来源:微信公众号“上海城市规划杂志”
本文将对高线公园的关注视角从大众熟知的景观空间设计转向从设计理念提出到最终实施的全过程的解析,从公共空间管制的角度聚焦高线公园所在地区的转型始末,探讨良好的城市公共空间的形成机制。
高线公园位于纽约曼哈顿西切尔西区,原高线铁轨建于1934年,用于城市肉类食品运输,以提高该区工业建筑间的运输效率。随着公路、高铁运输系统的发展,高线铁轨逐渐衰落,工业开始离开西切尔西区。1981年后铁路线被废弃,周边地区衰败。
左图:高线铁轨历史图 右图:废弃的高线铁轨
然而,大量空置的厂房吸引了大批艺术家进驻。20世纪90年代,当艺术馆的出现开始提高地区的品质时,铁轨周边的土地所有者开始游说政府拆除高线铁轨,以便建造房屋获得良好的收益。
他们的建议得到了当时在任的纽约市长Giuliani的支持,从1999年开始,政府开始筹划拆除高线铁轨。为了挽救高线,民间成立了非营利性组织——“高线之友”,积极提倡将高线转变为公园。
从高线公园转型理念的提出,到政府制定相应政策来实现多方利益的共赢,再到具体区划条例的设定来进行公共空间管治,最后通过公私合作来完成公园的建设和长期的运营与管理,高线铁轨创造性利用与再开发的案例为当下城市设计转型提供了可借鉴的经验。
高线公园转型历程
重新区划对土地和建筑的管控——实现高品质公共空间
高线铁轨所在的纽约西切尔西区位于曼哈顿以西第四街区,在过去的50多年,该区一直保持着土地的混合使用,工业用地曾经是该区的主要用地,而现状呈现工业建筑大规模的转型,美术馆为最主要的商业用地。
居住用地主导,商业、文化用地混合的土地利用模式,以及由此带来该片区人口构成的改变,是高线公园公共空间最终获得成功转型的基础。
2003年,城市规划署的工作人员开始制定重新区划的框架,即将高线的再利用与周边社区的再发展相结合。2005年,重新区划的土地使用审核完成。高线公园二期向公众开放时,总量达200万平方英尺的项目已经在重新区划的指导下完成。
重新区划的范围从西30街到西17街 ,第10和11大道之间,区划的目标是鼓励和引导西切尔西区居住区多样混合利用,鼓励文化艺术行业的发展,将高线公园从运输线路转型成为公共空间;通过对新建建筑形式和功能的管控,提高居住区特征和高线公园开放空间的品质。
区划的主要内容包括:(1)区块调整,包括地块的重新区划和将高线铁轨部分转化为5.9英亩的开放空间;(2)区划条例的修改,包括高线公园的选址,以及将废弃铁轨转化为公共空间的决定;(3)高线公园东侧第10大街办公楼的振兴。
区划通过建筑面积的奖励政策,容积率控制以及建筑高度体量的控制来保证高线公园高品质公共空间的实现。
左图:西切尔西区原区划图
右图:西切尔西区重新区划图
1.建筑面积奖励政策
通过“高线转换廊道”(High Line Transfer Corridor)增加土地所有者的利益。重新区划允许廊道内的土地所有者将这一部分土地的空间权出售给开发商,转出到片区内位于新建住区周边的接收地块上。
这些转出的空间权可以作为居住和商业功能使用,同时,开发商要保证每获得1㎡奖励建筑面积,就要有50美金用于高线公园的发展资金。
“高线廊道”土地空间权转化示意图
2.最大容积率奖励
区划重新划分了高线铁轨所在片区的土地,开发商可以通过3种途径,即接收高线铁轨下土地空间权的转让、提供高线公园发展资金、建设保障性住房,将地块最大容积率从原先的5.0—7.5提高到6.0—12.0。
3.周边建筑高度与后退控制
重新区划的过程关注怎样塑造建筑体量,从而实现社区特性的保护和高线公园的开放视野。
以G区块为例,建筑高度与体量控制指标分为“基本高度”和“塔楼控制”两项。如塔楼控制规定:除了东西塔楼以外的任何塔楼不得高于85英尺。在该地块中,任何建筑和构筑物都必须建在高线公园西边区域。东边角落则作为开放空间和入口。
高线公园周边地块高度控制
高线公园以西15英尺和以东25英尺以内是沿公园建筑控制范围。毗邻公园的建筑25%高度控制在35—45英尺之间,剩下75%遵循区划中一般建筑体量控制规定。
左图:高线公园周边建筑高度控制图 右图:高线公园周边建筑退后控制
此外,区划法还对高线公园周边公共空间提出了管控要求。主要包括高线公园东侧至少20%的发展区域要保留景观开放空间,这些开放空间必须和高线公园相邻,而高线公园的入口必须处于这些开放区域内,因此开发商在相应的地块开发中必须按要求提供到达高线公园的楼梯和电梯,以及相应的服务设施。
城市公共活动策划与运营——塑造公共活力
高线公园一、二期的运营与管理每年需要350万—450万美元,高线之友通过和纽约公园与娱乐管理局合作来实施公园的运营与管理。
除了政府和相关基金会的资助之外,高线之友通过和当地的公司和商人合作,每月定期组织多样化的活动,为其提供公司形象展示和宣传的机会,同时获得公司赞助。
除此之外,一个名为商业改善区(Business Improvement District),简称BID的社区非营利性组织也会筹集资金,并与高线之友合作来进行公园的管理。
高线公园官方网站定期发布活动预告,覆盖各个年龄段,社会阶层,涉及各个领域:如由高线之友下属的高线艺术委员会负责的艺术展览;根据公园四季植物的变化形成不同的景观,进而形成每月不同的园艺展览;由高线之友和切尔西社区中心组织,纽约实验学校合作的课后教育计划。
活动旨在鼓励社区共同参与和管理高线公园,保证全年在高线公园中都有城市公共活动发生,从而保证高线公园的城市公共活动形成一个良性循环,形成高活力公共空间。
高线公园各节点活动策划图
高线公园地区转型给我们的启示
成功的城市公共空间的形成离不开土地所有者、开发商、政府等多方力量的博弈,当各方利益达到平衡时,公共空间的再创造才能从理想蓝图变为现实。
在高线公园的案例中,土地所有者通过“高线廊道转换”获得了比拆除铁轨更大的利益;切尔西区因为公园的建设增加了就业机会,刺激了各类项目的投资;
而对于政府来说,这一纽约新地标的出现提升了城市形象,增加了旅游收入。铁轨的复兴实现了多方利益的共赢,最后通过公私合作来完成公园的建设和长期的运营与管理。对高线公园周边地块的重新区划和相应的城市设计控制不仅保证了高线公园公共空间的良好品质,同时也带动了该片区的复兴。
在我国规划面临从增量到存量转型的时代背景下,可以预见规划将逐渐转向涉及多方利益主体,政府、民众、开发商共同参与互动的协商式规划。而在城市设计领域,未来将面临着对既有城市公共空间转型再利用。
在这个过程中,各方利益的权衡,先于空间设计的政策制定与管控的重要性日益凸显;此外,存量规划时期对空间品质的追求日益提高,高品质城市公共空间的形成离不开对周边建筑与环境的设计与管治,离不开长期的运营与管理,这是使其成为城市活力场所的重要保证。
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