如果用一般指标衡量城市化,也就是计算有多少人住在城市里。春秋战国时期,我们国家的城市化率是15%,到了唐朝达到20.8%,而在文明最鼎盛时期,也就是南宋,城市化率达到22%,杭州(当时的临安)人口就已经超过了200万,这个数值是经过了后面几百年都没有赶超的一个数字,也就是最早出现的200万人口以上的大城市。随后城市化率不断下降,到了1949年是10.6%,还没有战国时期高,然后到了1978年,才超过战国时期,达到18%,然后到了1983、1984年,我们才超过南宋时期,也就是说,我们是在过去的30年才真正出现了前所未有的城市化,用这30年的时间走过了别的国家上百年甚至一百多年才走过的道路。
我们这代人会认为这30年的城市化是天经地义的,但实际上,在历史长河里,我们会发现过去的30年,中国经历的是一个极其独特的城市化,这种城市化是自上而下的城市化,国家首先征用农民的土地,然后将农民的土地转变为城镇建设用地,然后将城镇建设用地转让给房地产商,房地产商拿地后建楼,再出售给市民,于是,城市化一步步起来了,我们也认为城市化应该是这样的。但是在2018年,我们看到这种自上而下的城市化已经无法持续了,房地产市场已经走完了上半场,下半场已经开始了,但下半场的城市化和上半场完全不同,所以你会看到很多房地产企业开始转型做房地产开发以外的事情。
大家会看到去年国内的房价出现一个拐点,比如上海的二手房房价其实是在下跌的,很多城市的房价也在下跌,这些现象汇聚到一起,让我们看到自上而下的城市化很难再持续了,但城市化结束了吗?没有,城市化只是进入了第二季,如果我们把城市化放到刚才讲的历史长河里,会发现,接下来的自下而上的城市化是比较正常的城市化,而这些变化是来自于城市化自身的规律。