在推进更新改造任务的过程中,东城非文保区逐步发现在项目实施、资金保障等方面面临着实施主体缺乏积极性、资金平衡难度大、对接房源不足等问题,推进存在一定难度,主要体现在以下四个方面。
一是一级实施主体积极性不足。当前,更新改造项目仍以“一级开发,二级上市”的模式为主。由于一级开发成本逐年上升,利润空间被进一步压缩,采用“招拍挂”确定二级开发主体的方式无法有效实现“一二级联动”,从而不能确保填补一级开发成本。目前有部分项目由于原主体推进不下去,正在对接新的实施主体或寻求合作。同时还存在主体性质导致项目难以推进的情况,如在某些项目拟纳入棚改范围内重新启动时,虽然项目符合棚改政策条件但因主体为民营企业而导致纳入棚改范围有难度,因此如何调整政策来提高一级开发实施主体的积极性是个待研究的问题。
二是资金平衡难度日益增大。目前在整体市场环境的影响下,居民搬迁补偿费用期望过高,以致一级开发成本逐年上行,此外还存在规划代征用地较多,导致收益较低。因此为实现项目资金平衡,就需灵活运用规划指标调整与异地平衡等方式,缓解资金缺口压力,客观上增大了项目开发难度。许多项目因此推进缓慢,甚至长期停滞,形成历史遗留问题。例如某项目由于代征用地较多,目前正在申请调整规划增加建设用地指标,在此过程中,部分手续已过期,需要重新补办。
三是居民搬迁腾退意愿不高。非文保区内某项目由于采取本地回迁安置模式,项目进展顺利,目前回迁建筑已基本完成;同期另一类似项目由于采取异地安置及货币补偿方式,项目推进有难度,有部分被拆迁人长期滞留,拒绝搬迁。对被拆迁人来说,部分回迁房位置偏远、配套设施落后,缺乏吸引力。然而依据“减量提质”的目标以及从规划用地性质看,很多项目无法实现全部本地回迁安置。因此导致项目谈判成本过高,制约整体推进进度。
四是非经营性项目资金保障不足。主要涉及风貌保护、市政绿地等依靠财政投资、后期没有收益的项目,例如非文保区某项目规划全部为绿地,搬迁实施主体是当地街道,建设实施主体为区园林局,投资为区政府投资,因此项目能够顺利实施,然而没有建立市区共同投资的长效机制,相关补贴政策不明晰的情况下,全部由区政府投资并不是一个可持续性的策略。