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文|规划创作与实践团队.
2017年,泰禾集团公布今年卖院子营收900亿。
2017年,绿城销售额破1000亿。
2017年,从9月底到12月,不到3个月,单盘销售额已突经破100亿,融创中心武汉壹号院刷新了武汉行业纪录,在全国范围内,单盘一年销售破百亿的项目也屈指可数。
2017年销售额的爆发,实际是以院子为代表的低层高密豪宅为主的,而他们的主打产品是院墅。
其实从15年开始低层高密项目就有共同的现象——将院子围合起来。17年院墅产品销售达到顶峰,成为各大地产公司的主要收入来源。今天我们就从政策、产品、客户等角度来分析下原因。其中“产品”一节主要围绕院墅展开讨论,而政策与客户讨论的范围更广。。
1.产品
院墅产品可以做出性价比
以万晟智库考察52个低层高密项目(样本有局限,但趋势基本可以看清)公开的信息来看,从2012年至2016年院墅产品成爆发性增长。
图表来源:万晟智库
研究图标可发现:而院墅产品中中式院子基本占据了半壁江山。特别在中式院子中,绿城和融创的产品体系是中坚力量,风格以古典中式为主。
图表来源:自制
这其实是一个非常有趣的现象,小编将院子分为绿融系与其他系。大家可以对比下这两类项目的总图可以发现开发强度存在较大差异,这种差异主要体现在开发强度和对公共空间的理解上。总体讲,绿融系与自然的接触更为柔软些,而其他系比较偏纯地产产品。
我们翻开绿城(融创)的产品的进化史,重点以不同年代的产品作为样本调研,可以发现:组团内部公共空间越做越大,肌理越做越自然。(PS,绿融系列的设计师只用固定圈子的设计师,这些设计师的基本素质相对比较高。)
好,言归正传,我们重点从产品的角度看:能让出更多公共空间的主要原因实际上是院墅产品研发的日趋成熟。可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山墙间距,容积率提升上确有奇效。以万晟智库公布的强排方案看,院墅户型的成熟可以使得开发商在较高的容积率下做公共空间做的游刃有余。
从而我们可以基本得出一个结论:产品的成熟使得院子产品在开发强度与生活品质的矛盾越来越小。通俗的讲,现在的业主可以在高密度开发的基础上做出好的产品。而今年的豪宅销售火爆其实也是技术革新所带来的果实。这也从根本上解决了低密度产品开发强度上不去的最大痛点。
2.政策
房产税箭在弦上,zf不鼓励持有多套房
最近部长撰文说,征收房产税要按照评估值计征。内容如下:
要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
从释放的政策来看,zf的理念应该是:不怕1人住大房,就怕1人占多套房。相比于一般阶层,而有钱人往往在政策方面的敏感度比较高,他们的理念已经从多套房投资变成集中买下少数豪宅...
3.客户
客户的购买力惊人
1.中心城市的购买力惊人
中心、重点城市是的购买力确实惊人:以三个月销售额100亿的武汉壹号院为例,看房者需要提供几百万的存款证明。
根据2017华中地区富豪榜榜单显示:华中地区每3900人中就有一人是千万富豪,每4.8万人中有一人是亿万富豪;湖北每3200人中有一人是千万富豪,略高于华中地区平均水平;武汉每1400人中就有一人是千万富豪,高于华中地区平均水平2.7倍。
从融创中心武汉壹号院二期推出的产品来看,从220㎡到360㎡,总价从800多万到超2000万,特别是360㎡的户型,非高净值人群不能买。相信,武汉并不是中国最有钱的城市,可见客户的购买力多么强大。
2.80后逐渐成为社会的栋梁
这样的财富新贵,往往都有着丰富的海外教育背景和更宽的眼界,寰球化视野赋予他们国际化的审美品位。
区别于一般土豪追求繁复奢华、金碧辉煌的审美,对于这些相对年轻的、有资金实力的高净值人群来说,在快节奏、高压力的现代生活中,他们更渴求获得可以彻底放松、渴望简约、回归居住原点的栖居氛围,所以房子要有独特的品格与品位。
另外,二胎政策的推出,让城市新贵们对大空间上的需求也越来越高。
3.土地资源有限,占资源就是占未来
这点就不多谈了,核心地段的核心产品具备不可复制性,可能太多的人越来越意识到中国的特殊性的重要性了。
4.小结
豪宅销售虽火,但不一定会持续久
购买豪宅的客群一般比较稳定,在这两年被横扫后,很难在短时间内造血,形成大量的购买力。因此,小编对于豪宅市场的判断比较谨慎,火爆仅限于这两年。后面几年紧跟着的可能是一般家庭的改善性住宅,以叠拼洋房或者高层的中等面积户型为主。这种产品规律应该是以一代人为规律,以十几年为单位,一波一波的席卷而来的。
总结起来,2017年度豪宅销售的火爆其实是多样因素的叠加:
1.多年来产品的研发累积
2.房地产政策的导向
3.客户本身的改变
以上为仅为个人观点,结论可能有偏颇
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