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</section></section></section>作者丨刘晓博编辑丨SaSa来源丨刘晓博说财经  种种迹象显示：深圳和北京的楼市，正在发生微妙的变化。 什么变化？市场不那么冷了，开始有了回暖的迹象。当然，这种迹象有待进一步确认。 11月26日晚上，位于深圳福田区的万科臻山府三期（又名“香蜜府”）在网上发售。晚上7点半公示房源，晚上8点开始选房，8点半选房结束。据深圳多家媒体报道，短短半个小时就实现“去化率”超过90%，销售额大约60亿。 要知道，“香蜜府”基本上都是接近180平方米的大户型，单价在8.38万元到11万元左右（均价9.71万元），总价约1500万起。这样高总价、改善型的房子，转眼之间基本上被抢购一空，深圳市场强大的购买力可见一斑。 “香蜜府”热销，一个重要原因是价格倒挂。这个盘位于深圳安托山片区，是双地铁物业，商业、教育配套俱佳，新房因为限价显著低于周边二手房。 目前当我写这个篇稿件的时候，位于深圳机场北的“华强城”的开盘日仍然没有结束。11月27日，华强城将推出72平米到160平米的6个户型一共1240套房源，有效登记的诚意购买人1503个。 从目前“深圳新浪房产”的网上直播看，销售情况也比较理想，稍晚点会有官方数据公布。 在华强城东北方向2.5公里附近，万科星城正在进行最后一天的诚意登记，这个盘将一次性推出3300多套房源。从登记情况看，还是比较热烈的。 要知道，短短一个月之前，深圳新房市场还是一片“愁云惨淡”。在华润城再次辉煌了一把之后，当时新房的“开盘去化率”就开始抛物线式地下滑：深圳中原地产公布的数据显示，截至10月21日，10月份深圳共有23个新盘入市，其中住宅推货量4755套，开盘去化率仅约28%。 而在上半年，深圳新盘的“开盘去化率”高达50%。 10月份最惨的时候，入市当天去化率低于20%的就有5个楼盘。 而随着“香蜜府”、“华强城”、“万科星城”进入销售季，一度消失的人气好像又回来了。另外值得关注的是，从10月到11月，无论是冷的时候还是回暖的时候，新盘销售中都出现了一个现象：改善型的房子卖得比刚需要好。 至于北京，最近的土地大拍卖引起了广泛的关注——11月26日，北京市公开出让位于顺义区和大兴区等8个城区的13宗地块。最终除顺义区北小营镇1宗共有产权房地块流拍外，其余12宗地块全部成交，土地出让收入约316亿元，创下单日成交地块数量的新记录。 <blockquote>媒体的报道说：“整体土地市场并没有想象中那么冷，房企依然积极拿地，特别是优质地块，争抢依然激烈。26日，成功出让的12宗土地合计有45次报价，参与竞买的房地产企业接近50家，不少房企参与了多宗土地厮杀。”</blockquote> 那么问题来了：以深圳、北京为代表的中心城市，为什么在年末突然出现了楼市回暖迹象？ 其实最近一段时间，本专栏一直在追踪宏观政策——从最近一次“研究经济工作的”政治局会议未提及楼市调控，到住建部提出“供需平衡”的“四字真言”；从央行不断降准和诱导市场利率走低，到部分城市开始刺激楼市的需求。 总之，当前经济稳增长的压力比较大。货币政策虽然开始宽松，但“宽货币”尚未带来“宽信用”，10月金融数据仍然比较难看，企业贷款欲望不高。目前，全社会固定投资虽然有所回暖，但仍然显著低于GDP增速，显示未来经济增长将继续走低。 在这种时候，楼市的变冷未必是好事。所以，住建部提出“供需平衡”大有深意。楼市的“需求”都消失了，这是不行的。因此我们看到，部分城市落户门槛继续降低，房贷利率上浮幅度开始下降。 <blockquote>深圳是上一轮上涨的领头羊，也是率先进入调整的城市，调整时间最长。尤其是2018年7月末，深圳追加了一轮楼市调控，把一度回暖的市场打压了下去。现在，随着降准和“定向降息”，敏感的深圳楼市再度出现了回暖迹象。</blockquote> 当然，这种迹象仍然微弱，需要进一步确认。但如果你细心观察可以发现，改善型需求已经开始发力，这批购房者来深圳较早、有过买房经验，对楼市看得比较透，购买力较强。“香蜜府”就是典型的改善型楼盘，所以被追捧必然的。 至于华强城和万科星城，则依托深圳“机场北CBD（新会展中心）”、“海洋新城”，位于大湾区黄金轴线上，加上有价格优势，所以也汇聚了相当的人气。 北京这次成功的土拍也意味着，开发商对中心城市优质土地还是非常渴求的，即便是在年底资金紧张的时候，仍然遏制不住拿地冲动。当然，近期大开发商融资渠道突然打开，也给他们提供了弹药。 最近几天有媒体统计：仅11月份以来（至24日），就有27家房地产公司发布了境内外融资公告，既有行业龙头也包括民营企业，融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式，总规模超过800亿元。 值得注意的是，11月23日央行研究局局长徐忠在“财新峰会”上明确表示： <blockquote>可考虑一是缓解房地产开发商的融资压力，增强供给能力。二是发展房地产投资信托基金（REITS），有利于开发商利用长期资金推动租售并举。</blockquote> 看到了吗，这就是央行的态度。他们是这样说的，也这样做的。 顺便补充一句：徐忠是今年宏观政策方面的牛人，远比任泽平、姜超厉害。他的怒怼，他的建议，最终往往变成了政策的一部分。所以，他的话你值得细细品味。 总之，近期市场的变化，印证了我之前的判断：在2019年末之前，楼市将呈现前冷后热、价格将前低后高；但价格上涨不会超过10%（一二线城市平均涨幅），大概率跟GDP增长同步。 当然，目前市场回暖仍然是“小荷才露尖尖角”，而且是局部的、有待进一步确认的。在买房问题上，刚需、改善型需求不能太悲观、太迟疑，而投资性需求则不能太乐观、太激进。 <img class="" data-copyright="0" data-ratio="1" data-s="300,640" src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/bJlvkYOr3rAia74NhE2uYqmbiapGf2SzAEpHEaZibNe3ia0Ldn5q1iaqXD85tmib2d8k0fDZosZvG05UmL9oPAj1tjTw/640" data-type="jpeg" data-w="258" style="box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;visibility: visible !important;width: 258px !important;" /> <p style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;white-space: normal;color: rgb(51, 51, 51);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;font-size: 17px;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: center;overflow-wrap: break-word !important;"> <section class="mpa-template" data-mpa-template-id="1225" data-mpa-color="#ffffff" data-mpa-category="divider" style="font-size: 16px;white-space: normal;color: rgb(135, 142, 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