制定立体化的城市设计导则
不论后期采取何种开发模式,不论土地在谁的手中,都要按照统一要求引导功能使用和建筑风格,指导全程管控。对建筑退让相邻单位用地和街巷胡同边界距离、地上建筑规模、层数和高度、建筑风格、色彩、材质、地下空间要求等提出细化要求。开展市政基础设施、公共服务设施等深化方案设计,并为公共服务设施等建设提前预留建设空间。对地下空间开发进行整体规划设计,建议由土地一级开发主体进行深度一级开发,地下部分整体实施建设。
探索房屋权属处理路径
针对房管中心收回的房屋产权转让问题,特别是前期未办理不动产登记手续的房屋,如何登记到房管中心或其他二级主体名下等问题,本研究对现状可采用的模式进行了梳理。考虑到老镇现状权属较为复杂,以及减量发展的要求,老镇的总体更新改造应采取多元化的方式,遵循总体规划管控、小步更新、分户实施的原则。
其一,开发区域。通过棚户区改造开发,公开上市交易取得地块,这种情况属于常见的、传统的商品房开发模式。由取得国有土地使用权的单位进行商品房开发销售,房屋所有权首先由开发单位办理初始登记,再为购房人办理转移登记。
其二,保留房屋地块。对于有文保价值的房屋,首先要对现状不动产(房屋以及土地)进行确权(该部分目前还没有明确政策)。对于房管中心的直管公房,可以收回房屋所有权,以取得不动产。对于城镇私房,可以采取由原权利人办理现状出让之后再转让的方式取得不动产。
其三,集体土地建设地块。此类地块主要是分散分布的零星宅基地,不适合集中搞一级开发的地块。可以采取与村集体合作开发的模式,与村集体成立联营公司,类似于目前的集体公租房,产权属于联营公司,建成后共同经营。
在明确项目范围内的权属后,上述三种产权解决方式应充分论证研究,确定细化方案,明确产权问题解决路径。
可持续资金运营计算
成本方面,通过梳理项目的前期资料,结合北京市现行土地开发及规划政策要求,经课题小组汇总计算后,建议该项目采用现状开发及自持运营结合的方式回笼资金。其解决方法是结合三个层面的内容算三笔账。一是确需保留的文保单位,可开展整治修缮和修复,这部分是支出。二是不需要保留的部分,在城市设计框架下,尽量确定合理规模,去换取市场收益。三是要保留的和难以转让的,可以通过转让现有产权清晰的房屋,或寻求合作单位,考虑长期运营收入。也就是说,平衡账不再是一次性通过卖地直接实现,而是一部分一次收回的加产权转让,再加一部分长期运营的收益,统一在一起去实现项目的可持续运作。这就和操作方法如何实现土地升值的实施时序紧密联系在了一起。