国匠城工作台

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<section class="_editor"><section style="margin-right: 0%;margin-left: 0%;font-size: 14px;box-sizing: border-box;"><section style="vertical-align: top;border-bottom: 1px dashed rgba(62, 133, 73, 0.952941);border-bottom-right-radius: 0px;border-right: 1px dashed rgba(62, 133, 73, 0.952941);border-top-right-radius: 0px;border-left-width: 0px;padding: 10px;width: 100%;box-sizing: border-box;" data-width="100%"><section><section style="margin-right: 0%;margin-bottom: 10px;margin-left: 0%;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;width: 96%;border-style: solid;border-width: 1px 0px 0px 10px;padding-right: 10px;padding-left: 10px;box-shadow: #000000 0px 0px 0px;border-color: #2d9356;border-radius: 0px;box-sizing: border-box;" data-width="96%"><section><section style="margin-top: 10px;margin-right: 0%;margin-left: 0%;box-sizing: border-box;"><section style="color: #828080;box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;">作者简介</p></section></section></section></section></section></section><section><section style="box-sizing: border-box;"><section style="width: 100%;vertical-align: top;padding: 10px 20px;box-sizing: border-box;" data-width="100%"><p style="box-sizing: border-box;"><span style="letter-spacing: 1px;">喻建华</span><span style="letter-spacing: 1px;">，武汉市规划研究院，土地利用规划所主任工程师</span></p></section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><section class="_editor"><section style="margin-right: 0%;margin-left: 0%;font-size: 14px;box-sizing: border-box;"><section style="vertical-align: top;border-bottom: 1px dashed rgba(62, 133, 73, 0.952941);border-bottom-right-radius: 0px;border-right: 1px dashed rgba(62, 133, 73, 0.952941);border-top-right-radius: 0px;border-left-width: 0px;padding: 10px;width: 100%;box-sizing: border-box;" data-width="100%"><section><section style="margin-right: 0%;margin-bottom: 10px;margin-left: 0%;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;width: 96%;border-style: solid;border-width: 1px 0px 0px 10px;padding-right: 10px;padding-left: 10px;box-shadow: #000000 0px 0px 0px;border-color: #2d9356;border-radius: 0px;box-sizing: border-box;" data-width="96%"><section><section style="margin-top: 10px;margin-right: 0%;margin-left: 0%;box-sizing: border-box;"><section style="color: #828080;box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;">引言</p></section></section></section></section></section></section><section><section style="box-sizing: border-box;"><section style="width: 100%;vertical-align: top;padding: 10px 20px;box-sizing: border-box;" data-width="100%"><p style="box-sizing: border-box;text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="letter-spacing: 1px;">作者在土地利用规划一线从事相关工作十余年，对土地规划、管理以及相关政策等内容接触良多、感悟颇丰。本文为作者众多文章中的一篇， 作者此文的目的为：“平日总觉得对土地整理工作一知半解，不明白为何说土地整理起源于德国、流行于日本，闲暇时间笔者通过阅读国外相 关文献，总结了土地整理的起源、历史，以及实施流程，并与土地征收、土地开发进行比对，以期对土地整理正本清源，消除误解。</span>”</p></section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><p><br  /></p><section class="_editor"><section style="text-align: center;box-sizing: border-box;transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-webkit-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-moz-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-ms-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-o-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);"><section style="display: inline-block;vertical-align: top;width: 40%;box-sizing: border-box;" data-width="40%"><section><section style="margin: 22px 0% 8px;box-sizing: border-box;"><section style="border-top: 1px dashed #b9a779;box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section style="display: inline-block;vertical-align: top;width: 15%;box-sizing: border-box;" data-width="15%"><section><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-webkit-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-moz-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-ms-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-o-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;width: 80%;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;" data-width="80%"><p style="text-align:center"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/Ljib4So7yuWjXWMnZFnsDTN07tVREibP9qYA2XTGTIHwVQ5iaz3bcNNxP2iccumHQ6tj2m0WofpxgM0l8INkXAFPsA/640?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /></p></section></section></section></section><section style="display: inline-block;vertical-align: top;width: 40%;box-sizing: border-box;" data-width="40%"><section><section style="margin: 22px 0% 8px;box-sizing: border-box;"><section style="border-top: 1px dashed #b9a779;box-sizing: border-box;"></section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><section class="_editor"><section style="text-align: center;"><section style="display: inline-block;"><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -15px;margin-right:6px;"><section style="width:6.2em;background:#fefefe;height:10px;"></section></section><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -18px;"><section style="width: 1em;background:#fefefe;height:10px;transform: rotate(50deg);-webkit-transform: rotate(50deg);-moz-transform: rotate(50deg);-ms-transform: rotate(50deg);-o-transform: rotate(50deg);"></section></section><section style="text-align: right;margin-bottom: -0.8em;margin-right:6em;"><section style="display: inline-block;width:1em;height: 20px;background:#fefefe;transform: rotate(45deg);-webkit-transform: rotate(45deg);-moz-transform: rotate(45deg);-ms-transform: rotate(45deg);-o-transform: rotate(45deg);"></section></section><section style="background-image: -webkit-linear-gradient(left, #ffd0fb,#f695dd);"><section style="padding: 4px;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 2px 20px;background: #ffffff;color: #f695dd;font-size: 16px;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;">什么是土地整理？</section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><p style="text-indent: 2em;text-align: justify;line-height: 1.75em;"><strong><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">土地整理（land readjustment）是一种土地开发或再开发的方法</span></strong><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">，其基本思路是，将某一城镇化区域土地集中并统一规划，扣除抵费地（需增加的道路、排水、绿化等基础设施和公共设施用地以及用于平衡项目资金的储备土地）后，再重新将土地分配给原土地持有人的土地开发/再开发方法。在土地整理项目中，由于扣除了抵费地，原土地持有人再分配的土地会比最初提供的土地面积小，但土地价值却提高。这往往也是土地持有者愿意捐出抵费地实施土地整理的重要原因。</span></p><p style="text-indent: 2em;text-align: justify;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">土地整理运用范围广泛，城市/镇新区开发、城旧更新、贫困社区改造、灾后重建均可采用此法；此外，旨在对区域土地开发的线性工程项目，也可采用此方法。近两年来，深圳市在城市更新改造处理原村集体土地时规定，允许原农村集体经济组织继受单位实施更新，但需将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备，实际上就是采用了土地整理的方法。</span></p><p style="text-align: center;"><br  /></p><p style="text-align: center;"><p style="text-align:center"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/dToXjTq3tClO1N98QI5E9vrRABflHQF0eYHZDpdTx5ia5qmqweZj7r5qwOx8UMrF4yWpDjGqUzkdajpvibToWCuw/640?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /></p></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(136, 136, 136);">图：土地整理概念示意（UN-Habitat, 2016）</span></p><p><br  /></p><p style="text-align: center;"><p style="text-align:center"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/dToXjTq3tClO1N98QI5E9vrRABflHQF0ib6NJTPa0hAmibsr5YKcIS8NawgKZ4icezQbKVGsQ49buPlRaa7SPwH4w/640?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /></p></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(136, 136, 136);">图：土地整理实施过程示意（Kishii Takayuki）</span></p><p><br  /></p><p><br  /></p><section class="_editor"><section style="text-align: center;"><section style="display: inline-block;"><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -15px;margin-right:6px;"><section style="width:6.2em;background:#fefefe;height:10px;"></section></section><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -18px;"><section style="width: 1em;background:#fefefe;height:10px;transform: rotate(50deg);-webkit-transform: rotate(50deg);-moz-transform: rotate(50deg);-ms-transform: rotate(50deg);-o-transform: rotate(50deg);"></section></section><section style="text-align: right;margin-bottom: -0.8em;margin-right:6em;"><section style="display: inline-block;width:1em;height: 20px;background:#fefefe;transform: rotate(45deg);-webkit-transform: rotate(45deg);-moz-transform: rotate(45deg);-ms-transform: rotate(45deg);-o-transform: rotate(45deg);"></section></section><section style="background-image: -webkit-linear-gradient(left, #ffd0fb,#f695dd);"><section style="padding: 4px;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 2px 20px;background: #ffffff;color: #f695dd;font-size: 16px;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;">土地整理的优点与不足</section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 0em;"><strong><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">理</span></strong><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;"><strong>想的情况下，土地整理具有以下特征，或者说优点：</strong></span></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">地尽其力，价值提升。项目区基础设施和公共服务设施增加，土地用途可适时调整，由此可能会间接带来新的人流、就业机会，土地价值也相应提升。</span></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">追求公平，均等受益。土地整理项目不同于单纯的土地征收，它会尽量避免只有少部分人获利，而另外大部分获利甚少的情况。</span></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">原地安置，邻里重建。项目区土地持有人不需迁走（可能会有临时安置过渡），项目实施后，土地仍会分配给原土地持有人，而且分配的位置会尽量在其原持有的土地附近。</span></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">广泛参与，争取支持。土地整理项目原则上要求每个土地持有人都要捐出“抵费地”（若是持有人土地面积过小，也可能会免除其抵费地；相应地，持有土地较多的则捐出略多的抵费地）。为减少实施过程中的法律纠纷，确保项目能顺利推进，必须尽可能得到大多数人的支持。</span></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">惠而不费，公私两利。项目实施过程中，成本和收益由政府/执行机构、项目区的土地持有人共同承担。过去土地整理项目强调项目区要实现财务平衡，但由于土地整理项目涉及基础设施、临时安置、土地重划费用、贷款财务成本等多项内容，现实中要实现财务平衡其实难度非常大，项目资金来源除了项目内部居民集资、储备土地出售外，一般还需争取各级政府补助、基金，扩大项目资金来源。</span></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">但是，土地整理也不是“想用就用”，其结果也不一定是“十全十美”。要想采用土地整理的方法进行土地开发，不仅要有相对完善并且稳定的法律法规、技术政策（土地调查、土地估价、登记发证等）方面的依据，还要有地方政府强有力的支持和社区的积极参与，以及相应的技术力量。国外的土地整理经验表明，若管理运作不善，土地整理项目可能会引发土地投机（如土地所有人将整理后的土地闲置待价而沽）；同时还可能导致社会不公和社区的社会结构改变，将原本多样化多元化的社区变成“精英化”。而且，随着城市人口不断增加、现状建设强度不断提高，在城市内部推进土地整理难度也越来越大；但是，土地整理在城乡结合部的新区开发、新市镇建设以及农村地区小城镇改造方面其独特的优势。</span></p><p><br  /></p><section class="_editor"><section style="text-align: center;"><section style="display: inline-block;"><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -15px;margin-right:6px;"><section style="width:6.2em;background:#fefefe;height:10px;"></section></section><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -18px;"><section style="width: 1em;background:#fefefe;height:10px;transform: rotate(50deg);-webkit-transform: rotate(50deg);-moz-transform: rotate(50deg);-ms-transform: rotate(50deg);-o-transform: rotate(50deg);"></section></section><section style="text-align: right;margin-bottom: -0.8em;margin-right:6em;"><section style="display: inline-block;width:1em;height: 20px;background:#fefefe;transform: rotate(45deg);-webkit-transform: rotate(45deg);-moz-transform: rotate(45deg);-ms-transform: rotate(45deg);-o-transform: rotate(45deg);"></section></section><section style="background-image: -webkit-linear-gradient(left, #ffd0fb,#f695dd);"><section style="padding: 4px;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 2px 20px;background: #ffffff;color: #f695dd;font-size: 16px;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;">城镇土地整理发展历程</section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;"><strong>土地整理在德国的发展历史</strong></span></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">城镇土地整理最初于19世纪末诞生于德国缅因州法兰克福。1890年，弗朗茨·阿迪克斯（1846-1915）上任法兰克福市市长。当时，正值德国工业革命高潮，大量移民涌入城市，住房短缺问题严重。阿迪克斯认为，必须采取快速的城市土地开发才能解决这一问题。他和他的搭档，法兰克福市土地调查局局长古斯塔夫·鲁伯，发起了城镇土地整理试点，由居民自愿决定是否参加试点。但是，由于一些人对补偿要价或规划建设强度要求太高，试点项目搁浅，其结果造成同意实施土地整理的地方土地被快速开发，而那些规划的重点开发区域开发反倒迟滞。面对这一情况，阿迪克斯提议对强制土地整理进行立法。但是，这一过程最初并不顺利，直至1902年，普鲁士众议院才通过了专门针对法兰克福土地整理的法律，又称《阿迪克斯法》。</span></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">1918年，普鲁士王国《住房法》将强制土地整理推广至全普鲁士，允许所有的城镇采用此法进行开发建设。二战后，为推进战后重建，原联邦德国政府于1947年颁布了《战后重建法》，1960年又颁布了《建筑法典》，这两项法律成为居住区土地整理的法律依据；1971年，原联邦德国颁布了《城镇再开发法促进法》，把实现市区再开发作为土地整理的目标；1990年，东西德合并后，德国政府颁布了《建筑法典补充法》，将推进住宅区开发，缓解住宅紧张、增加工商业土地供应作为土地整理的第一目标。</span></p><p style="line-height: 1.75em;text-align: justify;text-indent: 2em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">《阿迪克斯法》最初版本规定，抵费率（抵费地占土地持有人土地面积比例，日本称为“减步率”）为30%，超出此比例部分由地方政府补偿；1907年，这一比例提高至35%（若由土地所有者自行整理，则可达40%）；随着土地估价在德国普及发展，1960年颁布的《建筑法典》还规定应将价格因素纳入抵费地要素考虑。在实际操作中，由于农村地区土地价值差异不大，每位持有人按面积比例捐出抵费地；按价值确定抵费地主要适用于城镇化地区，尤其是大城市和再开发土地整理项目，土地估价机构对项目实施前后土地价值进行评估，其差价作为土地整理带来的增值，该部分增值需由土地所有者和政府共享，土地持有人根据其土地增值情况确定抵费地规模。</span></p><p style="line-height: 130%;"><strong><span style="font-size: 16px;line-height: 130%;font-family: 宋体;"><br  /></span></strong></p><p style="line-height: 1.75em;text-align: justify;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;"><strong><span style="font-size: 15px;line-height: 130%;font-family: 宋体;">土地整理被广泛采纳</span></strong></span></p><p style="text-indent: 2em;line-height: 1.75em;text-align: justify;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">土地整理这一方法诞生之后，逐渐被全世界许多国家和地区采纳用于城镇土地开发、战后/灾后重建，并取得了不少成效。</span></p><p style="text-align: center;"><p style="text-align:center"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/dToXjTq3tCkBnteQibG8RMw7ZQtz86ObhTu2r9ekRzyNtmico0kPdbia6mjP5XdxYoqvC7I6w2KJW1PYG6Qytyjaw/640?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /></p></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(136, 136, 136);">已采用土地整理用于城镇化地区建设的国家和地区分布（Souza, et al. 2018）</span></p><p><br  /></p><p style="text-indent: 2em;text-align: justify;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">除德国外，日本是推行城镇土地整理最成功的国家之一。日本不仅将土地整理用于农村地区，而且是世界上为数不多地将土地整理作为城市规划的重要的手段的国家。早在1919年，日本就借鉴了《阿迪克斯法》，将土地整理写入《城市规划法》；1923年关东大地震后，土地整理作为震后住宅区重建的重要方法，得到了广泛地应用；1954年，日本又颁布了《土地区画整理法》，对土地整理定义、实施机构、程序、争议处理做出了非常详尽的规定；1968年颁布的《新城市规划法》，允许将土地整理用于各类城市开发。土地整理成为推动日本城镇化的重要力量，被称为“城市规划之母”。近一百年来，全日本已完成了超过1万个项目共计约32万公顷土地整理，约占日本建成区土地面积的三分之一。</span></p><p style="text-align: center;"><p style="text-align:center"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/dToXjTq3tCkBnteQibG8RMw7ZQtz86ObhQjwda9TMgFqP3H7AcfJc2dczibSkdUXIC4yDemNopSJUXVGo7LKGlaQ/640?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /></p></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(136, 136, 136);">土地整理用于新市镇开发（千叶县Kayata地区，1989-2005年）</span></p><p><br  /></p><p style="text-align: center;"><p style="text-align:center"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/dToXjTq3tCkBnteQibG8RMw7ZQtz86Obh9NiaibkEu5iateticq9o34FN10GC0PgU8NRY9vGfxpyEu4S3z423BM4vtg/640?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /></p></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(136, 136, 136);">土地整理用于建成区复兴（广岛县段原地区，1987-2005）</span></p><p><br  /></p><p style="text-align: center;"><p style="text-align:center"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/dToXjTq3tCkBnteQibG8RMw7ZQtz86ObhsuoGIHo0bYFnXYoKsaL4jbVeWSO7mSxZBwqBz2g0pJ5xPicycOyJnxQ/640?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /></p></p><p style="text-align: center;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(136, 136, 136);">土地整理用于铁路沿线退化地区改造（东京都二条地区，1995-2007）</span></p><p><br  /></p><p style="text-align: justify;text-indent: 2em;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">我国台湾地区自1958年开展农村地区土地整理试点，1962年在全台推行，取得了极大的成功；但由于抵费率过高（最高可达45%）、融资难度较大等多方面原因，虽然相较于农地整理，城镇地区的土地整理（台湾地区称之为“市地重划”）进展和成效则略逊一筹，但依然可圈可点。根据台湾“内政部”统计资料，1960年至2017年底，全台共计实施了1010项共计1.66万公顷城镇土地整理，占城镇地区面积的3%，其中，80%以上的项目都分布在台北、新北、桃园、台中、高雄、台南这六大城市。</span></p><p style="text-align: justify;text-indent: 2em;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">但是，土地整理在一些国家和地区实施起来并不顺利。例如，美国夏威夷、加利弗利亚、弗罗里达等州都有支持土地整理的法律，但规划和实施过程中，受到房地产开发商阻挠，成效甚微；英国可能受英国对财产权文化和相对集中的土地所有制的影响，英国的城乡规划法和规划中并没有土地整理；瑞典于1987年通过了关于城镇地区土地整理的《联合土地开发法案》，但由于此时瑞典已过了快速城镇化阶段，基本没有新增住房需求，加之土地整理程序复杂等原因，瑞典城镇地区采用土地整理进行开发的项目非常有限，瑞典议会2012年废止了该法案。另外，某此国家由于政局不稳定，造成实施土地整理项目风险较大，一些项目不了了之。</span></p><p><br  /></p><section class="_editor"><section style="text-align: center;"><section style="display: inline-block;"><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -15px;margin-right:6px;"><section style="width:6.2em;background:#fefefe;height:10px;"></section></section><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -18px;"><section style="width: 1em;background:#fefefe;height:10px;transform: rotate(50deg);-webkit-transform: rotate(50deg);-moz-transform: rotate(50deg);-ms-transform: rotate(50deg);-o-transform: rotate(50deg);"></section></section><section style="text-align: right;margin-bottom: -0.8em;margin-right:6em;"><section style="display: inline-block;width:1em;height: 20px;background:#fefefe;transform: rotate(45deg);-webkit-transform: rotate(45deg);-moz-transform: rotate(45deg);-ms-transform: rotate(45deg);-o-transform: rotate(45deg);"></section></section><section style="background-image: -webkit-linear-gradient(left, #ffd0fb,#f695dd);"><section style="padding: 4px;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 2px 20px;background: #ffffff;color: #f695dd;font-size: 16px;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;">土地整理的基本流程</section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">理论上，土地整理既可由政府主导，也可由社区组织、非政府组织、若干土地持有人协作完成，但实际上政府主导项目居多。即使不是由政府主导，在项目实施的各个阶段也要得到政府及相关部门的支持。在实施程序上，各国各地土地整理项目的实施程序虽略有不同，但依然有不少相似之处。总体上可划分为项目概念化、资料收集和测图、项目实施方案编制、项目实施、土地重新登记五个阶段。</span></p><p style="text-indent: 2em;text-align: justify;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">项目概念化。此阶段要对项目选址、上位规划、项目区规划主导土地用途、土地权属概况、地形地貌及开发限制性要素、项目财务平衡可行性进行分析，类似于工程项目可行性研究。项目概念化方案形成后，一般需报政府决策批准。</span></p><p style="text-indent: 2em;text-align: justify;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">资料收集和测图。项目经批准后，则开展进一步的资料收集和现状测图工作。在此过程中，需利用地籍图、实地调查等多种方式，查清项目区涉及的土地权利人、权利类型、土地用途以及相应的地块分布，并绘制成图表册，作为开展项目后续工作的基础图件。除此之外，还需了解与项目可能的利益相关者情况。</span></p><p style="text-indent: 2em;text-align: justify;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">项目实施方案。在前期工作基础上，进一步完善形成项目具体实施方案，明确基础设施和公共空间布局、建设标准及占地规模，确定项目区内各地块的建设高度、强度等要求；确定抵费地（新增设施占地、政府储备地）、可返还土地持有者的土地规模。项目实施方案形成后，还需征求相关土地权利人的意见和建议，并再次提交政府审批。在确定抵费地规模方面，有三种方法：一种是根据约定的面积比例确定，土耳其、葡萄牙、印度尼西亚等国家主要采取此方法。一种是根据价值确定，确保返还给原土地持有者的土地价值不低于项目实施前土地价值，西班牙、印度、哥伦比亚、尼泊尔、以色列、澳大利亚等国家主要采取此方法。此外，还有将土地面积和土地价值结合起来的做法，除前面介绍的德国外，日本、韩国、芬兰以及我国的台湾地区也是采用这种方法。</span></p><p style="text-indent: 2em;text-align: justify;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">项目实施。根据实施方案和规划，对地块进行重新划界，开展基础设施建设。若是在农村实施土地整理项目，一般可结合拟保留的房屋情况进行土地重划；若是在市区，往往则需拆除地上所有建筑物后才能重新划界。项目实施过程中，若有居民反对土地整理项目，政府可行使强制征收权，给予土地持有人补偿后取得其土地；对重新划界过程中，若原土地持有者分得的地块可能与最初约定面积有出入，则还涉及政府补偿和私人购地等事宜。</span></p><p style="text-indent: 2em;text-align: justify;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">土地重新登记。项目实施完成后，根据新的土地重划方案再次进行地籍测量，登记发证。</span></p><p><br  /></p><section class="_editor"><section style="text-align: center;"><section style="display: inline-block;"><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -15px;margin-right:6px;"><section style="width:6.2em;background:#fefefe;height:10px;"></section></section><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -18px;"><section style="width: 1em;background:#fefefe;height:10px;transform: rotate(50deg);-webkit-transform: rotate(50deg);-moz-transform: rotate(50deg);-ms-transform: rotate(50deg);-o-transform: rotate(50deg);"></section></section><section style="text-align: right;margin-bottom: -0.8em;margin-right:6em;"><section style="display: inline-block;width:1em;height: 20px;background:#fefefe;transform: rotate(45deg);-webkit-transform: rotate(45deg);-moz-transform: rotate(45deg);-ms-transform: rotate(45deg);-o-transform: rotate(45deg);"></section></section><section style="background-image: -webkit-linear-gradient(left, #ffd0fb,#f695dd);"><section style="padding: 4px;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 2px 20px;background: #ffffff;color: #f695dd;font-size: 16px;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;">土地整理与相关概念辨析</section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><p style="text-indent: 2em;text-align: justify;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">通常，我们会将土地整理与城市开发、土地征收、土地储备等混淆，但根据土地整理的定义和功能，它们既有联系又有区别：</span></p><p style="text-indent: 2em;text-align: justify;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">土地整理与城市开发。土地整理是城市开发或再开发的一个重要环节，但土地整理主要着眼于解决项目区基础设施、公共服务设施配套不全和原有建设无序的问题；它并不能解决项目区外大市政（水、电、路、气）用地和建设问题，土地整理项目止于“地权重划、配套到位”。土地整理完成后，仍需原土地持有人或开发商进行后期建设开发。这与国内的土地储备（land reservation）特点非常相似，也许正因如此，容易把城镇土地整理与土地储备混淆。</span></p><p style="text-indent: 2em;text-align: justify;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">土地整理与土地征收。土地整理项目原则上不涉及土地征收，土地面积和权属调整是基于“互换”。但为保障项目顺利进行或为抑制土地投机，政府可保留强制征收权（实际上，土地整理往往是与土地征收结合起来推进实施）。而这一点，也是土地整理与国内土地储备最大的不同，国内土地储备是基于集体土地征收和国有土地上房屋征收基础之上，是政府行使的行政强力。也正是因为这一点，决定了土地储备只能由政府或代表政府的机构实施，而不能由社区或团体自发组织实施。</span></p><p><br  /></p><section class="_editor"><section style="text-align: center;"><section style="display: inline-block;"><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -15px;margin-right:6px;"><section style="width:6.2em;background:#fefefe;height:10px;"></section></section><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -18px;"><section style="width: 1em;background:#fefefe;height:10px;transform: rotate(50deg);-webkit-transform: rotate(50deg);-moz-transform: rotate(50deg);-ms-transform: rotate(50deg);-o-transform: rotate(50deg);"></section></section><section style="text-align: right;margin-bottom: -0.8em;margin-right:6em;"><section style="display: inline-block;width:1em;height: 20px;background:#fefefe;transform: rotate(45deg);-webkit-transform: rotate(45deg);-moz-transform: rotate(45deg);-ms-transform: rotate(45deg);-o-transform: rotate(45deg);"></section></section><section style="background-image: -webkit-linear-gradient(left, #ffd0fb,#f695dd);"><section style="padding: 4px;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 2px 20px;background: #ffffff;color: #f695dd;font-size: 16px;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;">当前土地整理的发展趋势</section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><p style="text-align: justify;text-indent: 2em;line-height: 1.75em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">土地整理虽已有百年历史，但直至今日，依然生机勃发，而且得到相关国际机构的重视和推崇。联合国人居署（UN-Habitat）、世界银行（WB）、国际测量师学会（FIG）、日本国际协力机构（JICA）都把土地整理作为推动城镇化、促进减贫的重要方法，并在发展中国家大力推广。针对传统的土地整理中地贫困人口、弱势群体关注不足的问题，联合国人居署提出了参与性和包容性土地整理（Participatory and InclusiveLand Readjustment, PILaR），其基本原理仍然是建立在传统的土地整理的内核之上，但更加突出“参与性”和“包容性”。“参与性”旨在强调在项目实施的过程中，所有的利益相关者（土地所有者、租户、政府、专家、社区组织等）都能参与到规划、决策、实施过程。“包容性”则强调实施土地整理项目要尽量避免出现仅有少数人获益的情况，而是让所有人，尤其是贫困人口和弱势群体也获益；而且，政府要把增加保障性住房用地供应作为土地整理项目的重要目标之一。另外，在“抵费地”的内涵上，也逐步从仅限于土地向土地、建筑物相结合的方式转变。</span></p><p><br  /></p><section class="_editor"><section style="text-align: center;"><section style="display: inline-block;"><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -15px;margin-right:6px;"><section style="width:6.2em;background:#fefefe;height:10px;"></section></section><section style="display: flex;justify-content: flex-end;margin-bottom: -18px;"><section style="width: 1em;background:#fefefe;height:10px;transform: rotate(50deg);-webkit-transform: rotate(50deg);-moz-transform: rotate(50deg);-ms-transform: rotate(50deg);-o-transform: rotate(50deg);"></section></section><section style="text-align: right;margin-bottom: -0.8em;margin-right:6em;"><section style="display: inline-block;width:1em;height: 20px;background:#fefefe;transform: rotate(45deg);-webkit-transform: rotate(45deg);-moz-transform: rotate(45deg);-ms-transform: rotate(45deg);-o-transform: rotate(45deg);"></section></section><section style="background-image: -webkit-linear-gradient(left, #ffd0fb,#f695dd);"><section style="padding: 4px;box-sizing: border-box;"><section style="padding: 2px 20px;background: #ffffff;color: #f695dd;font-size: 16px;letter-spacing: 2px;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box;">对中国土地整理的启示</section></section></section></section></section></section><p><br  /></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">当前中国土地管理制度、法制环境、技术水平完全可以支撑实施推进土地整理。但是，由于中国城镇的高密度以及严格的土地登记制度，除了城中村改造外，在城市其它建成区实施土地整理的可能性微乎其微。当前各地推进的城中村改造也或多或少借鉴了土地整理的思路，但笔者认为，城中村改造，提升城市形象固然重要，但“土地增值由土地所有者和全社会共享”的理念也不可或缺少，城中村改造中还是应有“抵费地”，即在实施改造实施后应向政府无偿移交一定面积比例的储备地或若干套住房（作为政府公租房），这既是政府平衡相关基础设施应得的收益，也是改善民生的方法，同时，也是体现社会公平的要义！</span></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">此外，土地整理的方法在美丽乡村建设、村湾整治中大有可为，这种做法在当前农村土地整治中实际上已得到较广泛的运用，但在规范和要求来看，还主要集中在工程技术层面，对规划编制、程序、土地分配等尚形成一套系统性的方法和指导原则。这也许可以成为未来推进农村建设应研究的重要内容。</span></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;">不仅如此，在当前“综小征地范围”的改革背景下，中小城市的边缘区推进新区、小城镇开发以及灾后重建过程中，在集体土地上，由政府、村集体、社会资本、村民合作开展土地整理方法值得一试，说不定那是一片新天地！</span></p><p style="text-align: justify;line-height: 1.75em;text-indent: 2em;"><span style="line-height: 130%;font-family: 宋体;font-size: 15px;letter-spacing: 0.5px;"><br  /></span></p><p style="text-align: justify;"><span style="color: rgb(136, 136, 136);"><strong><span style="font-size: 14px;">*申明：文章为作者独立观点，不代表观点。</span></strong></span></p><p style="text-align: center;"><br  /></p><p style="text-align: center;"><p style="text-align:center"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/dToXjTq3tCk3Ud79MWQqetyhQ76ghOfsKAHt5qhm6UWn9v0ksibKzp0NUicBKKzxXqMpdAwaqgDVeruDc6sjGaFg/640?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></p></p>
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