国匠城工作台

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<section style="background-color: rgb(255, 255, 255);box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNg63Bno3bRno0XicFz5ukTTwHDiaYX70ewicbzNhBxhQgNNbRfGHEOv1Syg/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="width: 2.25em;height: 2.25em;border-left: 5px solid rgb(143, 212, 228);border-top: 5px solid rgb(143, 212, 228);box-sizing: border-box;"></section><section style="margin-top: -2.25em;margin-left: 5px;padding-top: 5px;box-sizing: border-box;"><section style="background-color: rgb(247, 247, 247);box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="padding: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">编辑团队</strong></section></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="margin-bottom: -2.25em;margin-right: 5px;background-color: rgb(247, 247, 247);box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="padding: 10px;margin-bottom: 5px;box-sizing: border-box;"><section style="text-align: justify;font-size: 12px;letter-spacing: 1.5px;line-height: 1.8;padding: 0px 10px;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">原文/ 鹿璐、薛露露 (世界资源研究所)</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">校核/ 众山小   编辑/ 众山小   排版/ 小菜</p></section></section></section></section><section style="margin-left: auto;width: 2.25em;height: 2.25em;border-right: 5px solid rgb(143, 212, 228);border-bottom: 5px solid rgb(143, 212, 228);box-sizing: border-box;"></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;vertical-align: top;width: 35%;box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;text-align: center;transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-webkit-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-moz-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-o-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;vertical-align: top;box-sizing: border-box;"><section style="width: 0px;margin-bottom: -10px;margin-left: auto;transform: rotate(0deg);-webkit-transform: rotate(0deg);-moz-transform: rotate(0deg);-o-transform: rotate(0deg);border-left: 5px solid rgba(218, 37, 135, 0.68);border-bottom: 5px solid rgba(218, 37, 135, 0.68);border-top: 5px solid rgb(255, 255, 255) !important;border-right: 5px solid rgb(255, 255, 255) !important;box-sizing: border-box;"></section><section style="width: 100%;border-right: 10px solid rgba(218, 37, 135, 0.68);padding: 10px;background-color: rgb(255, 202, 0);box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin: 0px 0%;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;border-width: 0px;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgziaBSEXiaoy1Eh9JZ2Ve5IS3ic63PpCdeSiaDcn98yJPVVYolcUeOqMib5Q/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section></section><section style="width: 0px;margin-top: -10px;margin-left: auto;border-top: 5px solid rgba(218, 37, 135, 0.68);border-left: 5px solid rgba(218, 37, 135, 0.68);border-right: 5px solid rgb(255, 255, 255) !important;border-bottom: 5px solid rgb(255, 255, 255) !important;box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;text-align: center;transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-webkit-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-moz-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-o-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;vertical-align: top;box-sizing: border-box;"><section style="width: 0px;margin-bottom: -10px;margin-left: auto;transform: rotate(0deg);-webkit-transform: rotate(0deg);-moz-transform: rotate(0deg);-o-transform: rotate(0deg);border-left: 5px solid rgb(239, 194, 83);border-bottom: 5px solid rgb(239, 194, 83);border-top: 5px solid rgb(255, 255, 255) !important;border-right: 5px solid rgb(255, 255, 255) !important;box-sizing: border-box;"></section><section style="width: 100%;border-right: 10px solid rgb(239, 194, 83);padding: 10px;background-color: rgba(238, 42, 107, 0.71);box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin: 0px 0%;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;border-width: 0px;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgCo7oPJLQw2yBVxBq07taxl1k7QLkSg0WsRvT5g8iaPX4biaeNpmeaJibg/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section></section><section style="width: 0px;margin-top: -10px;margin-left: auto;border-top: 5px solid rgb(239, 194, 83);border-left: 5px solid rgb(239, 194, 83);border-right: 5px solid rgb(255, 255, 255) !important;border-bottom: 5px solid rgb(255, 255, 255) !important;box-sizing: border-box;"></section></section></section></section></section><section style="display: inline-block;vertical-align: top;width: 65%;box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin: 20px 0% 10px;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;width: 100%;border-width: 1px;border-style: solid;border-color: transparent;padding: 10px;background-color: rgb(254, 255, 255);box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;color: rgb(182, 182, 182);text-align: justify;line-height: 2;letter-spacing: 2px;padding: 0px 10px;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><span style="color: rgba(38, 176, 231, 0.79);box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">译者萌像与导读：</strong></span><span style="color: rgb(30, 27, 27);box-sizing: border-box;">随着我国城镇化进入新阶段，很多城市的土地供给已经进入尾声，从近期的上海和北京的总体规划就可以看出，新增建设用地面积都在逐步下降。因此如何对现有城区的改造更新，就成了目前我们面临的最大挑战。今天我们就介绍一篇世界资源研究所针对波特兰珍珠区的城市更新项目所做的简介，这个项目不仅是美国最为成功的城市更新项目之一，也帮助波特兰成为全美最可持续发展也最宜居的城市。</span></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><span style="letter-spacing: 0px;line-height: 1.6;color: rgb(110, 115, 117);box-sizing: border-box;"></span></p></section></section></section></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;vertical-align: top;width: 45%;box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin: 22px 0% 8px;box-sizing: border-box;"><section style="border-top: 1px dashed rgb(185, 167, 121);box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section style="display: inline-block;vertical-align: top;width: 10%;box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;width: 90%;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgKkWCUlhsTfxIFVhNEWQoCIwu7pT6e4OVibFMVrrrYtnOA3D4iakaFBYQ/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section></section><section style="display: inline-block;vertical-align: top;width: 45%;box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin: 22px 0% 8px;box-sizing: border-box;"><section style="border-top: 1px dashed rgb(185, 167, 121);box-sizing: border-box;"></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;color: rgb(156, 187, 158);box-sizing: border-box;"><p style="text-align: center;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">○</strong></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;color: rgb(156, 187, 158);box-sizing: border-box;"><p style="text-align: center;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">○</strong></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin: 10px 0%;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;width: 100%;vertical-align: top;box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="text-align: center;margin: 0px 0% 5px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;width: 35%;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/e73VYOyTQfWfeXZvIUialSkWbl5BNGsKW3VgHK53SIPltyZRgARTIJgicz45fPHkmmy4uPmp3ZTCiaaRviaNbna9AA/0?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="text-align: center;font-size: 18px;color: rgb(105, 73, 0);letter-spacing: 3px;padding: 0px 20px;box-sizing: border-box;"><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 16px;box-sizing: border-box;">一览众山小</span></p><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(118, 111, 111);font-size: 14px;box-sizing: border-box;">可持续城市与交通</span></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="text-align: center;margin: -3px 0% 0px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;width: 35%;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibiav8MNA1iagjwykibE8Cqv1KvXb89513W2ZUVmrsvLCky3Lx3bs9OPxicsVUWUMpibpFYc7jAcolDZOrJca9V8AvHw/0?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;color: rgb(156, 187, 158);box-sizing: border-box;"><p style="text-align: center;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">○</strong></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;color: rgb(156, 187, 158);box-sizing: border-box;"><p style="text-align: center;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">○</strong></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;text-align: center;line-height: 1;box-sizing: border-box;"><section style="width: 0px;display: inline-block;vertical-align: bottom;border-bottom: 1.6em solid rgb(243, 212, 185);border-left: 0.9em solid transparent !important;border-right: 0.9em solid transparent !important;box-sizing: border-box;"></section><section style="width: 0px;display: inline-block;vertical-align: bottom;margin-left: -2.2em;border-bottom: 1em solid rgb(113, 215, 202);border-left: 0.6em solid transparent !important;border-right: 0.6em solid transparent !important;box-sizing: border-box;"></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;text-align: justify;line-height: 2;letter-spacing: 2px;padding: 0px 20px;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">珍珠区（Pearl District）位于美国最为宜居和可持续的城市俄勒冈州波特兰市的城市中心区域，是美国最为成功的城市更新项目之一。</strong></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">19世纪上半叶，珍珠区建立了以制造业、货运仓储和铁路场站为支柱的工业体系，然而很快就随着公路货运兴起与铁路运输的没落而衰退，其遍布废弃的铁路场站、货运仓库、工业厂房，一度沦为波特兰市价值“洼地”、成为低收入与犯罪的聚集地。1999年珍珠区被纳入河滨区（River District）城市更新区（Urban Renewal Area），受到一系列城市更新特殊政策照顾，以及大量私人资本的投入，一举成为波特兰乃至美国城市再开发的焦点区域。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">其借助私人资本成功改造城市工业区的故事，对于转型升级中的国内特大城市“棕地”再开发、城市人口再聚集及活力提升，提供可借鉴的经验。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgD8RdibpLVhOfwHtQHOCC6Un5LAEhc6FsSuXslBZ2o7TGOHLIKVZQkUA/0?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;text-align: justify;color: rgb(19, 19, 19);line-height: 2;letter-spacing: 2px;padding: 0px 15px;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;"><em style="box-sizing: border-box;">图一、波特兰市域及珍珠区位置示意图</em></strong></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;text-align: justify;color: rgb(57, 57, 57);letter-spacing: 2px;padding: 0px 20px;line-height: 2;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">在珍珠区再开发中，政府和私人开发商就区域发展愿景达成共识，将珍珠区打造成形态紧凑、开发密度高、功能多样、公交发达、步行友好，具有人性尺度的城市中心区。再开发后的珍珠区一改过去衰败的容貌，在城市形态和功能上成为美国城市的典范，特别是：</p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;width: 100%;border-width: 1px;border-style: solid;border-color: rgb(49, 230, 234);padding: 10px;box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;line-height: 2;letter-spacing: 2px;padding: 0px 10px;text-align: justify;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">o    <strong style="box-sizing: border-box;">形态紧凑</strong>：从宏观政策看，波特兰市使用强制性城市发展边界以及划定城市更新区的方式，鼓励与引导政府资金和私人投资集中于发展潜力大的再开发地区，将人口与就业聚集在城市中心区，达到遏制城市无序蔓延、减少基础设施投资规模的目的。由于珍珠区紧邻中心城的北部，因此成为城市更新的重点。参考中心城的开发强度，珍珠区实现了由威拉米特河向南密度逐渐升高的城市聚集趋势，与市中心无缝对接，形态紧凑。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">o    <strong style="box-sizing: border-box;">开发密度高、功能多样化、人性尺度</strong>：与众多以办公为主、仅在白天有人气的传统CBD不同，珍珠区以建设一个“24小时活力”的城市中心区为目标。区域内大部分建筑都是混合使用，底层为零售或办公，上层为居住，职住比高达1.7（11932:6934）。此外，高端零售、办公、餐饮、娱乐、创意产业等多种功能高度复合，为居住提供了良好环境。充分保证了区域白天和晚上都有高强度的人口活动，地区的基础设施得到了充分的利用<span style="color: rgba(38, 176, 231, 0.79);box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">（参考文献1，请联系我们索取）</strong></span>。从人口聚集度上看，在容积率奖励的政策下，珍珠去的容积率从2至9不等，平均高达5；人口密度为5730人/平方公里（在美国城市中相当于非常高密度的开发地区）。珍珠区的街道为棋盘式，均为200英尺（61米）×200英尺，街道人行设施完善，市民能够在20分钟步行范围空间内满足各种基本的生活需求，加上完善的绿道系统以及社区公园等公共开放空间，提升了步行的舒适性和可达性。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">o    <strong style="box-sizing: border-box;">公交发达、步行友好</strong>：在早期珍珠区的规划者就认为，城市中心区不是为小汽车服务的区域，而是以步行、公交为主的环境。因此，珍珠区再开发的首要基础设施工程就是拆除割裂城市肌理的拉夫乔伊城市高速路。在此基础上，区域内建立了以有轨电车为骨架的出行系统，所有区域都位于公交站点500米的辐射半径之内。此外，珍珠区也注重良好的步行、自行车环境，区内84%的街区都有完整的人行道，平均每平方公里人行道长度约为5.12公里。同时，珍珠区也是美国少数利用最高停车配建指标限制小汽车购买的城市（一般城市为最低配建指标）。</p></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;line-height: 2;letter-spacing: 2px;padding: 0px 20px;text-align: justify;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">珍珠区的再开发不仅实现了原有城市工业用地由衰败到复兴的转型，更是政府与私营部门密切合作的城市再开发典型。迄今为止，波特兰开发委员会在珍珠区投资超过1亿美元，撬动了超过20亿美元的私人投资。合理调动私营部门积极性，同时保护公众利益，是其成功的重要助推：</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;text-align: center;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;vertical-align: top;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;vertical-align: middle;width: 1.5em;height: 1.5em;border-radius: 50%;background-color: rgb(249, 110, 87);box-sizing: border-box;"></section><section style="display: inline-block;vertical-align: middle;margin-left: -0.8em;width: 0px;border-right: 1em solid rgb(255, 255, 255);border-top: 0.6em solid transparent !important;border-bottom: 0.6em solid transparent !important;box-sizing: border-box;"></section></section><section style="display: inline-block;vertical-align: middle;color: rgb(180, 160, 67);font-size: 18px;line-height: 1.8;letter-spacing: 1.5px;padding: 0px 7px;box-sizing: border-box;"><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">1、市场潜力带动的城市更新项目</strong><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;line-height: 2;letter-spacing: 2px;padding: 0px 20px;text-align: justify;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">虽然有很多先期规划<strong style="box-sizing: border-box;"><span style="color: rgb(230, 186, 15);box-sizing: border-box;">（注1）</span></strong>，但是撬动启动珍珠区再开发的是，地产开发的巨大商业潜力。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">位于珍珠区最南部与中心城交界的南部酿酒厂街区（Brewery Blocks）就是这样一个撬动地区开发的门户项目。2000年，在低利率的宏观政策环境下，受到珍珠区优越的中心区位及未来发展前景与商业潜力吸引，私人房地产商Gerding Edlen首先以1975万美元的价格收购了Biltz Weinhard啤酒厂所在的5个街区，将这一区域打造成波特兰单个范围最大的、集商业、住宅和零售为一体的私人综合房地产开发项目。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">这一城市在开发项目虽然受到市场力量得以启动，但作为再开发的主管机构——波特兰开发委员会（Portland Development Commission）也扮演了必要角色，尤其是保障了该区域高密度、功能多样、步行友好的规划原则得到贯彻执行，同时也探索了公私合作提供公共服务与基础设施的新路径。波特兰开发委员会与开发商签订了开发协议，明确了开发商对地区基础设施的代建责任，包括：</p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;width: 100%;border-width: 1px;border-style: solid;border-color: rgb(249, 110, 87);padding: 10px;box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;line-height: 2;text-align: justify;letter-spacing: 2px;padding: 0px 10px;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">o    波特兰市政府和波特兰开发委员向开发商提供600万美元贷款，建设地下公共停车场建设，而开发商作为公共停车场的运营商，在10年特许经营期内，以市政府管制价格向公众提供服务。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">o    一定比例保障型住房成为珍珠区所有私人开发商必须承诺的义务（在HSP开发商的项目中，保障房比例甚至高达30%）。之外，私人开发商也要配套建设一定规模、均匀分布公共空间（如公园等），并保证对历史建筑的维护，并尽可能提供绿色建筑等。</p></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;line-height: 2;letter-spacing: 2px;padding: 0px 20px;text-align: justify;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">由于二者的合作下，酿酒厂区在几年内迅速发展。2007年Gerding Edlen以2.92亿美元将该项目部分出售给摩根大通集团，增值10倍有余。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">酿酒厂街区的案例表明，城市再开发项目不仅需要缜密的前期规划，也需要市场时机。同时，保障其实施的关键因素在于：</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">首先，政府机构能够承担起政府的角色，</strong>保护公众利益以及打造可持续发展、人性化的城市中心贯穿了项目始终，避免了规划与现实脱节的问题；</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">其次，波特兰市政府及波特兰开发委员能够娴熟掌握与尊重市场规律，</strong>确保政府部门在公私合作中能够把握“度”，通过一系列多元财政激励手段（如税收增值融资、政府低息贷款、政府出资等），调动私营开发企业积极性。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;text-align: center;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;vertical-align: top;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;vertical-align: middle;width: 1.5em;height: 1.5em;border-radius: 50%;background-color: rgb(249, 110, 87);box-sizing: border-box;"></section><section style="display: inline-block;vertical-align: middle;margin-left: -0.8em;width: 0px;border-right: 1em solid rgb(255, 255, 255);border-top: 0.6em solid transparent !important;border-bottom: 0.6em solid transparent !important;box-sizing: border-box;"></section></section><section style="display: inline-block;vertical-align: middle;color: rgb(180, 160, 67);font-size: 18px;line-height: 1.8;letter-spacing: 1.5px;padding: 0px 7px;box-sizing: border-box;"><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">2、基于土地价值捕获的基础设施</strong></p><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">融资模式</strong></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;line-height: 2;letter-spacing: 2px;padding: 0px 20px;text-align: justify;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">城市再开发除了高昂的土地收储成本外，往往需要配套基础设施升级与扩容，也就免不了大量资金投入。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">事实上，城市再开发中开发强度容积率提升以及基础设施完善，往往可促进土地（及房地产）价值的大幅升值。珍珠区也不例外。波特兰开发委员会在与珍珠区最大的开发商——霍伊特街房地产有限责任公司（Hoyt Street Properties, LLC，简称HSP）的协商中，将HSP住宅开发强度得到大幅提升，并与地块周边基础设施状况挂钩，例如：</p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;width: 100%;border-width: 1px;border-style: solid;border-color: rgb(249, 110, 87);padding: 10px;box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;line-height: 2;letter-spacing: 2px;padding: 0px 20px;text-align: justify;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">o    在波特兰市政府拆除拉夫乔伊高架桥后，HSP的建筑密度从每英亩15户上升到每英亩87户；</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">o    在有轨电车项目开工后，HSP的建筑密度上升到每英亩109户；</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">o    在政府承诺建立三个社区公园后，HSP的建筑密度要求上升到每英亩131户。</p></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;line-height: 2;letter-spacing: 2px;padding: 0px 20px;text-align: justify;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">得益于高密度开发与基础设施改造，目前珍珠区写字楼办公与商业的平均租金仅略低于美国商业租金发展最为迅速的加州旧金山郡，与加州圣何塞持平，每月每平方米租金近270美元；珍珠区所在——河滨区房地产总价值已经在1998年4.46亿美元的基础上增长四倍有余，目前已升值至25亿美元(参考资料报告中显示截至至2014年相关房产物业价值达到了22亿美元，2016年波特兰前市长Sam访问北京的时候已经将其价值更新为25亿美元。)。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">对基础设施带来的房地产增值部分进行土地价值捕获，可为基础设施建设提供创新的融资渠道，同时也避免私人开发商过度享受地区基础设施建设带来的增值效益。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">在珍珠区的开发中，波特兰市政府采用的最重要基础设施融资工具，就是基于房地产税的税收增额融资（Tax Incremental Financing，简称TIF）。得益于TIF，珍珠区内绝大部分基础设施建设费用得以解决，如原先割裂社区的拉夫乔伊高架桥的拆除费用、有轨电车建设、道路改造、公园系统和街道等的90%建设资金来均源于TIF，剩余10%来自联邦资金或其他来源。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgHPebehKu6bnUs9j20Kmakh8Qgbx83uysqms7Xo7rmeSV1YCkKZxfZQ/0?wx_fmt=png" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;text-align: justify;color: rgb(19, 19, 19);line-height: 2;letter-spacing: 2px;padding: 0px 20px;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><em style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">图二、税收增额融资</strong></em></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">房地产税收增额融资TIF，作为土地价值捕获的方式之一，在美国波特兰、芝加哥、纽约等大型城市广泛应用。TIF是指地方政府通过划定某特定区域（一般为城市再开发地区或重点轨道站点周边），对区域开发前、房地产价值锁定为基准，随着容积率提升及基础设施建设，对房地产增值部分进行额外的房地产征税，并将税收所得纳入政府专项基金以支持该地区基础设施的投资的模式（如轨道站点改造、街道公共空间、教育和保障住房供给，等等）。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">   </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">在珍珠区案例中，珍珠区作为城市更新区内，其未来巨大的房地产增值潜力为TIF融资奠定基础。而珍珠区划定重点区域进行集中开发的规划政策也为土地价值捕获提供保障：</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">首先，前瞻性规划保障了有轨电车与周边房地产开发在时序上的一致性，避免了有轨电车建设过于滞后或超前，导致基础设施建设与房地产增值关联不强的问题，为TIF融资奠定了基础。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">第二，由于波特兰城市再开发地区规划政策具有相当灵活性（如不设容积率上限或下限），因而有助于政府与开发商根据基础设施供给、市场供需等实际情况，对开发的容积率与用地性质等重要规划指标进行适时调整。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">对于没有房地产税的国内城市，仍有多种土地价值捕获方式，如地铁加物业开发、售卖立体空权（Air rights）等方式实现价值捕获，用于反哺政府基础设施投资。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;text-align: center;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;vertical-align: top;box-sizing: border-box;"><section style="display: inline-block;vertical-align: middle;width: 1.5em;height: 1.5em;border-radius: 50%;background-color: rgb(249, 110, 87);box-sizing: border-box;"></section><section style="display: inline-block;vertical-align: middle;margin-left: -0.8em;width: 0px;border-right: 1em solid rgb(255, 255, 255);border-top: 0.6em solid transparent !important;border-bottom: 0.6em solid transparent !important;box-sizing: border-box;"></section></section><section style="display: inline-block;vertical-align: middle;color: rgb(180, 160, 67);font-size: 18px;line-height: 1.8;letter-spacing: 1.5px;padding: 0px 7px;box-sizing: border-box;"><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">3、创新的城市再开发体制机制</strong></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;text-align: justify;color: rgb(57, 57, 57);letter-spacing: 2px;padding: 0px 20px;line-height: 2;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">珍珠区项目的规划、建设与实施，与其创新的管理体制与广泛市民参与不无关系。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">1、以波特兰开发委员会为主导的管理模式</strong></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">城市再开发是复杂、跨部门的项目。理顺政府端的管理体制是国际城市再开发项目共同特点。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">在珍珠区再开发中，波特兰开发委员会是城市再开发项目主管机构，权利广泛且集中，涉及城市再开发中重要方面包括规划、建设、财政及运营等，对于划定的城市开发“小特区”（波特兰开发委员会划定更新区域地块总面积不超过波特兰市的15%）有直接管辖权。其功能包括直接批准用地开发、规划方案、建设公共基础设施以及在更新区内无需公投即可启动税收增额融资等。由于不必经过市政府决策，加快了决策与审批效率，也帮助城市更新项目的推进更加迅速。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">从组织来看，波特兰开发委员会是一个半自治、类政府的管理机构，由五位受到市长任命的理事领导，具有高于其他政府部门的权力。与其他政府部门相比，因为较少受到行政区划或者特定地理范围的选民影响，在项目管理和资源分配上更少考虑地域政治利益、更注重项目的执行效率与经济潜力，因此更加以市场化为导向，适宜与私营开发商对接和谈判。同时，理事出色的个人能力以及同市长办公室的无缝对接，使得委员会也具备一定跨部门协调力度。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">从资金使用来看，波特兰开发委员会用于城市更新的预算并不高，但是非常善于使用财政资金杠杆撬动更大规模的私人和民营资本的投入，来完成基础设施建设、再开发、保障房提供以及增加就业等规划目标。2016-2017财年，波特兰开发委员会支出预算规模达到有史以来的高点，也仅有不到3亿美元，其中90%的资金来自TIF。但是珍珠区在短短十几年中实现了“从无到有”及快速发展，得益于开发过程中与私人投资的有力配合。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">2、全周期、形式多样的公共参与</strong></p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">珍珠区案例的成功与全周期、多层级以及大范围的公共参与密不可分，这也是避免波特兰开发委员会权力滥用，同时保证私人主导开发符合公共利益的必然要求。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">首先，以精英组成的公共参与：早在2000年，波特兰市便成立了一个由官员、开发商、社区领袖、规划师、设计师等26人组成的筹备委员会，每月举行会议，对现有规划和政策进行再评估、讨论未来规划。在筹备委员会的努力下，珍珠区开发计划得以出台；并在各种社区利益团体中，建立了统一愿景，为日后珍珠区再开发描绘了基础蓝图。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">同时，全民参与的公众参与：为兼顾开发过程中的经济利益和社区宜居性，珍珠区在长期的规划实施过程中也始终坚持多方参与的传统。从宏观组织机制来看，波特兰开发委员会与珍珠区居民协会（Pearl District Neighborhood Association）深入合作，通过公共听证会等方式，及时进行信息公开和公共咨询，使社区居民得以深入了解从区域发展规划到住宅设计等方方面面的信息，团结了各个层次的相关利益方。从微观项目执行来看，珍珠区每一个开发商在通过市政府的相关规划批准要求的基础上，都被要求签订睦邻协议（Good Neighborhood Agreement）用以解决在开发过程中可能产生影响社区宜居性及安全性的问题，以及综合交通管理方案（Comprehensive Transportation Management Plan）。这两份文件都会被提供给周边邻居，以及早发现并解决潜在的冲突。</p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"> </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">目前，珍珠区的城市再开发案例已经成为全球范围内讨论城市更新的典范。虽然波特兰与国内城市相比，在城市人口规模、基础设施的建设投入需求、制度框架存在显著不同，但是从珍珠区城市再开发的案例可以一窥城市如何跨越地方财政资金的掣肘，撬动私人开发的力量，同时坚持贯彻城市规划的先进理念，促进区域基础设施服务提升和公共利益的保证。超脱发展阶段、政府管理等不同条件，珍珠区在开发案例中体现出的市场主导开发模式、以土地价值捕获进行基础设施融资以及创新的城市规划管理体制等对于国内越来越多的城市更新项目带来思考和启发。 </p><p style="white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 12px;line-height: 2;color: rgba(228, 105, 11, 0.82);letter-spacing: 2px;padding: 0px 20px;box-sizing: border-box;"><p style="text-align: justify;white-space: normal;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">注1：早在19世纪80年代早期，波特兰开发委员会就对珍珠区的再开发规划接连开展了多轮研究，包括：1988年的中心城市规划（Central City Plan）、1992年河滨区愿景规划（River District Vision Plan）、1994年河滨区开发规划（River District Development Plan）。1998年被批准生效的河滨区城市更新规划（River District Urban Renewal Plan）反映了这些前期规划的积累。</p><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;text-align: center;line-height: 1;box-sizing: border-box;"><section style="width: 0px;display: inline-block;vertical-align: bottom;border-bottom: 1.6em solid rgb(243, 212, 185);border-left: 0.9em solid transparent !important;border-right: 0.9em solid transparent !important;box-sizing: border-box;"></section><section style="width: 0px;display: inline-block;vertical-align: bottom;margin-left: -0.6em;border-bottom: 1em solid rgb(113, 215, 202);border-left: 0.6em solid transparent !important;border-right: 0.6em solid transparent !important;box-sizing: border-box;"></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;color: rgb(156, 187, 158);box-sizing: border-box;"><p style="text-align: center;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">○</strong></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;color: rgb(156, 187, 158);box-sizing: border-box;"><p style="text-align: center;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">○</strong></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="font-size: 14px;line-height: 1.8;letter-spacing: 1.5px;padding: 0px 7px;color: rgb(31, 163, 196);box-sizing: border-box;"><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">我们为本文提供的免费下载资料有：</strong></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="width: 100%;border-top: 1px solid rgb(49, 230, 234);border-right: 1px solid rgb(49, 230, 234);border-left: 1px solid rgb(49, 230, 234);line-height: 1.5em;padding: 0.3em;border-bottom: none rgb(49, 230, 234);box-sizing: border-box;"><section style="width: 1em;height: 1em;margin-top: 0.2em;display: inline-block;vertical-align: top;border-radius: 100%;border-width: 1px;border-style: solid;border-color: rgb(49, 230, 234);box-sizing: border-box;"></section><section style="display: inline-block;margin-left: 0.3em;vertical-align: top;width: 90%;font-size: 14px;line-height: 1.8;color: rgb(31, 163, 196);letter-spacing: 1.5px;padding: 0px 7px;box-sizing: border-box;"><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">1、《珍珠区城市开发案例研究》</strong></p></section></section><section style="box-sizing: border-box;width: 100%;text-align: start;height: auto !important;display: inline-block;overflow: hidden !important;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgpYgrqEkTpcYCld7CKPqetFiavxg0x6EE5JjzZ330NZSqrr4fS1tcMpw/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgc7GliaKyd9k9xdovkUiaYBuBTdeBs9MSib9VZyCrZ3Tkh6ccD2naLTxhQ/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgobrAiaMyQdtjUDc3zDRxG5OrMaoJko7pGTC0sG9BhuowZYXTeLOK8SQ/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgmGIUZOVbJSyMMqPTIOhFTNanebwa2EkcxOklJXgCqHdSDBmHYvdRIQ/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgb4NM5aWrTEIOia5amInbUXk8upWNk6WdSdfeXJehlw2AT1icAt0ic8DRA/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgzUeQnfuG2OHNvEibxMpxNhicL8m0cCCxR5Ur6WbLqiaTLAHA5adQBlDdg/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgeCfEKMFeXyibex2FkuvibJeUMsadFeJbqsMHCugp9gZibiaYwoGMhTQkhA/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;"><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="line-height: 1.8;color: rgb(49, 230, 234);letter-spacing: 1.5px;padding: 0px 7px;box-sizing: border-box;"><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;box-sizing: border-box;">请联系我们微信号@</span></strong></p><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 14px;box-sizing: border-box;">或电邮daizongliu@qq.com索取 </span></strong></p><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="text-align: center;margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgSOCE1dUG9BCuh8xN1tvianOBq3r259AfhLibCj12iciaxLzDX5CjGicvzAQ/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin: 0.5em 0px;text-align: center;box-sizing: border-box;"><section style="width: 2.2em;height: 2.2em;border-width: 0.12em;border-style: solid;border-color: rgb(225, 224, 224);border-radius: 50%;margin: auto;padding-top: 0.5em;box-shadow: rgb(194, 190, 190) 0px 0.2em 0.2em;box-sizing: border-box;"></section><section style="width: 100%;margin-top: -1.7em;box-sizing: border-box;"><section style="width: 1.2em;height: 1.2em;margin: -0.5em auto;background-color: rgb(204, 204, 204);border-width: 0.1em;border-style: solid;border-color: rgba(102, 102, 102, 0.45);border-radius: 50%;box-sizing: border-box;"></section></section><section style="transform: rotate(45deg);-webkit-transform: rotate(45deg);-moz-transform: rotate(45deg);-o-transform: rotate(45deg);box-sizing: border-box;"><section style="width: 2.5em;height: 2.5em;border-left: 0.1em solid rgb(204, 204, 204);border-top: 0.1em solid rgb(204, 204, 204);margin: 0.3em auto;box-sizing: border-box;"></section></section><section style="margin-top: -2.9em;box-sizing: border-box;"><section style="width: 3.5em;height: 0.5em;display: inline-block;margin: auto auto -1em;vertical-align: middle;background: rgb(254, 255, 255);box-sizing: border-box;"></section></section><section style="margin-top: 1.3em;box-sizing: border-box;"><section style="box-sizing: border-box;border-radius: 0.5em;padding: 1em;margin-top: -1.5em;border-width: 0.1em;border-style: solid;border-color: rgb(204, 204, 204);width: 100%;height: auto !important;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;width: 30%;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNg7mQ4pfrfo6dFhSxVqUEmPKQLQEaIbGHbua2D0ib8MMMl6eZpicnt4DXA/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="text-align: left;box-sizing: border-box;"><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;width: 70%;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgoqOHEoC7dZpsJLaxQQ7Vhbkk9lYsB1sKn0I0yF2ibj4djh4uv14MoRQ/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="text-align: left;font-size: 14px;box-sizing: border-box;"><p style="text-align: center;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">「 欢迎投稿 」</p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="text-align: left;box-sizing: border-box;"><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="box-sizing: border-box;"><section style="text-align: left;font-size: 12px;box-sizing: border-box;"><p style="text-align: center;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">我们作为专业志愿者团体，秉承理想，帮助中国可持续发展。并为之贡献：理念与传播、培训与教育、实践与孵化。欢迎您加入我们一起并肩前行！</p><p style="margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="text-align: center;margin: 0px;padding: 0px;box-sizing: border-box;">2014-2017 ? 转载请注明：<br style="box-sizing: border-box;"  />源自公众号“”</p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/mee9Bdh9Tia8ZAcEJZCLKXbCPibctSXkNgTvaWH7GdfbLJqVmEpibYu4fbb2gAibx0rRiaeuqFUkFuJ0wTiaGOKCTaNw/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section></section></section><section style="clear: both;box-sizing: border-box;"></section></section></section></section>
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