1872年12月27日《申报》刊登的石库门招租广告,老沙逊洋行在宁波路兴仁里新造的6幢石库门开始招租
老式石库门建筑,住宅平面多为三开间二厢或二开间一厢,甚至还有少数五开间的。房间包括起居室、卧室、浴室、厨房,还有晒台、天井和贮藏间,可以供两、三代同堂的一家人居住。其建筑结构多为传统的砖木立帖式,外墙多为石灰粉刷,门框一般也很简单,为条石砌成,无复杂的门头装饰,形式仍留有较强的江南民居的特点。房子建成后, 每隔几排就在四周建起围墙,形成一个住宅小区。出于通行、采光和通风的需要,小区内每两排楼房中间都铺设出一条小巷。这种成排楼房中间有通道隔开的住宅形式,从此被称作“里弄房子”或者“弄堂房子”。
“老式石库门”可分为早期和后期两个阶段。据建筑史专家研究,19世纪最后10年和20世纪的最初10年里,上海的里弄住宅基本上都是早期石库门式。(伍江《上海百年建筑史》)从空间分布上说,这种里弄住宅是随租界的扩展方向由东向西发展的,今南京东路街区所在的原英租界作为里弄的发源地,曾保存大量的早期石库门建筑。然而,因年代久远,绝大多数都已拆造翻建,难以看出早年原型,如建于1894年的升安里(今宁波路473弄),建于1900前后的苏州里(今黄河路223弄)、人安里(今牯岭路145弄)、积福里(今宁波路457弄)。至今仍大略保持原始风貌的,如建于1907年的洪德里(今浙江中路599、609弄,厦门路137弄),建于1908年的祥康里(今新昌路87弄、119 弄)。
后期的老式石库门,建筑时段主要集中在1910-1919年,在总体布置、单体设计、建筑装饰等方面较早期老式石库住宅有所改进。这类里弄房屋,在今南京东路街区内遗存较多。如建于1910年的怀德里(今凤阳路200弄)、衍庆里(今厦门路230弄),建于1912年前后的懋益里(今新昌路389弄),建于1916年的老会乐里(今云南中路253弄、265弄)、新余里(今新昌路295弄)等。
第一次世界大战以后,随着上海土地价格上涨、城市人口剧增以及家庭渐趋小型化, 石库门里弄样式有了一些新的变化。住宅平面由原来的三间二厢改变为单开间和两间一厢, 传统的2层楼也开始变成3层。结构多为砖承重墙代替传统的立帖式,造型上不再采用马头墙等传统装饰, 墙面多为清水砖墙而很少用石灰粉刷。建筑的细部,譬如栏杆、门窗、扶梯、柱头、发券等,全部采用西方建筑细部装饰的处理手法。室内生活设施日臻完善,开始装有卫生设备。这种里弄被称为“新式石库门”(又称“改良式石库门”)。这种里弄在今天的南京东路街区内仍留存很多。
从19世纪末至1930年左右,随着上海总人口从不到100万人增至300万人,租界地区迎来了石库门里弄建设的“黄金时代”。据统计,今南京东路街区的108条石库门里弄中, 有98条建于1902-1931年。对此,我们不禁要问,这30年中,究竟谁是这些石库门的主人?土地的开发者为何人?房产的所有者为谁?他们有何背景?等等。这就涉及不同时段里弄住宅所在街区比较复杂的权属关系问题。通过梳理相关道契档案、户籍档案、《申报》等资料,这些主导街区房地产权的所有者的面目开始浮出水面。
近代上海房地产市场是由外商发起并主导的。从1869年到1933年,上海绝大多数房地产巨头都是西方人。其中,公共租界以英国房地产商实力最强。著名者如:埃德温·史密斯、托马斯·汉璧礼、亨利·雷士德、霍格兄弟,以及英籍犹太商人沙逊、哈同等。与之相应的知名房地产公司有:英商新沙逊股份有限公司、英商业广地产有限公司、英商泰利有限公司、哈同洋行、德和洋行等。
翻阅相关道契档案,我们发现,开埠前今厦门路街区为“瞿家巷”;浙江中路与宁波路交叉地带早年为“谢家宅”,黄河路、温州路、牯岭路一带则为“山家园”。这三处土地在1860年代以后相继被英商所“永租”(实际就是被收购)。如山家园一带的部分土地,最早于1861年9月为英商雅时顿、喳庇所购;1902年4月被转让给英国天主教会首善堂;1926年4月又被转与英商雷士德; 1932年8月,又从雷士德私人手中转让到他旗下的德和洋行。又如“瞿家巷”一带地产,最早于1862年为英商汉璧礼所购,之后在1865-1894年间多次被英商依活讨耳、怡和洋行、玛礼逊三方相互转租。
1880年以后,犹太富商沙逊家族迅速崛起,其组织和控制的华懋地产公司、上海地产投资公司、远东营造公司、东方地产公司等,形成了一个庞大的地产垄断集团,一度傲居上海房地产业的首位。除了雄踞南京路沿线昂贵的商业地产外,这个家族亦不遗余力地经营里弄住宅。如1887年,爱德华·沙逊伙同新沙逊洋行买办沈吉成,在拍卖行中以17300两价格购入福州路广西路口的同兴里房产,共占地9.465亩,包括华式两层楼房67幢,洋式两层楼房59幢。同年12月,爱德华·沙逊又以20500两的代价向沈吉成收取这块房地产的“所有股份连同全部股益”。
1916年以后,另一位出身沙逊洋行的英籍犹太富商哈同异军突起,在公共租界主要街道两旁,尤其在南京路一带占有了愈来愈多的土地,取代了沙逊家族在南京路的“地产大户”地位。据统计,1924-1933年间上海房地产投机顶峰时期,南京路地产大户第一位是哈同, 第二位是雷士德,沙逊家族已退居第三位。当时,在里弄住宅中,凡以“慈”字命名的石库门,如慈裕里、慈庆里、慈顺里、慈昌里、慈丰里、慈永里等,都是哈同的产业。这些产业,用于自住的很少,主要是用于投资、买卖或出租。
在外国人支配上海房地产市场后不久,中国的官僚地主、买办、富商们为牟取巨额利润,也纷纷介入房地产业的投资经营活动。从1860年代太平军乱沪开始,我们查阅到上海房地产契约文书中有不少华人的名字。他们在不同的历史阶段拥有不同的住宅,有的是石库门,有的是公寓,还有的是花园洋房。在今南京东路街区所属的原英租界中、西区,华籍房地产商曾是里弄住宅建设中一支不可忽视的力量。这其中,首先以来自浙江的富商群体——湖州南浔“四象”为巨擘。
素有“四象”之称的浙江南浔帮,是指张颂贤、刘镛、邢赓星、庞云雎四大家族。他们原来都是南浔大地主,在乡间坐拥大量土地,并控制着当地的丝、茶市场,因避太平军之乱而来到上海租界。来沪后虽仍经营丝、茶大宗贸易,但最大的投资则是购置房地产。值得注意的是,这四家都不约而同地选择在福建路以西的苏州河南岸一带建宅落户。如刘镛之子刘尊德、刘景德、刘贻德三兄弟于1900年前后在福州路、广西路一带买地造屋,拥有10余条里弄,著名的会乐里、会香里、洪德里、尊德里等老式石库门里弄住宅都是刘氏产业。张家在1921年前后拥有外滩价值500万元的地产;庞家也在苏州河南岸广置产业,原牛庄路的三星里和成都路的整条世述里都是他家的产业。
刘家之所以会选择在苏州河以南购地建房,显然与当时南浔丝商依赖苏州河这条最便捷的“水上丝绸之路”销售“辑里丝”有关。因为公共租界濒临苏州河,这些丝商们要跟外国洋行打交道,从事蚕丝外销贸易,很自然地要把他们的丝船停靠在苏州河南岸,因此,他们的住宅也就坐落于此地。如尊德里,弄堂口标识建筑年代为1930年,其实它最早建于1889年,原名贻德里。这条石库门弄堂前门开在厦门路,后门就在苏州河边,水路运输极为便利。弄堂内设有许多仓库栈房,从事出口外销比较方便。
与晚清南浔“四象”家族以血缘聚居方式落户苏州河南岸稍有不同的是,民国以后, 一些苏州富商则选择发起地缘性的同乡会组织在上海购地建房。如1919年6月,上海瑞泰颜料行经理杨叔英、瑞康颜料行经理贝润生,以及珠宝业董事陈养泉等组织成立了“苏州旅沪同乡会”。该会于民国十二年(1923年)间购定黄河路(旧名派克路)苏州里地产一亩六分三厘,连房屋20余幢,长期出租,作为同乡会的固定收入。从“苏州里”三字命名来看,正是缘于同乡会之名;从这处里弄所在的位置看,同样是颇为倚重苏州河水路之便。不过,这类房地产因系多位富商业主所购置,带有集体产权的性质。
在早年的华人房地产商之中,出身于洋行买办的房地产大业主为数也不少。其中,发迹较早的当属广东香山籍买办徐润。他曾任职于英商宝顺洋行,同治二年(1863年)听取洋行大班爱德华·韦伯、希厘甸的建议,在公共租界“南京、河南、福州、四川等路”陆续购地2969余亩,造屋2064间。至1883年中法战争前,徐氏“所置之业,造房屋收租,中外市房5880间,月收入2万余金,另置地3000余亩”。这样的记载未免有些夸大,但其参与大量房地产经营活动却是事实。