居住用地和商业服务业设施用地的开发管控在借鉴国内外各城市的管控方法和指标基础上,同时结合天津城市发展现状,提出两种管控方案。
方案一是参考成都、武汉的经验,构建开发强度分区模型,对模型进行修正,按照分区模型来对城镇建设用地开发强度进行管控。
方案二是借鉴上海主城区强度分区标准设定的经验,以轨道交通站点和城市中心区划分为主要的影响因素。居住用地以轨道交通站点为主要影响因素,轨道站点周边650米范围内,中心城区快速环线以内2.5,其他地区2.0;轨道站点周边650米范围外,中心城区快速环线以内2.0,其他地区1.6。商业服务业设施用地统一基准容积率为4.0,但是中心商务区、中心商业区、市级和副中心等中心区域除外。(原则上居住用地和商业服务业设施用地应按上述要求控制作为基准容积率,不得超越,如超越需单独论证。)具体规规划用地可在地区建筑总量不变、满足基础设施负荷要求的前提下,根据用地的建设条件差异,通过城市设计、环境影响分析、交通分析等方法,确定容积率指标。(特别用地的容积率根据相关政策确定。)
结合规划主管部门的意见,综合规划管理的便捷性和政策延续性,目前在《天津市控制性详细规划编制技术规程》中应用了方案二。
另外,滨海新区居住用地管控方案为轨道站点周边650米范围内,核心区为2.5,其他地区为2.0;轨道站点周边650米范围外,核心区为2.0,其他地区为1.6。商业服务业设施用地统一基准容积率为3.5。外围九区的中心城区居住用地容积率2.0,其他地区居住用地容积率1.6,商业服务业设施用地统一基准容积率为2.5。(原则上居住用地和商业服务业设施用地应按上述要求控制作为基准容积率,不得超越,如超越需单独论证。)
为便于下一步规划管理使用和政策的延续性,结合天津市实际规划建设项目的情况,对各类用地容积率管控方案汇总下表所示。