple Park
8、城市更新应关注的创新空间新动态
(1)创新城区
越来越多的创新型企业与人才集聚或迁移到紧凑且基础设施便利的中心城市,形成的特定的地理空间组织形式,即“创新城区”——一个集聚了高端研发机构、企业集群以及创业企业、企业孵化器及促进机构的城市空间。
具备物理空间上的紧凑特征,交通的通达性,技术的网络型以及居住、办公与零售功能的混合特性。
图50:创新城区的崛起——美国大都市区
(2)创新企业参与空间生产与组织
知名企业由于规模的扩大,公司职员数增加,需要一定以上的规模的办公面积,未来涩谷站大开发不仅解决了换乘问题,也可以解除涩谷办公空间奇缺的问题。
谷歌日本总部将入驻涩谷STREAM大厦14-35层,这里也将成为涩谷最大租赁办公空间(总面积约46,200平米,单层面积超过2100平方米)。
图51:谷歌日本总部
(3)“枢纽”站点
在科技资本时期,“枢纽”等抢占空间资源。
——枢纽站点的发展模式区别于传统TOD模式,城市结构从核心-边缘式结构发展为多个重要节点共同发展的网络式结构。
图52:Google与Facebook的英国总部先后进入国王十字改造区域
Salesforce公司将始建于1939年的环湾汽车车站加以改造利用,形成salesforce客运中心,入驻11种交通系统,交通枢纽面积超过100万平方英尺。
Salesforce大楼的建筑面积为13万平方米,旁边的客运中心为1.4万平方米,塔楼高1070英尺(326米)、总共61层楼。可容纳10000名员工。
图53:Salesforce大楼
(4)对城市结构的影响
金融资本主导期
生产扩大化,跨国公司形成,总部、金融资本成为城市核心,产生中央商务区(CBD),形成金融资本占主导的中心化城市结构。
创新资本主导期
创新力量主导下,科技资本参与城市空间的生产与组织,更多新的潜力地区得到发展,形成网络节点型的城市结构。
八、基于改造更新和创新驱动的湾区城市空间发展新趋势
1、当前,服务业推动的中心化和创新力量推动的网络化将共同作用大都市区的空间结构调整,是个中心化与网络化并行的时期。
一方面,服务业的发展推动中心化,出现金融等生产性服务业和企业总部向大都市区的聚集;另一方面,创新力量将推动大都市区网络化的发展。
2、网络化是以轨道网为基础,在特点区位形成创新力量的聚集的节点。
3、节点空间的组织以“流空间”为基核,以“交往空间”为粘合,步行交往空间将会成为场所组织的支配性手段。
4、城市高空竞赛将会改变,“地标性的高楼”还会有,但塔楼的审美会从以“苗条为美”转向以“丰满为美”。